LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juin 2014), que, le 26 mai 2007, M. et Mme X... ont conclu avec la société du 55 avenue de Paris l'Avocette un contrat de réservation d'un appartement vendu en l'état de futur achèvement, sous condition suspensive de l'obtention par le réservataire d'un prêt ; que M. et Mme X..., soutenant que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'était pas réalisée, ont assigné la société du 55 avenue de Paris l'Avocette en restitution du montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation et en dommages-intérêts ;
Attendu qu'ayant constaté que le contrat de réservation signé par les parties stipulait qu'il était consenti et accepté sous la condition suspensive de l'obtention par le réservataire d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 100 000 euros et que, si la condition suspensive n'était pas réalisée pour un fait ne dépendant pas de la volonté du réservataire dans le délai de deux mois à compter de la signature du contrat, celui-ci serait considéré comme nul et non avenu et relevé que les époux X... justifiaient avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, cette offre de prêt n'étant devenue caduque qu'en l'absence de réception dans un délai de quatre mois de l'offre de vente du réservant, et justifiaient avoir déposé une nouvelle demande de prêt auprès du même établissement auquel ils n'avaient pas pu légitimement donner suite, la CNP assurance ayant refusé d'assurer le prêt et cette absence d'acceptation constituant une clause résolutoire de celui-ci, la cour d'appel, qui n'a pas fait application des dispositions de l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ni méconnu la loi des parties, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'était pas réalisée sans qu'une faute puisse être reprochée aux époux X..., de sorte que le contrat de réservation était caduc et que le montant du dépôt de garantie devait leur être restitué ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société du 55 avenue de Paris l'Avocette aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du 55 avenue de Paris l'Avocette à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société du 55 avenue de Paris l'Avocette ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société du 55 avenue de Paris L'Avocette.
La société l'Avocette fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer aux époux X... les intérêts de retard au taux légal courant sur la somme de 8.080 euros à compter du 11 février 2013 et de lui avoir enjoint d'autoriser la banque de Bretagne à libérer entre les mains des époux X... la somme consignée de 8.080 euros ;
AUX MOTIFS QUE suivant acte sous seing privé en date du 26 mai 2007, les époux X... ont conclu avec la SCCV du 55 avenue de Paris « l'Avocette » un contrat de réservation dans le cadre d'un programme immobilier de vente de biens immobiliers en l'état de futur achèvement, les époux X... ayant ainsi entendu réserver un appartement sis 55 avenue de Paris à Merville Franceville (14860) ; que ce contrat stipule un dépôt de garantie d' un montant de 8 080 euros, les époux X... ayant déposé à ce titre un chèque de ce montant sur un compte ouvert en leur nom auprès de la Banque de Bretagne ; que la SCCV du 55 avenue de Paris « l'Avocette » s'engageait, aux termes de ce même contrat, en cas de réalisation du programme, à offrir aux époux X... d'acquérir le bien au plus tard dans un délai de 12 mois, soit avant le 26 mai 2008 ; que ce contrat de réservation stipule également, dans le chapitre « déclaration sur le financement » une « condition suspensive » rédigée comme suit : « Le présent contrat est consenti et accepté sous la condition suspensive de l'obtention par le réservataire d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 100.000 € (cent mille euros). Le réservataire déclare à ce sujet, qu'à sa connaissance : - il n'existe pas d'empêchement de son fait à l'obtention de ce crédit, - que les charges résultant de l'ensemble de ses emprunts n'excèdent pas les plafonds admis par les banques et établissements financiers, - qu'il n'existe pas d'obstacle à la mise en place de l'assurance décès invalidité sur la tête des acquéreurs, ni des cautions éventuelles, - que les garanties demandées par l'établissement prêteur pourront, sauf imprévus, être mises en place. Obligation du réservataire : Le réservataire s'oblige à effectuer foutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à fournir tous renseignements et documents nécessaires pour permettre le dépôt du dossier au plus tard pour le 16 juin 2007. Il devra en justifier à première demande du réservant, faute de quoi, ce dernier pourrait invoquer la caducité de ces accords. Le réservataire s'engage à effectuer toutes les formalités nécessaires pour obtenir l'accord de prêt dans un délai maximum d'un mois de la demande de prêt. Réalisation de la condition : La condition suspensive sera considérée comme réalisée par le simple avertissement écrit de l'établissement prêteur, informant que le prêt est accordé. Si la condition suspensive n'était pas réalisée pour un fait ne dépendant pas de la volonté du réservataire dans le délai de deux mois à compter de la signature du présent contrat, celui-ci sera considéré comme nul et non avenu » ; que les époux X... demandent la restitution du dépôt de garantie au motif que cette condition suspensive ne s'est pas réalisée, sans qu'aucune faute ne puisse leur être reprochée, le contrat litigieux étant ainsi devenu caduc ; que les époux X... justifient avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie qui leur a adressé une offre de prêt le 13 juillet 2007 ; mais que cette offre de prêt est devenue caduque faute d'avoir été acceptée dans les 4 mois par les époux X... ; que par conséquent la réalisation de la condition suspensive susvisée ne saurait être regardée comme réalisée ; qu'en outre, il ne saurait être reproché aucun défaut de diligence aux époux X... dès lors que ces derniers n'avaient pas reçu dans ce délai de 4 mois l'offre de vente du bien litigieux, cette offre ne leur ayant été adressée que le 20 mai 2008 ; que les époux X... justifient également avoir déposé une nouvelle demande de prêt auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie qui leur a adressé une nouvelle offre de prêt le 11 avril 2008 ; mais que suite à un incident de santé de M. X..., la CNP Assurance a refusé, suivant courrier du 11 juillet 2008, d'assurer ce prêt alors que l'absence d'acceptation de l'assureur constituait une clause résolutoire de ce prêt ; que c'est dans ces circonstances que les époux X... ont pu légitimement ne pas donner de suite à l'offre du 11 avril 2008 qui est ainsi également devenue caduque ; que par conséquent la condition suspensive de prêt ne saurait être regardée comme réalisée, les circonstances de la cause ne caractérisant aucune faute ou défaut de diligence des époux X... ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'est pas réalisée dans le délai d'un an, sans qu'aucune faute ou défaut de diligence ne puisse être valablement reproché aux époux X... ; qu'il s'en déduit que le contrat de réservation est devenu caduc et qu'il y a lieu d'ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 8 080 euros aux époux X... (et d'enjoindre par conséquent à la SSCV du 55 avenue de Paris « l'Avocette » d'autoriser la Banque de Bretagne à libérer la somme consignée de 8 080 euros entre les mains des les époux X...) et de condamner la SCCV du 55 avenue de Paris « l'Avocette » à payer les intérêts de retard sur cette somme courant à compter du 11 févier 2013 date de la mise en demeure valant sommation de payer adressée à la SCCV du 55 avenue de Paris « l'Avocette » ;
1°) ALORS QUE si le réservataire fait son affaire personnelle de l'obtention du prêt mentionné au contrat de réservation, il ne peut, sauf clause contractuelle contraire, obtenir la restitution du dépôt de garantie si le prêt ne lui est pas accordé ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que le prêt mentionné au contrat de réservation conclu entre la société l'Avocette et les époux X... devait être obtenu par ces derniers, ce dont il résultait, faute de stipulation contractuelle contraire, que le défaut d'obtention du prêt par les réservataires ne leur permettait pas de solliciter la restitution du dépôt de garantie, a néanmoins jugé le contraire, a violé les articles 1134 du code civil, R. 261-26 et R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulé au contrat de réservation conclu entre la société l'Avocette et les époux X... prévoyait qu'elle serait « considérée comme réalisée par le simple avertissement écrit de l'établissement prêteur, informant que le prêt est accordé » ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé qu'à deux reprises, le 13 juillet 2007 et le 11 avril 2008, le Crédit agricole de Normandie avait fait parvenir aux réservataires une offre de prêt, ce dont il résultait que le financement avait été accordé et qu'ainsi la condition suspensive avait été réalisée, s'est néanmoins fondée, pour écarter cette réalisation et ordonner la restitution du dépôt de garantie aux réservataires, sur les circonstances inopérantes que le premier prêt n'avait pu être formalisé faute d'offre de vente adressée aux réservataires dans le délai de quatre mois suivant l'offre de prêt et que les époux X... avaient pu légitimement ne pas donner suite à la seconde offre de prêt à la suite d'un refus d'assurance, a méconnu la loi des parties et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE, plus subsidiairement, la société l'Avocette faisait valoir que les époux X... auraient dû, pour se conformer aux stipulations du contrat de réservation, qui prévoyaient un délai d'un an pour l'envoi par le réservant de l'offre de vente, solliciter du prêteur une délai supérieur à quatre mois pour conclure le contrat de vente, ce que permettaient les dispositions de l'article L. 312-12 du code de la consommation (conclusions page 6) ; qu'en se contentant de relever que la première offre de prêt était devenue caduque, faute d'envoi de l'offre de vente dans le délai de quatre mois suivant l'offre de prêt, sans répondre au moyen de la société l'Avocette, tiré de la possibilité de prolonger ce délai, qui était de nature à établir que la négligence des époux X... était à l'origine de la défaillance de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'il était précisé à la clause résolutoire contenue dans l'offre de prêt du 11 avril 2008 que si l'emprunteur n'était pas accepté par l'assureur proposé par le prêteur, l'emprunteur, dans le délai d'un mois suivant la notification du refus d'assurance, ou le prêteur, pourraient se prévaloir de la résolution du contrat ; qu'en se bornant à relever, pour dire que l'offre de prêt du 11 avril 2008 était devenue caduque sans faute des époux X..., et ainsi ordonner la restitution à leur profit du dépôt de garantie, que l'absence d'acceptation de l'assureur constituait une clause résolutoire, de sorte qu'à la suite du refus d'assurance notifié le 11 juillet 2008 les époux X... avaient pu ne pas donner suite à l'offre de prêt, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces derniers s'étaient, dans le délai d'un mois suivant la notification du refus d'assurance, prévalus auprès de la banque de l'acquisition de la clause résolutoire, ou si la banque s'en était elle-même prévalue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de les articles 1134 et 1178 du code civil.
