LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134 ensemble l'article L. 145-5 du code de commerce ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Rouen, 5 décembre 2013), que M. X... aux droits duquel se trouve la société Le Criquet, a consenti un bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2005 à la société Les Arcades exploitant un fonds de commerce de charcuterie traiteur ; qu'un accord du 29 juin 2007 a prévu la rupture anticipée du bail commercial à effet du 31 décembre 2007 et autorisé la société Les Arcades à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008 pour une durée maximum de vingt-trois mois afin de favoriser pour le preneur, la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail ; que la société Le Criquet a assigné le 18 octobre 2010 en expulsion la société Les Arcades qui, demeurée dans les lieux, a sollicité reconventionnellement que le bénéfice d'un bail commercial lui soit reconnu ;
Attendu que pour accueillir la demande de la société Le Criquet, l'arrêt retient que la circonstance particulière objective justifiant la précarité de l'occupation de l'immeuble résulte de la volonté même exprimée par la société Les Arcades de mettre un terme au bail commercial initial dont elle disposait et partant de quitter les lieux au 31 décembre 2007, le maintien dans les lieux ne lui étant plus permis que le temps pour elle de trouver un acquéreur au plus tard pour le 30 novembre 2009 ; que dans ce contexte, le motif de précarité du lien contractuel est légitime ; que la convention en cause doit par conséquent être qualifiée de convention d'occupation précaire et que la société Les Arcades ne peut prétendre au maintien dans les lieux au-delà du 30 nombre 2009 ;
Qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation précaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne la société Le Criquet et la société NC Invest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Criquet et de la société NC Invest ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Les Arcades ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième CHAMBRE civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Les Arcades
Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et, statuant à nouveau, d'AVOIR jugé que la SARL Les Arcades était occupante sans droit ni titre, d'AVOIR dit que dans le délai de deux mois à compter de sa date de signification, la SARL Les Arcades devrait avoir libéré les lieux situés 171 avenue du 8 mai 1945 au Havre, d'AVOIR dit qu'à défaut de libération des lieux dans ce délai, il pourrait être procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes de son chef, et d'AVOIR débouté la SARL Les Arcades de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE la convention d'occupation précaire, exclusive de l'application du statut des baux commerciaux, doit, pour que son existence soit reconnue, être justifiée par des circonstances objectives particulières indépendantes de la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité ; que celles-ci s'apprécient au moment de la rencontre de leurs volontés ; qu'en l'espèce, il est constant que par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2005, la SARL Les Arcades était titulaire d'un bail commercial consenti par M. Jean X..., pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 2005, soit jusqu'au 31 décembre 2013 ; que l'accord conclu le 29 juin 2007 entre M. X... et la SARL Les Arcades, après avoir rappelé l'existence du bail commercial conclu entre la Charcuterie X... et M. X... pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1987, et du renouvellement mentionné ci-avant, est rédigé ainsi qu'il suit : « (¿) La SARL Les Arcades a notifié, ce qui a été accepté par le bailleur qui s'interdit d'invoquer à cet égard une quelconque nullité, sa volonté de voir mettre un terme audit bail à effet du 31 décembre 2007. IL A ET CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT : Par les présentes, le bailleur autorise le preneur à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008, aux conditions de paiement de loyers et de charges figurant dans le bail en date du 24 octobre 2005, pour la durée qui lui sera nécessaire afin d'un commun accord de favoriser les intérêts des parties en présence et notamment pour le preneur, la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail. Cette autorisation est librement consentie et sans limitation de durée avec un maximum de 23 mois à compter du 1er janvier 2008. Toutefois le preneur devra aviser le bailleur de son éventuel départ avec un préavis de trois mois qui sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. A l'occasion d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail, un nouveau bail sera établi directement avec le successeur de la SARL les Arcades, quel que soit le mode de transmission du bail. Les présentes sont expressément dérogatoires aux articles L. 145 et suivants du Code de commerce, de la volonté commune des parties. Pour le surplus des relations contractuelles et notamment les charges et conditions du bail précédemment signé, restent toute de vigueur » ; que la SARL Les Arcades se défend d'avoir donné congé ; qu'il n'en demeure pas moins que la notification de sa volonté de mettre un terme au bail commercial dont elle bénéficiait à l'expiration de la première période triennale, soit le 31 décembre 2007, résulte des termes mêmes de l'acte en cause, clairs, précis et non équivoques, et au demeurant objet d'aucune remarque ou observation particulière ; que l'accord contient l'acceptation par le bailleur de cette fin de bail à cette date ; qu'il s'ensuit qu'à compter du 31 décembre 2007, les rapports entre la SARL Les Arcades et M. X... n'étaient plus régis par le bail commercial conclu le 24 octobre 2005 ; que l'acte litigieux stipule ensuite qu'il aurait une durée maximum de 23 mois à compter du 1er janvier 2008, qu'il n'est pas soumis aux articles L. 145 et suivants du Code de commerce, de la volonté commune des parties ; que force est de constater que les partis se sont ainsi clairement exprimées sur leur volonté commune qui était de soustraire la convention en cause au statut des baux commerciaux ; que la volonté commune devant être appréciée au moment de la conclusion de l'accord, l'attestation de M. X... qui indique aujourd'hui qu'il n'avait jamais été question de rendre précaire l'occupation du local par la SARL Les Arcades est donc sans incidence ; que toutefois la volonté des parties est insuffisante à elle seule, pour conférer son caractère de précarité à l'occupation du local pour y exercer un commerce, il fait, pour pouvoir déroger aux règles d'ordre public du décret du 30 septembre 1953, que la précarité soit justifiée par des circonstances particulières objectives ; que l'acte litigieux prévoit que l'occupation des lieux par la SARL Les Arcades, à compter du 1er janvier 2008, est autorisée pour la durée qui lui sera nécessaire afin notamment pour elle, de trouver un acquéreur au fonds de commerce exploité ou de son droit au bail, et ce pour une durée maximale de 23 mois, que dans cette hypothèse, le bailleur aura, quant à lui, la faculté de conclure un nouveau bail avec le successeur ; que par la notification de sa volonté de mettre un terme au bail commercial, certes à l'issue d'une période triennale, mais néanmoins de manière anticipée, au 31 décembre 2013, et ce de son plein gré, sans aucune contrainte justifiée, la SARL Les Arcades, ayant mis fin au bail commercial du 24 octobre 2005 en vertu duquel les lieux lui étaient loués, ne pouvait plus à cette date, se prévaloir des droits s'y rattachant et devait en principe libérer l'immeuble ; que l'autorisation de se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008, lui a cependant été donnée le temps pour elle de trouver un acquéreur au fonds de commerce qu'elle y exploitait et/ou au droit au bail, et ce dans un délai maximum de 23 mois, soit jusqu'au 30 novembre 2009 ; que la circonstance particulière objective justifiant la précarité de l'occupation de l'immeuble résulte de la volonté même exprimée par la SARL Les Arcades de mettre un terme au bail commercial initial dont elle disposait, et partant de quitter les lieux au 31 décembre 2007, le maintien dans les lieux ne lui étant plus permis que le temps pour elle de trouver un acquéreur au plus tard pour le novembre 2009 ; que dans ce contexte, le motif de précarité du lien contractuel est légitime ; que la convention en cause doit par conséquent être qualifiées de convention d'occupation précaire (¿) ; que la SARL Les Arcades ne peut donc prétendre au maintien dans les lieux au-delà du 30 nombre 2009 ;
ALORS QUE la conclusion d'une convention d'occupation précaire, exclusive de l'application des dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux, suppose que l'occupation des lieux ne puisse être autorisée qu'à titre précaire en raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties ; qu'en se bornant à retenir que la précarité de l'occupation de l'immeuble serait résultée de « la volonté même exprimée par la SARL Les Arcades de mettre un terme au bail commercial initial dont elle disposait, et partant de quitter les lieux au 31 décembre 2007, le maintien dans les lieux ne lui étant plus permis que le temps pour elle de trouver un acquéreur », la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, justifiant le recours à une convention d'occupation précaire, a violé l'article 1709 du Code civil et les articles L. 145-1 et L. 145-5 du Code de commerce.
