LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 27 janvier 2014), que la société Locam Invest est propriétaire du lot n° 22 constitué d'un appartement comportant une véranda situé au premier étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ; que cette véranda est recouverte d'une terrasse dont l'accès est au terme du règlement de copropriété interdit à partir du lot n° 25, constitué d'un appartement situé au deuxième étage ; que l'acte authentique établi lors de la vente du lot n° 25 en 2001 stipule que ce lot bénéficie, en application d'une convention intervenue en 1993 entre les propriétaires respectifs des lots n° 22 et 25, de la jouissance exclusive de la terrasse, partie commune ; que la société Locam Invest et son auteur, M. X..., ont assigné M. et Mme Y..., propriétaires du lot n° 25, Mme Z..., qui en était propriétaire en 1993, et M. A..., notaire ayant établi l'acte de vente de 2001, afin de voir interdire l'accès à cette terrasse aux propriétaires du lot n° 25 et en dommages-intérêts ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé, pris en ses deuxième et troisième branches :
Attendu qu'ayant retenu que M. A..., notaire, s'était contenté de reproduire comme le prévoyait la convention relative au droit d'accès à la terrasse la teneur de celle-ci, que la validité de cette convention ne pouvait être remise en cause, qu'elle concédait effectivement la jouissance de la terrasse au lot n° 25, jouissance dont le lot n° 22 ne pouvait en aucun cas profiter et que la qualification juridique de la terrasse était indifférente puisque s'il s'agissait d'une partie privative, la convention de 1993 constatait un accord du propriétaire du n° 22 pour qu'elle soit utilisée par le propriétaire du lot n° 25, la cour d'appel, qui a confirmé le jugement entrepris ayant décidé que la terrasse du lot n° 22 était une partie privative et qui a procédé à la recherche prétendument omise relative à l'incidence de la qualification dans l'acte de vente de la terrasse en partie commune sur la responsabilité du notaire, a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'hypothèse où la terrasse serait une partie commune, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et deuxième moyens et sur la première branche du troisième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la société Locam Invest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la société Locam Invest à payer à M. et Mme Y..., Mme Z... et M. A... une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société Locam Invest ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Locam Invest.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la convention entre les époux Z... et M. X... rédigée fin 1993 était valide et avait reçu un commencement d'exécution ;
Aux motifs que la solution du litige résidait dans le contenu de la convention conclue en 1993 par M. X... avec les époux Z... et la validité de cette convention ; qu'elle rappelait la configuration des lieux et précisait que le lot n° 22 comportait une terrasse ouverte dont l'entretien et l'étanchéité étaient à la charge exclusive du propriétaire du lot et dont l'accès, notamment à partir du lot n° 25, était interdit ; qu'en contrepartie du transfert de la charge de l'entretien et de l'étanchéité de la terrasse aux époux Z..., M. X... avait accepté que ces derniers procèdent à des travaux leur permettant l'accessibilité à cette terrasse ; que cette convention avait été signée par M. X... qui n'en avait jamais contesté la réalité puisque dès 1996, il indiquait vouloir la dénoncer ; que Mme Z... et les ayants droit successifs pouvaient parfaitement s'en prévaloir puisque l'exemplaire dont ils se prévalaient était effectivement signé par M. X... ; que cet accord avait été exécuté puisque Mme Z... avait fait réaliser les travaux prévus dont la qualité n'avait pas été critiquée et que M. X... ne pouvait, de sa propre initiative, en modifier les termes ; que la jouissance de la terrasse était transférée au propriétaire du lot n° 25, étant observé qu'en tout état de cause, cette jouissance ne pouvait profiter à ceux du lot 22 faute de tout accès ;
Alors 1°) que lorsque l'une des parties dénie l'écriture attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il puisse statuer sans en tenir compte ; qu'en refusant de procéder à la vérification de l'écriture attribuée à M. Z... sollicitée par M. X... et la société Locam Invest dans leurs conclusions d'appel (p. 14 et 15), à même de démontrer qu'aucun accord ne s'était jamais formé entre les parties, en raison du fait que l'exemplaire dont se prévalaient M. et Mme Z... était signé de M. X..., la cour d'appel a violé les articles 287, 288 et 299 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que la cour d'appel, qui a énoncé (arrêt p. 3 §2) que M. X... n'avait jamais contesté la réalité de la convention de 1993 puisqu'il indiquait vouloir la dénoncer dès 1996, sans rechercher, comme elle y était invitée, si en février 1994, il n'avait pas adressé une lettre recommandée aux époux Z... pour en contester la réalité, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors 3°) que la convention ne se forme valablement que par la rencontre des volontés de s'obliger qu'il incombe au juge de caractériser ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les époux Z... ne s'étaient pas abstenus de répondre à la lettre recommandée adressée dès 1994 par M. X... et de lui retourner, en dépit de ses relances, un exemplaire du contrat signé par eux, laissant M. X... dans la conviction que la convention ne s'était jamais formée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1134 du code civil ;
Alors 4°) que la cour d'appel, qui s'est bornée à énoncer que la convention avait été exécutée puisque Mme Z... avait fait exécuter les travaux prévus sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les travaux n'avaient pas été exécutés sans l'intervention d'un architecte, contrairement à ce qui était stipulé et si les époux Z... n'avaient pas failli à leur obligation d'entretien, comme il résultait des photographies versées aux débats laissant apparaître des fuites dans la toiture et des dégâts des eaux et d'un constat d'huissier de justice établi le 2 août 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir jugé irrecevable la demande en annulation de la convention en raison de l'acquisition de la prescription ;
Aux motifs propres que le tribunal avait exactement admis que conformément à l'article 1304 du code civil, toute action en nullité était prescrite ; que M. X... n'invoquait au reste aucune cause particulière de nullité et qu'était seulement mis en avant le fait que cette convention aurait été contraire au règlement de copropriété ; que c'était parce que le règlement interdisait au lot n° 25 l'accès à la toiture terrasse qu'une dérogation devait être envisagée à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires avait préalablement donné son accord à deux reprises, en avril et décembre 1992, sans se réserver de surcroît la faculté d'en avaliser l'exécution ou de l'inscrire dans une modification du règlement de copropriété ; et aux motifs adoptés du tribunal que M. X... avait fait apport à la société Locam Invest du lot n° 22 suivant acte authentique du 16 septembre 1995 ; que la convention litigieuse, non datée, était de la fin de l'année 1993 ; qu'il apparaissait évident que l'action engagée suivant assignation du 10 août 2011 était irrecevable du fait de la prescription acquise ;
Alors 1°) que la prescription, dont la preuve de l'acquisition incombe à la partie qui l'invoque, ne court, dans le cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts ; qu'en approuvant le tribunal d'avoir jugé que la prescription quinquennale était « nécessairement acquise » sans préciser la date de la découverte du vice du consentement allégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil ;
Alors 2°) que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'en ayant considéré que l'assemblée générale des copropriétaires avait valablement pu donner son accord préalable en 1992 à la modification des modalités de jouissance de la toiture-terrasse contenue dans le lot de M. X..., dont elle a constaté qu'elle était une partie privative, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et la société Locam Invest de leurs demandes tendant à faire libérer leur terrasse, à condamner Mme Z... à payer des dommages et intérêts pour s'être appropriée un bien dont elle n'avait pas la jouissance, à condamner M. et Mme Y... à payer à la société Locam Invest une indemnité pour perte de jouissance, et à condamner le notaire à l'indemniser du fait des fautes par lui commises dans la rédaction des actes notariés ;
Aux motifs que la convention ne comportait aucune restriction d'usage dans l'espace ni dans le temps ; qu'elle concrétisait au contraire une modification définitive puisqu'elle transférait aux époux Z... ou à leur successeur la charge de l'entretien et que ses signataires s'engageaient à la reproduire lors d'une modification au règlement de copropriété ou éventuellement d'une vente ; que l'accord avait été exécuté puisque Mme Z... avait fait réaliser les travaux dont la qualité n'avait jamais été critiquée et que M. X... ne pouvait de sa propre initiative en modifier les termes ; que la jouissance de la terrasse, ou non la propriété, était donc bien transférés aux propriétaires du lot 25 ; que M. X... ou la société Locam Invest ne pouvait dès lors revendiquer l'indemnisation d'un quelconque préjudice tant à l'encontre des occupants du lot 25 que du notaire ; que ce dernier s'était contenté de reproduire le teneur de la convention dont la validité ne pouvait être remise en cause et qui concédait la jouissance de la terrasse au lot 25, jouissance dont le lot n° 22 ne pouvait en aucun cas profiter, de sorte que la qualification juridique de la terrasse, partie privative ou partie commune, était indifférente puisque, si la toiture terrasse était considérée comme partie privative, comme l'avait admis le tribunal, la convention de 1993 constatait un accord du propriétaire du lot n° 22 pour qu'elle soit utilisée par le propriétaire du lot n° 25 et que, si cette terrasse était qualifiée de partie commune, l'accord avait été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Alors 1°) que l'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre ; qu'en rejetant les diverses demande des époux X... et de la société Locam Invest, tendant notamment à faire libérer la terrasse par propriétaires actuels du lot 25, après avoir admis que la convention conclue entre leurs auteurs portait sur la jouissance de la terrasse et non sa propriété, mais en se fondant sur le fait que la convention ne comportait aucune restriction de l'usage dans l'espace ni dans le temps et que cet usage se transmettait donc aux propriétaires successifs du lot 22, quand un tel usage, à supposer qu'il ait été régulièrement accordé aux époux Z... par la convention de 1993, ne pouvait de toute façon par être cédé aux propriétaires successifs du lot 22, la cour d'appel a violé l'article 631 du code civil ;
Alors 2°) que le notaire doit, avant d'authentifier un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'efficacité sans pouvoir décliner sa responsabilité en alléguant avoir seulement donné la forme authentique aux déclarations reçues ; qu'en ayant énoncé que le notaire s'était contenté de reproduire la teneur de la convention litigieuse sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas engagé sa responsabilité pour avoir, à tort, entériné la qualification de partie commune d'une partie en réalité privative dont la modification de la destination ne pouvait être imposée par l'assemblée générale à un copropriétaire à quelque majorité que ce soit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Alors 3°) que le juge ne peut statuer par des motifs alternatifs que si ces motifs sont justifiés en fait, s'ils produisent le même effet juridique et s'ils recouvrent la totalité des hypothèses possibles ; qu'en envisageant aussi bien l'hypothèse où la terrasse serait une partie commune ou une partie privative, quand cette alternative ne comporte pas les mêmes effets juridiques quant à la propriété de la terrasse et par conséquent la possibilité pour le propriétaire qui se prévaut de la propriété privative de cette terrasse de mettre un terme à l'utilisation privative qui en est fait par un autre copropriétaire, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de motivation, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
