LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :
Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 janvier 2014), fixe le montant de l'indemnité due à la société civile immobilière Château Vert (la SCI), à la suite de l'exercice, par l'Etablissement public foncier de Provence Alpes Côte d'Azur (l'EPF PACA), de son droit de préemption sur le projet de cession par la SCI d'un immeuble lui appartenant ;
Attendu que l'EPF PACA fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme cette indemnité, alors, selon le moyen :
1°/ que l'usage effectif des biens et les possibilités de construction doivent être appréciés à date de référence, soit en l'espèce, s'agissant d'un bien objet d'un droit de préemption, à la date de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé fixée par l'article L. 213-4 a du code de l'urbanisme ; que le juge ne saurait dès lors se fonder, pour évaluer le bien préempté, sur les potentialités futures de l'immeuble en prenant en considération la plus-value pouvant résulter des opérations d'aménagement envisagées ; qu'en se fondant pour évaluer l'indemnité de dépossession due à la SCI Château Vert, sur l' « utilité réelle du bien » résultant d'une « potentialité de construction de l'immeuble dans un quartier en pleine rénovation », et en prenant ainsi en considération la vocation future de l'immeuble compte tenu des opérations d'aménagement envisagées, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ;
2°/ que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en se fondant pour évaluer le bien litigieux sur la méthode dite de la charge foncière consistant à indemniser les droits à bâtir que peut générer un terrain après démolition de la construction qui l'occupe, quand en l'absence de permis de construire et à tout le moins d'un projet concret de construction, le préjudice ainsi indemnisé est nécessairement éventuel, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
3°/ que l'EPF PACA faisait valoir qu'à supposer que l'on puisse retenir la méthode de la charge foncière, il convient à tout le moins de déduire de la valeur du bien, le coût de démolition et de dépollution du bâti, ce que n'a pas fait le jugement déféré; qu'en ne répondant pas à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, souverainement choisi la méthode et les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation du bien préempté, la cour d'appel, qui n'a indemnisé que les droits à construire qui existaient effectivement sur le terrain en cause à la date de référence, compte tenu de ses caractéristiques, et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions formulées sans offre de preuve, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la rénovation du quartier, évaluer le terrain selon ses possibilités légales et effectives de construction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'Etablissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'Etablissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Château Vert 19-21 ; rejette la demande de l'Etablissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour l'Etablissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 282.000 euros le montant de l'indemnité due par l'EPF PACA à la SCI Château Vert pour son immeuble sis 19-21 Traverse du Château Vert à Marseille 15ème arrondissement ;
AUX MOTIFS QUE le premier juge a fait une description complète du bien dont s'agit et qui ne soulève aucune discussion de la part des parties ; que par les motifs tout à fait pertinents que la cour fait siens, en prenant en considération les caractéristiques du bien concerné, sa situation, la superficie de l'immeuble, ainsi que les différents et nombreux éléments de comparaison produits par les parties et par le commissaire du gouvernement, le premier juge a fixé de façon juste et équitable, l'indemnité revenant à la SCI Château Vert, soit 282.000 euros ;
ET AUX MOTIFS QUE adoptés du jugement qu'aux termes de l'article R 213-11 du Code de l'urbanisme, la juridiction en matière d'expropriation est saisie pour fixer le prix lorsqu'aucun accord n'a pu intervenir en matière de préemption et il est procédé comme en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique ; que l'article L 13-13 précise que l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que c'est en considération de cette exigence que la valeur de l'immeuble situé 19-21 traverse du Château Vert ne peut être fixée, comme le revendique l'EPF PACA sur la seule comparaison des mutations intervenues en matière de locaux à usage comparable, c'est-à-dire sans prendre en compte l'utilité réelle du bien qui est à l'évidence celle d'une potentialité de construction dans un quartier en pleine rénovation ; que pour autant il est exact que la valeur ne peut être fixée comme le prétend la SCI sur la perspective la plus haute de faisabilité, celle-ci étant forcément aléatoire, ni en prenant comme référence de prix celui qui s'est pratiqué sur l'immeuble voisin, vendu en 2007 ; qu'en effet l'immeuble préempté n'est pas dans la même situation, même s'il est quasiment mitoyen ; qu'en effet la construction prise comme comparaison d'abord très supérieure en superficie, ce qui constitue un avantage, et surtout elle a un emplacement privilégié en angle, dont la plus grande partie se situe sur le boulevard, ce qui représente un agrément certain en termes de luminosité de l'habitat ; que de plus la vente est intervenue en 2007 à un moment où le marché immobilier était au plus haut, ce qui n'est évidemment pas le cas aujourd'hui ; que par contre, les remarques défavorables sur la faisabilité du projet en ce qui concerne l'accès très difficile du terrain préempté sont largement exagérées par EPF ; qu'en effet le 19-21 où se situe l'immeuble préempté en bout de la traverse, ce qui constitue un point de désagrément indéniable, et l'accès par la rue n'est pas plus étroit que bien des rues avoisinantes, d'autant qu'elle se trouve en sens unique, c'est dire que si une construction était édifiée, l'accès aux garages qui pourraient être aménagés se ferait très normalement ; que la constructibilité revendiquée par la SCI soit 1410 m2 peut être prise comme base de calcul, car elle est compatible avec celle habituellement constatée en UA ; que compte tenu de la configuration du terrain en cause, qui ne présente qu'une façade faible sur la rue et un dégagement de vue très limité le commissaire du gouvernement retient justement la moyenne des valeurs proposées en comparaison soit 200 euros du mètre carré SHON, ce qui donne une évaluation de prix de 1410 m2 SHON x 200 euros soit 282.000 euros ;
1°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait sans se prononcer sur la qualification de terrain à bâtir de la parcelle litigieuse au sens de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
2°- ALORS QUE l'usage effectif des biens et les possibilités de construction doivent être appréciés à date de référence, soit en l'espèce, s'agissant d'un bien objet d'un droit de préemption, à la date de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé fixée par l'article L 213-4 a du Code de l'urbanisme ; que le juge ne saurait dès lors se fonder, pour évaluer le bien préempté, sur les potentialités futures de l'immeuble en prenant en considération la plus-value pouvant résulter des opérations d'aménagement envisagées ; qu'en se fondant pour évaluer l'indemnité de dépossession due à la SCI Château Vert, sur l' « utilité réelle du bien » résultant d'une « potentialité de construction de l'immeuble dans un quartier en pleine rénovation », et en prenant ainsi en considération la vocation future de l'immeuble compte tenu des opérations d'aménagement envisagées, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 du Code de l'expropriation ;
3°- ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en se fondant pour évaluer le bien litigieux sur la méthode dite de la charge foncière consistant à indemniser les droits à bâtir que peut générer un terrain après démolition de la construction qui l'occupe, quand en l'absence de permis de construire et à tout le moins d'un projet concret de construction, le préjudice ainsi indemnisé est nécessairement éventuel, la Cour d'appel a violé l'article L 13-13 du Code de l'expropriation ;
4°- ALORS QUE l'EPF PACA faisait valoir qu'à supposer que l'on puisse retenir la méthode de la charge foncière, il convient à tout le moins de déduire de la valeur du bien, le coût de démolition et de dépollution du bâti, ce que n'a pas fait le jugement déféré ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions déterminantes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
