LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 20 mars 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 29 janvier 2013, n° 11-28. 192), que par acte notarié du 21 mars 2003, M. et Mme X...ont vendu à Mme Y...un bien immobilier ; que faisant valoir que le bien vendu n'était pas conforme à l'usage d'habitation qui était prévu, Mme Y...a assigné les vendeurs en résolution de la vente ;
Attendu qu'ayant constaté que l'état descriptif de division du lot n° 1 acquis par Mme Y..., dressé le 5 juillet 2002 par un géomètre expert, lui avait été remis lors de la signature du compromis de vente le 16 novembre 2002 et relevé que l'édification d'un mur par les vendeurs, postérieurement à cette date, était nécessaire pour assurer la séparation du lot n° 1 de la parcelle dont M. et Mme X...demeuraient propriétaires, conformément à l'état descriptif de division, la cour d'appel qui, sans dénaturation des conclusions de Mme Y..., a souverainement retenu que la réalisation de ce mur séparatif n'avait pu intervenir sans son consentement au moins implicite, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y...à payer la somme de 2 500 euros à M. et Mme X...; rejette la demande de Mme Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Foussard, Froger, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande en résolution de Madame Y..., ensemble ses demandes en restitution et en dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « l'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION de la parcelle section DE no 689 dressé le 5 juillet 2002 par M. Z..., géomètre-expert, comprend en annexe un plan de bornage effectué, le 24 avril 2002 gui fait apparaitre que la parcelle (grisée) a une surface de 43 m ² et qu'un trait simple constitue la limite, de 2, 58 m de large, avec la partie non grisée ; qu'en l'état, il n'apparaît pas sur le dessin de l'expert-géomètre l'indication de la présence, actuelle ou future d'un mur séparatif entre la nouvelle parcelle DE 689, vendue à Madame Djamila Y..., et la parcelle DE 690 restant propriété, de M et Madame X..., contrairement aux autres limites extérieures existantes, et dénommées pour certaines " murs mitoyens ", ou les cloisons intérieures du local ; qu'il ressort de l'Etat descriptif de division que le lot UN (rez-dechaussée) est " un local d'habitation éclairé à partir de la Rue des Ponts Chartrains à partir de laquelle on y accède, comprenant une pièce principale, un débarras, un WC, et un Lot DEUX, au 2ème niveau, constitué " d'une partie d'appartement, dont partie est située sur la parcelle DE 690 dont il est indissociable. Cette partie accède directement sur la Rue des Ponts Chartrains par un escalier et un couloir dépendant de la même parcelle " ; que l'attestation du 16 novembre 2002 établie par Maître R..., notaire à Blois, mentionne que les parties ont convenu de la vente des " droits immobiliers du lot n° 1 constitué d'un local à usage d'habitation (...) comprenant une pièce principale, un débarras et un WC et les 526/ 1000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier et de la propriété du sol " ; que le compromis de vente du 16 novembre 2002, (p. n° 13 dossier Y...) mentionne en page 2 que " pour satisfaire aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur déclare que la superficie du lot n° 1 concerné par ces textes est de 33, 65 m ². Le mesurage a été effectué par M. Jean-Pierre Z..., géomètre-expert à Blois. Une copie du certificat établi par ce dernier le 5 juillet 2002 a été remis à l'Acquéreur qui le reconnait " ; qu'il résulte de ces éléments que l'existence du mur séparatif entre la parcelle DE 689 vendue Madame Djamila Y...qui n'est certes pas matérialisé sur l'état descriptif de division dont cette dernière a eu parfaitement connaissance dès le 16 novembre 2002, devait nécessairement être réalisé pour assurer la séparation des biens ; que dès lors, Madame Djamila Y...ne peut soutenir valablement avoir consenti à l'acquisition d'un bien immobilier parfaitement délimité et dont la clôture n'était pas indispensable ; qu'il en résulte que la date de la réalisation matérielle de cette séparation effective apparaît sans incidence, sauf à établir que M. et Madame X...auraient pénétré sans l'autorisation de Madame Djamila Y...dans sa propriété ; que d'ailleurs, les témoignages produits de part et d'autres sont d'ailleurs contraires sur le moment de l'édification de ce " mur de parpaings " ; qu'en effet, si Madame Nicole A..., témoin cité par Madame Djamila Y...mentionne le 20 juin 2010 qu'« il n'y avait aucun mur en avril 2003 et ce n'est qu'en septembre 2003 que j'ai constaté le mur en parpaings dans la pièce où se trouve la douche », M. B...et Madame C..., témoins cités par M. et Madame X...attestent que « le mur existait avant le 16 mai 2003 » et Madame D...précise (p. 12), le 10 octobre 2009, qu'« il a bien été réalisé avant que M. et Madame X...ne signent le compromis de vente du 16 novembre 2002 » ; que toutefois, l'huissier dans le constat du 6 décembre 2007 (p. 15 de Madame Y...) fait l'observation suivante : « contrairement au plan de division, le mur en parpaings n'est pas au droit de la porte d'accès, mais il se trouve décalé d'environ une vingtaine de centimètres vers le local cuisine/ douche de la requérante » ; que cependant cette constatation n'est relevé qu'en 2007 alors que le même huissier de justice avait dressé un constat relatif au même mur séparatif le 23 janvier 2004, sans faire cette observation ; qu'en outre, Madame Djamila Y...acquéreur, ne justifie pas en l'état d'une diminution de la superficie pouvant fonder une action en rescision pour lésion ; qu'en conclusion, la Cour constate que le bien vendu était parfaitement délimité dans l'acte de vente et que la réalisation du mur séparatif, qui n'a pas pu intervenir sans le consentement au moins implicite de Madame Djamila Y..., ne peut en elle-même, constituer un manquement à l'obligation de délivrance à la charge des vendeurs que sont M. et Madame X...» ;
ALORS QUE, premièrement, comme l'avaient relevé les premiers juges (jugement, p. 5 alinéas 6 à 8), Madame Y...faisait valoir dans ses conclusions (conclusions d'appel, pp. 6 et 7) un manquement à l'obligation de délivrance résultant non pas de l'édification en soi d'un mur, mais de ce que ce mur faisait obstacle à l'accès aux parties communes ; qu'en considérant que Madame Y...se prévalait, au titre de l'obligation de délivrance, de l'existence du mur, les juges du fond ont dénaturé les conclusions d'appel de Madame Y...;
ALORS QUE, deuxièmement, comme l'avaient relevé les premiers juges (jugement, p. 5 alinéa 7), Madame Y...se prévalait, au titre du manquement à l'obligation de délivrance, non pas d'un empiètement sur la surface vendue, mais de la présence d'un mur interdisant que le propriétaire du local n° 1, celui qui lui a été vendu, accède aux parties communes (conclusions d'appel, pp. 6 et 7) ; qu'en considérant que Madame Y...se prévalait d'un mur réalisant un empiètement, les juges du fond ont dénaturé ses conclusions d'appel ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, si même il fallait faire abstraction de la double dénaturation des conclusions de Madame Y..., de toute façon, les juges du fond ont omis de s'expliquer sur le point de savoir si Monsieur et Madame X...n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance en livrant un local, édifié d'un mur, faisant obstacle à ce que le titulaire de ce local puisse accéder aux parties communes (conclusions d'appel, pp. 6 et 7) ; que l'arrêt doit en tout état de cause être censuré pour défaut de base légale au regard des articles 1184 et 1604 du code civil ;
ALORS QUE, quatrièmement, l'acquéreur est en droit d'invoquer l'obligation de délivrance, qui pèse sur le vendeur, et de se prévaloir d'une non-conformité, réserve faite de l'hypothèse où il a renoncé au droit d'invoquer la non-conformité ; qu'une renonciation tacite ne peut résulter de la simple connaissance, dans la mesure où la renonciation tacite suppose des actes non-équivoques impliquant une abdication du droit ; qu'en s'abstenant d'énoncer que l'édification du mur n'avait pu être effectuée sans le consentement au moins implicite de Madame Y..., sans retenir à son endroit des actes non équivoques révélant une volonté d'abdiquer le droit de se prévaloir de la non-conformité liée à l'impossibilité pour son lot d'accéder aux parties communes, les juges du fond ont en toute hypothèse privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
