LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 784 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 décembre 2013), que la société anonyme coopérative de construction résidence Le Pic Saint-Loup ainsi que M. et Mme X..., copropriétaires, ont interjeté appel d'un jugement ayant rejeté leurs demandes d'annulation de l'assemblée générale du 19 juin 2009 des copropriétaires de la résidence Le Pic Saint-Loup et, à titre subsidiaire, de certaines décisions prises par cette assemblée ; que la clôture a été prononcée par une ordonnance du 2 octobre 2013 ; que, postérieurement à l'ordonnance de clôture, les appelants ont déposé de nouvelles conclusions et sollicité la révocation de cette ordonnance ;
Attendu que l'arrêt a statué sur les conclusions antérieures des appelants ;
Qu'en statuant ainsi, sans assortir sa décision d'aucun motif de nature à écarter la révocation de l'ordonnance de clôture, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pic Saint-Loup aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pic Saint-Loup ; le condamne à payer à la société anonyme coopérative de construction résidence Le Pic Saint-Loup représentée par M. X... ès qualités et à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., la société coopérative de construction Résidence Le Pic Saint-Loup, représentée par M. X..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:En ce que l'arrêt attaqué a statué au visa des conclusions des appelants du 24 avril 2013,
Aux motifs que l'ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2013 ; que sur l'audience, avant l'ouverture des débats, le conseil des appelants a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture et la recevabilité de ses conclusions remises via le RVPA, le 3 octobre 2013, tenant le refus opposé par l'intimé ;
Alors qu'il est statué sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture par ordonnance motivée du juge de la mise en état ou, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ; que la cour d'appel a statué au visa des conclusions des appelants du 24 avril 2013, en relevant que le conseil des appelants avait sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture du 2 octobre 2013 et la recevabilité des conclusions remises le 3 octobre 2013, tenant le refus opposé par l'intimé ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer, par décision motivée, sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par les appelants, la Cour d'appel a violé les articles 784 et 907 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:En ce que l'arrêt attaqué confirme le jugement disant notamment n'y avoir lieu à annulation de quelque résolution (sauf en ce qui concerne la délibération relative à la désignation de M. Yann Y... au conseil syndical), et déboute ainsi les demandeurs pour leurs autres demandes ;
Aux motifs que sur la demande principale d'annulation de l'assemblée générale dans son intégralité : reprenant leur argumentation de première instance, les appelants font valoir devant la cour, en substance, qu'il y a lieu de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 19 juin 2009 dans son intégralité, pour les motifs suivants :- admission de pouvoirs irréguliers en application de l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;- Non-attribution d'un pouvoir pour avoir été donné en blanc ;- violation des règles de convocation d'un copropriétaire (M. Z...) et du représentant de la société Coopérative de construction résidence Le Pic Saint Loup (M. X...) ;- violation des règles de tenue de l'assemblée générale pour irrégularité de la composition de cette assemblée et pour avoir listé les membres du syndicat de manière irrégulière sur la feuille de présence et le procès-verbal.- Admission de pouvoirs irréguliers : * Concernant M A..., représentant l'indivision d'Eusébie A..., celui-ci a donné un pouvoir à Mme B... qui l'a bien représentée à l'assemblée générale litigieuse tandis que l'un comme l'autre sont bien répertoriés comme copropriétaires détenant des tantièmes de copropriété ainsi que cela ressort de la liste établie au 15 avril 2009 et remise à l'administrateur judiciaire Vallat, précisément communiquée en pièce 7 par les appelants. Au demeurant, ces derniers ne communiquent pas l'attestation notariée en date du 9 juillet 2009 de la SCP Botta, Martin, Julien, notaires à Frontignan, comme évoquée dans leurs écritures. * Concernant la SCI Rifimmo, représentée par M. C... sur la feuille de présence, il n'est pas sérieusement contesté que celui-ci en est le gérant et habilité à représenter cette société, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un pouvoir à cet effet. * Concernant Mme D..., celle-ci a donné pouvoir à Mme B... pour la représenter tandis que la qualité de copropriétaire de cette mandante n'est pas rapportée. Ce pouvoir doit donc être invalidé comme étant nul en l'état. * Concernant les époux E... qui représentent au total 211 tantièmes, il est constant qu'ils ont donné pouvoir à Mme F... pour les représenter à hauteur de 98 tantièmes pour les lots 85 et 21 et à M. G... à hauteur de 113 tantièmes pour les lots 102 et 38, de sorte qu'il n'existe aucune irrégularité comme soutenue par les appelants (p. 6). * Concernant les pouvoirs de Mme H... et de Mme I..., il est fait grief par les appelants que ni l'une ni l'autre ne prouvent qu'elles seraient les mandataires respectifs des indivisions Brustonpour la première et I... pour la seconde. Force est de constater que ce grief demeure établi en l'état des seules pièces produites aux débats, étant observé que Mme H... représente 212 tantièmes et Mme I... 113 tantièmes. Toutefois, la prise en compte de pouvoirs irréguliers ne saurait entraîner la nullité de l'assemblée générale et, ainsi que l'a relevé le premier juge, serait en toute hypothèse sans incidence, même en défalquant du résultat des votes des délibérations contestées à titre subsidiaire par les appelants le nombre de tantièmes ayant permis leur adoption étant suffisant au regard des majorités requises comme cela ressort de l'examen du procès-verbal de ladite assemblée générale. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.- Non-attribution d'un pouvoir : Les appelants contestent le pouvoir donné en blanc par M. et Mme J... Joseph. S'il n'est pas contesté que ces derniers n'ont pas donné de pouvoir valable dès lors qu'aucun nom n'a été porté sur le pouvoir pour compléter ledit pouvoir, il est constant que ces derniers n'ont pas voté, ne sont pas répertoriés comme représentés ou absents et qu'en réalité, seul M. Laurent J..., désigné comme copropriétaire représentant 6 tantièmes, a voté, représenté par M. Michel K... à qui il avait donné un pouvoir à cet effet sans que ce dernier fasse l'objet d'une quelconque contestation. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef-Concernant M. Z..., il a été justement rappelé par le premier juge que seul ce copropriétaire, au demeurant représenté par M. P..., serait fondé à invoquer sa convocation pour non-respect des délais. Au demeurant, il ressort de l'examen de l'avis de réception de la convocation en la forme recommandée que ladite convocation a été reçue au plus tard le 25 mai 2009, soit plus de 21 jours avant la date de l'assemblée générale. * Concernant la convocation de la société coopérative de construction résidence Le Pic Saint Loup, s'il n'est pas discuté qu'aucune convocation n'a été adressée au représentant de cette société, il convient de relever que :- d'une part, en application de l'article 12 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette société n'a que voix consultative ;- d'autre part, les dispositions de l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis, ne valent que si les lots de la société en question n'ont pas été attribués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;- enfin, outre que la société en question avait une durée prenant fin au 15 décembre 1999, il est constant qu'elle est représentée par son liquidateur, en la personne de M. Jean-Noël X..., présent à l'assemblée générale, quand bien même n'aurait-il été convoqué qu'en sa qualité de copropriétaire. Le jugement déféré sera confirmé de ces chefs.- Violation des règles de tenue de l'assemblée générale : * Concernant M. L... Abdelaziz, le procès-verbal de l'assemblée générale le porte comme étant absent, contrairement à ce que soutiennent les appelants qui affirment à tort qu'il s'agirait de " Mme L... Abdelaziz ". * Concernant la succession Q..., il s'agit de la même succession que celle " R... " qui n'est pas copropriétaire, s'agissant en réalité de Mme H... qui avait donné pouvoir à M. N.... * Concernant M. Redouane M..., copropriétaire avec M. et Mme M... Abdelkrim, des lots 197 et 131, représentant 132 tantièmes, la feuille de présence fait mention d'une signature " M... ", sans que l'on puisse l'attribuer à l'un ou l'autre de ces copropriétaires. Pour autant, il n'est pas rapporté que M. Reddouanc M... aurait dû être porté absent, tandis que les époux M... Abdelkrim sont bien portés présents, qu'ils ont voté à hauteur de 132 tantièmes. * Concernant M. et Mme J..., M. Z... et l'indivision I..., il est renvoyé aux motifs précédemment exposés faisant qu'il ne peut être retenu d'irrégularité quant à la tenue de l'assemblée générale, étant rappeler qu'à les supposer établies, elles seraient au cas d'espèce sans effet sur la validité tant de l'assemblée générale elle-même que des votes des résolutions contestées. l'assemblée générale, étant rappelé qu'à les supposer établies, elles seraient au cas d'espèce sans effet sur la validité de l'assemblée générale elle-même que des votes des résolutions contestées ;
Et aux motifs éventuellement adoptés du jugement confirmé que seul M. Z... est fondé à invoquer sa non convocation dans les délais pour l'assemblée litigieuse ; que les demandeurs sont irrecevables à soulever cet argument et à prétendre que ce défaut de convocation entraîne la nullité de l'assemblée ; que M. X... a bien été convoqué en tant que copropriétaire ; qu'aucune disposition législative réglementaire ou du règlement de copropriété, obligeant à le convoquer en tant que gérant de la SA CC Le Pic Saint Loup, alors que cette qualité ne lui donne aucun tantième de vote supplémentaire à l'assemblée n'existe ni n'est seulement invoquée ; que la non convocation de M. X... en tant que gérant est donc sans effet sur la validité de l'assemblée ; que Mr et Mme J... n'ont donné pouvoir valable à personne pour les représenter à la même assemblée ; Qu'aucune disposition législative réglementaire ou contractuelle, n'oblige l'on ne sait qui à compléter et régulariser un pouvoir incomplet à le compléter et à l'attribuer à l'on ne sait quel copropriétaire ; Que c'est de façon tout à fait légale que les époux J... ont été considérés comme absents ; que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 pas plus que quelque autre disposition n'exige que soit mentionné le nom des copropriétaires absents sur le procès-verbal de l'assemblée ; Que la non mention du nom de douze copropriétaires absents et non représentés n'est pas davantage cause de nullité de l'assemblée ; que les pouvoirs irréguliers de représentation de copropriétaire n'entraînent pas de plein droit nullité de l'assemblée mais seulement le défalquage du vote opéré par pouvoir irrégulier ; Qu'il n'est même pas invoqué que la prise en compte de quelque pouvoir irrégulier aurait été suffisante pour renverser le résultat de tel ou tel vote bien déterminé ; Qu'il n'y a donc lieu ni à annulation de l'assemblée, ni à rectification de quelque résolution ; que le nom de L... Abdelaziz figure bien sur la feuille de présence de l'assemblée litigieuse ; Que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que A... Marie-Thérèse, A... Lucien, A... Joseph, A... Antoine, Z... Luc, M... Redouane I... Xavier, I... Vincent, I... Pierre, I... Marie Dominique et les époux J... Joseph avaient bien la qualité de copropriétaires au moment de la dite assemblée ; que, de toutes façons, seuls les intéressés peuvent se prévaloir de la non-convocation à l'assemblée ; qu'il n'y a donc pas là non plus cause de nullité de celle-ci ;
1°/ Alors qu'un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale ; que la cour d'appel, pour refuser d'annuler l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Pic Saint Loup, bien qu'elle constatait des irrégularités relatives notamment à des pouvoirs irréguliers et à la violation de règle de tenue de l'assemblée générale, a retenu que la prise en compte de pouvoirs irréguliers ne saurait entraîner la nullité de l'assemblée générale et, ainsi que l'a relevé le premier juge, serait en toute hypothèse sans incidence, même en défalquant du résultat des votes des délibérations contestées à titre subsidiaire par les appelants le nombre de tantièmes ayant permis leur adoption étant suffisant au regard des majorités requises comme cela ressort de l'examen du procès-verbal de ladite assemblée générale ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°/ Alors que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, et tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire ; que la cour d'appel, pour refuser d'annuler l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Pic Saint Loup, a retenu que les époux E..., qui représentaient au total 211 tantièmes, avaient donné pouvoir à Mme F... pour les représenter à hauteur de 98 tantièmes pour les lots 85 et 21 et à M. G... à hauteur de 113 tantièmes pour les lots 102 et 38, de sorte qu'il n'existait aucune irrégularité comme soutenue par les appelants ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°/ Alors que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions respectives des parties ; que les appelants ont fait valoir que la SCI Rifimmo était représentée sur la feuille de présence par M. C... dont la qualité de gérant n'était nullement prouvée ; que la cour d'appel qui, pour refuser d'annuler l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Pic Saint Loup, a retenu qu'il n'était pas sérieusement contesté que M. C... était le gérant de la SCI Rifimmo et habilité à représenter cette société, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un pouvoir à cet effet, a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile et l'article 1134 du code civil ;
4°/ Alors qu'il résulte des articles 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 12 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance ; que la convocation est également notifiée au représentant légal de la société, lequel peut assister à la réunion avec voix consultative, la société copropriétaire seule pouvant contester les décisions prises ; que la cour d'appel, pour refuser d'annuler l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Pic Saint Loup, a retenu que la société n'avait que voix consultative, que les dispositions de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis, ne valaient que si les lots de la société en question n'avaient pas été attribués, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, que la société en question avait une durée prenant fin au 15 décembre 1999, et était représentée par son liquidateur, en la personne de M. Jean-Noël X..., présent à l'assemblée générale, quand bien même n'aurait-il été convoqué qu'en sa qualité de copropriétaire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions précitées ;
5°/ Alors que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel, pour refuser d'annuler l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Pic Saint Loup, a retenu que les dispositions de l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis, ne valaient que si les lots de la société en question n'avaient pas été attribués, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ; qu'en statuant ainsi, sans préciser sur quel élément elle fondait l'affirmation de l'absence d'attribution des lots de la société, et sans s'expliquer sur la liste au 9 avril 2009 des copropriétaires, mentionnant la SACC Pic Saint Loup comme propriétaire d'une soixantaine de lots, et la liste au 15 avril 2009 des associés propriétaires de biens mobiliers (actions) donnant vocation à la jouissance de lot (s), remise à l'administrateur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:En ce que l'arrêt attaqué confirme le jugement disant n'y avoir lieu à annulation de quelque résolution (sauf en ce qui concerne la délibération relative à la désignation de M. Yann Y... au conseil syndical), et déboute ainsi les demandeurs pour leurs autres demandes,
Aux motifs du jugement confirmé que le projet de contrat de syndic soumis au vote est versé aux débats, que l'on ne saurait considérer que ce projet doit intégralement reproduire les termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'on peut considérer que l'exemplaire fourni avec les convocations à l'assemblée comprend toutes les indications exigées par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; qu'il n'y a lieu davantage à annulation de la résolution relative au syndic ;
Alors que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour (I, pour la validité de la décision (4°) le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; que la cour d'appel qui a refusé d'annuler la délibération relative à la désignation du syndic, sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur le caractère incomplet du projet de contrat dont le syndicat reconnaissait qu'une page avait été omise, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11, I, 4° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:En ce que l'arrêt attaqué confirme le jugement disant n'y avoir lieu à annulation de quelque résolution (sauf en ce qui concerne la délibération relative à la désignation de M. Yann Y... au conseil syndical), et déboute ainsi les demandeurs pour leurs autres demandes,
Aux motifs que s'agissant de l'élection de M. O..., il n'est pas sérieusement discuté que celui-ci est le gérant de la SCI Trois C, copropriétaire, et qu'à ce titre, il était habilité à représenter cette société ; sa désignation est donc régulière ;
Alors que les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, et lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet ; que la cour d'appel, pour refuser d'invalider la désignation de M. Yves Castoren qualité de membre du conseil syndical, a retenu qu'il était habilité à représenter la société dont il était le gérant ; qu'en statuant ainsi, bien que seule la société pouvait être désignée, la cour d'appel a violé l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 décembre 1965.
