LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 6 janvier 2014), que M. Pierre X..., propriétaire d'une parcelle AB 322 comportant une maison d'habitation, a vendu à M. Jean-Louis X..., par acte authentique du 9 juillet 1965, le premier étage de la maison avec accès par l'extérieur constituant le lot n° 2 d'un état descriptif de division établi le même jour ; que M. Pierre X... a assigné M. Jean-Louis X... en revendication de la propriété exclusive d'un escalier intérieur et d'une grange ; que M. Jean-Louis X... a demandé que l'immeuble, constitué par la parcelle AB 322, soit soumis dans son intégralité au statut de la copropriété ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 2227 du code civil ;
Attendu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; que le droit de propriété est imprescriptible, que sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Attendu que l'arrêt déclare dans son dispositif M. Jean-Louis X... irrecevable en son action en revendication de propriété, après avoir retenu, dans ses motifs, qu'il formait une action réelle immobilière se prescrivant par trente ans ;
Qu'en statuant ainsi, par une contradiction entre les motifs et le dispositif de l'arrêt, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. Pierre X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Pierre X... à payer 3 000 euros à M. Jean-Louis X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Louis X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré M. Jean-Louis X... irrecevable en son action en revendication de propriété ;
AUX MOTIFS QUE l'article 2227 du code civil dispose que « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer » ; qu'il est constant qu'avant la vente du 9 juillet 1965, M. Pierre X... était propriétaire de l'intégralité de la parcelle AB 322 (anciennement avant réunification, AB 75 et 83) sur laquelle est établie une maison d'habitation ; que suivant acte authentique en date du 9 juillet 1965, MM. Pierre et Jean-Louis X..., préalablement à la vente par le premier au second de deux appartements, ont fait dresser un état descriptif de division de l'immeuble sis lieu-dit ..., commune de Saint-Jean-Saint-Nicolas de la façon suivante : « 1) désignation de l'ensemble de l'immeuble (pages 1 et 2 de l'acte) : Le présent état descriptif de division s'applique à un bâtiment à usage de bergerie et d'habitation sis ..., commune Saint Jean Saint Nicolas au cadastre rénové de ladite commune sous le n° 322 section AB d'une contenance de 60 ares 96 centiares. L'immeuble confine : la route, M. Z... et M. A.... Cet immeuble est composé pour un observateur le regardant de sa façade principale de : * au rez-de-chaussée : un local à usage de bergerie, * au premier étage : deux petits appartements comprenant chacun : une chambre, une cuisine-salle de séjour, un sanitaire et un WC en très mauvais état. L'accès à cet étage se fait par l'extérieur, * au deuxième étage : un appartement comprenant une cuisine, 3 chambres et une salle d'eau. L'accès se fait par un escalier intérieur. 2) désignation des lots (page 2 de l'acte) : L'immeuble, objet des présentes, est divisé en 3 lots numérotés de 1 à 3 comprenant respectivement savoir : * lot n° 1 : un local à usage de bergerie, * lot n° 2 : tout le premier étage soit 2 petits appartements sus désignés avec accès ainsi qu'il est dit ci-dessus, * lot n° 3 : tout le deuxième étage, avec accès ainsi qu'il est dit ci-dessous » ; que dans le même acte, M. Pierre X... a vendu à M. Jean-Louis X... la fraction de l'immeuble formant le lot n° 2 de l'état descriptif de division et comprenant deux petits appartements situés au premier étage de l'immeuble avec accès par escalier extérieur ; que M. Pierre X... abandonnant ses prétentions initiales en partage de la parcelle 322 et homologation des documents d'arpentage, a sollicité en dernier lieu de se voir déclarer propriétaire exclusif de la grange et de l'escalier intérieur puis en cause d'appel de se voir déclarer propriétaire de l'ensemble de la parcelle 322 à l'exception du premier étage de l'immeuble ; qu'il résulte de la lecture de l'acte ci-dessus que M. Pierre X... détient un titre conforme à ses prétentions ; que, dès lors, son action n'est pas une action en revendication pouvant être atteinte par la prescription extinctive, le droit de propriété étant imprescriptible ; que par contre, M. Jean-Louis X... ne détient par titre que la propriété du premier étage de l'immeuble sis sur la commune de Saint-Jean-Saint-Nicolas lieu-dit ... cadastré section AB n° 322 et ne verse aux débats que des attestations selon lesquelles il a participé à la construction de l'immeuble ce qui ne constitue pas des actes de possession permettant une acquisition par prescription de la propriété ; qu'en demandant de dire que l'immeuble est soumis au régime de la copropriété et que l'emprise de cette copropriété est constituée de l'intégralité de la parcelle 322, M. Jean-Louis X... forme une action réelle immobilière se prescrivant par trente ans ; que le point de départ de cette prescription extinctive étant le jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action soit le jour de l'acte de vente du 9 juillet 1965, M. Jean-Louis X... ayant agi postérieurement au délai de prescription expiré au 9 juillet 1995, est irrecevable en ses demandes ;
ALORS QUE le droit de propriété ne s'éteignant pas par le non-usage, l'action en revendication n'est pas susceptible de prescription ; qu'en déclarant « monsieur Jean-Louis X... irrecevable en son action en revendication de propriété » (dispositif de l'arrêt attaqué, alinéa 2), motif pris de la prescription de cette action (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 5 à 7), cependant qu'une action en revendication n'est pas susceptible de prescription, et que M. Jean-Louis X... exerçait bien une telle action en se prévalant de la qualité de propriétaire pour obtenir de M. Pierre X... qu'il restitue la propriété d'un bien immobilier qu'il s'était approprié à titre exclusif, la cour d'appel a violé les articles 544, 545 et 2227 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que M. Pierre X... était propriétaire exclusif de la parcelle sise sur la commune de Saint Jean Saint Nicolas lieu-dit ... cadastrée section AB n° 322, de la bergerie et du second étage de l'immeuble y étant édifié avec accès par escalier intérieur et d'avoir dit n'y avoir lieu de statuer sur le statut de l'immeuble litigieux ;
AUX MOTIFS QU'il résulte clairement de l'acte de vente ci-dessus repris que M. Pierre X... est propriétaire de l'ensemble de l'immeuble à l'exception du premier étage de celui-ci ; qu'à cet égard, l'acte précise en outre, en page 1, que MM. Pierre et Jean-Louis X... « préalablement à la vente de 2 appartements situés dans un immeuble particulier sis ... commune de Saint Jean Saint Nicolas, dont monsieur Pierre X... entend conserver le surplus, ont établi de manière suivante l'état descriptif de division de cet immeuble » ; que dès lors, M. Jean-Louis X... n'ayant acquis que deux appartements situés au premier étage de l'immeuble en question avec accès par escalier extérieur, M. Pierre X... reste propriétaire du surplus soit la parcelle 322, la bergerie, la grange transformée en garage et le second étage avec accès par escalier intérieur ; que de surcroît, M. Pierre X... justifie par plusieurs attestations précises et concordantes, d'une possession conforme à son titre ; que M. Jean-Louis X... étant irrecevable en son action, il n'y a pas lieu d'aborder la question du statut de l'immeuble ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la cassation qui sera prononcée dans le cadre du premier moyen de cassation en ce que l'arrêt attaqué a déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action en revendication de M. Jean-Louis X... entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt en ce que, au motif de cette irrecevabilité, la cour d'appel a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'aborder la question du statut de la parcelle litigieuse, et ce conformément aux dispositions des articles 624 et 625 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en toute hypothèse, dès lors que la cour d'appel constatait que M. Jean-Louis X... était propriétaire du premier étage de l'immeuble d'habitation et que M. Pierre X... était propriétaire de l'ensemble de l'immeuble à l'exception du premier étage (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 8), la question du statut de la parcelle cadastrée section AB 322 au regard des règles de la copropriété se trouvait nécessairement posée, indépendamment de la recevabilité de l'action en revendication de M. Jean-Louis X... ; qu'en estimant n'y avoir lieu à statuer sur le statut de l'immeuble, au motif inopérant de ce que l'action en revendication de M. Jean-Louis X... était prescrite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
