LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mai 2014), que, par acte authentique reçu le 23 mars 2007 par M. Z..., notaire, M. X... a vendu à M. Y... le lot n° 5 d'un ensemble immobilier au prix de 114 000 euros ; qu'il était précisé dans l'acte que l'immeuble était inclus dans un périmètre de restauration immobilière et que l'acquéreur déclarait se substituer dans tous les droits et obligations du vendeur concernant les travaux de restauration ; qu'ayant découvert que le bien avait fait l'objet d'un arrêté de péril, M. Y... a assigné M. X..., M. Z..., la société Immobilière Marseille Provence, devenue la société Immobilière Patrimoine et Finances, syndic de la copropriété, et la Caisse d'épargne et de prévoyance en résolution de la vente et du contrat de prêt et en dommages-intérêts ; que M. X... a appelé en la cause la compagnie Generali Assurances IARD, assureur de la responsabilité civile professionnelle du syndic ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. Y... ne démontrait pas que l'arrêté de péril rendait l'appartement impropre à l'usage d'habitation auquel il était destiné et n'avait pas été assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et retenu que les fissures constatées étaient insuffisantes à démontrer le caractère inhabitable du bien, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée et qui a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de M. Y... sur le fondement de la garantie des vices cachés devait être rejetée, a légalement justifié sa décision ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation, que M. Y... ne faisait pas état, en cause d'appel, d'un préjudice moral et relevé qu'il réclamait une somme au titre d'un préjudice complémentaire sur lequel il ne fournissait aucune précision ni justificatif, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que sa demande de dommages-intérêts devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen du pourvoi principal qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir M. X... à hauteur de 50 % du paiement de la somme de 36 000 euros à M. Y..., l'arrêt retient que c'est à bon droit que le premier juge a retenu la faute du syndic ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... avait sollicité la condamnation de la société Immobilière Patrimoine et Finances et que chacun des coresponsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le quatrième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour dire qu'aucune faute ne peut être reprochée à M. Z... et qu'il doit être mis hors de cause, l'arrêt retient que les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance, que le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte et qu'en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé de ce chef ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y... et de M. X... qui soutenaient que M. Z... avait été informé de l'arrêté de péril sur l'immeuble peu de temps avant la vente et qu'il aurait dû effectuer une consultation complète des documents d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit qu'aucune faute n'est reprochable à M. Z..., notaire, dans la rédaction de l'acte de vente, met M. Z... hors de cause et condamne la société Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir M. X... à hauteur de 50 % du paiement à M. Y... de la somme de 36 000 euros au titre de la perte de loyers, l'arrêt rendu le 22 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Z... et la société Immobilière Patrimoine et Finances aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Y... de son action en garantie des vices cachés ;
AUX MOTIFS QUE le vice caché invoqué par M. Y... au soutien de l'action engagée à titre principal, est constitué par l'arrêté de péril dont M. X... ne l'aurait pas informé ; que par arrêté municipal de péril ordinaire en date du 17 juin 2004, la copropriété a été mise en demeure de réaliser la reprise totale de la charpente et de la couverture, la reprise des plafonds du troisième étage et la mise en conformité des installations de gaz et d'électricité ; qu'à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2004, présidée par M. X..., après que le syndic ait fait savoir à rassemblée que les travaux de restauration, suite à l'expertise judiciaire, ne pourront être effectués que si la totalité des provisions appelées est réglée, les copropriétaires se sont engagés à régler leur solde et ont décidé de prendre en charge, à titre d'avance, la quote-part de travaux d'un copropriétaire défaillant ; que par résolution unique, l'assemblée générale ordinaire des copropriétaire du 3 juin 2005, présidée par M. X..., a voté une enveloppe supplémentaire de 18. 000 € (complément de travaux et assurances) après avoir fait le point sur les travaux en cours et a fixé une réunion pour réception de travaux définitive le 10 juin 2005 ; que suivant procès-verbal du 10 juin 2005, le syndic Delboy Immobilier a réceptionné les travaux, sans réserve ; qu'au vu toutefois dudit procès-verbal, les travaux en question se sont limités à la réfection de la toiture et de la cage d'escalier ; que lors de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2006, à laquelle M. X... était absent et non représenté, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ont été évoqués qu'à l'occasion de l'approbation des comptes et uniquement pour rappeler que l'avance de trésorerie a été faite pour pallier la carence du copropriétaire défaillant « au moment de l'exécution des travaux de réhabilitation de l'immeuble » ; qu'il résulte de l'arrêté municipal en date du 9 juillet 2012, que la mainlevée de l'arrêté de péril ordinaire du 17 juin 2004 a été donné en considération, d'une part, des travaux de toiture et cage d'escalier réceptionnés en 2005 et, d'autre part, en considération de travaux de reprise du plancher du troisième étage effectués par l'entreprise Di Salvo « qui a attesté par courrier du 15 juin. 2012 avoir réalisé cet ouvrage dans les règles de l'art » ; que si l'absence de production du procès-verbal de réception des travaux réalisés par l'entreprise Di Salvo, pas plus d'ailleurs que la facture, ne permet pas de dater ces travaux, en tout état de cause, ils n'avaient toujours pas été entrepris le 23 mars 2007, date de la vente entre M. X... et M. Y..., comme cela résulte du courrier en date du 5 novembre 2008 par lequel la ville de la Ciotat informait ce dernier que « les travaux toiture et cage d'escalier ont été effectués et réceptionnés fin avril 2005. Aucune attestation de travaux ne nous a été transmise et la reprise du plancher du 3ème étage n'a pas été faite. La mainlevée de l'arrêté de péril ordinaire n'a donc pu être établie » ; qu'ainsi, seuls les travaux. relatifs à la toiture et à la cage d'escalier avaient été effectués avant la vente et aucun des termes du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2006, notifié aux copropriétaires absents et non représentés par LRAR, n'était de nature à convaincre M. X... que tous les travaux de réhabilitation avaient été réalisés et que l'arrêté de péril avait été levé ; que dans le doute, la vente projetée devait être au moins l'occasion pour lui de s'en assurer ; qu'aucune pièce ne démontre par ailleurs que M. Y... connaissait l'existence de cet arrêté avant la vente et notamment par la réunion organisée par la SIAREM qui s'est en effet tenue postérieurement ; que M. X... invoque la prescription de l'action ; mais qu'il n'est pas démontré que M. Y... connaissait l'existence de l'arrêté de péril avant la lettre adressée par la mairie le 5 novembre 2008 ; qu'il n'est notamment nullement démontré que la question de l'arrêté de péril ait été évoquée lors de la réunion organisée par la SIAREM le 25 mai 2007 ; que la seule pièce relative à cette réunion produite aux débats correspond à un courrier de la SIAREM en date du 6 juin 2007 adressé au syndic et duquel il résulte simplement que M. Y... était présent à cette réunion ; qu'il y est seulement précisé qu'est joint au courrier le devis du BT structure et que DMI Provence était présent ce jour-là pour « le relevé de l'existant et dépose des faux plafonds, plan et détails de confortement du plancher (...) » ; que même dans l'hypothèse où les travaux évoqués se rapporteraient à la réfection du plancher litigieux, il n'est pas établi que l'existence de l'arrêté de péril ait été évoquée à cette occasion ; que la prescription biennale ne peut donc être opposée à l'action en garantie des vices cachés engagée par assignation du 27 mai 2009 ; que, conformément à l'article 1641du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que M. Y..., qui n'a pas sollicité d'expertise judiciaire, ne démontre pas que l'arrêté de péril rendait l'appartement impropre à l'usage auquel on la destine, c'est-à-dire à l'habitation ; qu'il est relevé sur ce point que l'arrêté de péril n'a pas été assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter les lieux ; qu'aux termes de son PV de constat du 3 avril 2008, l'huissier mandaté par M. Y... n'a d'ailleurs constaté qu'un début d'écaillement de la peinture sur le faux plafond au-dessus de la mezzanine, la présence de quelques microfissures en relevant par ailleurs que le Placoplatre forme un léger ventre vers le sol, ces désordres représentant une surface d'environ 1 m ² ; que le procès-verbal de constat établi le 28 janvier 2013, destiné à « établir le caractère inhabitable de l'appartement compte tenu notamment de l'affaissement de la dalle du plancher de l'étage supérieur » se limite à une série de photographies qui n'en rapportent pas la preuve, d'autant que 6 sur les 10 correspondent à la façade extérieure où les fissures relevées sont insuffisantes à démontrer le caractère inhabitable allégué ; que M. Y... n'invoque d'ailleurs nullement l'impropriété de l'appartement à l'habitation mais argue seulement de ce que du fait de l'arrêté de péril, le loyer et les charges dont était redevable la locataire cessaient d'être dus ; que le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en garantie des vices cachés et statuant à nouveau, M. Y... sera débouté des demandes formées sur ce fondement ;
1) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que dans ses conclusions, M. Y... faisait valoir qu'il avait acquis son appartement en vue de réaliser un placement, les loyers perçus devant permettre, dans un premier temps, de rembourser l'emprunt contracté pour financer l'acquisition et, dans un second temps, lui assurer un complément de retraite (conclusions d'appel, p. 3) ; que l'arrêté de péril visant son appartement lui interdisait de le donner à la location dès lors qu'en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par un tel arrêté, « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée » ; qu'en retenant que M. Y... ne démontrait pas que l'arrêté de péril rendait l'appartement impropre à l'usage auquel on le destine, « c'est-à-dire l'habitation », sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. Y... ne destinait pas uniquement l'appartement à la location, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
2) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en retenant que M. Y... ne démontrait pas que l'arrêté de péril rendait l'appartement impropre à l'usage auquel on le destine, « c'est-à-dire l'habitation », quand l'usage auquel on destine un appartement ne se réduit pas à la seule habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Y... de son action fondée sur le dol ;
AUX MOTIFS QU'au soutien de son action subsidiaire fondée sur le dol, M. Y... invoque également le défaut d'information relatif à l'arrêté de péril ; que le défaut d'information imputable au vendeur sur l'existence d'un arrêté de péril constitue une réticence dolosive ; que l'action engagée pour la première fois sur le fondement du dol par conclusions du 10 octobre 2012 n'est pas prescrite dès lors qu'il n'est pas démontré, comme déjà développé ci-avant, que M. Y... connaissait l'existence de l'arrêté de péril avant la lettre adressée par la mairie le 5 novembre 2008 ; qu'il est toutefois relevé que M. Y... sollicite au dispositif de ses dernières conclusions la résolution de la vente, non sans préciser dans les motifs desdites conclusions qu'il avait demandé au tribunal de prononcer l'annulation de la vente en l'état du dol commis par son vendeur et qu'il entend dans le cadre de son appel persister dans sa demande « d'anéantissement de l'ensemble de l'opération » ; que le dol commis lors de la conclusion d'un contrat ouvre en effet au contractant qui en a été victime une action en nullité du contrat fondée sur l'article 1116 du Code civil ou (et) une action en responsabilité fondée sur l'article 1382 du Code civil ; que conformément à l'article 1116 susvisé, le dol est une cause de nullité de la convention que s'il est prouvé que les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'une telle preuve n'est pas rapportée par M. Y..., lequel se contente d'affirmer, en termes généraux et au seul soutien au surplus de son action en garantie des vices cachés, qu'un appartement frappé d'un arrêté de péril qui interdit de le louer constitue un vice suffisamment grave pour considérer que si l'acquéreur l'avait su, il n'aurait pas donné suite à l'opération ; que M. Y... ne peut ainsi prétendre qu'à l'indemnisation, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, d'un préjudice en lien direct avec la faute du vendeur, soit au cas d'espèce, la perte de loyers sur les 5 années qui ont précédé la mainlevée de l'arrêté de péril dès lors que le loyer et les charges versés par les occupants cessent d'être dus à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, soit pour un loyer mensuel de 600 € correspondant au bail signé avec Mme A..., une somme 36. 000 € ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. Y... de sa demande en nullité de la vente fondée sur le dol, dit qu'en conséquence les demandes en nullité du contrat de prêt consenti par la caisse d'épargne et de prévoyance sont sans objet, dit que M. X... a commis une faute en n'informant pas son acheteur de l'existence de l'arrêté de péril frappant l'immeuble et condamné M. X... au paiement de la somme de 36. 000 € ;
ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en retenant que M. Y... ne rapportait pas la preuve du caractère déterminant du dol, bien qu'ayant constaté que l'arrêté de péril pris sur cet immeuble en interdisait la location, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si M. Y... ne destinait pas uniquement l'appartement à la location, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de n'AVOIR condamné la société Immobilière Patrimoine et Finances qu'à relever et garantir à hauteur de 50 % M. X... pour sa condamnation à payer à M. Y... la somme de 36. 000 euros au titre de la perte des loyers, déboutant ainsi M. Y... de sa demande tendant à la condamnation de la société Immobilière Patrimoine et Finances à lui payer solidairement avec M. X... des dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le 20 mars 2007, sur le formulaire destiné à informer le notaire des sommes dues par le copropriétaire cédant, le syndic, la Sté Delboy aux droits de laquelle vient la Sté Immobilière Patrimoine et Finance, a mentionné que l'immeuble ne faisait pas l'objet d'un arrêté de péril ; que c'est donc en cet état que la vente a été passée trois jours plus tard ; qu'il est relevé sur ce point, comme déjà évoqué ci avant, que le procès-verbal d'AG du 3 juin 2005 fait état d'une réception de travaux « définitive » et qu'il ne sera plus fait état de travaux à l'occasion des assemblées générales suivantes alors qu'une partie devait être encore réalisée pour permettre la mainlevée de l'arrêté de péril ; que d'ailleurs, dans le carnet d'entretien de la copropriété adressé le 16 mars 2006 à M. B..., membre du conseil syndical, par le syndic Delboy Immobilier, il est encore mentionné que l'immeuble ne fait pas l'objet d'un arrêté de péril et les travaux de toiture y sont simplement mentionnés à la rubrique « gros travaux » parmi d'autres sans rapport avec ledit arrêté ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la faute du syndic et l'a condamné à relever et garantir le vendeur à hauteur de 50 % ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. Y... invoque qu'il a été empêché de louer le bien du fait de l'intervention de l'arrêté de péril ; qu'effectivement, la connaissance de l'arrêté de péril est datée au 25 mai 2007, soit postérieurement à l'achat ; qu'il est établi que M. X..., le vendeur, savait qu'un arrêté de péril avait été pris sur l'immeuble dès lors qu'il était partie à l'instance introduite devant le tribunal administratif de Marseille qui a rendu son jugement le 8 décembre 2005 ; que même si cet arrêté visait des travaux ne concernant pas son lot de copropriété, il avait pour conséquence l'impossibilité de donner à bail tout l'immeuble ; que M. X... se devait d'en avertir son acheteur et qu'il n'invoque même pas l'avoir fait avant la vente ; que M. X... devra supporter les conséquences sur l'impossibilité de louer le bien vendu ; que, de même il est établi aux débats que le syndic de la copropriété, alors la société Delboy à laquelle la société Immobilière Patrimoine et Finances dit venir aux droits, a mal renseigné le formulaire d'usage préalable à la rédaction de l'acte authentique par Me Z..., puisque à la question « l'immeuble fait il l'objet d'un arrêté de péril », le syndic a répondu de façon négative alors que celui-ci était pris depuis le 17 juin 2004 et que l'acte était dressé le 23 mars 2007 ; que cette absence de réponse établit de façon manifeste la faute de la société Immobilière Patrimoine et Finances, dès lors que par son statut de gestionnaire de la copropriété et de professionnel il sait que la réponse à ce questionnaire induit que l'acte de vente puisse être rédigé de façon conforme à l'état de la copropriété dont il a la charge ; que c'est donc à juste titre que M. Y... entend leur faire supporter la perte du revenu locatif qu'il a subi, le fait que l'arrêté de péril frappe l'immeuble empêchant la location de celui-ci ; que M. X... sera donc condamné à payer les dommages et intérêts consécutifs à M. Y..., mais il sera relevé et garanti du montant de cette condamnation par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 % ;
ALORS QUE chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité ; qu'en condamnant le syndic, dont elle avait retenu la faute, à relever et garantir le vendeur à hauteur de 50 % et non à réparer l'entier dommage in solidum avec celui-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit qu'aucune faute n'était reprochable à M. Z..., notaire, dans la rédaction de l'acte de vente et d'AVOIR mis Me Z... hors de cause ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la mise en cause de la société d'assurance Generali et sur la responsabilité du notaire ; les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; que le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; qu'en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera continué de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité du notaire qu'il recherche in solidum à celle du syndic, il lui reproche d'avoir eu connaissance de cet arrêté par le fait qu'une succession était ouverte en son étude, concernant une succession C..., ouverte en 1986, dans laquelle la personne décédée était propriétaire d'un lot dans cet immeuble ; qu'or, Me Z..., outre qu'on ne peut lui reprocher d'avoir souvenance de l'état d'une copropriété dans le cadre d'une succession ouverte depuis près de dix ans, le successible a renoncé à celle-ci en 1999 ; c'est dire que six ans avant la vente, le notaire n'était plus en charge du dossier ; qu'en conséquence, aucune faute n'est établie à l'encontre de Me Z... dans la rédaction de l'acte de vente à M. Y..., et il sera mis hors de cause ;
1) ALORS QU'en tant que rédacteur de l'acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité ; que le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude ; que dans ses conclusions, M. Y... faisait valoir que Me Z..., qui avait reçu l'acte authentique de vente du 23 mars 2007, avait commis une faute en omettant de l'informer qu'un arrêté de péril frappait l'immeuble vendu ; qu'en relevant, pour exonérer le notaire de toute faute, que s'il avait eu connaissance de cet arrêté de péril dans le cadre d'une succession, ce dossier avait été clôturé six ans avant la vente, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits versés aux débats ; que devant la cour d'appel, pour établir que Me Z... avait été informé, peu de temps avant la vente litigieuse, de l'arrêté de péril frappant l'immeuble vendu, M. Y... faisait valoir que le notaire avait reçu au mois d'avril 2006, un certificat de la ville de la Ciotat l'informant qu'il existait un arrêté de péril sur un immeuble (concl. p. 10) ; qu'au soutien de ses affirmations, M. Y... produisait deux pièces nouvelles en appel à savoir le bordereau d'envoi de la ville de la Ciotat à Me Z... en date du 6 avril 2006 (pièce n° 18) et le certificat de la commune de la Ciotat du même jour (pièce n° 19) ; qu'en affirmant que l'appelant n'avait produit aucune nouvelle preuve en appel, la cour d'appel qui a dénaturé le bordereau de communication de pièces de M. Y..., a violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE la cour d'appel ne peut se contenter de se référer aux motifs des premiers juges dès lors qu'elle est saisie de conclusions contestant la motivation du jugement et que l'appelant annexe à ses écritures de nouveaux éléments de preuve qui n'avaient pas été versés aux débats de première instance ; que devant la cour d'appel, pour établir que Me Z... avait été informé, peu de temps avant la vente litigieuse, de l'arrêté de péril frappant l'immeuble vendu, M. Y... faisait valoir que le notaire avait reçu au mois d'avril 2006 un certificat de la ville de la Ciotat l'informant qu'il existait un arrêté de péril sur un immeuble (concl. p. 10) ; qu'au soutien de ses affirmations, il versait aux débats le bordereau d'envoi de la ville de la Ciotat à Me Z... en date du 6 avril 2006 (pièce n° 18) et le certificat de la commune de la Ciotat du même jour (pièce n° 19) ; qu'en se contentant d'adopter les motifs des premiers juges sans examiner les pièces 18 à 19 produites pour la première fois en appel, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile.
CINQUIEME ET
DERNIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X..., relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 %, à payer à M. Y... uniquement la somme de 36. 000 euros au titre de la perte de loyers et d'AVOIR infirmé le jugement déféré en ce qu'il avait condamné M. X..., relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 %, à payer à M. Y... la somme de 8. 000 euros au titre de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE M. Y... ne peut ainsi prétendre qu'à l'indemnisation, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, d'un préjudice en lien direct avec la faute du vendeur, soit au cas d'espèce, la perte de loyers sur les 5 années qui ont précédé la mainlevée de l'arrêté de péril dès lors que le loyer et les charges versés par les occupants cessent d'être dus à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, soit pour un loyer mensuel de 600 euros correspondant au bail signé avec Mme A..., une somme de 36. 000 euros ;
ET AUX MOTIFS QUE M. Y..., qui ne fait plus état, en cause d'appel, d'un préjudice moral, réclame une somme de 100. 000 € au titre d'un préjudice complémentaire sur lequel il ne fournit toutefois aucune précision, ni même un quelconque justificatif, se contentant dans ses conclusions de réclamer, outre une somme totale de l'ordre de 150. 000 € au titre de la perte de loyers, « des dommages-intérêts tenant compte des frais générés par les difficultés » ; que M. Y... ne peut en conséquence voir prospérer de cette demande ;
1) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles que fixées par l'acte introductif d'instance et par leurs conclusions ; qu'en retenant, pour infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le vendeur à payer à M. Y... la somme de 8. 000 euros au titre de son préjudice moral, que ce dernier ne faisait plus état, en cause d'appel, d'un préjudice moral, quand M. Y... demandait au contraire expressément et réclamait « une somme de 100. 000 euros au titre d'un préjudice complémentaire », autrement dit une meilleure indemnisation tant de son préjudice résultant de la perte des loyers que de celui, moral, résultant des difficultés rencontrées, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. Y... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la renonciation ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en retenant, pour infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le vendeur à payer à M. Y... la somme de 8. 000 euros au titre de son préjudice moral, que ce dernier ne faisait plus état, en cause d'appel, d'un préjudice moral et réclamait « une somme de 100. 000 euros au titre d'un préjudice complémentaire », la cour d'appel n'a pas caractérisé la volonté non-équivoque de celui-ci à renoncer à ce chef de préjudice pour lequel une indemnisation lui avait été allouée en première instance, et a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1234 du code civil.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de la société immobilière Patrimoine et Finances, à relever et garantir à hauteur de 50 % M. X... pour sa condamnation à payer à M. Y... la somme de 36. 000 euros au titre de la perte des loyers,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « (...) le 20 mars 2007, sur le formulaire destiné à informer le notaire des sommes dues par le copropriétaire cédant, le syndic, la Sté Delboy aux droits de laquelle vient la Sté Immobilière Patrimoine et Finance, a mentionné que l'immeuble ne faisait pas l'objet d'un arrêté de péril ; que c'est donc en cet état que la vente a été passée trois jours plus tard ; qu'il est relevé sur ce point, comme déjà évoqué ci avant, que le procès-verbal d'AG du 3 juin 2005 fait état d'une réception de travaux « définitive » et qu'il ne sera plus fait état de travaux à l'occasion des assemblées générales suivantes alors qu'une partie devait être encore réalisée pour permettre la mainlevée de l'arrêté de péril ; que d'ailleurs, dans le carnet d'entretien de la copropriété adressé le 16 mars 2006 à M. B..., membre du conseil syndical, par le syndic Delboy Immobilier, il est encore mentionné que l'immeuble ne fait pas l'objet d'un arrêté de péril et les travaux de toiture y sont simplement mentionnés à la rubrique « gros travaux » parmi d'autres sans rapport avec ledit arrêté ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la faute du syndic et l'a condamné à relever et garantir le vendeur à hauteur de 50 % (...) » (arrêt attaqué, p. 10),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « (...) M. Y... invoque qu'il a été empêché de louer le bien du fait de l'intervention de l'arrêté de péril ; qu'effectivement, la connaissance de l'arrêté de péril est datée au 25 mai 2007, soit postérieurement à l'achat ; qu'il est établi que M. X..., le vendeur, savait qu'un arrêté de péril avait été pris sur l'immeuble dès lors qu'il était partie à l'instance introduite devant le tribunal administratif de Marseille qui a rendu son jugement le 8 décembre 2005 ; que même si cet arrêté visait des travaux ne concernant pas son lot de copropriété, il avait pour conséquence l'impossibilité de donner à bail tout l'immeuble ; que M. X... se devait d'en avertir son acheteur et qu'il n'invoque même pas l'avoir fait avant la vente ; que M. X... devra supporter les conséquences sur l'impossibilité de louer le bien vendu ; que, de même il est établi aux débats que le syndic de la copropriété, alors la société Delboy à laquelle la société Immobilière Patrimoine et Finances dit venir aux droits, a mal renseigné le formulaire d'usage préalable à la rédaction de l'acte authentique par Me Z..., puisque à la question « l'immeuble fait il l'objet d'un arrêté de péril », le syndic a répondu de façon négative alors que celui-ci était pris depuis le 17 juin 2004 et que l'acte était dressé le 23 mars 2007 ; que cette absence de réponse établit de façon manifeste la faute de la société immobilière Patrimoine et Finances, dès lors que par son statut de gestionnaire de la copropriété et de professionnel il sait que la réponse à ce questionnaire induit que l'acte de vente puisse être rédigé de façon conforme à l'état de la copropriété dont il a la charge ; que c'est donc à juste titre que M. Y... entend leur faire supporter la perte du revenu locatif qu'il a subi, le fait que l'arrêté de péril frappe l'immeuble empêchant la location de celui-ci ; que M. X... sera donc condamné à payer les dommages et intérêts consécutifs à M. Y..., mais il sera relevé et garanti du montant de cette condamnation par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 % (...) » (jugement entrepris, pp. 8 et 9),
ALORS QUE chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité ; qu'en condamnant la société immobilière Patrimoine et Finances, dont elle avait retenu la faute, à relever et garantir M. X... à hauteur de 50 % seulement, et non à réparer l'entier dommage in solidum avec celui-ci, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis hors de cause Me Z..., notaire, après avoir dit qu'aucune faute ne lui était reprochable, dans la rédaction de l'acte de vente,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « (...) sur la mise en cause de la société d'assurance Generali et sur la responsabilité du notaire ; les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; que le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; qu'en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera continué de ce chef (¿) » (arrêt attaqué, p. 10),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « (...) sur la responsabilité du notaire qu'il recherche in solidum à celle du syndic, il lui reproche d'avoir eu connaissance de cet arrêté par le fait qu'une succession était ouverte en son étude, concernant une succession C..., ouverte en 1986, dans laquelle la personne décédée était propriétaire d'un lot dans cet immeuble ; qu'or, Me Z..., outre qu'on ne peut lui reprocher d'avoir souvenance de l'état d'une copropriété dans le cadre d'une succession ouverte depuis près de dix ans, le successible a renoncé à celle-ci en 1999 ; c'est dire que six ans avant la vente, le notaire n'était plus en charge du dossier ; qu'en conséquence, aucune faute n'est établie à l'encontre de Me Z... dans la rédaction de l'acte de vente à M. Y..., et il sera mis hors de cause (...) » (jugement entrepris, p. 9),
ALORS QUE 1°), dans ses conclusions d'appel n° 3 (notifiées le 13 mars 2014), M. X... faisait valoir (p. 26) que « Me Z... savait depuis le 6 avril 2006 (lettre de la Ciotat du septembre 2009, pièce 24) qu'il existait un arrêté de péril sur cet immeuble » et que « la Mairie en avait parfaitement informé le notaire » ; qu'en se bornant à confirmer le jugement entrepris qui avait écarté la responsabilité du notaire au seul visa d'une succession ouverte en 1986 auquel le successible avait renoncé en 1999, et que par suite, il ne pouvait être reproché à Me Z... de ne plus en avoir souvenance, sans s'expliquer sur ce moyen qui démontrait que le notaire connaissait l'arrêté de péril sur l'immeuble litigieux depuis le 6 avril 2006 et qu'il n'en avait fait aucun cas lors de la rédaction de l'acte de vente, moins d'un an plus tard, soit le 23 mars 2007, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil,
ALORS QUE 2°), et en toute hypothèse, au titre de son devoir de conseil, le notaire doit assurer à la fois la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit, notamment en donnant tous les renseignements d'urbanisme nécessaire ; qu'en l'espèce, dans ses mêmes conclusions d'appel (p. 26 in fine), l'exposant faisait valoir que « le notaire aurait dû effectuer une consultation complète », dès lors qu'il « avait connaissance des difficultés de l'immeuble puisque l'acte stipule bien l'avance de 4000 euros au profit d'un copropriétaire défaillant », ce qui démontrait l'obligation de réaliser des travaux important, nécessitant « un certificat d'urbanisme complet » ; qu'en se bornant à confirmer le jugement entrepris, sans s'expliquer sur ce moyen, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
