LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 octobre 2012), que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété a assigné Mme X..., propriétaire de lots dans cet immeuble, en paiement d'un arriéré de charges ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le syndicat des copropriétaires justifiait de sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 1998, 26 avril 1999, 16 mai 2000, 9 mai 2001, 30 mai 2002, 28 avril 2003, 17 juin 2004, 10 mai 2005, 26 avril 2006, 22 mai 2007, 15 mai 2008, 3 juin 2009 ayant approuvé les comptes des années 2007 à 2008 et voté les budgets prévisionnels des années 2009 et 2010, d'un historique détaillé du compte depuis le 1er septembre 1997, des appels de fonds et des relevés de compte individuel sur la période considérée, retenu que les contestations de Mme X... relatives à des anomalies de gestion des comptes du syndicat, qui concernaient soit les comptes de charges ayant été approuvés par les assemblées générales, soit la régularité de ces assemblées devenues définitives, devaient être écartées et que Mme X..., qui pouvait demander la rectification des erreurs commises dans l'établissement de ses comptes individuels, se contentait en l'espèce d'émettre des critiques vagues, sans procéder à une analyse de ses comptes et sans préciser les erreurs concrètes les affectant, la cour d'appel, qui a répondu en les écartant aux contestations de Mme X..., a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 8 juillet 2010 en ce qu'il a condamné Madame X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 29 607,45 euros au titre des charges échues au 1er mars 2010 avec intérêt au taux légal à compter du 11 avril 2008 sur 23 824,20 euros, et à compter du 10 mai 2010 sur le solde, et 1300 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES que Mademoiselle Sabrina X... fait valoir que de nombreuses anomalies entacheraient les comptes de copropriété établis par le syndic, et affecteraient la réalité et l'exigibilité des charges appelées par ce syndic, que le syndic n'aurait pas donné suite à ses interrogations s'agissant de la justification des dépenses d'eau dès lors que les relevés de compteurs d'eau sollicités depuis de nombreuses années n'ont pas été produits, de la justification de charges au titre de lignes téléphoniques étrangères à la ligne téléphonique de la gardienne, de la variation des quotes-parts pour une même désignation, de la variation des charges relatives aux dépenses d'eau, d'électricité imputées à Mesdemoiselles Sonia et Sabrina X..., copropriétaires de lots de superficies identiques, de l'imputation d'importantes sommes au titre d'honoraires d'avocat alors qu'une police d'assurance protection juridique copropriété ¿ charges impayées prenant en charge les honoraires d'avocats et d'huissier ainsi que les charges impayées a été souscrite, de l'absence de vote des frais qui ne constituent pas des charges courantes, de la justification des frais exposés par le syndic qui sont manifestement supérieurs aux usages, de l'existence de frais relatifs à l'ascenseur qui sont également sujets à caution en l'absence de justificatifs utiles et d'explications, de l'appel injustifié de charges pour un 2e sous-sol qui n'existe pas alors que les frais sont déjà imputés au titre du lot 134 (61/100 000) qui se trouve au sous-sol, de l'absence d'identité entre la situation de trésorerie arrêtée au 31 décembre 1999 à hauteur de 45 847,37 francs et l'état des dettes et créances qui évoquent une trésorerie de début d'exercice à hauteur de 144 180,45 francs ; qu'elle conteste également les convocations aux assemblées générales et la notification des procès-verbaux correspondants alors que les quorums et majorités retenus n'ont manifestement pas toujours été conformes aux exigences légales, alors que l'intégralité des feuilles de présence et d'émargement correspondant à chaque assemblée n'ont pas été versées aux débats, de sorte que la cour n'est pas en mesure de contrôler si les délibérations et notamment l'approbation des comptes de la copropriété ont été valablement adoptées par les copropriétaires, alors que le syndicat des copropriétaires tenterait de discréditer son argumentation par des propos généraux manifestement sans rapport avec la réalité des circonstances ; qu'elle reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir apporté d'explications utiles s'agissant, notamment, des frais de fonctionnement du syndic, des charges du 2e sous-sol, de la variation des quotes-parts de charges pour la même désignation, des modalités de répartition des charges relatives à l'eau alors qu'un lot concernerait un restaurant dont la consommation n'est pas identique à celle d'occupants personnes physiques, des charges identiques de Sabrina X... « sa soeur » également copropriétaire, pour lesquelles plusieurs anomalies subsistent ; QUE Mademoiselle Sabrina X... n'émet pas de critique du jugement ; QU'au vu des pièces produites aux débats, c'est par d'exacts motifs que la cour adopte que les premiers juges, après avoir constaté qu'il est justifié par la production d'un historique détaillé du compte de cette copropriétaire depuis le 1er septembre 1997, des appels de fonds et des relevés de compte individuel sur la période considérée, des procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 1998, 26 avril 1999, 16 mai 2000, 9 mai 2000, 30 mai 2002, 28 avril 2003, 17 juin 2004, 10 mai 2005, 26 avril 2006, 22 mai 2007, 15 mai 2008, 3 juin 2009 ayant approuvé les comptes des années 2007 à 2008 et voté les budgets prévisionnels des années 2009 et 2010, que Mademoiselle Sabrina X... et débitrice d'une somme de 29 607,45 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er septembre 1997 et le 26 février 2010, ont écarté les contestations de cette copropriétaire sur des anomalies de gestion des comptes du syndicat des copropriétaires, lesquelles ne sont pas recevables comme concernant directement soit les comptes de charges qui ont tous été approuvés lors d'assemblées générales, où la régularité de ces assemblées devenues définitives et qui ne peuvent donc plus être contestées, faute pour Mademoiselle Sabrina X... d'avoir contesté ces assemblées générales dans les délais impartis ; QU'il convient d'ajouter que, si un copropriétaire peut demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de ces comptes individuels, Mademoiselle Sabrina X... se contente d'émettre des critiques vagues, sans procéder à une analyse de ses comptes individuels de copropriété, ce qui, faute de préciser les erreurs concrètes qui affecteraient ses comptes, rendent ces critiques inopérantes ; QUE le jugement est donc confirmé quant aux condamnations prononcées, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise qui ne peut suppléer la carence d'une partie dans la charge de la preuve, le jugement étend également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES que la qualité de copropriétaire de Mademoiselle Sabrina X... n'est pas contestée et l'est justifié par la production d'un relevé de propriété ; QUE le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d'un historique détaillé du compte depuis le 1er septembre 1997, des appels de fonds et des relevés de compte individuels sur la période considérée, et des procès-verbaux des assemblées générales en date du 3 mars 1998, 26 avril 1999, 16 mai 2000, 9 mai 2000, 30 mai 2002, 28 avril 2003, 17 juin 2004, 10 mai 2005, 26 avril 2006, 22 mai 2007, 15 mai 2008 et 3 juin 2009 ayant approuvé les comptes des années 1997 à 2008 et votés les budgets prévisionnels des années 2009 et 2010, que Mademoiselle Sabrina X... et débitrice d'une somme de 29 607,45 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er septembre 1997 et le 26 février 2010 (appel provisionnel du 2e trimestre 2010 inclus) ; QUE le moyen tiré de la prescription est inopérant car si la demande porte effectivement sur une période antérieure au 11 avril 1998 (charges du 4e trimestre 1997 au premier trimestre 1998 pour un montant de 1207,80 euros), cet arriéré a été apuré avant l'expiration du délai de prescription par des règlements intervenus en juin et octobre 1999, en application de la règle posée par l'article 1256 alinéa 2 du Code civil selon laquelle les paiements s'imputent sur la dette la plus ancienne ; QUE la contestation qui est élevée par la débitrice sur des anomalies de gestion des comptes du syndicat n'est pas recevable, ces prétendues anomalies (énumérées dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer), concernant directement soit les comptes de charges qui ont tous étés approuvés lors des assemblées générales précédemment énumérées, où la régularité de ces assemblées qui sont aujourd'hui définitives et ne peuvent plus être contestées ; QU'il appartenait à Mademoiselle X... de contester ces assemblées générales par des actions judiciaires appropriées ; QUE sa demande d'expertise sera par conséquent rejetée, et elle sera condamnée à payer la créance du syndicat justifié à hauteur de la somme de 29 607,45 euros ; QUE cette somme produira intérêts de retard au taux légal comme il sera précisé au dispositif ci-après, conformément aux dispositions de l'article 1153 du Code civil ; QUE la demande au titre des frais de relance sera écartée, la matérialité de ses relances n'étend pas justifiée ; QUE le manquement répété de la copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété depuis 1997, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, est constitutif d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; QU'il convient de la condamner à payer au syndicat la somme de 1300 ¿ en réparation de ce préjudice ; QUE l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire est nécessaire ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en retenant à la charge de Madame X... un solde total déterminé en tenant compte des sommes au titre d'honoraires d'avocat sans répondre aux conclusions par lesquelles Madame X... faisait valoir que ces sommes n'étaient pas dues car une police d'assurance « protection juridique copropriété - charges impayées » prenant en charge les honoraires d'avocat et d'huissier ainsi que les charges impayées avait été souscrite (conclusions, p. 5, avant-dernier §), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en fixant comme elle l'a fait le montant des charges dues par Mme X... au titre des charges de copropriété échues entre le 1er septembre 1997 et le 26 février 2010, sans répondre au copropriétaire qui soutenait que les relevés de compteur d'eau ne permettaient pas d'expliquer les charges appelées compte tenu de l'absence de prise en compte des consommations individuelles, qu'étaient imputées des charges au titre de lignes téléphoniques étrangères à la ligne téléphonique de la gardienne, des frais relatifs à l'ascenseur dépourvus de justificatifs, des charges pour un 2e sous-sol qui n'existait pas, et qui faisait valoir l'absence de vote de frais qui ne constituaient pas les tâches courantes et refusait pour cette raison de s'acquitter de ces charges, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
