LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 avril 2014), que, la commune de Latour-de-France a consenti à la société Laboratoire de l'Agly un crédit-bail immobilier portant sur un bâtiment industriel pour une durée de douze ans et prévoyant une option d'achat ; qu'invoquant le défaut de levée d'option dans le respect des conditions contractuelles, la commune de Latour-de-France a assigné la société Laboratoire de l'Agly en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'affaire avait été communiquée au ministère public, qui avait fait connaître son avis le 25 octobre 2013, ce dont il résultait que les parties en avaient été informées, le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'informée depuis le 3 mars 2009 de la levée d'option d'achat du crédit-preneur, la commune l'avait laissé occuper les lieux postérieurement à la date d'échéance du contrat du 31 juillet 2009 sans émettre aucune protestation ni réserve sur la validité ou la régularité de cette levée d'option et qu'elle avait encaissé le prix d'achat prévu au contrat, la cour d'appel a pu en déduire que la commune de Latour-de-France avait manifesté son intention non équivoque de renoncer à se prévaloir du non-respect du délai de préavis ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Latour-de-France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la commune de Latour-de-France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau et y ajoutant, d'AVOIR dit que la commune de LATOUR DE FRANCE a renoncé à se prévaloir du non-respect par la société LABORATOIRE DE L'AGLY du délai de préavis prévu au contrat de crédit-bail des 28 et 29 octobre 1997 pour lever l'option d'achat, d'AVOIR dit que la levée d'option d'achat reçue par la commune le 3 mars 2009 est valable et doit produire ses pleins effets à compter du 1er août 2009, d'AVOIR dit que la vente intervenue entre la commune de LATOUR DE FRANCE et la SARL LABORATOIRE DE L'AGLY à effet au 1er août 2009 et portant sur un terrain bâti cadastré lieu dit « le Cros » section B n° 4088 pour une contenance totale de 28 ares et 56 centiares et sis sur la commune de LATOUR DE FRANCE est parfaite, d'AVOIR ordonné sa publication à la conservation des hypothèques territorialement compétente, d'AVOIR débouté la commune de LATOUR DE FRANCE de ses demandes d'indemnités d'occupation et de dommages-intérêts, et d'AVOIR condamné la commune de LATOUR DE FRANCE à payer à la SARL LABORATOIRE DE L'AGLY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « l'affaire a été communiquée au Ministère Public qui a fait connaître son avis le 25 octobre 2013 » ;
ALORS QUE l'avis du ministère public doit être communiqué aux parties ou du moins mis à leur disposition au plus tard au jour de l'audience afin qu'elles puissent être en mesure d'y répondre utilement ; qu'en mentionnant que « l'affaire a été communiquée au Ministère Public qui a fait connaître son avis le 25 octobre 2013 », sans qu'il résulte par ailleurs de sa décision ni que cet avis aurait été communiqué aux parties ou mis à leur disposition pour leur permettre d'y répondre utilement, ni qu'il aurait été donné oralement à l'audience, la Cour d'appel a violé l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et les articles 16 et 431 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau et y ajoutant, d'AVOIR dit que la commune de LATOUR DE FRANCE a renoncé à se prévaloir du non-respect par la société LABORATOIRE DE L'AGLY du délai de préavis prévu au contrat de crédit-bail des 28 et 29 octobre 1997 pour lever l'option d'achat, d'AVOIR dit que la levée d'option d'achat reçue par la commune le 3 mars 2009 est valable et doit produire ses pleins effets à compter du 1er août 2009, d'AVOIR dit que la vente intervenue entre la commune de LATOUR DE FRANCE et la SARL LABORATOIRE DE L'AGLY à effet au 1er août 2009 et portant sur un terrain bâti cadastré lieu dit « le Cros » section B n° 4088 pour une contenance totale de 28 ares et 56 centiares et sis sur la commune de LATOUR DE FRANCE est parfaite, d'AVOIR ordonné sa publication à la conservation des hypothèques territorialement compétente, d'AVOIR débouté la commune de LATOUR DE FRANCE de ses demandes d'indemnités d'occupation et de dommages-intérêts, et d'AVOIR condamné la commune de LATOUR DE FRANCE à payer à la SARL LABORATOIRE DE L'AGLY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante soutient avoir respecté les conditions contractuelles en adressant le 3 mars 2009 à la commune, contre récépissé, un courrier de levée de l'option d'achat et en lui adressant ultérieurement un chèque correspondant au montant du prix. Elle fonde sa prétention sur la dernière phrase de l'article 13 et soutient que le contrat a expressément prévu une possibilité de lever l'option même « à l'issue du terme » pourvu que soit respecté un préavis de six mois. Selon la commune, le délai pour lever l'option d'achat expirait le 31 janvier 2009 dès lors que le terme du contrat de crédit-bail, conclu pour 12 ans à effet du 1er août 1997, arrivait à échéance le 31 juillet 2009. Le contrat signé par les parties les 28 et 29 octobre 1997 prévoit en son article 13 que « le bailleur promet au vendeur de lui vendre l'ensemble immobilier, objet du présent contrat de crédit-bail. Cette promesse pourra être levée par le preneur à partir de la 6ème année sous réserve d'un préavis de 6 mois à l'avance, par lettre recommandée adressée au bailleur avec demande d'avis de réception ». L'article 13 précise ensuite, pour chaque fin d'année successive, le montant du prix d'achat exigible par le crédit-bailleur, à compter de la fin de la 6ème année. L'article 14 du contrat prévoit que, si le preneur ne demande pas la levée de l'option, « il peut demander au bailleur de lui accorder un contrat de location simple, six mois avant le terme du contrat. Faute de lever l'option d'achat ou de demander la location simple dans les délais convenus, le preneur devra quitter les lieux au plus tard à l'expiration du présent contrat de crédit-bail ». Il se déduit de l'articulation des articles 13 et 14 qu'à la date d'échéance du contrat du 31 juillet 2009, le preneur doit quitter les lieux si : - il n'a pas levé l'option d'achat annuelle en respectant un préavis de 6 mois, - il n'a pas sollicité, sous le même préavis, le bénéfice d'un bail simple. Certes, le dernier alinéa de l'article 13 stipule qu' « à l'issue du terme du contrat, sous réserve d'un préavis de 6 mois à l'avance, par lettre recommandée adressée au bailleur avec demande d'avis de réception, le prix de vente sera de 40.000 francs hors taxes ». Mais cette phrase n'est qu'une redondance maladroite de la précédente qui prévoit une option d'achat à la fin de la 12ème année moyennant le paiement d'un prix de vente égal à 40.000 francs HT. Il n'a jamais été dans l'intention des parties de permettre au preneur d'exercer son option d'achat postérieurement à la date d'échéance du contrat le 31 juillet 2009 puisqu'à cette date, le preneur qui n'a pas fait connaître son choix au bailleur, après avoir respecté un préavis de 6 mois, devient occupant sans droit ni titre et doit quitter les lieux. Il résulte clairement du contrat que le crédit-preneur qui veut devenir propriétaire du local loué postérieurement au terme du contrat doit avoir notifié au crédit-bailleur la levée de l'option d'achat 6 mois au moins avant ce terme. En l'espèce, le courrier de levée de l'option d'achat a été adressé par la SARL LABORATOIRE DE L'AGLY le 3 mars 2009 soit moins de 6 mois avant la date d'échéance du contrat. Il n'est donc pas conforme aux stipulations contractuelles précitées. L'appelante soutient que la commune a renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la levée de l'option en accusant réception du courrier le 3 mars 2009 et en encaissant le chèque d'achat sans formuler la moindre réserve. Il résulte des pièces produites par la SARL LABORATOIRE DE L'AGLY (figurant à son bordereau sous l'intitulé « pièces communiquées par l'intimée en première instance »), et cela n'est pas discuté par les parties, que la COMMUNE DE LATOUR DE France a été destinataire le 3 mars 2009 d'un courrier de levée d'option d'achat du crédit-preneur lui annonçant le règlement prochain du prix d'achat de 40.000 francs soit 6.097,96 euros. Informée depuis le 3 mars 2009 de la levée d'option d'achat du crédit-preneur, la commune a laissé celui-ci occuper les lieux postérieurement à la date d'échéance du contrat du 31 juillet 2009 sans émettre aucune protestation de forme ou de fond ni aucune réserve sur la validité ou la régularité de cette levée d'option et ce, jusqu'à la signification d'une sommation interpellative le 18 janvier 2010. Mieux, elle a encaissé le prix d'achat prévu au contrat le 16 novembre 2009. Ce faisant, cette commune a manifesté envers le crédit-preneur son intention non équivoque de renoncer à se prévaloir du non-respect du délai de préavis (3 mars 2009 au lieu du 31 janvier 2009) et il importe peu, de ce point de vue, que le chèque de levée de l'option ait été inscrit au plan comptable sur un compte d'imputation provisoire de la commune sans émission d'un titre recette. Par l'effet de cette renonciation, la levée d'option d'achat de la SARL LABORATOIRE DE L'AGLY est valable et doit produire ses pleins effets à compter du jour suivant la date d'expiration du crédit-bail soit le 1er août 2009 et la vente doit être déclarée parfaite » ;
ALORS QUE la renonciation du promettant au droit de se prévaloir du délai pour lever l'option d'achat stipulée dans un contrat de crédit-bail doit résulter d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer ; qu'en déduisant la renonciation de la COMMUNE DE LATOUR DE FRANCE au droit de se prévaloir du délai pour réaliser la vente, de ce qu'elle avait laissé le crédit-preneur occuper les lieux après le 31 juillet 2009, date de l'échéance du contrat, sans émettre de réserve ni de protestation sur la validité de la levée de l'option annoncée en mars 2009 d'une part, de ce que la Commune avait encaissé le prix d'achat en novembre 2009 sans qu'il importe que la somme ait été inscrite sur un compte d'imputation provisoire ni qu'aucun titre de recette n'ait été émis d'autre part, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
