LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 27 mars 2014), que la société GL investissements (la société GL) a demandé la condamnation de la société Gesim, aux droits de laquelle est venue la société L'Européenne de l'immobilier, à rembourser les sommes qu'elle lui avait réglées au titre d'une facture d'honoraires concernant la vente d'un bien lui appartenant ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société L'Européenne de l'immobilier fait grief à l'arrêt de faire droit à cette demande alors, selon le moyen :
1°/ que le demandeur en restitution de sommes prétendument indûment payées doit prouver le caractère indu du paiement ; qu'en se fondant, pour condamner la demanderesse à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif selon lequel elle ne prouvait pas avoir accompli les prestations justifiant son droit au paiement, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;
2°/ qu'en se fondant, pour condamner la demanderesse à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif inopérant selon lequel la facture dont le remboursement était demandé avait été réglée par le biais d'une imputation directe sur les loyers EDF reversés par la société Gesim à GL, circonstance dépourvue d'influence sur la validité du paiement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 1376 du code civil ;
3°/ qu'en se fondant, pour condamner la demanderesse à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif inopérant selon lequel l'assemblée générale des actionnaires de la société GL n'avait pas donné quitus à son président pour sa gestion de l'année 2007, circonstance qui ne pouvait avoir d'influence ni sur la régularité du mandat confié à la société Gesim ni sur la validité du paiement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 1376 du code civil ;
4°/ qu'en se fondant, pour condamner la demanderesse à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif inopérant selon lequel l'assemblée générale des actionnaires de la société GL avait refusé d'approuver la convention ayant donné lieu au versement de la commission, circonstance qui ne pouvait avoir d'influence ni sur la régularité du mandat confié ni sur la validité du paiement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1376 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le mandat confié à la société GL était un mandat d'accompagnement à l'effet de procéder aux diligences préparatoires à la vente, qui ne relevait pas des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, la cour d'appel en a déduit qu'il appartenait à la société L'Européenne de l'immobilier de démontrer avoir accompli les diligences effectuées, qu'elle ne pouvait facturer comme des honoraires faute d'avoir été investie d'un mandat à cette fin ; qu'en cet état, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deuxième, troisième et quatrième branches du moyen, la cour d'appel a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen, pour partie inopérant, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société L'Européenne de l'immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société GL investissements la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société L'Européenne de l'immobilier.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR condamné la SAS L'Européenne de l'immobilier à payer à la SAS GL investissements la somme de 258.336 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2010 et d'AVOIR ordonné à partir du 23 novembre 2010 la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière en application de l'article 1154 du Code civil ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande en remboursement de la somme de 258.336 euros, la somme dont la SAS GL investissements demande le remboursement correspond à la facture nº 2007-09-01 émise par la société Gesim le 14 septembre 2007 dont le libellé est le suivant « Honoraires de vente des actifs selon mandat Valence Corbeil » et dont le montant correspond à 1,8 % HT du prix de vente (12.000.000 euros) ; que cependant, il est constant que la société Gesim ne s'est vue confier aucun mandat de vente des immeubles de Valence et Corbeil Essonnes ; qu'il ressort en revanche du dossier que, par lettre du 25 juin 2007, Philippe X..., ès-qualités de président de la SAS GL investissements, a donné mandat à la société Gesim à l'effet de procéder à tout audit et diligence préparatoire à la cession des immeubles sociaux détenus par la SAS GL investissements ; que la teneur de ce courrier permet de le qualifier de mandat d'accompagnement à la vente ne relevant pas des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application ; que la SAS GL investissements, qui soutient qu'un acquéreur avait d'ores et déjà été trouvé à la date du 25 juin 2007, n'établit cependant pas la réalité de cette allégation ; qu'en effet, si l'extrait du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la SAS GL investissements du 28 juin 2007 indique qu'un compromis a été signé avec un fonds d'investissement luxembourgeois pour un prix principal de 12 millions d'euros pour les ensembles immobiliers de Valence et Corbeil Essonnes, il est toutefois précisé que ledit compromis est soumis à la condition suspensive de l'octroi du prêt au profit du fonds acquéreur devant être levée au plus tard le 31 juillet 2007 ; qu'or, les pièces de la SAS GL investissements ne permettent pas de déterminer si la condition suspensive a été réalisée et si la vente s'est effectivement concrétisée au profit de ce fonds luxembourgeois ; qu'en outre, même dans l'hypothèse où le compromis de vente évoqué à l'assemblée générale ordinaire du 27 juin 2007 a été réitéré par acte authentique, cette circonstance ne prive pas d'objet le mandat confié à la société Gesim par courrier du 25 juin 2007 ; qu'en effet, la mission de la société Gesim n'était pas de rechercher d'éventuels acquéreurs mais de réunir toutes les informations nécessaires aux acquéreurs afin qu'ils puissent accomplir les formalités préalables à l'acquisition des immeubles ; qu'il n'en demeure pas moins qu'il appartient à la SAS L'Européenne de l'immobilier, venant aux droits de la société Gesim, de justifier des diligences effectuées dans le cadre de la ladite mission qu'elle ne pouvait en tout état de cause facturer comme des « honoraires de vente » faute d'être investie d'un mandat à cette fin ; qu'or, la SAS L'Européenne de l'immobilier se contente d'affirmer dans ses conclusions que « la matérialité de son concours et l'efficacité des diligences et audits n'est pas contestable » sans pour autant produire le moindre justificatif à l'appui de cette affirmation ; que dans ces conditions, la preuve de l'obligation au paiement de la SAS GL investissements n'est pas rapportée, étant observé que la proposition de rectification faite par l'administration fiscale à la SAS GL investissements le 30 août 2010 fait apparaître, d'une part, que la facture litigieuse a été réglée par le biais d'une imputation directe sur les loyers EDF reversés par la société Gesim à GL investissements et, d'autre part, que l'assemblée générale des associés de la SAS GL investissements a refusé de donner quitus à Philippe X... pour l'accomplissement de son mandat de président au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2007 et refusé d'approuver la convention ayant donné lieu au versement de la commission au titre de la cession des immeubles sociaux pour la somme TTC de 258.366 euros ; qu'il y a donc lieu d'infirmer la décision déférée sur le rejet de ce chef de prétention et, statuant à nouveau sur ce point, de condamner la SAS L'Européenne de l'immobilier à payer à la SAS GL investissements la somme de 258.366 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, soit le 23 novembre 2010 ; qu'en application de l'article 1154 du code civil, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée à partir de la demande ;
1°) ALORS QUE le demandeur en restitution de sommes prétendument indûment payées doit prouver le caractère indu du paiement ; qu'en se fondant, pour condamner l'exposante à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif selon lequel elle ne prouvait pas avoir accompli les prestations justifiant son droit au paiement, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;
2°) ALORS QU'en se fondant, pour condamner l'exposante à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif inopérant selon lequel la facture dont le remboursement était demandé avait été réglée par le biais d'une imputation directe sur les loyers EDF reversés par la société Gesim à GL investissements, circonstance dépourvue d'influence sur la validité du paiement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 1376 du code civil ;
3°) ALORS QU'en se fondant, pour condamner l'exposante à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif inopérant selon lequel l'assemblée générale des actionnaires de la société GL investissements n'avait pas donné quitus à son président pour sa gestion de l'année 2007, circonstance qui ne pouvait avoir d'influence ni sur la régularité du mandat confié à la société Gesim ni sur la validité du paiement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 1376 du code civil ;
4°) ALORS QU'en se fondant, pour condamner l'exposante à restituer les sommes reçues de la société Gesim, sur le motif inopérant selon lequel l'assemblée générale des actionnaires de la société GL investissements avait refusé d'approuver la convention ayant donné lieu au versement de la commission, circonstance qui ne pouvait avoir d'influence ni sur la régularité du mandat confié ni sur la validité du paiement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1376 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société L'Européenne de l'immobilier de sa demande en paiement de la somme de 39.920,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation dirigée contre la société GL investissements ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les demandes de la SAS L'Européenne de l'immobilier, la société L'Européenne de l'immobilier, venant aux droits de la société Gesim, sollicite le paiement des deux factures suivantes :- facture nº 2008-004-04 du 10 avril 2008, d'un montant de 38.163,58 euros TTC, afférente à des honoraires de suivi de travaux (travaux de rénovation des locaux à usage de bureaux bâtiment A) concernant l'immeuble de Valence selon mandat nº 474,- facture nº 2008-004-02 du 10 avril 2008, d'un montant de 1.756,72 euros TTC, afférente à des honoraires de suivi de travaux (mise en conformité afin de faciliter l'accessibilité de l'immeuble aux personnes à mobilité réduite) concernant l'immeuble de Valence selon mandat nº 474 ;que la SAS L'Européenne de l'immobilier verse aux débats une photocopie du mandat de gestion immobilière visé sur les factures précitées ; que si la date n'apparaît pas de façon très nette, elle reste néanmoins lisible comme étant celle du 13 septembre 2004 ; que l'exemplaire du mandat produit par la SAS L'Européenne de l'immobilier, signé par la SAS GL investissements alors représentée par son président Philippe X..., porte le numéro 474, tout à fait déterminable malgré l'existence d'une surcharge sur le dernier chiffre, et ledit mandat se retrouve dans l'ordre chronologique sur l'extrait du registre des mandats produit par la SAS L'Européenne de l'immobilier ; que le mandat de gestion immobilière confié par la SAS GL investissements concernant l'immeuble situé à Corbeil Essonnes et portant le nº 475 suit celui relatif à l'immeuble de Valence sur ledit registre ; qu'en outre, la SAS GL investissements, qui se prévaut de l'irrégularité dudit mandat, ne fait pas état de l'absence de numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat dont elle ne conteste pas avoir été destinataire ; qu'aussi, les formalités prévues par l'article 65 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur des immeubles et les fonds de commerce sont-elles respectées ; que par ailleurs, si le mandat de gestion afférent à l'immeuble de Valence a effectivement été signé avant la signature par la SAS GL investissements de l'acte authentique de vente intervenu le 5 octobre 2004, la SAS GL investissements n'établit pas avoir signé ledit mandat antérieurement au compromis de vente de l'immeuble qui, en l'absence d'élément contraire, rend la vente parfaite tout en suspendant ses effets à sa réitération par acte authentique ; que dès lors, le moyen tiré de l'irrégularité du mandat de gestion de l'immeuble situé à Valence ne peut qu'être écarté ; que cependant, la SAS L'Européenne de l'immobilier ne rapporte pas la preuve du bien-fondé des créances dont elle se prévaut au titre des honoraires de suivi des travaux concernant l'immeuble de Valence, la réalité de cette prestation étant contestée par la SAS GL investissements ; qu'il ressort en effet des éléments du dossier que les travaux et leur suivi étaient à la charge du preneur ; qu'ainsi, dans un courriel adressé le mercredi 5 avril 2006 par Virginie Z... pour le compte de la société EDF à Patrick A... de la société Gesim, il est précisément indiqué : « nous faisons suite à la réception de la proposition de votre mandant GL investissements concernant le projet d'aménagement des locaux pris à bail 21 avenue de la Marne à Valence et de la négociation de manière anticipée du renouvellement du bail qui doit prendre échéance en 2010. Après étude, et simulation des différents cas possibles, nous avons le plaisir de vous annoncer que nous sommes favorables à la proposition suivante : poursuite du bail jusqu'en 2007, nouveau bail à conclure au 30/10/2007 avec résiliation anticipée du bail actuel, loyer sensiblement aligné sur l'indexation réelle au 30/10/2007, indexation du loyer à échéance triennale plafonné à 5 % net triennal, réalisation effective des travaux présentés en avant-projet par le preneur, suivi des chantiers de réaménagement par le preneur, à ses frais » ; que les termes de ce courrier sont confirmés par l'avenant au bail conclu le 27 août 2007 entre la SAS GL investissements et EDF qui mentionne, en page 12, que « le preneur déclare, ce que reconnaît expressément le bailleur en se rendant sur les lieux, avoir réalisé à ses frais exclusifs des travaux de rénovation, d'aménagement intérieur et de restructuration des locaux à usage de bureaux situés dans le bâtiment A » ; que les travaux visés par la société Gesim dans sa facture nº 2008-004-04 sont identiques à ceux mentionnés dans le contrat de bail comme ayant été réalisés aux frais exclusifs du preneur ; que de plus, la SAS L'Européenne de l'immobilier ne produit pas davantage d'élément en appel établissant la réalité d'une prestation de suivi de chantier tant s'agissant de la facture nº 2008-004-04 que de celle nº 2008-004-02, tels que des comptes-rendus de chantier, étant observé que le document intitulé « rapport de gestion 2008-Travaux de l'exercice-Illustrations photographiques » ne constitue aucunement une preuve de l'exécution de la prestation alléguée ; que de surcroît, alors que le montant des honoraires de suivi de chantier mis en compte par la SAS L'Européenne de l'immobilier dans les deux factures litigieuses correspond à 3 % du montant total des travaux, la SAS L'Européenne de l'immobilier ne produit aucun justificatif du coût retenu à ce titre dans chacune des factures ; que dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 39.920,30 euros formée par la SAS L'Européenne de l'immobilier ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1134 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce il apparaît que le 13 septembre 2004 à Metz la SAS GL investissements a donné à la société Gesim deux mandats de gestion immobilière concernant respectivement un ensemble immobilier à usage professionnel sis 21 avenue de la Marne à Valence (mandat n° 474), et un ensemble immobilier à usage professionnel sis 23 à 31 avenue de Chantemerle et Boulevard Georges Michel à Corbeil Essonnes (mandat n° 475) ; qu'il n'est pas démontré par la société défenderesse que ces deux mandats, qui ont été enregistrés sur le registre chronologique des mandats de la société Gesim, seraient des faux ; que le fait, à le supposer établi, que les mandats litigieux aurait été accordés par M. A... à la société Gesim dont il est le principal associé et dirigeant dans des conditions contraires aux règles régissant les conventions réglementées est totalement indifférent à la cause, car, en tout état de cause, l'éventuelle action en nullité desdites conventions est prescrite par application de l'article L. 225 du code de commerce ; que, par ailleurs, et en tout état de cause, aux termes de l'alinéa 3 de l'article L. 227-10 du code de commerce, les conventions non approuvées produisent néanmoins leurs effets, à charge pour la personne intéressée et éventuellement pour le président et les autres dirigeants d'en supporter les conséquences dommageables pour la société ; qu'en conséquence le mandat n° 474 peut servir de fondement à une action en paiement de la part du mandataire ; que la société Gesim sollicite le paiement des deux factures suivantes :- facture n° 2008-004-04 du 10 avril 2008 afférente à des honoraires de suivi de travaux concernant l'immeuble de Valence selon mandat n° 74 (travaux de rénovation des locaux à usage de bureaux bâtiment A) d'un montant de 38.163,58 euros TTC - facture n° 2008-004-02 du 10 avril 2008 afférente à des honoraires de suivi de travaux concernant l'immeuble de Valence selon mandat n°474 (mise en conformité aux fins de faciliter l'accessibilité de l'immeuble aux personnes à mobilité réduite) d'un montant de 1.756,72 euros TTC ;que la société défenderesse estime que la société Gesim ne prouve pas les prestations facturées et ce d'autant que le suivi des travaux étaient à la charge du preneur ; qu'en effet dans un courriel adressé le mercredi 5 avril 2006 par Mme Virginie Z..., gestion immobilière et conduite de travaux « Thiers Lafayette » à M. A... de la société Gesim il est précisément indiqué : « nous faisons suite à la réception de la proposition de votre mandant GL investissements concernant le projet d'aménagement des locaux pris à bail 21 avenue de la Marne à valence et de la négociation de manière anticipée du renouvellement du bail qui doit prendre échéance en 2010. Après étude, et simulation des différents cas possibles, nous avons le plaisir de vous annoncer que nous sommes favorables à la proposition suivante :poursuite du bail actuel jusqu'en 2007 nouveau bail à conclure au 30/10/2007 avec résiliation anticipée du bail actuel loyer sensiblement aligné sur l'indexation réelle au 30/10/2007 (et non prévisible que vous avez estimé à 724.000 euros HT/an indexation du loyer à échéance triennale plafonné à 5 % net triennal réalisation effective des travaux présentés en avant-projet par le preneur suivi des chantiers de réaménagement par le preneur, à ses frais » ;que ce mail est sans ambiguïté ; que c'est le preneur qui prend à sa charge les frais de suivi des chantiers de réaménagement ; qu'au surplus la demanderesse ne produit aucun élément objectif tangible susceptible de justifier les prestations facturées, comme par exemple des comptes-rendus de chantier ; que l'examen de la facture n° 008-004-04 révèle que les honoraires ont été fixés en fonction du montant des travaux de rénovation estimés à la somme totale de 1.598.400 euros HT, alors également qu'aucune pièce n'a été produite pour justifier du coût de l'opération ; que dans ces conditions il convient de rejeter la demande principale ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent statuer sur les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont transmis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant l'exposante de sa demande en paiement des factures émises au titre du suivi des travaux au motif que le suivi du chantier était à la charge du preneur sans se prononcer sur le barème des honoraires de gestion locative de la société Gesim prévoyant que le suivi administratif et financier des travaux était à la charge du propriétaire et s'élevait à 3 % hors taxes de ceux-ci (pièce d'appel n° 5 pour la société L'Européenne de l'immobilier), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en se fondant, pour débouter l'exposante de sa demande en paiement des factures émises au titre du suivi des travaux, sur le motif inopérant selon lequel la société GL investissements et le preneur des locaux gérés par la société Gesim étaient convenus que le suivi du chantier serait à la charge du preneur, quand cet élément tiré d'un contrat auquel la société Gesim était tierce et portant sur la mission de maîtrise d'oeuvre était impropre à définir les obligations liant une société de gestion immobilière et son mandant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS subsidiairement QU'en déboutant l'exposante de sa demande en paiement des factures émises au titre du suivi des travaux sans rechercher si les diligences que le contrat de bail laissait à la charge du bailleur n'étaient pas précisément celles que la société Gésim assumait en son nom dans le cadre du mandat de la gestion locative ayant donné lieu à l'émission de la facture litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4°) ALORS QU'en se fondant, pour débouter l'exposante de sa demande en paiement des factures émises au titre du suivi des travaux, sur le motif selon lequel l'exposante ne produisait pas d'éléments établissant une prestation de suivi de chantier tels des comptes-rendus de chantier, quand l'exposante fondait sa demande sur une mission de suivi de travaux impliquant des diligences administratives et financières en lien avec sa mission de gestion immobilière et non une prestation de suivi de chantier qui ne pouvait être menée que par un maître d'oeuvre doté de compétence technique en matière de construction, la cour d'appel, qui a modifié les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en déboutant l'exposante de sa demande en paiement des factures émises au titre du suivi des travaux au motif que l'exposante ne produirait pas de justificatif du coût retenu à ce titre dans chacune des factures sans rechercher si la société GL investissements n'était pas informée de ce coût dès lors qu'elle avait déclaré, dans l'avenant au contrat de bail des locaux concernés, avoir une parfaite connaissance du descriptif des travaux et en avoir reçu un exemplaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
