LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mai 2014), que la société L'Hippocampe (la société) a donné à bail meublé pour une durée de six mois à compter du 1er juillet 2011 à M. X... une maison ; que, celui-ci lui ayant adressé le 28 juillet 2011 un congé pour le 31 août 2011, la société l'a assigné en paiement des loyers échus jusqu'au terme du bail et des charges d'entretien et de nettoyage ; que M. X... l'a assignée en validation du congé et en dommages et intérêts ; que les procédures ont été jointes ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de valider le congé, de rejeter sa demande d'annulation du bail et de la condamner à payer à M. X... une certaine somme à titre de dommages intérêts, alors, selon le moyen, que le bail formé entre les parties stipulait que M. X... avait entendu bénéficier des prestations d'entretien extérieur et intérieur de la propriété, respectivement pendant cinq heures hebdomadaires au tarif horaire de 20 ¿/ heure et pendant huit heures hebdomadaires au même prix horaire ; que la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer la convention des parties, rejeter la demande formée par la société L'Hippocampe aux fins de paiement des factures d'entretien et de nettoyage, en retenant que leur prise en charge n'était pas prévue par le contrat ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu que les motifs critiqués par le moyen ne fondent pas la décision en ses chefs attaqués ; que le moyen est irrecevable ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Vu les articles L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, et 455 du code de procédure civile ;
Attendu que le locataire d'un logement meublé qui constitue sa résidence principale peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ;
Attendu que, pour déclarer valable le congé délivré le 28 juillet 2011 par M. X..., l'arrêt retient que le bail meublé signé par les parties comporte une clause « occupation » libellée comme suit : « le preneur s'interdit expressément d'utiliser les locaux loués autrement qu'à usage exclusif d'habitation principale à l'exclusion de tout autre », que dès lors le fait que le contrat ne soit pas d'une durée d'une année comme l'exige l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas contradictoire d'une occupation des lieux loués à titre de résidence principale conformément aux clauses du bail, que l'acte authentique d'acquisition par M. X... d'un immeuble le 17 septembre 2011 mentionnait l'adresse du bien loué, que sa soeur a attesté qu'il avait pris à bail ce bien pour domicile principal afin d'y accueillir sa famille, que sa mère avait effectué un changement d'adresse pour une année, qu'il a indiqué dans une lettre du 18 août 2011 que la maison louée constituait sa résidence principale et celle de sa mère et qu'il justifie de la livraison d'une chaise haute et de la réception d'une convocation et produit deux factures établies à cette adresse, et que les éléments produits par la société sont insuffisants à contredire la disposition du bail selon laquelle les lieux devaient être utilisés à titre de résidence principale par M. X... ;
Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les énonciations contradictoires du contrat de bail qui prévoyait une location saisonnière et une utilisation des lieux à usage d'habitation principale, et par des motifs impropres à caractériser que M. X..., qui n'était demeuré dans la maison que deux mois, avait occupé les lieux de façon stable et continue à titre de résidence principale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à l'EURL L'Hippocampe ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société L'Hippocampe.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le congé délivré par Monsieur X..., débouté l'EURL L'HIPPOCAMPE de sa demande d'annulation du bail et de l'avoir condamnée à payer à Monsieur X... la somme de 2000 ¿ à titre de dommages intérêts,
AUX MOTIFS QUE la Sté L'HIPPOCAMPE, contactée le 6 juin 2011, par Monsieur Y... suite à la parution d'une offre de location de la maison pour un séjour du 20 juin au 30 septembre 2011 pour 6 adultes et 2 enfants a fait une proposition de location en indiquant que s'il était retenu une location de quatre mois, le loyer mensuel s'élèverait à la somme de 6000 ¿, charges comprises, « en lieu et place de 4500 ¿ la semaine pendant la période estivale », cette somme incluant le ménage à l'arrivée et au départ, et la fourniture de l'intégralité du linge de maison, une cuisinière et un ménage quotidien ou hebdomadaire, ainsi que l'entretien de la piscine et des extérieurs, étant également proposé, toutes caractéristiques selon elle d'une location saisonnière exclusive d'une habitation à titre principal ; que cette proposition a été transmise à Monsieur X... lequel le 8 juin 2011, a fait savoir qu'il souhaitait visiter les lieux et un bail de six mois sera signé moyennant un loyer mensuel de 4500 ¿ ; que Monsieur X... considérant occuper les lieux loués à titre de résidence principale a donné congé à son bailleur le 28 juillet 2011 sur le fondement de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation pour le 31 août 2011 ; que le bail meublé signé entre les parties comporte une clause « occupation » des conditions générales, libellée comme suit : « le preneur s'interdit expressément d'utiliser les locaux loués autrement qu'à usage exclusif d'habitation principale à l'exclusion de tout autre » ; que dès lors, le fait que le contrat ne soit pas d'une durée d'une année comme l'exige l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation en application duquel le congé a été délivré n'est pas contradictoire d'une occupation des lieux loués à titre de résidence principale conformément aux clauses du bail ; que l'EURL L'HIPPOCAMPE soutient que la location a été faite non pas pour satisfaire aux besoins de Monsieur X... mais à ceux de sa famille, plus précisément de sa soeur, son mari, leurs enfants qui revenaient de Tahiti et de sa mère, qui, après avoir été hospitalisée dans la région parisienne devait poursuivre sa convalescence dans la région toulousaine, Monsieur X... indiquant que la consistance de la maison permettait d'accueillir effectivement les membres de sa famille et lui-même et sa compagne, Madame Z... ; que Monsieur X... confirme avoir résidé à titre principal dans la maison louée, à compter du 1er juillet puis à compter du 1er septembre 2011, dans l'immeuble situé 146 chemin privé des Bartavelles, Quartier Port d'Alon à Saint Cyr sur Mer, immeuble dont il a fait l'acquisition selon acte authentique du 17 septembre 2011, qui mentionne l'adresse du bien loué expliquant avoir donné congé en raison de cette acquisition permettant d'accueillir de façon pérenne sa famille, sa compagne et l'enfant à naître ; que Madame A..., soeur de Monsieur X..., atteste que son frère confronté à la maladie de leur mère et à une procédure de divorce, a pris pour domicile principal la location dont s'agit, afin d'y accueillir sa mère, ses trois enfants et sa nouvelle compagne, indiquant y avoir résidé elle-même à son arrivée, en métropole le 24 juin 2011, jusqu'à son départ, au mois de septembre ; que la Sté L'HIPPOCAMPE produit le témoignage de Madame B... femme de ménage, dans les lieux loués, pour la période du 17 au 30 juin 2011, qui indique avoir reçu ses « ordres de Madame X..., femme âgée de 75 ans, et de sa fille qui venait de Tahiti qui y logeait avec ses enfants », et n'avoir jamais rencontré Monsieur X..., ni sa femme ni ses enfants ; que cette attestation est cependant contredite par celle de Madame Z... qui affirme avoir discuté longuement avec Madame B... ; que l'Eurl L'HIPPOCAMPE conteste le paiement par Monsieur X... du loyer, sur la base du mail daté du 16 juin 2011, provenant de Madame C..., conseiller de clientèle à l'agence de la Banque Populaire, Rives de Paris, de 91 270 Vignieux sur Seine confirmant qu'à la demande de Monsieur X..., un virement de la somme de 9000 ¿ a bien été effectué ; qu'il s'avère suite à un chèque émis par Madame Gabrielle X... au profit du bailleur pour l'achat de denrées alimentaires que si cette banque et cette agence sont celles mentionnées sur le chèque émis, le bail donne cependant quittance à Monsieur X... de ce paiement ; qu'ainsi que l'indique Monsieur X..., sa mère a effectué un changement d'adresse à l'adresse du lieu loué, où celle-ci s'est domiciliée, pour une année, Monsieur X... indiquant dans une lettre que du 18 août 2011 que la maison louée constitue sa résidence principale ainsi que celle de sa mère ; que l'EURL L'HIPPOCAMPE fait également valoir que c'est Madame A... qui a réceptionné le fioul commandé par le propriétaire et dressé la liste manuscrite de travaux à réaliser par celui-ci ; que Monsieur X... justifie de la livraison du 5 août 2011, à la location dont s'agit, d'une chaise haute pour la naissance de leur enfant, d'une convocation du 7 juillet 2011 de la Sté SUD HABITAT, de factures établies par la Sté RACING PRODUCT le 6 juillet et le 2 août 2011 ; qu'il ressort de ces développements que les éléments produits par la Sté L'HIPPOCAMPE ont été insuffisants à contredire la disposition du bail selon laquelle les lieux devaient être utilisés à titre de résidence principale par Monsieur X..., le bailleur ne pouvant pas soutenir l'existence d'un dol pour demander l'annulation d'un bail qu'il a destiné à l'habitation principale ; que dans ces conditions, le congé délivré à Monsieur X... doit être validé ; que Monsieur X... demande des dommages intérêts en réparation du préjudice subi suite à la saisie conservatoire de ses comptes bancaires pratiquée le 30 août 2011, pour la somme en principal de 9000 ¿ ayant pour effet l ¿ indisponibilité des biens saisis à hauteur de la créance, le blocage du compte ayant indéniablement causé un préjudice à Monsieur X... qu'il convient d'indemniser par l'allocation de la somme de 2000 ¿ au paiement de laquelle l'EURL l'HIPPOCAMPE est condamnée ; que l'EURL demande la condamnation de Monsieur X... au paiement de la somme de 5037 ¿ au titre des factures de consommables, d'entretien et de nettoyage, toutes sommes dont la prise en charge n'est pas prévue par le bail ;
1) ALORS QUE le contrat formé entre la Sté L'HIPPOCAMPE et Monsieur Frank X... comportait des énonciations contradictoires en ce qu'il était intitulé « contrat de location meublée », portait la mention selon laquelle il était convenu d'une location saisonnière, pour une durée du 1er juillet à 14 h au 31 décembre 2011 à 10h, une clause selon laquelle le preneur voulait bénéficier des prestations d'entretien extérieur et intérieur de la propriété, pour un nombre d'heures hebdomadaires et un tarif horaire précisés, avec fourniture du matériel nécessaire et des produits d'entretien, et enfin, une clause d'usage exclusif des lieux d'habitation principale ; qu'en l'état de ces énonciations du contrat, lié à une activité professionnelle saisonnière, prévoyant à la fois des prestations de type hôtelier exclusives d'un établissement durable, et un usage exclusif d'habitation, la cour d'appel devait procéder à l'interprétation de l'ensemble des énonciations contractuelles, et ne pouvait fonder sa décision sur la seule clause d'usage exclusif d'habitation, stipulée dans les conditions générales du bail ; qu'en s'en abstenant sans s'en expliquer, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé par les parties ; que, par dérogation, le preneur d'un logement meublé bénéficiant d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale, peut résilier le contrat à tout moment en respectant un préavis d'un mois ; que la cour d'appel, pour décider que le congé délivré par M. X..., avant l'expiration du bail conclut pour une durée de six mois était valable, et rejeter la demande de paiement des loyers restant à courir jusqu'à l'expiration du bail, a relevé que le bail prévoyait que le preneur devait faire des lieux loués un usage exclusif d'habitation principale, et retenu des faits d'habitation ponctuels du preneur, pendant deux mois, y compris le préavis avant son départ pour habiter un bien qu'il venait d'acquérir ; qu'en statuant ainsi, sans constater que le preneur, lors de la formation du bail et de la délivrance du congé, y avait fixé son établissement de manière durable et effective, la cour d'appel a violé, par refus et fausse application les articles 1737 du code civil et L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ;
3) ALORS QUE le bail formé entre les parties stipulait que Monsieur X... avait entendu bénéficier des prestations d'entretien extérieur et intérieur de la propriété, respectivement pendant cinq heures hebdomadaires au tarif horaire de 20 ¿/ heure et pendant huit heures hebdomadaires au même prix horaire ; que la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer la convention des parties, rejeter la demande formée par la Sté L'HIPPOCAMPE aux fins de paiement des factures d'entretien et de nettoyage, en retenant que leur prise en charge n'était pas prévue par le contrat ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil.
