LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 janvier 2014), que M. X..., preneur à bail commercial d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel-bar-restaurant appartenant à Mme Y..., M. Tarik Z... et Mmes A..., Moulka et Férial Z... (les consorts Z...), a sollicité le renouvellement de son bail moyennant un loyer plafonné ; que les consorts Z... ont accepté ce renouvellement et ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer à la valeur locative en raison du caractère monovalent des locaux ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que si l'hôtel bénéficiait d'un accès indépendant, il existait une porte donnant un accès direct dans le café restaurant, que le chauffage était commun, que l'hôtel ne disposait pas d'un accueil spécifique, que le sous-sol était affecté sans distinction à l'hôtel et au bar-restaurant et retenu que les lieux loués présentaient les caractéristiques habituelles d'un hôtel avec des activités complémentaires de restauration, café, sandwicherie et ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et onéreux, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à des recherches non demandées, que les locaux étaient monovalents et que le loyer devait être fixé à la valeur locative ;
Et attendu que M. X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que les bailleurs avait renoncé tacitement à se prévaloir du caractère monovalent des locaux, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y..., à M. Tarik Z... et à Mmes A..., Moulka et Férial Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 45. 000 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er avril 2007, dit que le dépôt de garantie serait réajusté et que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le montant des loyers échus et que le montant payé depuis le 1er avril 2007 courront à compter du jugement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Taieb X... fait valoir que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2007, doit être fixé en fonction de l'indice publié au 1er trimestre 2007 et plafonné à la somme de 16. 149 euros par an ; qu'il rappelle qu'il n'y a pas eu de modification notable des éléments de la valeur locative, ce qu'admettent d'ailleurs les bailleurs ; qu'il soutient avoir accompli à ses frais d'importants travaux dans les lieux pour les rendre conformes aux nouvelles normes d'hygiène et de sécurité, ce qui ne saurait justifier une demande de déplafonnement ; qu'il conteste l'application en l'espèce des articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce aux termes desquels le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'il fait valoir que les locaux sont à usage, d'une part d'hôtel, d'autre part de café, enfin de restaurant, qu'il s'agit de trois activités autonomes aux clientèles distinctes, avec des espaces propres et dont le chiffre d'affaires pour chacune des activités peut être distingué, que les taux de TVA sont différents, que l'une des activités est prépondérante à l'autre ; qu'il relève que les clients qui fréquentent le café ou le restaurant ne sont pas les mêmes que les clients de l'hôtel qui disposent de leur propre clé sans avoir à passer par le bar lequel est fermé le soir, que la configuration des lieux démontre qu'ils ne sont pas aménagés pour une seule utilisation, le café et le restaurant disposant d'une entrée différente de l'hôtel, que chacune des activités dispose de son propre local technique et de son tableau électrique, peu important l'unité de l'appareil de chauffage ; qu'il ajoute que le octobre 1997, date du renouvellement du précédent bail, les bailleurs n'ont pas invoqué les dispositions particulières relatives aux locaux monovalents des lieux loués ; considérant que les consorts Z... répliquent à la monovalence des lieux loués à usage d'hôtel, café, restaurant, se composant d'un grand sous-sol, d'un rez-de-chaussée divisé en salle de débit de boissons et en grande salle, cuisine, water-closets, deux chambres, de quatre étages comprenant chacun, couloir, water-closets, six chambres d'hôtel, d'un cinquième étage comprenant deux chambres et deux cuisines ; qu'ils rappellent justement, que le caractère monovalent des locaux suppose un local conçu dès l'origine en vue d'une exploitation unique, l'impossibilité d'affecter les locaux dans leur état initial à une autre destination sans des travaux importants et des transformations coûteuses ; considérant que l'expert a relevé qu'il s'agissait d'une construction de cinq étages, comportant 24 chambres, avec au rez-de-chaussée une salle à usage de café au fond de laquelle se trouve un espace vente-sandwicherie et à droite un restaurant ; que cet expert a constaté que :- dans la partie hôtel, des travaux ont eu lieu à l'origine pour affecter les pièces à usage de chambres d'hôtel avec sanitaires, couloirs et dégagements,- si l'hôtel bénéficie d'un accès indépendant sur l'avenue ..., néanmoins au rez-dechaussée de l'immeuble, dans le dégagement de l'hôtel, il existe une porte donnant accès direct dans le café-restaurant,- l'hôtel ne bénéficie d'aucune structure d'accueil, les clients potentiels devant s'adresser au bar pour connaître les possibilités et les tarifs,- les clients de l'hôtel peuvent consommer au bar ou acheter des produits à emporter,- le sous-sol est affecté sans distinction à l'hôtel et au café-restaurant, que selon les constatations de l'expert, l'activité d'hôtel est prépondérante et représente 80 % du chiffre d'affaires en 2008, 76 % en 2007, 55 % en 2006, soit une augmentation de ce chiffre d'affaires dans une proportion de + 67 % ; qu'il a relevé que l'activité restaurant régresse, ne représentant plus en 2007, année de renouvellement, que 5, 22 % du chiffre d'affaire global, l'activité bar représentant 18, 44 % de ce chiffre d'affaire ; que l'expert a également observé que des travaux permettraient certes de transformer l'hôtel en logement mais que le coût, en serait onéreux ; qu'il ressort des constatations expertales, que les lieux loués présentent les caractéristiques habituelles d'un hôtel avec des activités complémentaires de restauration, café, sandwicherie et qu'ils ne pourraient pas être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux ; que la Cour, faisant siennes les conclusions de l'expert, la décision déférée, qui a retenu que les locaux devaient être qualifiés de monovalents, sera confirmée et le loyer renouvelé fixé à sa valeur locative ; que les consorts Z... sollicitent la fixation du loyer à la somme annuelle de 48. 000 euros hors taxes et hors charges, subsidiairement à la somme de 45. 000 euros ; que l'expert judiciaire, après avoir calculé la valeur locative de la partie hôtel, selon la méthode dite hôtelière, puis celle du café-restaurant par la méthode de la surface pondérée et du prix locatif, a conclu à une valeur locative de 45. 000 euros par an ; que la Cour fait siennes les constatations et les conclusions circonstanciées de l'expert dès lors qu'aucun des éléments qui lui sont soumis ne permet de les contester sérieusement que confirmant le jugement entrepris, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2007, sera fixé à la somme annuelle de 45. 000 euros hors taxes et hors charges, le dépôt de garantie étant réajusté en conséquence ; qu'il résulte de l'article 1155 du Code civil que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer courent, en l'absence de convention contraire relative aux intérêts, à compter de la demande en fixation du nouveau loyer, par le seul effet de la loi, et non à compter du prononcé de la décision qui fixe le nouveau loyer ; qu'il s'ensuit que les intérêts moratoires sur les arriérés de loyer dus par Taieb X... courent, en l'absence de convention contraire, non alléguée en l'espèce, à compter du 1er avril 2007 et non pas à compter du jugement entrepris lequel sera infirmé sur ce point ; que les intérêts, échus seront capitalisés, pour ceux dus depuis plus d'un an, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au vu des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce, et eu égard aux éléments d'appréciation résultant des pièces et documents produits par les parties et des conclusions du rapports d'expertise le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2007 serait fixé compte tenu des éléments suivants ; que le montant du loyer plafonné calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE s'élève au 1er avril 2007 à 16. 146 euros hors taxes et hors charges par an ; qu'il est inférieur à la valeur locative estimée par l'expert à euros hors taxes et hors charges par an ; que les consorts Z... prétendent au déplafonnement du loyer en raison du caractère monovalent des lieux loués, les activités d'hôtellerie, de bar et de restaurant n'étant pas divisibles et la valeur locative devant être fixée selon la branche d'activité de l'hôtellerie ; que M. Taïeb X... soutient que les locaux ne sont pas monovalents : la café et le restaurant disposent d'une entrée différente de l'hôtel et chaque client de l'hôtel dispose d'une clé sans passer par le bar qui est fermé le soir, les clients qui fréquentent le café ou le restaurant ne sont pas ceux de l'hôtel, certaines chambres disposent d'un espace cuisine ; qu'ainsi chacune des activités peut être exploitée indifféremment les unes des autres ; que l'expert a constaté que les locaux peuvent être considérés comme monovalents pour les raisons suivantes : le chiffre d'affaires 2007 révèle que l'activité hôtelière est prépondérante (76 %) par rapport à celle de bar restaurant (24 %), l'hôtel qu'il qualifie d'hébergement dispose de deux accès, l'une par une porte donnant directement dans le café restaurant, l'autre donnant sur l'extérieur côté avenue ..., le chauffage est commun aux activités, il n'y a pas d'accueil spécifique pour l'hôtel et les clients doivent s'adresser au bar, les locaux situés au sous-sol sont occupés sans distinction d'activité ; que l'expert a également relevé que « la transformation de l'hôtel (par exemple à usage d'habitation) nécessiterait des travaux importants et onéreux » ; qu'il est donc établi que les locaux doivent être qualifiés de monovalents au sens des articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce et le loyer du bail renouvelé peut être fixé par référence à la valeur locative ; que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2007 sera fixé à 45. 000 euros hors taxes et hors charges par an, correspondant à la valeur locative proposée par l'expert, pour la partie à usage d'hôtel et celle à usage de café restaurant ; que le dépôt de garantie sera réajusté ;
1°) ALORS QUE le caractère de monovalence implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux ; que l'exposant faisait valoir, preuve à l'appui, que l'on se trouvait en présence de locaux qui étaient affectés à des activités distinctes et qui pouvaient être aisément séparés, l'expert ayant estimé que « compte tenu de la distribution et de la disposition des locaux, une séparation physique des activités d'hôtel, d'une part et de café restaurant, d'autre part, apparaît réalisable pour un coût modéré, il s'agirait d'occulter la porte de communication entre le hall et la salle située au rez-de-chaussée » (conclusions de M. X..., p. 3, al. 13 et 14) ; qu'en jugeant que les locaux étaient monovalents, sans répondre à ce moyen essentiel des conclusions de l'exposant, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le caractère de monovalence implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux ; qu'en se contentant de constater, en l'espèce, pour conclure à la monovalence du bien loué, que « l'hôtel pourrait être transformé en logement » « mais que le coût en serait onéreux » (arrêt p. 6, pénultième alinéa, souligné par nous), sans constater que les locaux loués, dans leur ensemble, ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE le caractère de monovalence implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux ; qu'en retenant le caractère monovalent des lieux loués en constatant uniquement que l'hôtel ne pourrait être transformé « en logement » qu'au prix d'investissements importants, mais sans rechercher si les lieux ne pouvaient pas être affectés à une autre activité sans des travaux importants et des transformations coûteuses, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. et R. 145-10 du Code de commerce ;
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la renonciation à un droit peut être tacite, et résulter de circonstances révélant sans équivoque la volonté de renoncer à ce droit ; que M. X... faisait valoir que « le 18 octobre 1997, date de renouvellement du précédent bail daté du 14 décembre 1981 il n'a vait nullement été fait usage par le bailleur des dispositions particulières relatives aux locaux monovalents, pas plus d'ailleurs que lors du renouvellement du bail du 1er juillet 1974 » (conclusions d'appel, p. 5, al. 12) et qu'ainsi le bailleur avait renoncé à son droit de se prévaloir de la monovalence des locaux ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen essentiel des conclusions de l'exposant, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
