LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société financière Antilles Guyane ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 septembre 2012), que la société civile immobilière Yucca (la SCI) a vendu à Mme X... un lot en l'état futur d'achèvement après avoir souscrit auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Guadeloupe (CRCAMG), d'une part, un crédit pour financer l'opération de promotion immobilière, et d'autre part, une garantie d'achèvement ; que Mme X... a assigné, notamment, la SCI et ses représentants, M. et Mme Y..., et la CRCAMG en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu qu'ayant relevé que Mme X... ne démontrait ni l'état d'inachèvement de l'immeuble ni avoir demandé à la CRCAMG de se substituer à la SCI, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement mais d'une action en responsabilité et a, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'expiration de la garantie, pu retenir que la demande de dommages-intérêts de Mme X... ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Guadeloupe ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme X... de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 3. 5. 6 de l'acte notarié du 22 août 1998, portant vente en l'état futur d'achèvement du lot n° 8 de la copropriété « Les Yucca », à Mme X..., la garantie d'achèvement prévue par l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation résulte, en ce qui concerne la vente en l'état futur d'achèvement, de la convention de cautionnement conclue entre le vendeur et la CRCAM de la Guadeloupe, selon acte reçu par Me Desgranges, le même jour ; que selon l'article 21 de l'acte notarié du 26 mai 1988, aux termes duquel la CRCAM de la Guadeloupe a consenti à la SCI Yucca une ouverture de crédit en compte courant pour la réalisation des travaux, la garantie d'achèvement ne peut être mise en jeu par suite de la défaillance du débiteur que dans la mesure où les travaux ne seront pas achevés dans le plus court des délais contractuels fixés dans les actes de mutation des lots de copropriété visés à l'acte et en tout état de cause au plus tard, dans le délai fixé par l'acte de vente en l'état futur d'achèvement ; que Mme X... produit un rapport d'expertise judiciaire déposé le 2 juin 1990 par M. Z... ; que l'expert a conclu à l'existence de malfaçons et a chiffré le coût de reprise de ces malfaçons ; que ce document ne saurait démontrer que le bien immobilier livré à Mme X... n'a pas été achevé, étant précisé que la garantie d'achèvement ne peut être utilisée pour réparer des malfaçons relevant des garanties des constructeurs ; qu'elle ne met pas non plus à la charge de la caution la responsabilité des retards dans la construction ni les conséquences de ces retards ; qu'ainsi Mme X... ne démontre, ni l'état d'inachèvement du bien vendu, ni en tout état de cause, le fait d'avoir mis en demeure la SCI Yucca d'achever l'immeuble, et en cas de défaillance, la CRCAM de s'y substituer ; que la CRCAM fait remarquer à juste titre que la garantie d'achèvement est expirée sans que Mme X... n'ait fait une quelconque demande en ce sens, de sorte que la demande de dommages et intérêts n'est pas fondée, en l'absence de faute commise par la SCI Yucca et par la CRCAM de la Guadeloupe ;
1°) ALORS QUE la garantie d'achèvement ou de remboursement prenant fin à l'achèvement de l'immeuble, cet achèvement devant résulter soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art prévue à l'article R. 460 du code de l'urbanisme, soit de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, il incombe à la société de promotion immobilière ou au garant du parfait achèvement de produire ladite déclaration ; que, pour débouter Mme X..., acquéreur d'une maison en l'état futur d'achèvement, de ses demandes formées contre le vendeur, la SCI Yucca, et contre l'établissement garantissant l'achèvement des travaux ou le remboursement du prix d'acquisition, la CRCAM de la Guadeloupe, au travers d'une convention de cautionnement souscrite avec le vendeur, la cour d'appel s'est fondée sur le défaut de démonstration par Mme X... de l'état d'inachèvement du bien vendu ; qu'en mettant à la charge de Mme X..., cette preuve négative tandis qu'il appartenait à la SCI Yucca ou à la CRCAM de la Guadeloupe de produire aux débats la déclaration d'achèvement dûment certifiée par un homme de l'art, la cour d'appel a renversé le fardeau de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
2°) ALORS QUE la garantie d'achèvement ou de remboursement ne prend fin qu'à l'achèvement de l'immeuble, par la délivrance de la déclaration certifiée par un homme de l'art prévue à l'article R. 460 du code de l'urbanisme, ou par la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en se fondant sur le défaut d'établissement par Mme X... de l'inachèvement de l'ouvrage, la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher et de constater, ainsi que Mme X... le lui demandait clairement dans ses conclusions d'appel, et ce qui se serait même imposé d'office, si la SCI Yucca ou la CRCAM de la Guadeloupe avait produit aux débats la déclaration d'achèvement dûment certifiée par un homme de l'art, seule de nature à mettre fin à leur obligation de garantie d'achèvement des travaux, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QUE seul l'achèvement de l'immeuble constaté par un homme de l'art met un terme à la garantie d'achèvement ou de remboursement ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante tirée de l'absence de mise en demeure d'achèvement des travaux délivrée à la société de promotion immobilière ou à la banque, garante du parfait achèvement, au regard de l'exigence du constat de la délivrance d'une déclaration d'achèvement certifiée par un homme de l'art, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation.
