LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 janvier 2014), que le syndicat des copropriétaires du 35/37 rue Paul Valéry à Paris 16e a assigné la SCI Fiona, preneur d'un crédit-bail immobilier portant sur le lot de copropriété n° 47 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, en dépose d'un bloc de chauffage-climatisation installé sur la toiture ; que la SCI Fiona a attrait dans la cause la société Parnasse, promoteur et vendeur de l'immeuble en l'état futur d'achèvement, ainsi que son assureur, la société Allianz IARD ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bloc de chauffage-climatisation avait été installé par le constructeur avant que l'immeuble ne soit soumis au statut de la copropriété, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas applicable, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, sans modifier l'objet du litige, que la demande tendant à faire juger que l'installation du bloc de chauffage-climatisation était irrégulière faute pour la société Parnasse d'avoir obtenu l'autorisation des acquéreurs Leduc était nouvelle en tant que formée à l'encontre de cette société et que l'irrégularité alléguée ne portait pas atteinte aux intérêts collectifs de la copropriété, la cour d'appel en a exactement déduit que cette demande était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 35/37 rue Paul Valéry à Paris 16e aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 35/37 rue Paul Valéry à Paris 16e à payer à la SCI Fiona la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 35-37 rue Paul Valéry à Paris 16e.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires du 35-37 rue Paul Valéry dans le 16ème arrondissement, de sa demande de dépose de la climatisation du lot n°47 sur le fondement de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et sur le fondement de l'atteinte aux parties communes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens invoqués à titre principal par le syndicat des copropriétaires au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient toutefois d'ajouter que le statut de la copropriété devient applicable dès l'achèvement de l'immeuble, cette notion d' achèvement devant titre appréciée dans les faits sans recouvrir les notions d'achèvement ou de réception des travaux utilisées par le droit de la construction afin de déterminer le régime de la garantie à la charge du constructeur ; en l'espèce, au vu des éléments de fait produits, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu le 22 décembre 2000 comme date de naissance de la copropriété, les appartements ayant commencé à être livrés à cette date, les propriétaires ayant pris possession des lieux et l'immeuble étant donc habitable dès ce moment ; que le syndicat des copropriétaires, qui ne conteste pas la date retenue d' achèvement au 22 décembre 2000, ne peut pas valablement soutenir, sur le fondement de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, que le climatiseur litigieux devrait être déposé au motif qu'il aurait été installé postérieurement à la naissance de la copropriété sans autorisation de 1' assemblée générale alors qu'il appert de l' examen des pièces produites que les travaux d'installation du climatiseur litigieux ont été commandés aux entreprises AGB et BONNEVIE par le promoteur suivant ordre de service en date du 9 octobre 2000 faisant suite à un devis du 3 mai 2000 et matérialisé sur les plans du 16 octobre 2000, soit antérieurement à la naissance de la copropriété à la date du 22 décembre 2000, le fait que la SNC PARNASSE ait adressé une facturation le 2 avril 2001 au crédit bailleur BATICENTRE portant notamment sur la climatisation litigieuse selon devis du 3 mai 2000 mais également sur d'autres travaux postérieurs ne permettant pas d'en déduire contrairement aux allégations du syndicat, que la climatisation aurait été installée postérieurement au 22 décembre 2000 ; ce moyen ne peut prospérer ; que le syndicat ne peut pas non plus valablement soutenir qu' incontestablement la climatisation litigieuse aurait été installée postérieurement à la date de naissance de la copropriété au motif que le devis produit prévoirait un délai de réalisation de trois mois plus un mois et demi de délai complémentaire sur planning général alors que les délais contractuels de réalisation des travaux complémentaires (parmi lesquels la climatisation litigieuse) mentionnés au devis précité ne démontrent pas que précisément ladite climatisation n'a pas été installée antérieurement au 22 décembre 2000, 1'ordre de service la concernant étant du 9 octobre 2000 et le DIUO (dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage) mentionnant des modifications intervenues le 27 octobre 2000 ; cette argumentation sera donc rejetée ; c'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté le syndicat de sa demande de dépose de la climatisation du lot n° 47 sur le fondement de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965; que c'est également à bon droit, par adoption de motifs, que les premiers juges ont débouté le syndicat de sa demande de dépose de la climatisation du lot n° 47 sur le fondement de l'atteinte aux parties communes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour solliciter la démolition de l'ouvrage, le syndicat des copropriétaires souligne également que l'intervention de techniciens en toiture terrasse pour la maintenance de la climatisation porte atteinte aux parties communes et notamment à l'étanchéité de la terrasse, et risque d'aboutir à la mise en cause de sa responsabilité en cas d'accident, aucun garde-corps n'existant sur la toiture ; qu'il allègue ainsi d'un intérêt collectif à défendre et a qualité pour agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; que la demande de suppression de la climatisation ne saurait ici prospérer que si le syndicat des copropriétaires démontre l' existence d'un réel préjudice qui ne saurait être seulement réparé par l'octroi de dommages et intérêts; qu'en effet, seule une demande fondée sur l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, qui ne peut en l'espèce prospérer, pouvait lui permettre de solliciter la suppression de la climatisation en l'absence même de tout préjudice ; que le syndicat des copropriétaires se contente d'alléguer une dégradation de l'étanchéité de sa couverture sans la démontrer ; que le constat d'huissier réalisé le 7 janvier 2008 n'en fait effectivement pas état ; que le rapport d'un bureau d'étude DDBE (Didier X... Bureau d'Etudes) du 6 juillet 2010 mandaté par la copropriété par l' intermédiaire de son syndic, le Cabinet X..., se contente d'indiquer que "ce dispositif génère actuellement plusieurs inconvénients non négligeables: des nuisances phoniques, la détérioration de l'étanchéité de la terrasse de type PAXALU" sans indiquer comment la climatisation engendrerait cette dégradation, et sans que cette affirmation n'ait été précédée d'une réunion contradictoire permettant à la SCI FIONA de faire valoir ses observations; que ce seul rapport, obtenu en cours de procédure pour les besoins de la cause, ne saurait donc suffire à établir objectivement l'existence de la dégradation alléguée ni son lien de causalité avec le fonctionnement de la climatisation ; qu'enfin la couverture du bâtiment est un espace non accessible qui n'a pas vocation à être sécurisée; qu'il n'est pas contesté que le bloc de climatisation a été implanté sur une partie de terrasse inaccessible; que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait donc être engagée en cas de risque de chute sur ce fondement ; qu'il n'existe en outre aucun préjudice actuel et certain pour le syndicat des copropriétaires lié à ce risque potentiel, qui pourrait permettre d' engager la responsabilité du propriétaire de l'ouvrage ; qu'en conséquence le syndicat des copropriétaires ne démontre l'existence d'aucun dommage pouvant justifier sa demande de dépose de la climatisation; qu'il en sera donc débouté ;
ALORS QU'un équipement privatif ne peut empiéter sur les parties communes de l'immeuble sauf à ce que son installation ait été autorisée ; qu'en refusant d'ordonner la dépose de la climatisation du lot n° 47 bien qu'elle ait elle-même constaté qu'il s'agissait d'une « installation privative en application des dispositions de l'article 5 du règlement de copropriété du 26 avril 1999 », « que cet équipement était fixé sur des parties communes » de l'immeuble et qu'enfin « aucune autorisation (¿) relative à l'installation de ce climatiseur » n'avait été donnée par les copropriétaires, ce qui suffisait à justifier l'obligation du propriétaire de cet équipement de procéder à son enlèvement, quand bien même son installation aurait été antérieure à la naissance de la copropriété et ne causerait pas de préjudice aux parties communes, la Cour d'appel a méconnu les articles 4, 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de dépose de la climatisation du lot n° 47 sur le fondement d'absence d'autorisation individuelle des acquéreurs Leduc ;
AUX MOTIFS QUE le syndicat ne peut pas utilement soutenir que sa demande ne serait pas nouvelle en appel au motif qu'elle tendrait aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir la dépose du climatiseur, alors que les demandes formées devant le premier juge étaient dirigées contre la SCI FIONA en qualité de copropriétaire tandis que la prétention subsidiaire est formée en appel contre le constructeur pour tenter de faire juger que l'installation est irrégulière et que la SCI FIONA devrait donc la déposer ; qu'il s'agit ainsi d'une demande nouvelle prohibée en cause d'appel et en conséquence irrecevable à l'encontre de la SNC PARNASSE et de la compagnie ALLIANZ qui ont soulevé ce moyen ; que pour ce qui concerne le moyen d'irrecevabilité soulevé par la SCI FIONA tendant à voir juger un défaut d'intérêt du syndicat au titre du grief d'absence d'autorisation préalable, il appert des écritures du syndicat que celui-ci allègue, par le biais de la contestation des actes passés entre le constructeur et l'acquéreur LEDUC, une éventuelle violation des droits dudit copropriétaire LEDUC, au demeurant non partie à l'instance, et non une atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires de telle sorte qu'il n'a pas d'intérêt légitime à agir de ce chef ; que sa demande est donc irrecevable ;
1°) ALORS QUE, dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demandait à la Cour d'appel « de condamner la société FIONA à déposer à ses frais et risques, l'ensemble des installations de climatisation fixées irrégulièrement sur la toiture de l'immeuble » (conclusions page 23, al. 1er et page 26, al. 2) ; qu'en retenant, pour déclarer la demande irrecevable comme nouvelle, qu'elle était « formée en appel contre le constructeur » (arrêt page 5, dernier al.), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires soulignait que l'installation du climatiseur litigieux était irrégulière pour n'avoir « pas fait l'objet d'une décision individuelle des acquéreurs des lots en cours » (conclusions page 14, al. 3) et demandait en conséquence à la Cour d'appel « de condamner la société FIONA à déposer à ses frais et risques, l'ensemble des installations de climatisation fixées irrégulièrement sur la toiture de l'immeuble » (conclusions page 23, al. 1er) ; qu'en retenant, pour juger que le syndicat des copropriétaires était dépourvu d'intérêt à agir, que sa demande se fondait sur une « violation des droits dudit copropriétaire LEDUC ¿ et non une atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires » (arrêt page 6, al. 2), la Cour d'appel a dénaturé les termes des conclusions de l'exposant et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'en jugeant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 35/37 rue Paul Valéry à Paris 16ème arrondissement n'avait pas d'intérêt légitime à formuler une demande de dépose de la climatisation du lot 47 installée sur une partie commune de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
