LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 janvier 2013), que Mme X... a signé un « compromis » de vente pour l'acquisition d'un immeuble appartenant à Mme Y..., prévoyant la régularisation de l'acte authentique de vente au plus tard le 30 juillet 2010 ; que, le 1er septembre 2010, le notaire instrumentaire a fait délivrer à Mme X... une sommation de réitérer la vente le 10 septembre 2010, date à laquelle il a dressé un procès-verbal de carence selon lequel la somme versée lors de la promesse de vente était acquise à la venderesse au titre de la clause pénale ; que Mme X... a assigné Mme Y... en restitution de cette somme ;
Attendu que, pour rejeter sa demande, l'arrêt retient que Mme X... ne justifie d'aucune difficulté particulière pour refuser la date proposée par le notaire et que l'acte authentique n'a pu être dressé de son fait ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre à ses conclusions d'appel selon lesquelles elle n'avait pu, après la sommation de comparaître le 10 septembre 2010, obtenir un jour de congé de la part de son employeur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à verser la somme de 3 000 euros à la SCP Boré et Salve de Bruneton ; rejette la demande de Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme X... de sa demande de paiement de la somme de 7. 500 euros et de l'AVOIR condamnée à payer la somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE le compromis de vente signé entre les parties le 7 juillet 2010 comportait une condition suspensive, à savoir l'obtention par Mme X... d'un prêt de 40. 000 euros ; que Mme X... a versé à titre de garantie la somme de 7. 500 euros ; qu'il est précisé au compromis que « si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'acte authentique de vente ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur dans le délai ci-après fixé, cette somme sera acquise définitivement au vendeur à titre d'acompte sur la mise en oeuvre de la clause pénale. Cette clause s'appliquera de plein droit passé un délai de huit jours après une mise en demeure d'exécuter demeurée infructueuse. Cette mise en demeure sera adressée au domicile de l'acquéreur sous forme de lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de huit jours commencera à courir soit à compter de la date figurant sur l'avis de réception soit à compter de celle figurant sur l'avis de refus » ; qu'est encore indiqué au contrat sur la clause pénale, « au cas où l'acquéreur après avoir été mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ne régulariserait pas l'acte authentique dans le délai prévu, il devra verser au vendeur la somme de 7. 500 euros à titre de clause pénale » ; qu'en l'espèce, il résulte des échanges de mail entre Mme X... et le notaire que celui-ci a été avisé par la banque le 25 août 2010 que le prêt de 40. 000 euros était déblocable et qu'il a proposé à Mme X... de signer l'acte définitive le 1er septembre 2010 à 14 heures conformément à ses disponibilités professionnelles indiquées par elle-même dans un message précédent ; que Mme X... a répondu au notaire : « je vous propose le 1er octobre pour la signature définitive à 14h » ; qu'elle ne justifie d'aucune difficulté particulière pour refuser la date de signature proposée par le notaire alors que la condition suspensive était réglée et pour proposer une autre date un mois plus tard ; que si le retard de réalisation de la condition suspensive du prêt ne lui est pas imputable, il est considéré que l'acte authentique n'a pu être dressé du fait de Mme X... qui ne s'est pas présentée à l'étude pour la réitération de l'acte à la date fixée par le notaire et a proposé une date un mois plus tard sans raison objective ; que sur les conditions de forme, il résulte des pièces produites que le notaire a fait délivrer à Mme X... le 1er septembre 2010 une sommation d'avoir à se présenter à son étude le 10 septembre à 8h afin de réitérer par acte authentique les termes du compromis signé le 7 juillet et concernant la maison de Mme Y... ; qu'il est précisé « qu'à défaut d'être présente, Me Z... dressera un procès-verbal de carence avec application de la clause pénale et possibilités de poursuivre judiciairement la vente conformément aux dispositions du compromis » ; que le 10 septembre 2010, le notaire a dressé un procès-verbal de carence et l'a adressé à Mme X... le 20 septembre 2010 ; qu'il est constaté que les conditions de forme indiquées au compromis ont été respectée ; qu'en effet si l'acte prévoyait une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, il est considéré que la sommation délivrée le 1er septembre 2010 a la même nature et le même effet qu'un courrier recommandé puisqu'il permet de s'assurer que l'acquéreur a été informé de son obligation d'exécuter et des conséquences de sa carence ; que la sommation indique clairement que Mme X... devait se présenter à l'étude pour la signature de l'acte et qu'en cas d'absence, la clause pénale serait appliquée ; que dès lors Mme X... a été parfaitement informée de ses obligation et des conséquences de son absence ; que la mise en demeure effectuée par un acte de sommation étant demeurée infructueuse après un délai de huit jours puisque Mme X... ne s'est pas présentée à l'étude le 10 septembre 2010 pour réitérer l'acte, la clause pénale doit être acquise à Mme Y... conformément au compromis de vente signé le 7 juillet 2010 ; que Mme X... doit être déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 7. 500 euros et le jugement infirmé ;
1°) ALORS QUE la défaillance d'une condition suspensive entraîne la caducité de la vente ; qu'en faisant application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente après avoir pourtant relevé que la condition suspensive d'obtention du prêt stipulé à l'acte ne s'était réalisée que tardivement, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la renonciation ne se présume pas et doit résulter d'actes non équivoques ; qu'en se bornant à relever que Mme X... avait proposé de signer l'acte en octobre 2010, sans caractériser sa volonté non ambigüe de renoncer à la caducité du compromis de vente initial et d'accepter le maintien de ses clauses prévoyant la réitération de l'acte avant le 30 juillet 2010, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 et 1176 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse la renonciation à la défaillance d'une condition suspensive doit intervenir dans le délai contractuel ; qu'en faisant application de la clause pénale stipulée dans le compromis au motif que le prêt avait été accordé en août 2010 et que Mme X... avait proposé de poursuivre la vente, sans constater que les parties avaient renoncé à la défaillance de la condition avant que la caducité ne soit acquise, le 30 juillet 2010, date contractuellement fixée par les parties pour conclure la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'acte de vente stipulait que « si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'acte authentique ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur dans le délai ci-après fixé », c'est-à-dire, avant le 30 juillet 2010, la somme de 7. 500 euros serait « acquise définitivement au vendeur à titre d'acompte sur la mise en oeuvre de la clause pénale » ; qu'en faisant application d'une telle clause pénale après avoir pourtant relevé que le délai fixé au 30 juillet, auquel son exécution était subordonnée, avait expiré, sans que ce retard ne soit imputable à Mme X..., la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, un cocontractant ne peut se prévaloir de la stipulation d'un délai auquel il a entendu renoncer ; qu'en affirmant que la clause pénale de 7. 500 euros était acquise à Mme Y... dès lors que Mme X... ne s'était pas présentée pour la signature de l'acte authentique les 1er et 10 septembre 2010 malgré la sommation qui lui avait été adressée conformément aux termes du compromis, quand il résultait de ses propres constatations que les parties avaient renoncé à se prévaloir du délai précédemment stipulé, dans lequel la vente devait être réitérée, et dont le respect était sanctionné par la clause pénale, de sorte qu'elles devaient s'accorder sur de nouveaux délais, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, en affirmant que Mme X... ne justifiait d'aucune difficulté particulière pour refuser la date de signature proposée par le notaire et avait, sans raison objective, proposé une date un mois plus tard, sans répondre aux conclusions d'appel de Mme X..., qui précisait qu'un délai supplémentaire était nécessaire pour débloquer ses fonds personnels pour payer le prix de la vente (p. 2, al. 5) et qu'elle avait indiqué au notaire qu'elle ne pourrait être présente au rendez-vous du 10 septembre 2010 pour des raisons professionnelles (p. 4, al. 1), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
