LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 6 février 2014), que la société Le Serpolet a acquis un fonds de commerce exploité dans un immeuble, appartenant à Mme X...; que cette dernière, M. Jean X...son époux, usufruitiers, et M. Charles-Henri X..., nu-propriétaire, ont renouvelé le bail portant sur les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, une cave et un appartement situé au premier étage ; que la société preneuse et son gérant, faisant état de ce que l'appartement ne satisfaisait pas aux normes définissant un logement décent, ont assigné les consorts X...aux fins de voir ordonner une expertise pour déterminer les travaux à réaliser et les préjudices subis ; que les bailleurs ont formé des demandes reconventionnelles relatives à la libération des parties communes, aux enseignes et à l'occupation d'une cave ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était occupé par le gérant de la société Le Serpolet et un autre locataire qui attestait ne pas subir d'atteinte à la jouissance du bien loué du fait de l'exploitation commerciale, la cour d'appel, qui n'a pas fondé sa décision sur l'existence d'une autorisation administrative relative à l'installation de la terrasse et n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement déduit des éléments de preuve qui lui étaient soumis que les bailleurs ne justifiaient pas d'un trouble manifestement illicite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bail incluait une cave, que les pièces produites ne permettaient pas de localiser avec précision le local dont les consorts X...demandaient la libération et qu'une incertitude existait sur leur qualité de propriétaire de ce local, la cour d'appel, qui n'était tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, a pu déduire de ces seuls motifs que la libération de ce local par la société preneuse ne pouvait être ordonnée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 809 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande des bailleurs tendant à la condamnation sous astreinte du preneur à retirer les deux enseignes apposées sur la façade, l'arrêt retient que le juge des référés a, par des motifs pertinent que la cour adopte, renvoyé les parties à négocier ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les motifs du premier juge ne pouvaient concerner les enseignes apposées postérieurement à sa décision, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé l'ordonnance entreprise renvoyant les parties à négocier quant à la pose des enseignes, l'arrêt rendu le 6 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande des consorts X...visant à ce que la société LE SERPOLET et Monsieur Y...libèrent l'accès à la porte d'entrée de l'immeuble du 14 rue ... permettant notamment d'user du corridor et d'accéder à la cour située en arrière de l'immeuble ;
AUX MOTIFS QUE « les appelants contestent les dispositions les ayant condamnés à laisser libre l'espace d'accès à la porte de l'immeuble en retirant les tables et chaises ; qu'il soutiennent que les consorts X...qui n'occupent pas personnellement l'immeuble ne rapportent pas la preuve que la terrasse exploitée et autorisée occasionne une gène aux occupants de l'immeuble ; qu'il est constant que le preneur a obtenu l'autorisation de la ville de Caen pour installer des tables et des chaises sur la partie de chaussée limitée à la longueur de la façade de l'établissement ; qu'il est établi que cette terrasse se prolonge devant la porte d'entrée de l'immeuble ; qu'il n'est pas contesté que celui-ci est occupé par le gérant de la SARL Le Serpolet et un autre locataire qui atteste ne pas subir d'atteinte à la jouissance du bien loué du fait de l'exploitation commerciale ; que les consorts X...n'établissent pas, au vu de ces éléments, que le trouble qu'ils allèguent soit manifestement illicite » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, dans la mesure où la porte visée par la demande permet la communication entre le corridor, formellement exclue du bail, et la voie publique, les juges du fond se devaient de rechercher, avant de statuer, si l'obstruction de cette porte ne révélait pas, à l'égard du propriétaire autorisé à en utiliser l'accès, un trouble manifestement illicite ; que faute de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, l'objet ou l'étendue de l'autorisation administrative, délivrée par la commune, pour autoriser l'aménagement d'une terrasse, ne pouvait en aucune façon affecter le droit du propriétaire de l'immeuble d'user de la porte pour accéder au corridor ou en sortir ; qu'en visant l'autorisation administrative, les juges du fond se sont fondés sur des motifs inopérants et ont violé l'article 809 du Code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et de la même manière, dès lors que la porte permet l'accès au corridor ou la sortie sur la voie publique et à partir du moment où le corridor et la cour arrière sont des parties à usage commun, le propriétaire était en droit de faire constater l'existence d'un trouble manifestement illicite dès lors que la porte était obstruée, peu important qu'un des locataires ait pu attester qu'en ce qui le concerne, le comportement de la société LE SERPOLET et de Monsieur Y...ne lui portait pas préjudice ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué, fondé sur des motifs inopérants, a été rendu en violation de l'article 809 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande des consorts X...visant à l'enlèvement d'enseignes apposées par la société LE SERPOLET et Monsieur Y...sur la façade de l'immeuble en contravention avec les stipulations du bail postérieurement à l'ordonnance entreprise ;
AUX MOTIFS QUE « le premier juge a renvoyé les parties à négocier l'apposition des enseignes commerciales sur la façade de l'immeuble ; que les consorts X...concluent à la condamnation, sous astreinte, du preneur à retirer les deux enseignes apposées sur la façade ; que cette demande est recevable comme tendant aux mêmes fins que la mise en conformité réclamée en première instance ; que le juge des référés a, par des motifs pertinents que la Cour adopte, justement renvoyé les parties à négocier ; qu'il convient, d'ailleurs, de relever que, par courrier du 12 août 2013, l'avocat des consorts X...déclare " je vous confirme l'accord de mes clients pour la pose des enseignes actuellement existantes en saillie " ; qu'il manifeste en revanche un désaccord concernant l'enseigne octogonale qui n'était pas visée dans les motifs de ses conclusions de première instance » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, faute pour les juges du second degré de s'expliquer sur les caractéristiques des enseignes apposées par le locataire postérieurement à l'ordonnance entreprise, et de s'expliquer sur leur licéité, au regard des stipulations du bail et des obligations pesant sur le locataire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, les juges du second degré ne pouvaient en tout état de cause renvoyer aux motifs des premiers juges, s'agissant de la négociation, dès lors que les motifs des premiers juges ne pouvaient concerner, par hypothèse, les enseignes apposées postérieurement à sa décision et faisant l'objet d'une demande nouvelle de la part des consorts X...en cause d'appel ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué, fondé sur des motifs inopérants, a été rendu en violation de l'article 809 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, s'il a justement confirmé l'ordonnance entreprise en tant qu'elle avait ordonné la libération de la cour située à l'arrière de l'immeuble, il a, réformant l'ordonnance entreprise, rejeté la demande des consorts X...visant à ce que la société LE SERPOLET et Monsieur Y...libèrent une cave située dans cette cour ;
AUX MOTIFS QUE « les appelants contestent l'obligation mise à leur charge en faisant valoir que les bailleurs ne rapportent pas la preuve que ce local soit leur propriété ; que les pièces produites ne permettent pas de localiser avec précision le local concerné si ce n'est qu'il a un accès sur une cour intérieure ; que les actes produits par les consorts X...établissent qu'ils sont propriétaires de deux maisons accolées situées au 14 et 14 bis, rue ... ; que si l'acte de donation en date du 8 avril 2004 mentionne l'existence d'une cave double " en arrière du 14 bis rue ... " dont l'une serait ! e local concerné, l'attestation notariée de propriété établie le 15 janvier 1962 suite au décès de l'auteur des consorts X...mentionne exclusivement une cave située au n° 14 qui correspondrait à celle qui est incluse dans le bail ; qu'eu égard à l'incertitude existant sur la qualité de propriétaire des consorts X...du local dont ils sollicitent l'expulsion, c'est à tort, eu égard à la contestation sérieuse élevée, que la SARL Serpolet a été condamnée à libérer ce local » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsqu'une partie occupe un espace privatif, le trouble manifestement illicite résulte de ce que cette occupation s'effectue sans droit ni titre ; qu'en d'autres termes, l'existence du trouble manifestement illicite s'apprécie en la personne de l'occupant et au regard de l'espace occupé ; qu'en se déterminant au regard du seul point de savoir si les demandeurs justifiaient de leurs droits de propriété sur le local litigieux, les juges du fond, statuant par un motif inopérant, ont violé l'article 809 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, faute d'avoir recherché, seule question pertinente, si l'occupation de la cave était fondée sur un titre et si, à défaut, il n'y avait pas comportement manifestement illicite, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 809 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, l'intérêt à agir s'apprécie indépendamment des règles de fond ; qu'en s'abstenant de rechercher si, indépendamment du droit de propriété des consorts X..., ces derniers ne justifiaient pas d'un intérêt au sens de l'article 31 du Code de procédure civile pour faire constater le trouble manifestement illicite et obtenir qu'il y soit mis fin, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 31 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, et en tout état, faute d'avoir recherché si les droits exercés par les consorts X...sur la cave, comme le soutenaient ces derniers, et le fait qu'ils occupaient également comme propriétaires la cour située à l'arrière de l'immeuble permettant l'accès à cette cave, ne justifiait pas leur intérêt à agir, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 31 du Code de procédure civile.
