LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mars 2014), que M. X...a promis à M. Y...de lui vendre des lots de copropriété d'un immeuble ; que la société Soplam a été substituée à M. Y...dans le bénéfice de la promesse de vente ; que la vente ne s'est pas réalisée ; que M. X...a fait assigner M. Y...en annulation de la promesse de vente et en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts, ainsi que la société civile professionnelle C...et D..., notaires associés, en responsabilité professionnelle et paiement de dommages-intérêts ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il était clairement et précisément stipulé dans la promesse de vente, que le paiement du prix et des frais devait intervenir par chèque de banque et retenu souverainement que M. X...était légitime à émettre des suspicions sur le versement au titre du prix de vente opéré par virement, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que le bénéficiaire de la promesse ne justifiait pas avoir procédé au paiement du prix de vente dans les conditions fixées contractuellement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les troisième et quatrième moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu que les bénéficiaires de la promesse ne justifiaient pas de la réalité d'un préjudice en lien de causalité direct avec les fautes alléguées à l'encontre du notaire ;
D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa deuxième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y...et la société Soplam aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y...et la société Soplam à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. Y...et la société Soplam.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir été rendu par une cour composé de : « Madame Chantal SARDA, présidente, Madame Christine BARBEROT, conseillère, Monsieur Fabrice CERT, conseiller qui en ont délibéré, Greffier lors des débats : Madame Fatima BA, Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON, et d'avoir été signé par Madame Mélanie RAMON, greffière » (arrêt p. 2) ;
Alors que seul est qualifié pour signer un jugement le greffier qui a assisté à son prononcé ; qu'au cas présent, l'arrêt mentionne que les greffiers lors des débats étaient Madame Fatima BA et Madame Mélanie RAMON et qu'il a été signé par Madame RAMON ; que l'arrêt contenant une telle mention qui ne permet pas de savoir qui de Madame RAMON, signataire de l'arrêt, ou de Madame BA, était la greffière ayant assisté à son prononcé, a été rendu en violation de l'article 456 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a jugé caduque la promesse de vente du 2 décembre 2010 dressée par Me C..., notaire à Paris et rejeté la demande de M. Y...et de la société SOPLAM tendant à voir ordonner la vente judiciaire des lots 129 et 130 du règlement de copropriété de l'immeuble sis 19 rue Lebon à Paris 17ème cadastré AP n° 28 au profit de la SAS SOPLAM, subsidiairement au profit de M. Y...et d'avoir dit que l'indemnité d'immobilisation de 8. 000 ¿ stipulée à la promesse litigieuse restera acquise à M. Jean X...;
Aux motifs que « les appelants critiquent le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 reçue par Me C..., notaire à Paris, alors que, selon les appelants, ils auraient levé efficacement l'option dans les conditions prévues par les clauses contractuelles liant les parties ; qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites " ; qu'en l'espèce, la promesse litigieuse stipule une clause intitulée « Réalisation » aux termes de laquelle la « réalisation de la promesse aura lieu :- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais de chèque de banque dans le délai ci-dessus ;- soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque » ; que les parties s'opposent sur le sens à donner à cette clause quant aux conditions de levée de l'option, M. Jean X...soutenant que pour être efficace, la levée de l'option devait être accompagnée du paiement du prix de vente dans le délai de réalisation de la promesse, fixé contractuellement au 15 mai 2011, alors que les appelants soutiennent que le paiement du prix, dans le cadre de la levée de l'option, pouvait intervenir dans les cinq jours ouvrés suivant la levée de l'option ; que les termes et la rédaction de cette clause sont clairs et précis ; qu'il s'en suit de la rédaction de cette clause, que la levée de l'option, pour être efficace, supposait que dans les cinq jours ouvrés suivant la levée de l'option (dans les délais prévus contractuellement) le bénéficiaire ait payé le prix de vente et les frais par chèque de banque ; que retenir que la levée d'option, pour être efficace, devait être accompagnée impérativement du paiement du prix et des frais, concomitamment à la levée de l'option, ou avant le délai de réalisation de la promesse telle que fixée contractuellement, reviendrait à dénaturer les obligations qui résultent de cette clause claire et précise ; que cette clause stipule également de manière claire et précise que le paiement du prix et des frais devait intervenir par chèque de banque ; qu'or, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès verbal de carence en date du 20 mai 2011 dressé par la SCP C...et D... qu'il a été viré, au titre du paiement du prix de vente, sur le compte de l'office une somme de 91. 000 ¿ émanant de M. Ralf A...; qu'or, dans ses écritures, M. Jean X...soutient qu'en « l'absence de vérification d'origine des fonds arrivés », ce versement ne saurait avoir aucune valeur, M. Jean X...faisant valoir « n'avoir aucune précision sur l'identité de M. Ralf A..., que ce virement provient d'une banque suisse, l'origine des fonds n'étant pas identifiée » ; qu'il s'en suit de ces éléments que le paiement du prix et des frais n'est pas intervenu dans les conditions prévues contractuellement par les parties dans la clause susvisée, qui stipulait expressément un paiement par chèque de Banque ; qu'il sera observé que M. Jean X..., au regard des circonstances susvisées, est fondé à contester l'efficacité du versement litigieux, dès lors qu'il est le bénéficiaire (économique) de ce versement, et, dès lors qu'au regard des circonstances susvisées, il est légitime à émettre des suspicions sur ce versement ; qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de dire que le bénéficiaire de la promesse ne justifie pas avoir procédé au paiement du prix de vente dans les conditions stipulées contractuellement, rendant ainsi inefficace la levée de l'option ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 reçue par Me C..., notaire à Paris, et de rejeter l'ensemble des demandes des appelants, étant observé que ces derniers ne caractérisent aucune faute du promettant leur ayant causé un préjudice ; que la caducité de cette promesse étant imputable au bénéficiaire erreur matérielle qui n'a pas levé l'option dans les délais et dans les conditions de la promesse, il y a lieu, en application des stipulations contractuelles, de dire que l'indemnité d'immobilisation de 8. 000 ¿ restera acquise à M. X...» (arrêt p. 6-7) ;
1) Alors d'une part que toute condition doit être accomplie de la manière dont les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'au cas présent, devant la cour d'appel, l'exposant faisait valoir qu'en prévoyant un paiement par chèque de banque, la promesse tendait à assurer au promettant un paiement provisionné, de sorte que le paiement par virement devait être considéré comme permettant, tout autant que le paiement par chèque de banque, l'efficacité de la levée d'option (conclusions p. 10) ; que la cour d'appel a prononcé la caducité de la promesse de vente au motif que la promesse stipulait expressément que le versement des fonds interviendrait par chèque de banque ; qu'en s'arrêtant ainsi à la lettre de la promesse, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, pour les parties, la condition tenant au moyen de paiement n'avait pas pour seul objet de garantir au promettant un paiement provisionné, de sorte qu'elle était satisfaite en cas de versement du prix par virement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1175 du code civil ;
2) Alors d'autre part qu'au cas présent, il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que la promesse de vente du 2 décembre 2010 n'imposait aucune condition tenant à l'origine des fonds ; qu'en énonçant néanmoins, pour déclarer caduque la promesse de vente pour non respect des stipulations contractuelles, que M. X...aurait été fondé à contester le versement litigieux dès lors qu'il aurait été légitime à émettre des suspicions sur l'origine des fonds versés en vue du paiement du prix de vente, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3) Alors subsidiairement que la vérification de l'origine des fonds déposés par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente entre les mains du notaire relève de la responsabilité du notaire ; qu'au cas présent, pour déclarer caduque la promesse unilatérale de vente du 2 décembre 2010, la cour d'appel a énoncé, que M. X..., en tant que « bénéficiaire économique » du virement, aurait été fondé à contester l'efficacité du versement effectué sur le compte ouvert dans les livres de l'étude notariale au nom de la société SOPLAM, dès lors qu'il aurait été « légitime » à émettre des suspicions sur l'origine de ce versement, notamment du fait que ledit virement provenait d'un établissement bancaire suisse ; qu'en se déterminant ainsi, cependant que le notaire ayant le devoir de vérifier l'origine des fonds, les scrupules affichés, pour les besoins de la cause, par le vendeur, relevaient manifestement d'un abus, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 561-2 du code monétaire et financier.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a jugé caduque la promesse de vente du 2 décembre 2010 dressée par Me C..., notaire à Paris, et rejeté la demande de M. Y...et de la société SOPLAM tendant à voir ordonner la vente judiciaire des lots 129 et 130 du règlement de copropriété de l'immeuble sis 19 rue Lebon à Paris 17ème cadastré AP n° 28 au profit de la SAS SOPLAM, subsidiairement au profit de M. Y..., d'avoir jugé que l'indemnité d'immobilisation devait rester acquise à M. X..., et d'avoir débouté M. Y...et la société SOPLAM de leur demande tendant à dire à juger que la SCP C...et D... doit garantir M. Y...et la SAS SOPLAM de toutes les conséquences de la perte de ce bien, au motif que l'Etude a failli à son devoir de conseil ;
Aux motifs que « c'est également par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté les parties de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP C...et D..., étant observé que M. Jean X...et les appelants ne caractérisent aucun préjudice ayant un lien direct de causalité avec les fautes alléguées contre les notaires » (arrêt p. 7) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Sur la nullité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 ; en raison de la contradiction des termes de l'acte ; qu'il ressort du procès-verbal de carence dressé par Maître C...le 20 mars 2011 que les parties sont en désaccord sur les modalités de réalisation de la vente conforme à la promesse de vente telle que résultant de l'avenant précité ; que Jean X...accepte de parfaire la vente à la condition :- d'en augmenter le prix initial de 10. 000 ¿ ; de bénéficier de la totalité de l'indemnité d'immobilisation telle qu'initialement convenue à la promesse de vente ;- de mettre à la charge de l'acquéreur toutes les procédures judiciaires pendantes et relatives à la location du lot n° 129 ; que ce dernier affirme parallèlement dans ses écritures que la promesse doit être déclarée nulle, car elle contiendrait des contradictions et que la responsabilité professionnelle du notaire instrumentaire doit, en conséquence, être engagée : que la promesse de vente du 2 décembre 2010 contient un paragraphe intitulé PROPRIETE JOUISSANCE ainsi rédigé : (¿) ; qu'il ressort de la lecture de l'acte litigieux, au regard de la terminologie rappelée en pages 6, 7 et 12, que ces deux paragraphes n'ont pas le même objet, le premier ayant spécifiquement trait aux lots 129 et 130 tandis que le second se rapporte à l'immeuble dont les lots 129 et 130 constituent des démembrements ; qu'il convient de comprendre l'articulation de ces deux paragraphes comme suit :- qu'une procédure judiciaire et une injonction d'effectuer des travaux de mise en conformité sont pendantes relativement au lot 129 ;- qu'aucune procédure judiciaire n'a été intentée et aucune injonction d'effectuer des travaux n'a été prise concernant le lot 130 ; qu'aucune procédure judiciaire ni injonction de travaux, arrêté de péril ou autre procédure ne concerne l'immeuble situé 19 rue Lebon à Paris 17ème, comme le confirme l'attestation de Pierre B..., géomètre expert, en date du 7 décembre 2010 ; que les deux paragraphes n'étant donc pas consacrés strictement au même objet, il n'existe aucune contradiction entre eux ; que par suite, la demande de nullité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 que forme Jean X..., sur le fondement de la contradiction des termes, sera rejetée » (jugement p. 5-6) ;
1) Alors que, devant la cour d'appel, M. Y...et la société SOPLAM demandaient qu'en cas de prononcé de la caducité de la promesse, la SCP C...et D... soit condamnée, sur le fondement d'un manquement à son devoir de conseil, à les indemniser de leur préjudice résultant de la non-réalisation de la vente ; que la cour d'appel a énoncé que c'est « par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté les parties de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP notariale » (p. 7 § 4) ; qu'en se déterminant ainsi, cependant que le jugement ne contenait aucun motif sur la question de responsabilité de la SCP notariale à l'égard des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) Alors en tout état de cause que tenu d'assurer l'efficacité de l'acte instrumenté, le notaire doit procéder aux vérifications nécessaires à son efficacité et alerter les parties sur les conditions nécessaires à sa réalisation ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué (p. 6 § 6) qu'il résultait du procès-verbal de carence dressé par la SCP C...et D... le 20 mai 2011 que le prix de vente avait fait l'objet d'un virement sur le compte de l'office notarial ; qu'en retenant la caducité de la promesse qu'elle a fondée sur l'absence de fourniture d'un chèque de banque, mais en écartant la responsabilité des notaires, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que la SCP notariale n'avait pas alerté les exposants sur la nécessité de fournir un chèque de banque pour garantir l'efficacité de la levée d'option, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'article 1382 du code civil ;
3) Alors que, devant la cour d'appel, M. Y...et la société SOPLAM demandaient qu'en cas de prononcé de la caducité de la promesse, la SCP C...et D... soit condamnée, sur le fondement d'un manquement à son devoir de conseil, à les indemniser de leur préjudice résultant de la non-réalisation de la vente ; qu'en énonçant que les exposants ne caractérisaient aucun préjudice en lien avec la faute alléguée, cependant que la faute résultant du manquement de la SCP notariale à son devoir de conseil sur les conditions de la levée d'option était nécessairement la cause du préjudice résultant pour M. Y...et la société SOPLAM de la non-réalisation de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il jugé caduque la promesse de vente du 2 décembre 2010 dressée par Me C..., notaire à Paris et rejeté la demande de M. Y...et de la société SOPLAM tendant à voir ordonner la vente judiciaire des lots 129 et 130 du règlement de copropriété de l'immeuble sis 19 rue Lebon à Paris 17ème cadastré AP n° 28 au profit de la SAS SOPLAM, subsidiairement au profit de M. Y..., d'avoir jugé que l'indemnité d'immobilisation devait rester acquise à M. X..., et d'avoir débouté M. Y...et la société SOPLAM de leur demande tendant, en cas d'accueil des prétentions de M. X..., à faire condamner Maître C...à garantir M. Y...et la société SOPLAM de tous leurs droits et préjudices ;
Aux motifs que « la caducité de cette promesse étant imputable au promettant qui n'a pas levé l'option dans les délais et dans les conditions de la promesse, il y a lieu, en application des stipulations contractuelles, de dire que l'indemnité d'immobilisation de 8. 000 ¿ restera acquise à M. X...(¿) ; que c'est également par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté les parties de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP C...et D..., étant observé que M. Jean X...et les appelants ne caractérisent aucun préjudice ayant un lien direct de causalité avec les fautes alléguées contre les notaires » (arrêt p. 7) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Sur la nullité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 : en raison de la contradiction des termes de l'acte ; qu'il ressort du procès-verbal de carence dressé par Maître C...le 20 mars 2011 que les parties sont en désaccord sur les modalités de réalisation de la vente conforme à la promesse de vente telle que résultant de l'avenant précité ; que Jean X...accepte de parfaire la vente à la condition :- d'en augmenter le prix initial de 10. 000 ¿ ; de bénéficier de la totalité de l'indemnité d'immobilisation telle qu'initialement convenue à la promesse de vente ;- de mettre à la charge de l'acquéreur toutes les procédures judiciaires pendantes et relatives à la location du lot n° 129 ; que ce dernier affirme parallèlement dans ses écritures que la promesse doit être déclarée nulle, car elle contiendrait des contradictions et que la responsabilité professionnelle du notaire instrumentaire doit, en conséquence, être engagée : que la promesse de vente du 2 décembre 2010 contient un paragraphe intitulé PROPRIETE JOUISSANCE ainsi rédigé : (¿) ; qu'il ressort de la lecture de l'acte litigieux, au regard de la terminologie rappelée en pages 6, 7 et 12, que ces deux paragraphes n'ont pas le même objet, le premier ayant spécifiquement trait aux lots 129 et 130 tandis que le second se rapporte à l'immeuble dont les lots 129 et 130 constituent des démembrements ; qu'il convient de comprendre l'articulation de ces deux paragraphes comme suit :- qu'une procédure judiciaire et une
injonction d'effectuer des travaux de mise en conformité sont pendantes relativement au lot 129 ;- qu'aucune procédure judiciaire n'a été intentée et aucune injonction d'effectuer des travaux n'a été prise concernant le lot 130 ; qu'aucune procédure judiciaire ni injonction de travaux, arrêté de péril ou autre procédure ne concerne l'immeuble situé 19 rue Lebon à Paris 17ème, comme le confirme l'attestation de Pierre B..., géomètre expert, en date du 7 décembre 2010 ; que les deux paragraphes n'étant donc pas consacrés strictement au même objet, il n'existe aucune contradiction entre eux ; que par suite, la demande de nullité de la promesse de vente du 2 décembre 2010 que forme Jean X..., sur le fondement de la contradiction des termes, sera rejetée » (jugement p. 5-6) ;
1) Alors que devant la cour d'appel, M. Y...et la société SOPLAM demandaient que la SCP C...et D... soit condamnée à les garantir en cas d'accueil des prétentions de M. X...; que la cour d'appel a énoncé que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté les exposants de leurs demandes formée à l'encontre de la SCP notariale ; qu'en se déterminant ainsi, cependant que le jugement ne contenait aucun motif sur la question de la demande en garantie formée par les exposants à l'encontre des notaires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) Alors en tout état de cause que tenu d'assurer l'efficacité de l'acte instrumenté, le notaire a le devoir d'alerter les parties sur les conditions nécessaires à sa réalisation ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'il résultait du procès-verbal de carence dressé par la SCP C...et D... le 20 mai 2011 que le prix de vente avait fait l'objet d'un virement sur le compte de l'office notarial ; qu'en retenant la caducité de la promesse pour défaut de fourniture d'un chèque de banque, puis en écartant la garantie des notaires, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que la SCP notariale n'avait pas alerté les exposants sur la nécessité de fournir un chèque de banque, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1382 du code civil ;
3) Alors que M. Y...et la société SOPLAM demandaient que la SCP notariale soit condamnée à les garantir en cas d'accueil des prétentions de M. X...; qu'en énonçant que les exposants ne caractérisent aucun préjudice en lien avec la faute alléguée des notaires cependant que la perte de l'indemnité d'immobilisation, dont elle a jugé qu'elle devait rester acquise à M. X...était nécessairement la conséquence directe du manquement des notaires à leur obligation de conseil sur les modalités du versement du prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
