LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 juin 2014), que, par acte authentique du 14 avril 2011, la SCI Domaine de la Maloterie a vendu à la SCI Ferme de la Maloterie un gîte rural et un bâtiment annexe ; que, soutenant avoir découvert, par une lettre du 18 janvier 2012, la non-conformité du système d'assainissement et la nécessité de réaliser des travaux de réhabilitation, l'acquéreur a assigné le vendeur en paiement du coût de la reprise du système d'assainissement et de dommages-intérêts ;
Attendu que la SCI Domaine de la Maloterie fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la SCI Ferme de la Maloterie des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que le dol est constitué par des manoeuvres ayant incité une partie à contracter ; qu'en affirmant que la société Domaine de la Maloterie avait commis un dol en s'abstenant de communiquer une lettre en date du 15 février 2011 apportant des précisions sur les travaux devant être réalisés sur le système d'assainissement de l'immeuble qu'elle avait cédé à la société Ferme de la Maloterie, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si le compromis en date du 17 novembre 2010 qui prévoyait que la société Ferme de la Maloterie entendait acquérir quelle que soit la non-conformité du système d'assainissement ne valait pas vente, de sorte qu'une éventuelle réticence ultérieure ne pouvait pas constituer un dol, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°/ qu'un dol ne peut porter sur une information que les parties ont expressément exclue du champ contractuel en précisant qu'une caractéristique du bien cédé était incertaine ; qu'en affirmant que la société Domaine de la Maloterie avait commis un dol en ne transmettant pas une lettre de février 2011 relative aux travaux devant être réalisés sur le système d'assainissement du bien vendu, bien qu'elle ait relevé que dès avant la réception de cette lettre, les parties avaient conclu un compromis précisant que « la SCI Ferme de la Maloterie s'était engagée à acquérir quelle que soit la conformité ou la non-conformité du raccordement », ce dont il s'évinçait que les parties avaient entendu donner un caractère aléatoire à la conformité du système, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
3°/ qu'un manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut caractériser un dol par réticence s'il ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en retenant que la SCI Domaine de la Maloterie s'était rendue coupable de réticence dolosive et en la condamnant au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1116 du code civil, sans constater que la réticence qui lui était imputée était intentionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
4°/ que le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en condamnant la SCI Domaine de la Maloterie à payer 79 686,56 euros de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de remise aux normes à réaliser sur le système d'assainissement de l'immeuble cédé, tout en constatant qu'il n'était pas démontré que la SCI Domaine de la Maloterie aurait accepté de vendre l'immeuble à moindre prix, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le principe de réparation intégrale, ensemble l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que seule la lettre d'accompagnement du rapport mentionnait expressément la non-conformité de l'installation sanitaire et le coût des travaux de reprise, et relevé que la SCI Domaine de la Maloterie n'avait remis que le rapport de contrôle alors qu'elle était en possession de la lettre du Sempaco explicitant les non-conformités, rappelant l'obligation de mise aux normes dans le délai d'un an et chiffrant le coût, particulièrement important, des travaux à réaliser, ce qui n'avait pas permis à la SCI Ferme de la Maloterie de se rendre compte du fait que les remises en état obligatoires constituaient une opération complexe d'un coût représentant près d'un quart du prix d'acquisition alors que, dûment avertie, elle aurait demandé que ces travaux soient réalisés avant la cession ou que le prix soit réduit, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, et qui a ainsi fait ressortir l'élément intentionnel du comportement du vendeur, a pu déduire de ces seuls motifs sa réticence dolosive et le condamner à payer des dommages-intérêts à la SCI Ferme de la Maloterie dont elle a souverainement fixé le montant ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Domaine de la Maloterie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Domaine de la Maloterie à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Ferme de la Maloterie ; rejette la demande de la SCI Domaine de la Maloterie ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Domaine de la Maloterie.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCI Domaine de la Maloterie à payer à la SCI La Ferme de la Maloterie la somme de 79.686,56 ¿ de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1116 du code civil que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'il résulte des stipulations du compromis de vente du 17 novembre 2010 rappelées ci-dessus que la SCI LA FERME DE LA MALOTERIE avait été informée dès ce stade d'une non conformité, cependant éventuelle et non précisée en l'absence de diagnostic, du système d'assainissement, et qu'elle entendait acheter le bien malgré cette circonstance ; que le rapport technique figurant en annexe 6 de l'acte notarié de vente, non accompagné de la lettre du 15 février 2011, mentionne expressément divers désordres affectant le système de collecte des eaux usées sous forme d'un tableau indiquant pour chaque regard de collecte son état, les regards n°1 et 2 étant décrits comme non étanches et à nettoyer, et les regards n°3 à portant une mention « tampon non étanche, regard à nettoyer » ; que le tableau descriptif du système de pré-traitement comporte deux colonnes de données inconnues (volume et profondeur de chaque installation), ainsi qu'une colonne entière intitulée « altérations » reprenant l'ensemble des anomalies affectant cette installation ; que ce rapport mentionne également l'absence de tout système de traitement des eaux usées ; que ce rapport n'indique pas la nécessité de travaux de reprise, les indications relatives à ce qu'il qualifie « d'altérations » étant de nature à laisser croire que celles-ci sont relativement mineures et susceptibles d'être corrigées à moindre frais ; que seule la lettre d'accompagnement de ce rapport, datée du 15 février 2011, mentionne expressément la non conformité de l'installation sanitaire et surtout le coût des travaux de reprise soit environ 80 000 ¿ ; que le fait pour la SCI DOMAINE DE LA MALOTERIE de ne remettre que le rapport de contrôle, lequel permet uniquement de noter l'absence de traitement et l'existence de désordres apparemment mineurs sans qu'ils soient qualifiés de non conformités, alors qu'elle était en possession de la lettre du SEMPACO explicitant celles-ci, rappelant l'obligation de mise aux normes dans le délai d'un an et chiffrant le coût, particulièrement important, des travaux à réaliser, constitue de sa part une réticence dolosive en ce qu'elle n'a pas permis à l'acquéreur de se rendre compte du fait que les remises en état obligatoires constituent une opération complexe d'un coût représentant près d'un quart du prix d'acquisition ; que dans la clause de non garantie figurant dans la promesse de vente du 17 novembre 2010 la SCI FERME DE LA MALOTERIE s'est certes engagée à acquérir quelle que soit la conformité ou la non-conformité du raccordement mais la venderesse ne saurait se prévaloir de cet engagement (qui n'est pas remis en cause par l'acquéreur) pour soutenir que l'information occultée n'aurait pas été déterminante ; que si la SCI FERME DE LA MALOTERIE avait su que dans le délai d'un an elle allait devoir débourser une somme de près de 80 000 ¿ il est certain qu'elle aurait demandé que ces travaux soient réalisés par la venderesse avant la cession ou que le prix soit réduit de leur coût ; qu'en conséquence le jugement devra être infirmé et la SCI DOMAINE DE LA MALOTERIE condamnée à payer à la SCI FERME DE LA MALOTERIE la somme de 79 686,56 E de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise aux normes à réaliser, conformément au devis produit aux débats ; qu'il n'est pas démontré que la SCI DOMAINE DE LA MALOTERIE aurait accepté de vendre l'immeuble à moindre prix, même en cas de délivrance de l'information concernant le défaut de conformité de l'installation sanitaire, et ce notamment au vu des stipulations de l'acte de vente rappelées ci-dessus ; que la demande de la SCI FERME DE LA MALOTERIE relative au préjudice allégué résultant d'une possibilité d'obtenir une réduction de prix et des droits d'enregistrement qui en sont l'accessoire, purement hypothétique, devra être rejetée ; que la SCI LA FERME DE LA MALOTERIE ne justifie pas plus des difficultés qu'elle invoque pour trouver un financement dans l'urgence, sinon par une simple affirmation, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef ;
1° ALORS QUE le dol est constitué par des manoeuvres ayant incité une partie à contracter ; qu'en affirmant que la société Domaine de la Maloterie avait commis un dol en s'abstenant de communiquer une lettre en date du 15 février 2011 apportant des précisions sur les travaux devant être réalisés sur le système d'assainissement de l'immeuble qu'elle avait cédé à la société Ferme de la Maloterie, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si le compromis en date du 17 novembre 2010 qui prévoyait que la société Ferme de la Maloterie entendait acquérir quelle que soit la non-conformité du système d'assainissement ne valait pas vente, de sorte qu'une éventuelle réticence ultérieure ne pouvait pas constituer un dol, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse un dol ne peut porter sur une information que les parties ont expressément exclue du champ contractuel en précisant qu'une caractéristique du bien cédé était incertaine ; qu'en affirmant que la société Domaine de la Maloterie avait commis un dol en ne transmettant pas une lettre de février 2011 relative aux travaux devant être réalisés sur le système d'assainissement du bien vendu, bien qu'elle ait relevé que dès avant la réception de cette lettre, les parties avaient conclu un compromis précisant que « la SCI FERME DE LA MALOTERIE s' était engagée à acquérir quelle que soit la conformité ou la non-conformité du raccordement » (arrêt, p. 4, dern. al.), ce dont il s'évinçait que les parties avaient entendu donner un caractère aléatoire à la conformité du système, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ;
3° ALORS QU'en toute hypothèse, un manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut caractériser un dol par réticence s'il ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en retenant que la SCI Domaine de la Maloterie s'était rendue coupable de réticence dolosive et en la condamnant au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1116 du Code civil, sans constater que la réticence qui lui était imputée était intentionnelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en condamnant la SCI Domaine de la Maloterie à payer 79.686,56 ¿ de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise aux normes à réaliser sur le système d'assainissement de l'immeuble cédé, tout en constatant qu'il n'était pas démontré que la SCI Domaine de la Maloterie aurait accepté de vendre l'immeuble à moindre prix, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le principe de réparation intégrale, ensemble l'article 1382 du Code civil.
