LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires du 2 cours Grandval à Ajaccio du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCI Granval et la société Boulangerie Granval ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 11 juin 2014), que le syndicat des copropriétaires du 2 cours Grandval (le syndicat) soutenant que la SCI Granval, la société Boulangerie Granval et la SCI du Diamant avaient édifié dans la cour commune de l'immeuble un local technique sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, les a assignées en démolition de cet ouvrage ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'aménagement des lieux par les précédents propriétaires dans les années soixante était confirmé par les attestations de plusieurs témoins affirmant avoir connu ces lieux à l'époque dans leur configuration actuelle, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les documents qu'elle décidait d'écarter, a exactement déduit de ce seul motif, dont il résultait que la construction du local litigieux datait de plus de trente ans, que l'action intentée par le syndicat était prescrite et, partant, irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 2 cours Grandval aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 2 cours Grandval à payer à la SCI du Diamant la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 2 cours Grandval ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 2 cours Grandval à Ajaccio.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, dit que l'action introduite par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL SECIC, à l'encontre de la SCI du Diamant, est prescrite et irrecevable,
AUX MOTIFS QUE sur le fond du litige qu'il convient en liminaire de considérer que, s'agissant d'une demande de destruction d'une structure située dans une cour intérieure, le syndicat des copropriétaires ne verse au débat aucun document susceptible de justifier de la nature privative ou commune des parties sur lesquelles est situé la construction litigieuse ; qu'il ressort du procès-verbal de constat du 4 mai 2011 produit que la cour litigieuse est contiguë avec un autre immeuble ; que, d'autre part, il doit également être constaté qu'il n'est pas justifié d'aucun règlement de copropriété ou autre document de nature à permettre une distinction entre les parties communes et privatives ; que le syndicat des copropriétaires, à défaut de justifier de son droit de propriété, conteste à l'intimée le droit pour elle-même de se prévaloir d'un titre et maintient que cette dernière se l'est appropriée sans autorisation ; que la SCI du Diamant soutient que cette cour a toujours été privative ; qu'elle verse au débat l'acte de vente par les consorts X... le 15 septembre 1947 d'un magasin sis à Ajaccio cours Grandval numéro 6 avec la courette attenante le tout porté à la matrice cadastrale de la ville à la section G sur le numéro 735 ; que lorsque les consorts X... ont vendu à la SCI du Diamant, le bien cédé était décrit comme un local à usage de Boulangerie composé d'un point d'accueil, un coin fourneaux avec emplacement pour évacuation des gaz brûlés, une pièce de travail et un cabinet de toilette ; que les constats d'huissiers produits permettent de constater que cette description correspond très exactement à celle du local dont la destruction est demandé ; que le bail commercial initialement signé entre les soeurs X... et la société Au Pain Blanc précisait que le local comprenait un arrière magasin et une cour intérieure ; que de fait, il ne peut être accédé à cette cour que par le local commercial de la Boulangerie ; que sur ce point, l'extrait de la matrice cadastrale annexé au rapport d'expertise produit laisse apparaître une emprise à la place de la cour intérieure ; que l'intimé invoque la prescription abrégée de l'article 2272 du code civil alinéa 2 et à tout le moins la prescription trentenaire de l'alinéa 1er ; que ce moyen est contesté par l'appelant qui soutient que les parties communes ne peuvent être transformées en partie privative par prescription acquisitive en l'absence de bonne foi ; qu'il convient de se référer aux considérations précédentes quant à l'acquisition du local commercial et aux conditions de sa cession ; que ces indications ne sont nullement contredites par l'appelant ; que la configuration des lieux et résultant de l'aménagement qui en a été fait par les propriétaires précédents dans les années 60 sont confirmés par les attestations versées aux débats et émanant de messieurs Y..., Z... et A..., lesquels ont attesté avoir connu les lieux dans leur configuration actuelle dans les années 60 ; que l'intimée soutient valablement que les deux ventes intervenues en 1947 et 2005 sont des titres translatifs de propriété ; qu'à cet égard, il ne peut être valablement soutenu que l'absence d'autorisation par la copropriété empêche la SCI du Diamant de se prévaloir de sa bonne foi ; que d'autre part, l'utilisation de la cour, prétendue commune, était publique s'agissant d'un fonds de commerce qui a toujours été exploité à cet endroit et ouvert au public ; qu'il doit être constaté que depuis l'acte de vente de 1947, plus de 30 années se sont nécessairement écoulées avant l'action intentée par le syndicat des copropriétaires ; qu'en effet il n'est nullement établi ou même allégué que l'aménagement du local litigieux ait été réalisé par l'intimée ; que le premier juge a justement considéré que l'action introduite par le syndicat des copropriétaires était prescrite ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS, adoptés des premiers juges, QUE l'action introduite par le syndicat de copropriétaire du 2 rue Grandval à Ajaccio tend, à titre principal, à la destruction d'une structure métallique au motif qu'elle empiéterait sur la cour, constitutive d'une partie commune de la copropriété, et ce sans autorisation de l'assemblée générale ; que cette action est soumise à la prescription de trente ans ; qu'elle a été introduite à l'encontre de la SCI du Diamant, propriétaire du lot 7 de la copropriété par exploit d'huissier en date du 28 octobre 2010 ; que la SCI du Diamant fait valoir, sans être contredite sur ce point par le demandeur, que la structure litigieuse abrite le coin fourneaux, la pièce de travail et le cabinet de toilettes, décrits dans son acte d'acquisition et tel qu'il a été constaté par huissier (PV de contrat de maître Cattaneo du 4 avril 2011) ; que la SCI du Diamant fait valoir que la configuration des lieux résulte de l'aménagement qui en a été fait par les propriétaires précédents dans les années soixante, ce que confirme les attestations produites aux débats de messieurs Y..., Z... et A..., lesquels ont attesté avoir connu les lieux dans leur configuration actuelle dans les années 1960, l'âge des témoins et leur qualité de voisins et clients de la boulangerie rendant leur témoignage tout à fait pertinent ; qu'en conséquence, l'action en destruction de l'infrastructure abritant des locaux d'exploitation du local commercial de boulangerie, propriété de la SCI du Diamant, introduite plus de trente ans après l'édification litigieuse est prescrite et de ce fait irrecevable ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les éléments qui sont régulièrement produits à l'appui de la demande ; que le syndicat des copropriétaires a communiqué devant la cour d'appel, à l'appui de sa demande, l'acte de vente, en date de 1949, portant sur une « pièce formant sous escalier dans le couloir d'entrée au rez-de-chaussée de la maison située à Ajaccio, cours Grandval n° 6 », indiquant expressément « cette pièce se trouve au-dessous de l'escalier conduisant au premier étage et donne sur la cour de ladite maison sur laquelle est la porte de sortie » ; qu'en énonçant néanmoins que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun document susceptible de justifier de la nature privative ou commune de la cour, la cour d'appel a dénaturé par omission l'acte de vente et violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE le juge est tenu de motiver sa décision au regard des moyens des conclusions, ensemble l'offre de preuve soumise ; que dans ses conclusions devant la cour d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait encore valoir, pour établir que la cour était une partie commune de l'immeuble, que le rapport d'expertise produit par la SCI du Diamant mentionnait lui-même que « l'ensemble de la cour était sans doute à l'origine partie commune et d'accès direct depuis le cours Grandval par le couloir et la cage d'escalier qui en occupe le fond » ; qu'en énonçant cependant que le syndicat de copropriété ne justifiait pas de son droit de propriété, sans s'expliquer sur l'offre de preuve ainsi soumise, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE le juge est tenu de motiver sa décision au regard des moyens des conclusions, ensemble l'offre de preuve soumise ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'appropriation de la cour par la réalisation de l'aménagement en dur où a été installé un four de boulanger, avait été faite par la société exploitant la boulangerie après la cession du fonds de commerce par les soeurs X... en 1986 ; qu'elle produisait, à l'appui de ses dires, d'une part, les attestations de Mme Jéromine B..., de M. Pascal C... et de M. Joseph D..., (homonyme), qui, tous, indiquaient qu'il n'y avait jamais eu de construction en dur dans la cour avant la cession du fonds de commerce et, d'autre part, le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire, tenue le 13 octobre 1989, en raison des nuisances et, surtout, des risques créés par l'installation du four de boulanger et son raccordement au conduit de cheminée de l'immeuble, démontrant ainsi encore le caractère parfaitement récent de cette installation ; qu'en se bornant cependant, pour retenir le jeu de la prescription acquisitive de propriété, à affirmer que la configuration des lieux résulte de l'aménagement qui en a été fait par les propriétaires précédents dans les années 60 ainsi que le confirment les attestations émanant de MM. Y..., Z... et A..., sans viser ni analyser, fût-ce sommairement, les pièces soumises par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE la prescription acquisitive en matière immobilière suppose une possession de trente ans ; qu'en retenant, pour dire que la SCI du Diamant était propriétaire de la cour litigieuse que plus de trente années se sont écoulées depuis l'acte de vente de 1947, la cour d'appel qui a appliqué le délai de trente ans au titre et non à la possession, a statué par un motif inopérant et privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2272 du code civil ;
5) ALORS, en tout état de cause, QUE la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir la propriété d'un bien immobilier par l'effet de la possession prolongée dans le temps ; que la possession utile pour prescrire doit être non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la société exploitant le fonds de commerce de boulangerie avait de sa propre autorité édifié une construction dans une cour qu'elle savait être commune ; qu'elle produisait aux débats les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété des 29 octobre 2003 et 6 avril 2004 qui, respectivement, faisant état de l'engagement pris par la SCI Grandval, (en réalité, la SCI du Diamant), de libérer une partie de la cour commune et constatant le respect de cet engagement, établissaient la reconnaissance par la SCI du caractère commun de la cour litigieuse, partant l'absence de possession à titre de propriétaire ou, à tout le moins l'équivoque de la possession ; qu'en ce qu'elle se serait fondée pour dire que la SCI du Diamant était propriétaire de la cour litigieuse, sur l'existence d'une prescription acquisitive par dix ans, sans rechercher si la possession invoquée était à titre de propriétaire et non équivoque, la cour d'appel a encore privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2261 du code civil.
