| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 novembre 2015, 14-20792

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 15 avril 2014), que, par acte du 28 novembre 2000, établi par l'office notarial Z...- A..., M. X... a vendu à M. Y..., avec faculté de substitution, un ensemble immobilier loué à la société Lamag sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un engagement de cette société à renouveler le bail commercial en cours au plus tard le 15 janvier 2001 ; que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 27 février 2001 et en tout cas dans les quinze jours de la réalisation de cette condition suspensive ; que la société de la Place a substitué M. Y... ; que, par acte du 7 octobre 2004 établi par l'office notarial Z...- A..., M. X... a donné à bail commercial le tènement immobilier à la société Distribution Casino ; qu'un arrêt irrévocable du 29 mars 2007 a déclaré définitive la vente entre M. X... et la société de la Place à compter du 23 avril 2001 ; qu'un jugement définitif du 4 juin 2009 a condamné M. X... à payer à la société de la Place une somme de 369 615, 76 euros ; que la procédure de rétablissement personnel de M. X... a été clôturée pour insuffisance d'actif par un jugement du 29 janvier 2010 ; que la société de la Place a assigné la société notariale Z...- A... et les notaires associés en paiement de la somme de 369 615, 76 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société de la Place fait grief à l'arrêt de dire que la société civile professionnelle ou les notaires associés à titre personnel n'ont pas commis de faute en prêtant leur concours à l'établissement du bail commercial et de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes dressés, le notaire qui a instrumenté un compromis de vente d'un immeuble doit, préalablement à la rédaction d'un contrat de bail portant sur ce même immeuble, à la demande du vendeur, promettant, veiller au respect des droits du bénéficiaire du compromis et, le cas échéant, refuser de prêter son concours à la conclusion d'un tel acte, en violation des droits du bénéficiaire ; que l'office notarial rédacteur du compromis de vente du 28 novembre 2000 aux termes duquel M. X... s'engageait à vendre à M. Y..., ou à tout personne qu'il se substituerait, l'ensemble immobilier litigieux, a instrumenté le bail commercial sur ces mêmes biens à la demande de M. X... le 7 octobre 2004 cependant que par copie d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2004 adressée à M. X..., il avait été informé par le bénéficiaire du compromis de vente, qu'une procédure judiciaire était en cours en vue d'obtenir l'exécution forcée de la vente et qu'aucun acte de disposition ne pouvait être fait sur le bien litigieux ; qu'en considérant néanmoins que l'office notarial n'avait commis aucune faute en établissant le bail commercial dans les conditions qu'elle rappelle, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que les notaires sont responsables, même vis-à-vis des tiers de toute faute préjudiciable par eux commise dans l'exercice de leurs fonctions dés lors qu'il sont tenus à raison de leur qualité, d'examiner scrupuleusement les actes qu'ils reçoivent et ne doivent pas donner l'authenticité à une convention dont ils connaissent l'irrégularité, notamment comme passée en fraude des droits des intéressés ; que l'exposante, ce que le premier juge a relevé, faisait valoir que les notaires avaient parfaite connaissance du contenu de la lettre du 3 septembre 2004 dont ils avaient reçu copie faisant état de la procédure en cours en vue de l'exécution forcée de la vente et invitant le vendeur à ne faire aucun acte de disposition jusqu'à l'issue de la procédure, le notaire, constitué mandataire commun des parties ayant délibérément nuit aux droits de la société exposante en acceptant d'établir le bail ; qu'en retenant que dans son courrier du 3 septembre 2004, la société de la Place rappelle simplement à M. X... et au notaire que le tènement « fait l'objet d'un compromis » et qu'il « ne peut faire l'objet d'une transaction », que de 2001 à 2007, la société de la Place n'a jamais revendiqué les loyers perçus par M. X... de la part de la société Lamag, puis de la part de la société Distribution Casino, qu'elle n'a pas mis en demeure M. X... de lui remettre les clés du bien, qu'elle ne produit pas ses comptes faisant apparaître l'état de son actif patrimonial au 31 décembre 2001, qu'en résumé, d'avril 2001 à courant 2007, la société de la Place n'a jamais soutenu et n'a jamais considéré, que le transfert de propriété était intervenu à son profit dès avril 2001, pour en déduire que contrairement à ce qu'elle soutient, M. X... avait bien seul qualité en octobre 2004 pour remplacer le locataire sortant et percevoir les loyers jusqu'au transfert effectif de propriété intervenu ensuite de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 29 mars 2007, que le litige en cours sur la propriété du bien entre M. X... et la société de la Place, n'était pas susceptible de faire rétroagir le transfert de propriété à la date de la conclusion du bail commercial, que l'office notarial n'avait aucun motif de refuser son concours aux parties pour l'établissement du bail commercial, et n'a commis aucune faute au regard de la qualité de propriétaire de M. X... ni au regard de l'existence d'un litige en cours, que le notaire pouvait prêter son concours à M. X... et à la société Distribution Casino, pour l'établissement d'un bail commercial à la date du 6 octobre 2004, sans commettre de manquement à son obligation d'assurer l'efficacité et la sécurité de l'acte qu'il a reçu, ni commettre un manquement à son devoir de prudence à l'égard des droits opposables aux tiers, la cour d'appel qui se prononce par une motivation inopérante au regard du moyen faisant valoir que le notaire, parfaitement informé, de surcroît mandataire commun des parties, avait permis par son intervention la réalisation d'un acte portant atteinte à ses droits et elle a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que si seul ce qui a été tranché dans le dispositif a autorité de la chose jugée, le juge doit nécessairement tenir compte des motifs éclairant le dispositif ; qu'en décidant que dans son jugement réputé contradictoire du 4 juin 2009, le tribunal a considéré que la somme sollicitée par la société de la Place, soit 369 615, 76 euros, était « bien due en vertu de l'arrêt définitif prononcé par la cour d'appel de Lyon » et qu'elle représentait « les fruits de l'immeuble que M. X... a perçu alors qu'il n'en était plus propriétaire », que cette motivation n'étant pas reprise dans le dispositif qui se borne à condamner « M. X... à verser à la société de la Place la somme de 369 615, 76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2007 », elle n'a pas autorité de la chose jugée quand ces motifs éclairaient le dispositif en permettant de comprendre ce qui a justifié cette condamnation, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ;
4°/ qu'en décidant que si dans son jugement réputé contradictoire du 4 juin 2009, le tribunal a considéré que la somme sollicitée par la société de la Place, soit 369 615, 76 euros, était « bien due en vertu de l'arrêt définitif prononcé par la cour d'appel de Lyon » et qu'elle représentait « les fruits de l'immeuble que M. X... a perçu alors qu'il n'en était plus propriétaire », cette motivation n'étant pas reprise dans le dispositif qui se borne à condamner « M. X... à verser à la société de la Place la somme de 369 615, 76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2007 », elle n'a pas autorité de la chose jugée, que de surcroît, ce jugement n'est pas opposable au notaire non partie à cette instance, quand il lui appartenait comme elle y était invitée de rechercher si cet élément de preuve n'établissait pas la faute du notaire, mandataire commun des parties, pour avoir passé un acte fait en fraude des droits de la société exposante, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°/ qu'ayant retenu que c'est à tort que la société de la Place soutient que la cour d'appel dans son arrêt du 29 mars 2007, « ayant constaté la caractère définitif de la vente à compter du 23 avril 2001 et ordonné le transfert de propriété sans mentionner de date différente, il convenait d'en déduire que la date du transfert de la propriété était intervenue en même temps que la vente était devenue définitive, soit à cette même date », que cette interprétation de l'arrêt n'est pas conforme au dispositif de l'arrêt qui n'a pas constaté le transfert de propriété à la date du 23 avril 2001, que le dispositif de l'arrêt de la cour mentionne en effet « ordonne le transfert de propriété », que la date du 23 avril 2001 correspond à la date à laquelle la vente était parfaite, c'est à dire la date à laquelle la réitération aurait pu intervenir, les conditions suspensives étant réalisées à cette date, et non la date du transfert de propriété reportée conventionnellement par les parties à la date de réitération de la vente, puis décidé que contrairement à ce que soutient la société de la Place, M. X... avait bien seul qualité en octobre 2004 pour remplacer le locataire sortant et percevoir les loyers jusqu'au transfert effectif de propriété intervenu ensuite de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 29 mars 2007, que le litige en cours sur la propriété du bien entre M. X... et la société de la Place, n'était pas susceptible de faire rétroagir le transfert de propriété à la date de la conclusion du bail commercial, sans justifier cette affirmation alors qu'elle relevait qu'il résultait de l'arrêt du 29 mars 2007 que la vente était parfaite dés le 23 avril 2001, et que les parties avaient conventionnellement fixé le transfert de propriété à la date de la réitération de l'acte, laquelle pouvait donc intervenir depuis le 23 avril 2001, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
6°/ que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que la SCI de la Place exposait que l'office notarial avait commis une faute en s'abstenant de prendre l'initiative, et à tout le moins de la conseiller de le faire, de publier le compromis de vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le " compromis " prévoyait un transfert de propriété à la date de la réitération de la vente par acte authentique et retenu que la date du 23 avril 2001 correspondait à celle à laquelle la vente était parfaite et non celle du transfert de propriété, que M. X... avait seul qualité en octobre 2004 pour remplacer le locataire sortant et percevoir les loyers jusqu'au transfert effectif de propriété intervenu ensuite de l'arrêt du 29 mars 2007 et que l'office notarial n'avait aucun motif de refuser son concours aux parties pour l'établissement du bail commercial, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire de ces seuls motifs qu'il n'avait commis aucune faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société de la Place fait grief à l'arrêt de dire qu'elle n'a pas subi de perte imputable à la passation du contrat de bail et de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente dispose d'un droit de caractère immobilier l'autorisant à percevoir les fruits de l'immeuble qui en est l'objet et ce, avant la réitération de l'acte en la forme authentique à laquelle le transfert de propriété était subordonné ; que la SCI de la Place, bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente conclue le 28 novembre 2000, était donc bénéficiaire d'un droit à caractère immobilier l'autorisant à percevoir les fruits de l'immeuble objet de la promesse et ce d'autant plus que sa qualité de propriétaire à compter du 23 avril 2001 avait été confirmée par une décision définitive de la cour d'appel de Lyon du 29 mars 2007 ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter la SCI de la Place de l'indemnisation de son préjudice résultant de la privation des fruits tirés de la location de l'immeuble, qu'elle n'avait aucune vocation à les percevoir avant le transfert de propriété intervenu ensuite de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon le 29 mars 2007, la cour d'appel a violé les articles 544 et 1589 du code civil ;
2°/ qu'il ressort des propres constations de l'arrêt attaqué que la société de la Place avait initialement souhaité acquérir un immeuble loué et qu'il était prévu au compromis de vente que l'entrée en jouissance devait se réaliser par la perception des loyers ; qu'en retenant néanmoins que le nouveau bail commercial n'a pas aggravé la situation de l'acquéreur, pour débouter la SCI de la Place de l'indemnisation de son préjudice résultant de la privation des fruits tirés de la location de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que la faute du notaire qui, après avoir instrumenté une promesse synallagmatique de vente, instrumente à la demande du vendeur promettant un bail commercial en méconnaissance des droits du bénéficiaire de ladite promesse synallagmatique, cause nécessairement un préjudice au bénéficiaire privé des fruits de l'immeuble ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que, la société de la Place n'ayant pas soutenu dans ses conclusions l'existence d'un droit de percevoir les fruits de l'immeuble avant le transfert de propriété, le moyen, est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le « compromis » stipulait que l'acquéreur serait propriétaire des biens vendus le jour de la réitération par acte authentique et qu'il en aurait la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers et retenu que la société de la Place était devenue propriétaire courant 2007 d'un bien immobilier loué comme convenu initialement et que la conclusion d'un bail commercial avec la société Distribution Casino n'avait pas aggravé la situation de l'acquéreur, la cour d'appel a pu en déduire que la société de la Place n'avait pas subi de perte imputable à la conclusion du contrat de bail ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société de la Place aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de la Place à payer à Mme de Z..., MM. Jean-Luc et Charles A... et à la société de Z...- A... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société de la Place ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

SECOND MOYEN DE CASSATION :