LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Perpignan, 4 avril 2014), rendu en dernier ressort, que Mme X... a donné à bail à M. et Mme Y... du 14 août 2006 au 31 juillet 2009 un logement lui appartenant, moyennant un loyer de 650 euros et une somme de 100 euros à titre de provision pour charges ; qu'après les avoir, le 4 janvier 2011, mis en demeure de payer une somme de 2 552,67 euros au titre de la régularisation des charges locatives, elle les a assignés, le 14 février 2013, en paiement de cette somme ; que M. et Mme Y... ont demandé reconventionnellement des dommages-intérêts en réparation du préjudice consécutif à cette régularisation ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant énoncé que l'absence de régularisation annuelle n'interdisait pas à Mme X... de demander le paiement des sommes dues à ce titre en fin de bail dans la limite de la prescription quinquennale et accueilli sa demande à hauteur de 2 102,22 euros, mais retenu qu'en l'espèce le différentiel entre la provision mensuelle sur charges de 100 euros par mois et la réalité des charges effectivement dues, soit 2 373,44 euros en 2007 et 2 596,18 euros en 2008, était tel que Mme X..., en ne prévenant pas ses locataires de cette différence à défaut d'une régularisation annuelle, avait commis une faute préjudiciable aux époux Y... qu'elle avait privés de la faculté de résilier le bail du fait de ce surcoût dont ils n'avaient pas connaissance, la juridiction de proximité a pu en déduire que Mme X... devait être condamnée au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement apprécié le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2.102,22 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur le moyen opposé par Mme Y... au visa des dispositions de l'article 1134 du code civil et le reproche fait à Mme X... d'avoir agi de mauvaise foi en n'informant pas sa locataire du montant annuel des charges et en ne procédant pas à leur révision comme le stipule l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que les charges provisionnées doivent faire l'objet d'une révision au moins annuelle et d'une communication au locataire un mois avant régularisation, s'il est admis par la jurisprudence que le bailleur n'est pas tenu de demander paiement chaque année et peut le faire en fin de location, il n'en demeure pas moins, appliqué à l'espèce, que le différentiel entre l'avance sur charges de 100 ¿ par mois, soit 1.300 ¿ annuels et la réalité des charges, 2.373,44 ¿ en 2007 et 2.596,18 ¿ en 2008 était tel, qu'il conduisait à une erreur d'appréciation du montant réel du coût de la location et les privait de la faculté de résilier le bail du fait de ce surcoût dont ils n'avaient pas connaissance ; que Mme X..., en omettant de prévenir ses locataires de la différence entre le montant réel des charges et l'avance sur charges, les a privés d'un élément d'appréciation essentiel du coût total des frais de location ; qu'il est permis de penser que les époux Y... n'auraient pas pris à bail l'appartement s'ils avaient eu une parfaite connaissance du montant total de la location ; que Mme X..., en ne prévenant pas sa locataire, à défaut d'une régularisation annuelle, a commis une faute préjudiciable aux époux Y... ; que cette faute sera sanctionnée par la condamnation de Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 2.102,22 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur n'est pas soumis à un devoir général d'information du locataire ; que par ailleurs, les charges peuvent être présentées à l'issue de la location et qu'elles doivent être réglées par le locataire sur justification ; qu'en faisant peser sur Mme X... un devoir d'information périodique relativement au montant des charges et en estimant que celle-ci, en l'absence d'information en cours de bail, avait commis une faute en réclamant à M. et Mme Y... le remboursement de ces charges lorsque ceux-ci ont quitté le logement loué, la juridiction de proximité a méconnu la portée des obligations qui pèsent sur le bailleur et a violé les articles 1134 et 1147 du code civil, ainsi que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en toute hypothèse, la perte de chance réparable correspond à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et doit être mesurée à la chance perdue ; que la réparation d'une perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en se bornant à estimer, pour justifier sa décision, qu'il était « permis de penser que les époux Y... n'auraient pas pris à bail l'appartement s'ils avaient eu une parfaite connaissance du montant total de la location » (jugement attaqué, p. 5, 5ème attendu), sans caractériser aucune disparition actuelle et certaine d'une « éventualité favorable », puisque les locataires ont occupé le logement loué pendant plusieurs années, et sans opérer aucune mesure relativement à la « chance perdue », puisque le jugement exonère purement et simplement M. et Mme Y... du paiement des charges effectivement dues sous couvert d'indemniser la prétendue faute de la bailleresse, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du code civil.
