LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 28-4° c) du décret du 4 janvier 1955 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 23 mai 2014), que la commune de Loudun (la commune) a vendu un terrain à construire à M. et Mme X... ; qu'à la suite de la découverte de cavités souterraines lors des travaux de construction, M. et Mme X... ont assigné la commune, à titre principal, pour défaut de conformité du terrain et subsidiairement, en garantie du vice caché et paiement de diverses sommes ; qu'en appel, ils ont sollicité, à titre subsidiaire, l'annulation de la vente ;
Attendu que l'arrêt déclare l'appel irrecevable au motif que M. et Mme X... ne justifient pas de la publication de leurs conclusions en annulation de la vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut de publication de telles conclusions, seule la demande en annulation de la vente était irrecevable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne la commune de Loudun aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Loudun à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la commune de Loudun ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré l'appel des époux X... irrecevable pour défaut de publication de l'acte demandant l'annulation de la vente immobilière ;
AUX MOTIFS QU'en vue de la construction de leur maison d'habitation, Didier X... et son épouse Claudine Y... ont fait l'acquisition par acte notarié du 17 mars 2010 auprès de la commune de Loudun, d'une parcelle de terrain à construire sise lieudit Faubourg Saint Lazare, au prix de 26. 516, 18 euros qui a été payé comptant ; que les époux X... ont obtenu le 23 février 2010 un permis de construire délivré par ladite commune, annexé à l'acte de vente ; qu'au cours des travaux de construction, l'entreprise de maçonnerie découvrait des cavités souterraines et les études commandées par les époux X... les conduisaient à faire établir un devis de travaux supplémentaires portant essentiellement sur les fondations spéciales par pieux et micro-pieux à mettre en oeuvre ; que faute d'accord avec la commune de Loudun pour la prise en charge du surcoût des travaux, ils l'assignaient en référé pour obtenir désignation d'un expert judiciaire ; que celui-ci, nommé le 2 février 2011, a déposé son rapport le 13 décembre 2011 sur la base duquel les époux X... ont fait assigner la commune de Loudun à jour fixe par acte du 15 mars 2012 pour la voir :- à titre principal, déclarer responsable du défaut de conformité de la parcelle de terrain à construire qui leur a été vendue par la commune, en application des dispositions des articles 1602 et suivants du code civil,- subsidiairement, déclarer la commune de Loudun responsable du vice caché affectant le sous-sol de ce terrain du fait de l'existence de cavités découvertes lors du creusement des fondations, en application des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,- en conséquence, condamner la commune de Loudun au paiement des sommes suivantes : une provision d'un montant de 119. 600 euros H. T. à valoir sur le coût des travaux de reprise du terrain en sous-oeuvre, la somme de 19. 804, 59 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis du fait de ses manquements à ses obligations en qualité de vendeur (cf. arrêt p. 2) ; que par jugement du 24 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Poitiers a débouté les époux Y...-X...de l'ensemble de leurs demandes (¿) ; que les époux X... ont régulièrement formé appel le 28 novembre 2012 de la décision dont ils sollicitent la réformation dans leurs dernières conclusions du 17 avril 2014 par lesquelles il est demandé à la cour de :- constater l'exception d'irrecevabilité soulevée par la commune de Loudun du fait de l'absence de publication de leur exploit introductif d'instance à la conservation des hypothèques de Poitiers en application des dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 19 55, leur demande ne tendant pas à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de l'acte du 17 mars 2010 ;- subsidiairement, constater qu'au cours de la présente instance, ils ont sollicité de la conservation des hypothèques de Poitiers la publication de leur assignation, et dire qu'ils pourront régulièrement produire le second original reçu de la conservation des hypothèques, revêtu de la formule de publicité, pendant le cours du délibéré de la cour ;- réformer le jugement dont appel en ce qu'il les a déboutés de leur demande comme non fondée ;- déclarer recevable et bien fondé leur appel ; statuant à nouveau :- déclarer la commune de Loudun responsable du défaut de conformité de la parcelle de terrain à construire objet de l'acte reçu le 17 mars 2010 vendue par la commune au profit de monsieur et madame X...-Y..., en application des dispositions des articles 1603 et 1604 du code civil ;- condamner en conséquence la commune de Loudun au paiement au profit de monsieur et madame X... des sommes suivantes :- une provision d'un montant de 119. 600 euros H. T. soit 143. 041, 60 euros T. T. C. à valoir sur le coût des travaux de reprise du terrain en sous-oeuvre ;-19. 804, 59 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par monsieur et madame X... du fait des manquements de la commune de Loudun à ses obligations en qualité de vendeur ;- subsidiairement, déclarer la commune de Loudun responsable du vice caché affectant le sous-sol dudit terrain vendu aux termes de l'acte de la SCP Marchand-Portrait en date du 17 mars 2010, du fait de l'existence de cavités découvertes lors du creusement des fondations, en application des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil ;- ordonner en conséquence l'annulation de la vente par la commune de Loudun du terrain, objet de l'acte reçu par la SCP Marchand-Portrait le 17 mars 2010, et condamner en conséquence la commune de Loudun au paiement au profit de monsieur et madame X... des sommes suivantes : ¿ ; qu'aux termes de l'article 28-4°- c du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles « les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort » ; que, dans leurs écritures d'appel et particulièrement dans leurs dernières conclusions du 17 avril 2014, les appelants sollicitent à titre subsidiaire l'annulation de la vente du terrain litigieux par la commune de Loudun, demande qu'ils n'avaient pas formulée dans leur acte introductif d'instance, l'assignation délivrée le 15 mars 2012 à la commune de Loudun qui tendait à voir déclarer celle-ci responsable, à titre principal du défaut de conformité de la parcelle de terrain vendue et subsidiairement, du vice caché affectant le sous-sol de ce terrain et en conséquence, à la voir condamner au paiement de diverses sommes ; que les époux X... produisent devant la cour un accusé de réception par la conservation des hypothèques de Poitiers de leur demande de publication de l'assignation du 15 mars 2012 ; que la cour constate donc que les appelants ne justifient pas de la publication de leurs conclusions contenant demande d'annulation de la convention du 17 mars 2010 portant sur des droits réels immobiliers alors que cette publication est obligatoire en vertu du texte précité, même si la demande est formulée en cours d'instance dans un acte autre que l'assignation, cet autre acte devant être publié (Civ. 3ème, 18 mars 1998) et que cette obligation s'impose pour les demandes principales comme pour les demandes subsidiaires ; que l'appel apparaît ainsi irrecevable (cf. arrêt p. 5 et 6) ;
1°) ALORS QUE les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été ellesmêmes publiées et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité ; qu'en déclarant irrecevable l'appel des époux X... faute pour les appelants d'avoir justifié de la publication de leurs conclusions tendant subsidiairement à l'annulation de la vente du terrain pour vice caché, la cour d'appel a violé l'article 28-4°- c) du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière ;
2°) ALORS QUE seules sont obligatoirement publiées au bureau des hypothèques de la situation des immeubles, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ; que les époux X... avaient formé à titre principal, une demande de dommages et intérêts à l'encontre de la commune de Loudun pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en déclarant leur appel irrecevable motif pris de ce qu'ils ne justifiaient pas de la publicité de leur demande subsidiaire d'annulation de la vente pour vice caché, quand il lui appartenait de statuer sur la demande principale, non soumise à publicité, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 28-4°- c) d u décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière.
