LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 19 février 2014), que les époux X... ont donné à bail à la société Pharmacie du marché des locaux à usage commercial ; que la locataire a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions ; que les bailleurs lui ont délivré congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un nouveau loyer ; que, faute d'accord sur le prix du bail, les époux X... ont saisi le juge des loyers commerciaux ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'évolution des facteurs locaux de commercialité ne pouvait être qualifiée de notable, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé suivant les règles du plafonnement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X..., les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Pharmacie du marché ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'une modification notablement favorable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, débouté les époux X... de leur demande tendant au déplafonnement du loyer du bail renouvelé et, en conséquence, fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 18. 270, 52 euros
AUX MOTIFS QUE l'article L. 145-34 du code de commerce précise qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ; que le premier juge a à juste titre indiqué qu'aucune modification notable n'a affecté en cours de bail les éléments mentionnés aux 1°, 2° et 3° de l'article L. 145-33, soit, respectivement, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, et les obligations respectives des parties ; que les époux X... ont fait valoir à l'appui de leur demande de déplafonnement du loyer l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ; que le local donné à bail se situe dans un immeuble très proche de la clinique du Diaconat, construit en 1973 selon les époux X..., dans lequel de nombreux praticiens du domaine médical exercent ; que cette situation est antérieure au bail du 29 décembre 1997 ; qu'il n'est pas établi que les voies de circulation routière du quartier dans lequel le local se situe drainent plus de population des communes limitrophes de Mulhouse ou de certains quartiers de la ville depuis la conclusion du bail, ni que le passage obligé de ces véhicules apporte une clientèle à la pharmacie ; que les explications des parties sur la situation des lieux de stationnement par rapport à la pharmacie et leur caractère onéreux, ne conduisent pas à retenir que les possibilités de stationnement ont évolué de manière à favoriser l'activité de la pharmacie ; qu'il en est de même en ce qui concerne les transports en commun, la mise en circulation du tramway ayant abouti à la suppression d'un arrêt de bus situé à proximité de la pharmacie au profit d'un arrêt de tramway plus éloigné de celle-ci ; que la création d'un immeuble de logements destinés aux étudiants à 269 mètres de celle-ci, n'apparaît pas être une source de clientèle stable et habituelle pour la pharmacie, et que la rénovation d'immeubles anciens ne profite pas à celle-ci compte tenu de la situation de ces immeubles plus proches d'autres officines ; que le réaménagement de la halle du marché, la fermeture de la pharmacie des Augustins, et la présence de deux maisons de retraite apparaissent également profiter à d'autres pharmacies mieux situées que la Pharmacie du Marché ; que l'expert judiciaire a retenu lui-même qu'il n'y avait pas eu d'évolution notable et favorable due à la proximité du parking Buffon, payant depuis 2003, et dont le prix a augmenté, à la fréquentation du marché, qui a diminué, et à la mise en service des lignes du tramway, profitable à la pharmacie ; que selon les éléments fournis par les parties, le quartier concentre les professionnels de santé ; que les époux X... précisent que 100 professionnels médicaux sont installés dont 80 spécialistes ; qu'entre 1997 et 2006, 9 médecins généralistes et 15 spécialistes se sont établis ; que la Pharmacie du Marché s'explique cependant de son côté sur le départ de 11 médecins généralistes et de 22 spécialistes, sur la présence de 16 médecins généralistes dans une zone de 10 minutes à pied, et de 9 pharmacies dans la même zone ; que les installations des médecins depuis 1997 n'apparaissent pas ainsi lui apporter plus de clientèle ; que les époux X... insistent sur l'agrandissement de la clinique du Diaconat en 1999 avec ouverture d'un centre d'évaluation du sport, et extension du service ambulatoire (de 9 à 15 places selon leur pièce 16), ce qui a selon eux généré l'installation des médecins spécialistes ; que la Pharmacie du Marché déclare que le nombre de lits et places est passé entre 2001 et 2002 de 190 lits à 212 places ; qu'il ressort des indications précédentes, que l'installation de nouveaux médecins spécialistes n'a pas compensé le départ des professionnels de santé en exercice lors de la conclusion du bail ; qu'il peut être retenu que le développement de l'activité de la clinique présente un intérêt pour le commerce de la Pharmacie du marché compte tenu de son lieu d'implantation, tout à proximité de la clinique, même si elle n'est pas immédiatement visible des patients à leur sortie de la clinique ; que la société Pharmacie du Marché ne conteste pas que la clinique se fournit auprès d'elle ; que le document constituant sa pièce n° 10, censé justifier d'une baisse de fréquentation de son commerce, n'est pas significatif de son activité alors qu'il recense seulement les opérations réalisées au comptoir avec la clientèle de l'officine, mais n'apparaît pas concerner celles réalisées avec la clinique et les praticiens et la clinique ; que toutefois, à l'issue de l'examen de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, il n'est pas établi, compte tenu du caractère mitigé de cette évolution, d'une absence de compensation des départs des praticiens par de nouvelles installations, que depuis la conclusion du bail du 29 décembre 1997, il y a eu une modification favorable, notable, des facteurs locaux de commercialité, justifiant un déplafonnement du loyer dû par la société Pharmacie du Marché ; qu'il convient à cet égard de préciser que l'évolution du chiffre d'affaires de la pharmacie ne rapporte pas une telle modification alors qu'il est partiellement expliqué par l'augmentation de la vente des produits non remboursés (panier moyen non remboursé passé de 11, 61 euros en 2001/ 2002 à 15, 06 euros en 2007/ 2008), qui ne sont pas uniquement constitués de produits prescrits par les praticiens, et de médicaments onéreux pour pathologies lourdes qui relèvent certes de prescriptions des praticiens, mais dont la commercialisation ne résulte pas d'une augmentation du nombre des praticiens depuis la conclusion du bail ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré à la cour d'appel en ce qu'il a fixé le prix de bail renouvelé à la somme de 18. 270, 52 euros HT au 1er janvier 2007 ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la durée du bail n'ayant pas excédé douze ans par l'effet de la tacite reconduction, et la durée du bail à renouveler n'étant pas supérieure à neuf ans, il incombe aux bailleurs, qui sollicitent le déplafonnement du bail renouvelé, de rapporter la preuve d'une modification notable, pendant la durée du bail échu, de l'un des éléments suivants (article L. 145-34 du code de commerce) :/- les caractéristiques du local considéré,/- la destination des lieux,/- les obligations respectives des parties,/- les facteurs locaux de commercialité ; qu'il est constant qu'aucune modification notable n'a affecté, en cours de bail, les trois premiers éléments énumérés ; que les époux X... affirment en revanche que les locaux loués se situent dans un secteur qui a connu une évolution notable de sa commercialité en raison de :/- la création de nouveaux logements, de commerces non concurrents et la réhabilitation d'immeubles anciens (résidence Kennedy, foyer Aleos, quartier Franklin),/- la mise en service du tram-train,/- le réaménagement de la Halle du Marché,/- la fermeture de la pharmacie des Augustins,/- l'installation de nombreux professionnels de santé prescripteurs dans le périmètre ; que cette évolution aurait eu un impact sur l'activité de l'officine dont le chiffre d'affaires a évolué à la hausse ; que la défenderesse démontre cependant, par la production d'une recherche sur le site internet des Pages jaunes, que quatre pharmacies sont implantées à plus grande proximité du quartier Franklin et profitent donc prioritairement des réhabilitations entreprises dans ce quartier ; qu'elle ajoute que la résidence Kennedy II est une résidence étudiante qui, en tant que telle, ne lui apporte que peu de clientèle ; que l'expert judiciaire a confirmé la mise en service, en mai 2006, des deux lignes du réseau de tramway ; qu'il a toutefois constaté que la station de tramway la plus proche se situait à environ 250 mètres de l'officine et a précisé avoir mesuré cette distance par rapport aux plans cadastraux ; que les époux X... contestent cette mesure sans toutefois verser aux débats la preuve contraire ; que la défenderesse, pour sa part, démontre par la production des plans de réseaux de bus que les nouveaux plans de réseau de transport en commun lui sont, depuis 2007, défavorables puisqu'ils lui ont fait perdre la proximité d'un arrêt ; que l'expert judiciaire a interrogé les services de la mairie sur la fréquentation du Marché et il lui a été répondu que l'offre diminuait en qualité et en quantité ; qu'il a également joint deux photos du marché prisés le mardi 1er mars 2011 au matin qui attestent de la désertification de ce lieu de commerce ; que les époux X... contestent cette analyse sans toutefois démontrer une réalité autre ; que, s'agissant de la Pharmacie des Augustins, la défenderesse rappelle qu'avant son transfert dans la surface commerciale de Cora Y..., cette officine était située Place de la Concorde, de l'autre côté de l'avenue Kennedy ; qu'elle estime que ce sont les pharmacies les plus proches de la place de la Concorde (Pharmacie Aux Lys Zielinski, Pharmacie des Trois rois et Pharmacie Kennedy) qui ont directement profité de la clientèle de cette officine et la lecture du plan produit appuie cette analyse ; qu'enfin, les époux X... listent 24 médecins qui se sont installés sur le périmètre de la pharmacie entre 1997 et 2006 ; que ce chiffre reste inférieur à celui du nombre de praticiens ayant déménagé, à savoir 33 ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux X... ne rapportent pas la preuve d'une évolution notablement favorable des facteurs locaux de commercialité leur permettant d'exiger le déplafonnement du bail commercial qu'ils ont souscrit avec la Selarl Pharmacie du Marché ; que par voie de conséquence, ils seront déboutés de leur demande, le montant du bail renouvelé étant fixé à celui en videur au 1er janvier 2007, soit 18 270, 52 HT annuel ;
1°) ALORS QU'à moins d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, notamment, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques ; qu'en jugeant, au cas d'espèce, que n'était pas caractérisée une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, après avoir pourtant retenu que le développement de l'activité de la clinique du Diaconat présentait un intérêt pour le commerce de la Pharmacie du marché car l'établissement de santé était situé à proximité de la pharmacie et se fournissait en médicaments dans cette officine, la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment expliqué en quoi ces circonstances ne constituaient pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en se contentant d'exclure le déplafonnement du loyer du bail renouvelé pour fixer le loyer au montant en vigueur à la date du renouvellement, au 1er janvier 2007, soit à 18. 270, 52 euros hors taxes, montant inférieur à celui retenu dans le cadre de l'expertise judiciaire, sans rechercher la valeur locative du bien loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33 du code de commerce ;
3°) ALORS, subsidiairement, QU'en se contentant d'exclure le déplafonnement du loyer du bail renouvelé pour fixer le loyer au montant en vigueur à la date du renouvellement, au 1er janvier 2007, soit à 18. 270, 52 euros hors taxes, sans se prononcer sur les moyens invoqués par les époux X... (conclusions, p. 14 s.) tendant à démontrer que la valeur locative du bien loué était supérieure à celle retenue par l'expert judiciaire et donc que le nouveau loyer devait être supérieur à celui finalement fixé par l'arrêt attaqué, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
