LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable à la cause ;
Attendu que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 13-10, L. 13-11, L. 13-20 et L. 14-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 10 avril 2014), qu'en application des dispositions des articles L. 240-1 à L. 240-3 du code de l'urbanisme, l'Etat a notifié à la commune de Saint-Martin-de-Ré une déclaration d'intention d'aliéner une parcelle lui appartenant située sur son territoire, au prix de 255 000 euros ; que la commune a contesté devant le juge administratif la cessibilité de la parcelle au motif qu'elle ferait partie du domaine public maritime, a indiqué exercer son droit de priorité et a saisi le juge de l'expropriation d'une demande de fixation du prix de la parcelle ;
Attendu que pour fixer une indemnité alternative selon la domanialité publique ou privée de la parcelle, l'arrêt retient que la valeur d'une parcelle de terre située dans le domaine public maritime devait être fixée par référence aux cessions de terrains comparables entre personnes publiques et que les références tirées du marché privé n'étaient pas applicables et que dans l'hypothèse où le bien relèverait du domaine privé, il convenait d'en déterminer la valeur par la méthode de comparaison en examinant les termes donnés par les parties ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en cas de domanialité publique, la parcelle qui est inaliénable ne peut faire l'objet d'une évaluation par le juge de l'expropriation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la commune de Saint-Martin-de-Ré aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Saint-Martin-de-Ré ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour le directeur départemental des finances publiques
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé de manière alternative la valeur de la parcelle cadastrée section AI n° 1 située à Saint-Martin de Ré à la somme de 100 000 ¿ si elle fait partie du domaine maritime de l'Etat et à la somme de 225 000 ¿ si elle relève du domaine privé de l'Etat ;
AUX MOTIFS QUE « en raison de l'exceptionnelle situation touristique et commerciale que présente la parcelle située au milieu du port de la commune de Saint-Martin-de-Ré, principale commune de l'île dont la réputation touristique est également exceptionnelle, son classement dans le domaine public maritime justifie néanmoins une évaluation à la somme de 100 000 ¿, dès lors que les références fournies par l'appelante sont sans rapport ni commune mesure avec la localisation de la parcelle cadastrée section AI n° 1 ; que dans l'hypothèse où le bien relèverait du domaine privé de l'Etat, il convient d'en déterminer la valeur par la méthode de comparaison en retenant d'une part que si la constructibilité du terrain est réduite, il est néanmoins possible de construire en tant qu'adjonction à des parcelles constructibles ou des constructions existantes et que le risque naturel lié à la présence immédiate de l'océan n'est pas de nature à entraver l'usage du bien, sauf à considérer que le port de Saint-Martin-de-Ré ne pourrait, à l'exclusion du trafic strictement maritime, supporter aucune activité touristique et commerciale, ce qui n'a jamais été envisagé par l'autorité communale elle-même ; qu'en conséquence, il convient d'examiner les termes de comparaison données par les partie ; que la commune appelante relève que le premier juge de l'expropriation a retenu la somme de 164 739 ¿ correspondant à la valeur moyenne issue de références de cessions de terrains à bâtir mais qu'il n'a pas tenu compte des restrictions en termes de constructibilité et que par exemple un terrain nu situé au lieu-dit..., cadastré section AR n° 67 d'une superficie de 5 944 m ², a été vendu au prix de 670 000 ¿, soit 117 ¿ le m ² et que sur cette base la parcelle située au port vaudrait 29 835 ¿ ; que cependant le lieu-dit... est très éloigné du port de Saint-Martin-de-Ré où se situe la parcelle à évaluer et que cette base de comparaison n'est pas pertinente ; en revanche que le commissaire du gouvernement cite quatre mutations effectuées dans la zone du port et notamment à l'intérieur de l'Ilôt, ce qui constitue une base de comparaison sérieuse ; que les prix par mètre carré varient entre 1 000 et 1 834 ¿ pour des terrains de 30 à 436 m ² ; que notamment un jardin de 30 m ² situé rue... a été vendu au prix de 30 000 ¿ soit 1 000 ¿ du m ² contre 1 834 ¿ pour un terrain à bâtir de 436 m ² situé ... ; qu'en conséquence, la valeur basse de 1 000 ¿ par m ² tient largement compte de la restriction au droit de construire, de la servitude de vue et des risques naturels et que le prix de 225 000 ¿ représente la juste valeur du bien que l'Etat veut céder à la commune de Saint-Martin-de-Ré ; qu'il convient de fixer comme suit la valeur de la parcelle cadastrée section AI n° 1 à Saint-Martin-de-Ré : dans le domaine maritime : 100 000 ¿, dans le domaine privé : 225 000 ¿ » ;
ALORS QUE, la contestation de l'appartenance au domaine privé de la parcelle mise en vente ne saurait constituer pour le juge un élément déterminant dans la fixation du prix du bien pour l'exercice par la commune de son droit de priorité ; qu'en décidant néanmoins le contraire et en fixant deux valeurs distinctes selon que la parcelle appartiendrait au domaine public ou privé de l'Etat alors qu'il n'y avait pas lieu de statuer en la forme alternative, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur de la parcelle cadastrée section AI n° 1 située à Saint-Martin de Ré à la somme de 100 000 ¿ si elle fait partie du domaine maritime de l'Etat ;
AUX MOTIFS QUE « en dépit de la restriction de construire, de la servitude de vue et du plan de prévention des risques naturels résultant de l'insularité, la parcelle en question conserve un attrait exceptionnel de par sa situation au milieu du port et que la menace d'inondation ne constitue nullement une restriction à son usage commercial d'autant que la commune de Saint-Martin-de-Ré n'a jamais entendu en restreindre l'usage au nom du principe de précaution ; en raison de l'exceptionnelle situation touristique et commerciale que présente la parcelle située au milieu du port de la commune de Saint-Martin-de-Ré, principale commune de l'île dont la réputation touristique est également exceptionnelle, son classement dans le domaine public maritime justifie néanmoins une évaluation à la somme de 100 000 ¿, dès lors que les références fournies par l'appelante sont sans rapport ni commune mesure avec la localisation de la parcelle cadastrée section AI n° 1 ;
ALORS QUE, en évaluant la parcelle litigieuse à 100 000 ¿ si elle relève du domaine public maritime de l'Etat, sans justifier l'évaluation ainsi retenue et l'écart de valeur dont elle est constitutive avec celle retenue en cas d'appartenance au domaine privé de l'Etat, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation et méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile.
