LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 mai 2013), que le 3 juillet 2009, M. X... a signé, dans le cadre d'un dispositif d'investissement locatif permettant une réduction d'impôts, un contrat de réservation portant sur un appartement ; que le contrat, qui comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt, lui a été notifié par lettre recommandée le 9 septembre 2009 ; que le 16 octobre 2009, M. X... a informé, par télécopie, puis, le 19 octobre 2009, par lettre recommandée, la société Nexity de l'accord de la banque BNP pour financer cette acquisition ; que par lettre du 3 novembre 2009, les sociétés Nexity patrimoine et Nexity George V ont annoncé à M. X... que le contrat de réservation était nul au motif que l'accord de prêt ne leur avait pas été adressé en temps utile ; que M. X... a assigné les sociétés Nexity patrimoine et Nexity George V ainsi que le réservant, la société civile immobilière Le Connestable (la SCI) en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et troisième branches, et le troisième moyen, qui sont préalables, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le réservataire ayant signé et remis l'exemplaire de l'offre faite par la SCI le 3 juillet 2009, le contrat de réservation était devenu parfait à cette date, et ayant souverainement interprété la clause intitulée « réalisation de la condition », la cour d'appel, devant laquelle M. X... ne s'était pas prévalu des mentions figurant sous la rubrique « obligation du réservataire », a pu retenir, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans le délai contractuellement prévu ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le contrat de réservation ne précisait pas à qui bénéficiait la condition suspensive relative au prêt et retenu, par motifs propres, que cette condition, qui permettait au réservant de limiter le délai d'immobilisation de son bien en l'absence de financement par le réservataire, protégeait autant le réservant que le réservataire, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, et le quatrième moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, et sur le quatrième moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que le rejet des deuxième, troisième et quatrième moyens rend sans portée le moyen faisant grief à l'arrêt de mettre hors de cause les sociétés Nexity patrimoine et Nexity George V ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR mis hors de cause les sociétés Nexity George V Isère et Nexity Patrimoine et D'AVOIR débouté M. X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces produites que la partie contractante à l'acte litigieux, à savoir le réservant, est la société civile immobilière Le CONNESTABLE et que les sociétés Nexity George V Isère et Nexity Patrimoine, associées de ladite société, ne sont pas partie au contrat litigieux ; que M. X... ne démontre pas par les pièces produites qu'un lien contractuel soit né entre lui et lesdites sociétés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des pièces versées au débat notamment du contrat de réservation et des extrais K Bis des différentes sociétés que si la société George V-Isère est associée à la SCI le Connestable, elle n'a aucun lien contractuel avec M. X... dans la mesure où le contrat de réservation n'a été conclu qu'entre M. X... et la SCI le Connestable, de même la société Nexity Patrimoine n'a aucun lien avec M. X..., il en découle que la responsabilité contractuelle ne pourra être invoquée qu'à l'encontre de la SCI Le Connestable et qu'en conséquence il y a lieu de mettre hors de cause les sociétés George V-Isère et Nexity Patrimoine ;
ALORS QU'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si les sociétés George V Drôme-Isère, Nexity Patrimoine et la SCI Le Connestable n'avaient pas créé et entretenu à l'égard de M. X... l'apparence de constituer une seule et unique société dès lors que le contrat de réservation a été rédigé sur du papier à en-tête de la société Nexity Geoge V, a été notifié par la société Nexity Patrimoine et que les échanges relatifs à cette opération ont eu lieu avec l'une ou l'autre de ces sociétés, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1842 et 1998 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR mis hors de cause les sociétés Nexity George V Isère et Nexity Patrimoine et D'AVOIR débouté M. X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE M. X... fait grief au jugement de retenir que le contrat de réservation s'est formé le 3 juillet 2009, soit, au moment où le réservataire a manifesté son intention d'accepter l'offre, en sorte que le contrat est devenu caduc dans la mesure où la condition suspensive, tenant à l'obtention du prêt par le réservataire, ne s'est pas réalisée dans le délai de deux mois prévu à l'annexe 1 au contrat de réservation, soit le 3 septembre 2009, alors que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (chambre commerciale, 7 janvier 1981, n° 79-13. 499, Bull. IV), le contrat conclu par correspondance est formé à la date d'envoi de l'acceptation, qu'en l'espèce, le réservant a retourné l'offre par lettre datée et signée du 9 septembre 2009, en sorte que le délai de deux mois a commencé à courir le 9 septembre pour expirer le 10 novembre 2009 ; que, le 16 octobre 2009, date à laquelle la BNP Paribas a manifesté par écrit sa décision d'accorder à M. X... le prêt sollicité, le délai de deux mois n'avait pas expiré ; que sauf stipulation contraire, un contrat par correspondance est formé au moment de l'émission par le sollicité de l'acceptation de l'offre faite par le sollicitant ; que l'offre n'est donc pas destinée à devenir parfaite par la réception par son auteur, en l'espèce le réservant, de l'acceptation de son destinataire, en l'espèce le réservataire, mais par l'émission par le réservataire de son acceptation ; qu'il est constant et nullement contesté que M. X..., le réservataire, a signé et remis l'exemplaire de l'offre faite par la société civile Le Connestable, le réservant, le 3 juillet 2009 ; que, par cette acceptation, le contrat de réservation est devenu parfait à cette date en sorte que, n'ayant pas justifié l'obtention du prêt prévu au contrat de réservation, la condition suspensive ne s'est pas réalisée dans le délai contractuellement prévu ; qu'en conséquence le contrat de réservation signé entre les parties est devenu caduc ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, le contrat de réservation conclu entre M. X... et la SCI le Connestable comprend une condition suspensive d'obtention par M. X... d'un prêt de 250 000 ¿, le contrat précisant que si cette condition n'est pas réalisée pour un fait ne dépendant pas de la volonté du réservataire dans le délai de deux mois à compter de la signature du présent contrat celui-ci sera considéré comme nul et non avenu, le contrat produit en original par M. X... est daté du 3 juillet 2009 et porte la signature des deux parties, ainsi la rencontre commune des volontés a été formalisée à cette date qui constitue la date de formation du contrat et par la même le point de départ du délai de deux mois prévu pour la réalisation de la clause suspensive, le fait que le contrat n'ait été adressé qu'en courriel à cette date puis notifié par lettre recommandée en date du 9 septembre 2009 étant sans incidence sur la date de formation du contrat dans la mesure où M. X... a bien reçu un exemplaire du contrat signé par les deux parties par mail à la date du 3 juillet 2009 tel que cela ressort des messages électroniques versés au débat, ainsi le délai de deux mois expirait le 3 septembre 2009, or il n'est pas contesté que M. X... a transmis son accord de prêt à son cocontractant que le 27 octobre 2009 soit hors du délai qui lui était imparti ;
1°) ALORS QUE l'annexe 1 au contrat de réservation stipule sous la rubrique « OBLIGATION DU RESERVATAIRE » que « le RESERVATAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à fournir sans retard tous renseignements et documents nécessaires pour permettre le dépôt du dossier dans les 15 jours de la réception par lettre recommandée des présentes conformément à l'article 72 de la loi du 13 décembre 2000 reprise aux conditions générales (article L271-1 du code de la Construction et de l'habitation » ; que la clause intitulée « réalisation de la condition » stipule très clairement que « Si la condition suspensive n'était pas réalisée pour un fait ne dépendant pas de la volonté du RESERVATAIRE dans le délai de 2 mois à compter de la signature du présent contrat, celui-ci sera considéré comme nul et non avenu » ; qu'il résulte de ces stipulations que le délai de réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt courrait à compter de la réception par le réservataire de la lettre AR lui notifiant l'exemplaire du contrat de réservation dûment contresigné par le réservant ; qu'en faisant courir ce délai à compter de la date à laquelle l'offre de réservation a été acceptée et seulement signée par le réservataire, la Cour d'appel a violé l'article 1134, 1175 et 1178 du code civil ;
2°) ALORS QUE M. X... a versé aux débats un courriel adressé le 3 juillet 2009 par Mme Y...qui indique : « Je vous adresse le scan du dossier signé ce matin. Celui-ci vous sera adressé par lettre recommandée avec accusé de réception par NEXITY PARIS (¿) » et auquel était joint l'exemplaire du contrat de réservation signé et paraphé seulement par M. X... sans indication du nom du réservant ; qu'en relevant, aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que le contrat portant la signature des deux parties avait été adressé par courriel le 3 juillet 2009, la cour d'appel a dénaturé ces documents et a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'obligation faite au juge de ne pas dénaturé les documents de la cause ;
3°) ALORS, enfin, QUE M. X... a produit aux débats la lettre AR du 9 septembre 2009 adressée par la société Nexity Patrimoine qui indiquait « Conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et l'habitation, nous vous invitons à trouver ci-joint, sous pli recommandé, un exemplaire original contresigné de votre contrat de réservation » ; qu'en s'abstenant d'analyser ce document de nature à établir que le contrat de réservation portant la signature du réservant n'a été transmis à M. X... qu'au mois de septembre 2009, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR mis hors de cause les sociétés Nexity George V Isère et Nexity Patrimoine et D'AVOIR débouté M. X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE contrairement à ce que soutient l'appelant, la condition suspensive édictée dans le contrat de réservation protège aussi bien le réservant que le réservataire dans la mesure où, comme l'ont justement rappelé les premiers juges, elle permet au réservant de limiter le délai d'immobilisation de son bien en l'absence de financement par le réservataire ; que cette condition peut dès lors être invoquée par les deux parties ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le contrat de réservation ne précise pas à qui bénéficie la condition suspensive qui en l'espèce protège tout autant le réservataire que le réservant dans la mesure où elle lui permet de limiter le délai d'immobilisation de son bien en l'absence de financement par le réservataire, ainsi cette condition peut être invoquée par chacune des parties ;
ALORS QU'en l'absence de mention expresse du contrat, le juge doit, pour déterminer dans l'intérêt de quel contractant a été prévue une condition suspensive, rechercher quelle a été la commune intention des parties ; que pour retenir que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par le réservataire avait été stipulée dans l'intérêt tant du réservant que du réservataire, la cour d'appel a procédé à une analyse in abstracto de ce type de condition sans rechercher in concreto quelle avait été la commune intention des parties en insérant cette condition suspensive dans le contrat de réservation ; que la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1175 et 1178 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR mis hors de cause les sociétés Nexity George V Isère et Nexity Patrimoine et D'AVOIR débouté M. X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu'elle doit être expresse ou résulter d'actes positifs manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce M. X... se prévaut de courriels aux termes desquels il est invité à remettre la copie de l'offre de prêt ou informé du déroulement de la procédure de réitération de l'accord ; que ces éléments ne sont pas de nature à caractériser la renonciation claire et non équivoque de la part du cocontractant à se prévaloir de la caducité du contrat de réservation ; que sa demande ne sera pas accueillie ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le seul fait que la société Nexity Patrimoine ait continué à adresser à Monsieur X... des courriers électroniques pour lui réclamer son accord de prêt ou pour confirmer la signature de la vente fin 2009 ne peut suffire à considérer que la SCI Le Connestable, entité juridique distincte et seule cocontractante, aurait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive ;
1°) ALORS QUE les parties peuvent renoncer aux conséquences juridiques du dépassement du délai stipulé pour l'accomplissement d'une condition suspensive ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que postérieurement à la date à laquelle la caducité du contrat de réservation aurait été acquise, la société Nexity Patrimoine a notifié à M. X..., par lettre AR du 9 septembre 2009, le contrat de réservation dument signé par la SCI Le Connestable, que M. X... a transmis le 27 octobre 2009 l'accord de prêt obtenu auprès d'un établissement bancaire et que par plusieurs courriels s'échelonnant du 10 au 6 novembre 2009, les sociétés Nexity Patrimoine et Nexity George V avaient indiqué que la signature de l'acte authentique de vente interviendrait à la fin de l'année 2009 ; qu'en estimant néanmoins que ces éléments n'étaient pas de nature à caractériser la renonciation claire et non équivoque du réservant à se prévaloir de la caducité du contrat de réservation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations et a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;
2°) ALORS QU'en retenant, aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que les courriels adressés par la société Nexity Patrimoine postérieurement à la prétendue caducité du contrat de réservation ne pouvaient suffire à caractériser la renonciation de la SCI Le Connestable, seule contractante, à se prévaloir de la condition suspensive sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si la SCI Le Connétable n'était pas engagée par les actes de la société Nexity Patrimoine sur le fondement d'un mandat apparent, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1998 du code civil.
