LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Banville et Teniere ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 4 décembre 2013), que M. et Mme X... ont vendu un appartement à Mme Y... ; qu'invoquant l'infestation de l'immeuble par des insectes xylophages et la mérule, Mme Y... a fait assigner les vendeurs et la société DDS'Immo, intervenue à la vente en qualité d'agent immobilier, aux fins d'annulation de la vente pour vices cachés, de restitution du prix et d'indemnisation de ses préjudices ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de M. et Mme X... :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour accueillir l'action en garantie des vices cachés à l'encontre de M. et Mme X..., l'arrêt retient qu'il ressort de l'ensemble des éléments produits que l'immeuble litigieux était infesté par les insectes xylophages et les champignons lignivores et avait fait l'objet d'un arrêté de péril postérieurement à la vente et qu'il était atteint de vices antérieurs à la vente qui le rendaient impropre à sa destination, l'immeuble étant inhabitable ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X... par lesquelles ils faisaient valoir que l'arrêté de péril rendant l'immeuble inhabitable résultait d'un désordre géologique et non de la présence des insectes xylophages et de la mérule dans l'immeuble, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident de la société DDS'Immo :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le moyen unique du pourvoi de M. et Mme X... entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition qui est critiquée par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente et la restitution de l'immeuble aux époux X..., condamné les époux X... à restituer à Mme Y... le prix de vente de l'immeuble, condamné solidairement les époux X..., in solidum avec la société DDS Immo, à payer à Mme Y... 10. 000 euros au titre des honoraires de négociation, 8. 943, 78 euros au titre du remboursement des frais notariés, 4. 500, 02 euros au titre des travaux exposés dans la salle de bain, 6. 676, 81 euros au titre des appels de fonds exposés depuis l'achat de l'appartement, 1. 393, 95 euros au titre des frais de garde-meubles, 3. 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 464, 65 euros au titre des frais de garde-meubles complémentaires, 4. 710, 62 euros au titre des appels de fonds complémentaires et 3. 000 euros au titre du préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE sur la garantie des vices cachés, les époux X..., au soutien de leur appel, font valoir que les vices affectant l'immeuble étaient apparents lors de la visite du bien par Christiane Y... divorcée E..., soit avant la signature du compromis de vente, raison pour laquelle elle aurait négocié le prix de vente et la prise en charge partielle des travaux de réhabilitation de la cage d'escalier, elle-même ne s'en acquittant qu'à hauteur de 4000 ¿ ; qu'ainsi, ils estiment que Christiane Y... divorcée E... a acquis le bien à ses risques et périls et soutiennent que la clause de non garantie des vices cachés et des vices de construction insérée dans l'acte de vente a vocation à s'appliquer ; que Christiane Y... divorcée E... soutient que le bien qu'elle a acquis est infesté d'insectes xylophages et de mérule et qu'il bascule, ce que ses vendeurs savaient mais que ni ceux-ci, ni l'agent immobilier ne lui avaient dit, de sorte que la clause d'exonération prévue dans l'acte de vente ne peut pas jouer ; qu'elle précise qu'elle n'avait aucun moyen de se rendre compte seule des désordres affectant l'immeuble et que seuls les travaux de la cage d'escalier lui avaient été évoqués ; qu'elle souligne que, lors du rendez-vous de signature, des extraits du rapport Normandie Termites ont été soumis à sa signature, mais que tant les vendeurs que l'agent immobilier et le notaire l'ont rassurée, l'assurant que les seuls travaux nécessaires étaient ceux de la cage d'escalier évoqués lors de la signature de la promesse de vente ; qu'aux termes de l'article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1642 du même Code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; l'article 1643 du même Code dispose encore que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'ainsi, pour pouvoir se prévaloir de la garantie des vices cachés, l'acquéreur doit établir cumulativement les éléments suivants :- l'existence d'un vice d'une certaine gravité, c'est à dire d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus,- le caractère caché du vice, étant précisé que le vice n'est considéré comme apparent que s'il est connu dans sa cause et dans son amplitude ; l'appréciation du caractère caché dépendant de l'ampleur des connaissances possédées par l'acquéreur,- l'antériorité du vice par rapport à la vente ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport établi par la Société Normandie Termites le 1er décembre 2005, à la suite de sondages destructifs réalisés sur l'immeuble sis... à Rouen, que, s'agissant du bâtiment central dans lequel se situe l'appartement litigieux, la cave enterrée est très humide avec des bois qui se dégradent par l'humidité. Le mur du fond de cet immeuble au niveau du rez-de-chaussée et du premier étage est anormalement humide ; que toutes les pièces de bois au contact de ce mur sont dégradées par l'humidité, le champignon et les insectes xylophages ; qu'il y a une présence d'humidité ascensionnelle sur l'ensemble des murs périphériques et de refend de cet immeuble, et une présence de salpêtre ; que la désignation d'un architecte est préconisée pour connaître les problèmes structurels, établir des devis ainsi que connaître l'origine de l'humidité des murs enterrés ; que la présence de champignons lignivores a été constatée à divers endroits de l'immeuble ; qu'il est enfin fait état de traitements fongicides et insecticides à réaliser ; que s'agissant plus particulièrement de l'appartement des époux X..., le technicien qui a rédigé ce rapport relève que, dans la cave se situant sous la salle de bains, il existe des filaments de champignons lignivores et, après avoir déposé la frisette à certains endroits, il a pu constater des tâches de moisissures, surtout aux abords de la baignoire. Aucun autre désordre n'a été relevé dans l'appartement ; que ces désordres qui ont été mentionnés dans le rapport Normandie Termites existaient toujours au jour de la vente intervenue entre les époux X... et Christiane Y... divorcée E... dans la mesure où, dans une télécopie en date du 2 septembre 2008, le Cabinet Cegimmo, syndic de la copropriété du..., indique que le rapport qui a été effectué par l'entreprise Normandie Termites est toujours d'actualité, une première tranche de travaux ayant été réalisée par l'entreprise Lanfry, mais tous les travaux nécessaires n'ayant pas été effectués ; que le compte-rendu de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juin 2008 fait état des propos de Monsieur A..., l'un des copropriétaires, qui signale que des travaux sont urgents car il y a des fissures très importantes et que l'immeuble bouge ; que ceci est confirmé par l'attestation du syndic en date du 5 octobre 2009, versée aux débats, qui certifie que les problèmes structurels de l'immeuble litigieux ont fait l'objet de multiples résolutions en assemblée générale et qu'un constat des lieux a été fait sur place avec les copropriétaires le 16 juillet 2008. Il convient de souligner que l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril en date du 6 mai 2009, versé aux débats ; que l'ensemble de ces éléments suffit à établir que l'immeuble que les époux X... ont vendu à Christiane Y... divorcée E... était atteint de vices antérieurs à la vente, le rendant impropre à sa destination, l'immeuble étant devenu inhabitable. Contrairement à ce que soutiennent les époux X..., ces vices n'étaient pas apparents pour l'acquéreur profane qu'était Christiane Y... divorcée E... ; qu'en effet, si elle a pu constater, lors des visites préalables à la vente, un état de vétusté généralisé de l'immeuble, elle n'a pas pu avoir connaissance des atteintes par les insectes xylophages et les champignons des éléments de la structure, puisque les désagrégations des bois internes de la structure de l'immeuble n'étaient pas visibles à l'oeil nu et que le diagnostic ne lui avait pas été communiqué ; en conséquence, les vices n'étaient apparents ni dans leur cause, ni dans leur amplitude ; que l'acte notarié de Maître Z... en date du 4 septembre 2008 mentionne, en page 7, au paragraphe " état du bien ", la clause habituelle d'exonération de la garantie des vices cachés rédigée de la manière suivante : " Le nouveau propriétaire prendra le bien dans son état, au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit et notamment à raison des fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n'étant pas garantie comme aussi sans recours contre l'ancien propriétaire pour l'état des constructions ; pour les vices de toute nature, apparents ou cachés, y compris les dégâts qui pourraient être apportés aux charpentes ou autres parties boisées par les termites ou autres insectes xylophages. (...) " ; qu'il est cependant constant que le vendeur de mauvaise foi, qui avait connaissance des vices et n'en a pas informé l'acquéreur, ne peut pas se prévaloir de cette clause d'exonération des vices cachés ; qu'aux termes de l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix ; qu'il en résulte qu'en l'espèce, la vente était parfaite dès la signature de la promesse, le 20 juin 2008, d'autant que la promesse synallagmatique de vente ne contenait aucune condition suspensive de l'obtention d'un prêt, l'achat étant réalisé au comptant. Dès lors, l'existence d'un vice caché, ainsi que la bonne foi des vendeurs, doit être appréciée à ce jour ; qu'or, en l'espèce, les époux X... qui sont propriétaires de l'immeuble litigieux depuis le 6 août 1996 ne contestent pas avoir eu connaissance du rapport Normandie Termites et force est de constater qu'ils n'en n'ont pas fait état auprès de Christiane Y... divorcée E... lors de la signature du compromis de vente ; que la communication de la convocation à l'assemblée générale du 24 juin 2008, ayant pour objet l'approbation de la continuité de travaux de réhabilitation, l'acceptation d'une tranche de travaux de 50000 ¿ + honoraires de Madame C... architecte, ainsi que l'acceptation, sur le principe, d'une tranche de travaux supplémentaires n'est pas suffisante pour considérer que les époux X... ont avisé Christiane Y... divorcée E... de l'état réel de l'immeuble dans la mesure où il n'est fait aucune allusion à une campagne de traitement spécifique sur la structure de l'immeuble concernant l'existence d'insectes xylophages et de mérule ; qu'enfin, aucune précision sur la consistance ou l'importance des travaux n'a été donnée à Christiane Y... divorcée E... par les époux X..., alors même que le représentant de la société Normandie Termites avait estimé ceux-ci à un montant de 914 614 ¿, ainsi qu'il ressort d'un courrier du syndic en date du 8 février 2008, soit antérieurement à la promesse de vente, permettant ainsi à d'autres copropriétaires de pouvoir vendre en toute sécurité et transparence leurs biens, en tenant compte de la décote de ceux-ci résultant de l'importance des travaux à réaliser ; que le rapport Normandie Termites a été adressé par Maître Z... à Christiane Y... divorcée E... par courrier en date du 2 septembre 2008 ; que toutefois, Christiane Y... divorcée E... n'aurait pu le recevoir au mieux que le septembre, soit la veille de la signature de l'acte authentique de vente ; celle-ci affirme n'en avoir pas eu connaissance avant de se rendre chez le notaire et aucun élément ne permet de douter de cette affirmation. Les conclusions de ce rapport, de même que le courrier du syndic indiquant que ce rapport était toujours d'actualité, ont été repris in extenso dans l'acte authentique du 4 septembre 2008 qui indique également qu'ont été annexés à cet acte ou remis à Christiane Y... divorcée E... lors de sa signature les documents suivants :- l'état délivré par le syndic qui mentionne la présence d'insectes xylophages,- le rapport Normandie Termites,- les télécopies du syndic Cegimmo en date des 2 et 3 septembre 2008 indiquant que le rapport Normandie Termites est toujours d'actualité,- la facture de I'entreprise Lanfry du 2 mars 2007 correspondant à la première tranche de travaux résultant du diagnostic Normandie Termites,- les devis de l'entreprise Lanfry en date du 15 juillet 2008 correspondant à la deuxième tranche de travaux,- la convocation du 22 août 2008 à l'assemblée extraordinaire des copropriétaires du 30 septembre 2008 portant sur le vote de deux résolutions destinées à l'approbation des devis Lanfry et à la prestation de maîtrise d'oeuvre de Madame C...,- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 24 juin 2008 ; que toutefois, ces documents, et notamment le rapport Normandie Termites, n'ont pas été remis spontanément par les acquéreurs à Christiane Y... divorcée E..., mais sur la seule initiative du notaire qui, ayant découvert l'existence de ce rapport, a jugé nécessaire de le porter à la connaissance de l'acquéreur ; que dès lors, si Christiane Y... divorcée E... a effectivement reçu des informations sur l'état de l'immeuble, celles-ci ont été données, cependant, trop tardivement, puisque le jour même de la signature de l'acte authentique, et de manière non spontanée ; qu'ainsi, en ne fournissant pas, au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente qui vaut vente, des éléments essentiels qu'ils détenaient sur l'état de l'immeuble, les époux X... ont fait preuve de mauvaise foi, de sorte qu'ils ne sont pas recevables à invoquer la clause d'exonération des vices cachés insérée dans l'acte authentique de vente ; que l'information tardivement fournie n'est, en effet, pas de nature à valoir renonciation par l'acquéreur profane à invoquer les vices qui lui ont été soigneusement dissimulés lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente ; que par suite, l'action en garantie des vices cachés à l'encontre des époux X... doit être accueillie ; qu'il convient donc, en application de l'article 1644 du Code civil, de prononcer la résolution de la vente de l'immeuble sis à Rouen,..., lots N° 9 et 37, d'ordonner la restitution de cet immeuble par Christiane Y... divorcée E... aux époux X... et de condamner solidairement les époux X... à restituer à Christiane Y... divorcée E... le prix de vente de 125000 ¿, la décision entreprise sera confirmée de ce chef ; Sur les dommages-intérêts ; qu'aux termes de l'article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution de prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'en l'espèce, les vices de l'immeuble vendu étant connus des époux X..., Christiane Y... divorcée E... est bien fondée à solliciter des époux X... la réparation de ses préjudices qui, au vu des pièces produites, sont les suivants :- honoraires de négociation réglés à la Société DDS'Immo en application de l'acte sous seing privé du 20 juin 2008 : 10000 ¿,- frais notariés payés : 8943, 78 ¿,- coût des travaux exposés dans la salle de bains (facture Batipole) : 4500, 02 ¿,- appels de fonds pour l'immeuble litigieux : 6676, 81 ¿,- frais de garde meubles : 1393, 95 ¿,- frais de garde-meubles complémentaires : 464, 65 ¿,- appels de fonds complémentaires : 4710, 62 ¿,- préjudice de jouissance : il ressort des éléments du dossier que l'évacuation de l'immeuble est due à l'arrêté de péril et si cette décision a été prise en considération de l'évolution des désordres affectant l'immeuble, il n'est pas pour autant établi qu'elle se rattache exclusivement aux vices ayant entaché la vente litigieuse de telle sorte qu'il en résulte que le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 3000 ¿, ainsi que décidé à juste titre par le premier Juge,- préjudice moral : la Cour, à ce titre, lui alloue la somme de 3000 ¿ ; qu'il en résulte que la décision entreprise sera confirmée en ce qui concerne les dommages-intérêts que les époux X... seront condamnés à payer à Christiane Y... divorcée E..., sauf à actualiser les sommes en appel au titre des frais de garde-meubles complémentaires et d'appels de fonds complémentaires, ainsi qu'à allouer à Christiane Y... divorcée E... des dommages-intérêts au titre de son préjudice moral.
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE Madame E... soutient que le bien qu'elle a acquis est infesté d'insectes xylophages et de mérule et qu'il bascule, ce que ses vendeurs savaient mais ne lui ont pas dit de sorte que la clause d'exonération prévue dans l'acte de vente ne peut pas jouer ; qu'elle précise qu'elle n'avait aucun moyen de se rendre compte seule des désordres affectant l'immeuble ; qu'elle souligne que les seuls documents importants qui auraient pu l'alerter sur les graves désordres affectant l'immeuble ne lui ont été remis qu'après la signature de l'acte authentique, qu'au surplus ils ne lui ont nullement été expliqués et qu'elle a légitimement pu croire que des travaux d'éradication des insectes xylophages et de la mérule avaient été réalisés ; Monsieur et Madame X... soutiennent que la clause de non garantie des vices cachés et des vices de construction insérée dans l'acte de vente doit trouver à s'appliquer. Ils font valoir que les vices affectant l'immeuble étaient apparents tant tors de la visite du bien par Madame E... et lors de la signature du compromis de vente-raison pour laquelle elle a d'ailleurs négocié le prix de vente et la prise en charge des travaux de réhabilitation de la cage d'escalier à hauteur d'un certain plafond ¿ que lors de la signature de l'acte authentique de vente de sorte que Madame E... a acquis le bien à ses risques et périls ; que d'après l'article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vice ; apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que d'après l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne le ; aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que d'après ces dispositions, pour pouvoir se prévaloir de la garantie des vices cachés l'acquéreur doit établir les éléments suivants :- l'existence d'un vice d'une certaine gravité, c'est à dire d'un vie rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminuant tellement ce usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;- le caractère caché du vice, étant précisé que le vice n'est considéré comme apparent que s'il est connu dans sa cause et dans son amplitude et que l'appréciation du caractère caché dépend de l'ampleur des connaissances de l'acquéreur ;- l'antériorité du vice par rapport à la vente ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport qui a été établi par la Société Normandie Termites le 1er décembre 2005, à la suite de sondages destructifs réalisés sur l'immeuble sis... à Rouen, que s'agissant du bâtiment central dans lequel se situe l'appartement litigieux, la cave enterrée est très humide avec des bois qui se dégradent par l'humidité. Le mur du fond de cet immeuble niveau rez-de-chaussée et premier étage est anormalement humide. Toutes les pièces de bois au contact de ce mur sont dégradées par l'humidité, le champignon et les insectes xylophages. Il y a présence d'humidité ascensionnelle sur l'ensemble des murs périphériques et de refend de cet immeuble, et présence Cie salpêtre. Un traitement remontées capillaires est préconisé ; qu'en outre, la présence de champignons lignivores a été constatée à divers endroits de l'immeuble ; que s'agissant de l'appartement de Monsieur et Madame X..., le technicien qui a rédigé ce rapport relève que dans la cave se situant sous la salle de bains, il existe des filaments de champignons lignivores provenant certainement d'infiltrations d'eau de la pièce d'eau située au-dessus. De même, dans cette salle de bain, après avoir déposé la frisette à certains endroits, il a pu constater des tâches de moisissures, surtout aux abords de la baignoire. S'agissant du reste l'appartement aucun désordre n'a été relevé ; qu'au vu des divers désordres constatés, le technicien préconise la nomination d'un architecte pour voir tous les problèmes structurels des bâtiments, établir des plans côtés de tous les immeubles pour établir des devis et éventuellement connaître l'origine de l'humidité des murs enterrés du bâtiment central. Il fait état de traitements fongicides et insecticides à réaliser mais indique qu'il ne peut pas les chiffrer au vu de l'importance du dossier ; que ces désordres relevés par le rapport Normandie Termites existaient toujours au jour de la vente intervenue entre les époux X... et Madame E... puisque dates une télécopie en date du 2 septembre 2008, le Cabinet Céginuno, syndic de la copropriété du..., indique que le rapport qui a été effectué par l'entreprise Normandie Termites est toujours d'actualité, une première tranche de travaux ayant été réalisée par l'entreprise Lanfry mais tous les travaux nécessaires n'ayant pas été effectués ; que de même, le compte-rendu de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juin 2008 fait état des propos de Monsieur A..., l'un des copropriétaires, qui signale que des travaux sont urgents car il y a des fissures très importantes et que l'immeuble bouge ; que ceci est confirmé par l'attestation du syndic qui certifie que les problème : structurels de l'immeuble litigieux ont fait l'objet de multiples résolutions en assemblé'générale et qu'un constat des lieux a été fait sur place, avec les copropriétaires, le 16 juillet 2008. Ces problèmes structurels sont tels que l'immeuble a dû faire l'objet d'un arrêté de péril en date du 6 mai 2009 ; que l'ensemble de ces éléments suffit à établir que l'immeuble que les époux X... ont vendu à Madame E... était atteint de vices antérieurs à la vente le rendant impropre à sa destination puisque l'immeuble est devenu inévitable ; que contrairement à ce que soutiennent les époux X..., ces vices n'étaient pas apparents pour l'acquéreur profane qu'était Madame E... ; qu'en effet, si elle a pu constater, lors des visites préalables à la vente, un état de vétusté généralisé de l'immeuble, elle n'a pas pu avoir connaissance des atteintes par les champignons des éléments de la structure, les désagrégations des bois internes de la structure de l'immeuble n'étaient pas visibles sans destruction des parois et de revêtements, dans la mesure où à cette date elle n'avait pas connaissance du rapport Normandie Termites. Les vices n'étaient donc apparents dans toutes leur causes et leur amplitude ; qu'il est vrai que l'acte notarié de Maître Z... en date du 4 septembre 2008 comprend, en page 7, au paragraphe « état du bien », la clause d'exonération de la garantie des vices cachés rédigée de la manière suivante : « Le nouveau propriétaire prendra le bien dans son état, au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit et notamment à raison des fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n'étant pas garantie comme aussi sans recours contre l'ancien propriétaire pour l'état des constructions ; pour les vices de toute nature, apparents ou cachés, y compris les dégâts qui pourraient être apportés aux charpentes ou autres parties boisées par les termites ou autres insectes xylophages. (...) » ; qu'il est constant le vendeur de mauvaise foi, c'est-à-dire celui qui avait connaissance des vices et n'en a pas informé l'acquéreur, ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés ; qu'en application de l'article 1589 du Code Civil, l'existence d'un vice caché doit être appréciée au jour de promesse synallagmatique de vente. Il en est de même pour la bonne foi des vendeurs ; qu'or en l'espèce, alors que les époux X..., qui sont propriétaires de l'immeuble litigieux depuis le 6 août 1996, ne contestent pas avoir eu connaissance du rapport Normandie Termites, force est de constater qu'ils n'en n'ont pas fait état auprès de Madame E... lors de la signature du compromis de vente ; que la communication de la convocation à l'assemblée générale du 24 juin 2008 ayant pour objet l'approbation de la continuité de travaux de réhabilitation, l'acceptation d'une tranche de travaux de 50000 euros + honoraires de Madame C... architecte ainsi que J'acceptation, sur le principe, d'une tranche de travaux supplémentaires ne suffit pas pour considérer que les époux X... ont avisé Madame E... de l'état réel de l'immeuble dans la mesure où aucune précision sur ta consistance ou l'importance des travaux n'est donnée et qu'il n'est fait allusion à aucune campagne de traitement spécifique sur la structure de l'immeuble ; qu'il est vrai que le rapport Normandie Termites a été adressé par Maître Z... à Madame E... par courrier en date du 2 septembre 2008. Toutefois, si le courrier est daté du 2 septembre, elle n'a pas pu le recevoir avant le 3, soit la veille de la signature de l'acte authentique de vente ; qu'il est également vrai que les conclusions de ce rapport de même que le courrier du syndic indiquant que ce rapport était toujours d ` actualité ont été repris in extenso dans l'actif authentique du 4 septembre 2008, que l'acte authentique indique que l'état délivré par le syndic de copropriété mentionne expressément l'existence d'insectes xylophages et qu'ont été annexés à cet acte ou remis à Madame E... lors de sa signature les documents suivants :- l'état délivré par le syndic qui mentionne la présence d'insectes xylophages ;- le rapport Normandie Termites ;- les télécopies du syndic Cegimmo en date des 2 et 3 septembre 2008 indiquant que le rapport Normandie Termites est toujours d'actualité ;- la facture de l'entreprise Lanfry du 2 mars 2007 correspondant à la première tranche de travaux résultant du diagnostic Normandie Termites ;- les devis de l'entreprise Lanfry en date du 15 juillet 2008 correspondant à la deuxième tranche de travaux sur les parties communes ;- la convocation du 22 août 2008 à l'assemblée extraordinaire des copropriétaires du 30 septembre 2008 portant sur le vote de deux résolutions destinées à l'approbation des devis Lanfry et à la prestation de maîtrise d'oeuvre de Madame C... ;- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 24 juin 2008 ; que toutefois, ces documents-et notamment le rapport Normandie Termites-n'ont pas été remis spontanément par les acquéreurs à Madame E... mais sur initiative du notaire qui, ayant découvert l'existence de ce rapport, l'a porté à la connaissance de l'acquéreur ; que dès lors, si Madame E... a effectivement eu des informations sur l'état de l'immeuble, celles-ci ont été données trop tardivement-soit plus de deux mois après la promesse synallagmatique de vente et le jour même de la signature de l'acte authentique-et de manière non spontanée ; qu'en ne divulguant pas, au moment de la promesse synallagmatique de vente qui vaut vente, des éléments essentiels qu'ils détenaient sur l'état de l'immeuble, Monsieur et Madame X... ont fait preuve de mauvaise foi de sorte qu'ils ne peuvent pas invoquer la clause d'exonération des vices cachés insérée dans l'acte authentique de vente ; que par suite, l'action en garantie des vices cachés à l'encontre des époux X... doit être accueillie ; qu'il convient donc, en application de l'article 1644 du Code civil, de prononcer la résolution de la vente de l'immeuble sis ..., lot n° 9 et lot n37, à Rouen, d'ordonner la restitution de cet immeuble par Madame E... à Monsieur et Madame Jean X... et de condamner solidairement Monsieur et Madame X... à restituer à Madame E... le prix de vente de 125000 euros ; que sur les demandes de dommages et intérêts, l'article 1645 du Code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution de prix qu'il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'en l'espèce, les vices de l'immeuble vendu étant connus de Monsieur et Madame X..., Madame E... est fondée à solliciter des époux X... la réparation de ses préjudices qui, d'après les pièces produites, sont les suivants :- Frais notariés qu'elle a payés : 8943, 78 euros ;- Coût des travaux qu'elle a exposés dans la salle de bains (facture Batipole) : 4500, 02 euros ;- Appels de fond qu'elle a exposées pour l'immeuble litigieux : 6776, 81 euros ;- Frais de garde meubles : 1393, 95 euros ;- Préjudice de jouissance, étant toutefois relevé qu'il ressort des éléments du dossier que l'évacuation de l'immeuble est due à l'arrêté de péril, et que si cette décision a vraisemblablement été prise en considération de l'évolution des désordres affectant l'immeuble, il n'est pas pour autant établi qu'elle se rattache exclusivement aux vices ayant entaché la vente litigieuse : compte tenu de ces éléments, il sera donc justement évalué à la somme de 3000 euros.
1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... développaient de nouveaux moyens et produisaient de nouvelles pièces, qui établissaient que les désordres structurels affectant l'immeuble avaient une origine géologique et non entomologique, de sorte qu'il n'était pas démontré que la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble l'aurait rendu impropre à sa destination ; qu'en affirmant, au terme d'une motivation qui n'est que la reproduction servile de celle des premiers juges, que l'immeuble vendu était affecté d'un vice le rendant inhabitable, résultant de la présence de mérules, sans répondre aux moyens soulevés en appel par les époux X... ni examiner les nouvelles pièces produites en appel, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales ;
2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner ni analyser les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en retenant l'existence d'un vice caché rendant l'immeuble inhabitable résultant de la présence d'insectes xylophages, sans répondre aux conclusions des époux X... qui faisaient valoir que l'arrêté de péril rendant l'immeuble inhabitable résultait de désordres géologiques dont ils n'avaient pas connaissance au moment de la vente, et non de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble (conclusions, pp. 9 à 13), de sorte que les vendeurs, qui ne pouvaient fournir un quelconque document faisant état de ces désordres géologiques, étant de bonne foi, la clause d'exclusion de garantie avait vocation à s'appliquer, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse le caractère caché du vice s'apprécie au moment de la livraison ; qu'en retenant que l'existence d'un vice caché devait s'apprécier au jour de la promesse de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1642 du Code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société DDS'Immo, représentée par son liquidateur amiable M. F....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné solidairement les époux X..., in solidum avec la société DDS Immo, à payer à Madame Y... 10. 000 euros au titre des honoraires de négociation, 8. 943, 78 euros au titre du remboursement des frais notariés, 4500, 02 euros au titre des travaux exposés dans la salle de bains, 6. 676, 81 euros au titre des appels de fonds exposés depuis l'achat de l'appartement, 1. 393, 95 euros au titre des frais de garde-meubles, 3. 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 464, 65 euros au titre des frais de garde-meubles complémentaires, 4. 710, 62 euros au titre des appels de fonds complémentaires et 3. 000 euros au titre du préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE « la société DDS'Immo soutient que Christiane Y... divorcée E... était parfaitement informée de l'état du bien antérieurement à la signature de l'acte authentique et que sa responsabilité ne peut pas être recherchée car elle affirme n'avoir commis aucune faute, elle-même n'étant pas, au surplus, informée de l'état du bien. Christiane Y... divorcée E... lui reproche d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en lui cachant la situation de l'immeuble pour ne pas faire échouer la vente. Il résulte des pièces versées aux débats que la société DDS'Immo a été mandatée par les époux X... pour vendre leur appartement litigieux moyennant le prix de 147150 ¿. La société DDS'Immo a également reçu un mandat de recherche de Christian Y... divorcée E... pour un appartement de trois pièces principales avec une cave au prix maximum souhaité de 135 000 ¿, et c'est dans ce cadre que la société DDS'Immo a négocié la vente entre les époux X... et Christiane Y... divorcée E... et qu'elle a rédigée l'acte sous-seing privé du 20 juin 2008. Il est constant que l'agent immobilier qui négocie une vente est tenu, à l'égard des deux parties et notamment de l'acquéreur, d'un devoir d'information et de conseil. Il doit fournir une information complète, pertinente et adaptée aux caractéristiques du bien. Si l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction, en revanche, en tant que professionnel de l'immobilier disposant d'une bonne connaissance des caractéristiques architecturales des bâtiments dans un contexte local et du bien lui-même, il doit être en mesure d'identifier les risques affectant celui-ci et a pour obligation, en conséquence, d'attirer l'attention des parties sur ceux-ci et même de préconiser les démarches de nature à identifier avec précision les risques soupçonnés, afin que l'acquéreur puisse se déterminer en parfaite connaissance de cause. En l'espèce, l'immeuble dans lequel est situé l'appartement vendu est ancien, à structure en bois, situé à Rouen. Or il existe une recrudescence récente, pour ce type de construction, de l'atteinte par des champignons et insectes à larves xylophages. Dès lors, la société DDS'Immo constatant l'état de vétusté, le faible degré d'entretien des parties communes de l'immeuble et l'humidité des lieux, se devait d'interroger elle-même le syndic de la copropriété aux fins de savoir s'il existait des études quant à l'état parasitaire ou, à tout le moins, d'informer Christiane Y... divorcée E... sur les risques d'infestation par des insectes ou des champignons que présentait le bien vendu ou de lui conseiller de faire expertiser le logement par un diagnostiqueur spécialisé, s'agissant, au surplus, d'une femme âgée et seule, profane de l'immobilier. Or, il est constant que la société DDS'Immo n'a effectué aucune de ces démarches. La mention dans l'acte signé le 20 juin 2008 de l'existence de travaux de réhabilitation qui seront votés lors de l'assemblée du 24 juin 2008 avec la précision que ceux-ci seront pris en charge par l'acquéreur à concurrence de 4000 ¿, et la communication de la convocation à cette assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2008 qui mentionne l'existence de plusieurs tranches de travaux de réhabilitation ne suffisent pas à établir que la société DDS'Immo, professionnel de l'immobilier, a suffisamment attiré l'attention de Christiane Y... divorcée E... sur la situation du bien vendu, étant rappelé que si cette dernière, acquéreur profane, a pu constater lors des visites préalables à la vente un état de vétusté généralisé de l'immeuble, elle n'a pas pu avoir conscience de l'ampleur des désordres et procéder à l'acquisition en parfaite connaissance de cause. Par ce défaut de conseil et d'information à Christiane Y... divorcée E..., la société DDS'Immo a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur sur le fondement de l'article 1147 du Code civil en vertu du mandat de recherche la liant à Christiane Y... divorcée E.... L'existence de cette faute qui a un lien de causalité avec les préjudices subis par Christiane Y... divorcée E... est de nature à lui ouvrir un droit à réparation. Le préjudice engendré par la faute de la société DDS'Immo ne peut cependant consister qu'en une perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble litigieux, ou en tout cas de l'acquérir à un moindre prix, compte tenu du diagnostic parasitaire conduisant à la connaissance par Christiane Y... divorcée E... de l'existence de champignons et d'insectes xylophages. Toutefois, eu égard au coût des travaux envisagés rendus nécessaires, compte tenu du nombre de tantièmes dont Christiane Y... divorcée E... est propriétaire, ayant pour conséquence de porter à un montant important les sommes nécessaires au déparasitage et à la réfection de l'immeuble, celle-ci n'aurait pas, en parfaite connaissance de cause, acquis le bien des époux X..., ou l'aurait acquis à un moindre prix. Dès lors, la Cour estime que le préjudice pour perte de chance doit être fixé à hauteur de la somme allouée au titre des dommages-intérêts auxquels ont été condamnés les époux X... ; ainsi, la société DDS'Immo sera condamnée, in solidum avec les époux X... à payer à Christiane Y... divorcée E... les sommes de :- honoraires de négociation réglés à la société DDS'Immo en application de l'acte sous seing privé du 20 juin 2008 : 10 000 ¿,- frais notariés payés : 8943, 78 ¿,- coût des travaux exposés dans la salle de bains : 4500, 02 ¿,- appels de fonds pour l'immeuble litigieux : 6676, 81 ¿,- frais de garde meubles : 1393, 95 ¿,- frais de garde-meubles complémentaires : 464, 65 ¿,- appels de fonds complémentaires : 4710, 62 ¿, préjudice de jouissance : 3000 ¿,- préjudice moral : 3000 ¿. La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qui concerne les dommages-intérêts alloués par le premier juge, mais complétée par les sommes allouées en appel au titre des frais de garde-meubles complémentaires, d'appels de fonds complémentaires, ainsi que les dommages-intérêts au titre du préjudice moral. » ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Madame E... recherche la responsabilité de la société DDS'Immo. Elle lui reproche d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en lui cachant la situation de l'immeuble, qu'elle connaissait, pour ne pas faire échouer la vente. La société DDS'Immo soutient que sa responsabilité ne peut pas être recherchée car elle n'a commis aucune faute. La société DDS'Immo a été mandatée par les époux X... pour vendre leur appartement litigieux moyennant le prix de 147150 euros. Elle a également reçu, le 20 juin 2008, un mandat de recherche de Madame E... pour un appartement de trois pièces principales avec une cave au prix maximum souhaité de 135 000 euros. C'est dans ce cadre que la société DDS'Immo a négocié la vente entre les époux X... et Madame E... et qu'elle a rédigé l'acte sous seing privé du 20 juin 2008. Il est constant que l'agent immobilier qui négocie une vente est tenu, à l'égard des deux parties et notamment de l'acquéreur, d'un devoir d'information et de conseil ; l'information dont il est débiteur doit être complète, pertinente et adaptée aux caractéristiques du bien qui négocie. Ainsi si l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction dont on peut attendre une inspection technique du bien vendu, en revanche, en tant que professionnel de l'immobilier disposant d'une bonne connaissance des caractéristiques architecturales des bâtiments locaux et du bien lui-même, il est en mesure d'identifier les risques affectant celui-ci et doit en conséquence attirer l'attention des parties sur ceux-ci et même préconiser les démarches de nature à infirmer ou confirmer les risques identifiés. En l'espèce, l'immeuble dans lequel est situé l'appartement vendu est ancien, à structure en bois, situé à Rouen et donc en Normandie, et il est connu depuis plus de 10 années qu'un grand pourcentage de ce type de construction est aujourd'hui atteint par des champignons et insectes à larves xylophages. Dès lors, la société DDS'Immo constatant l'état de vétusté généralisé, le faible degré d'entretien des parties communes de l'immeuble et l'humidité ambiante, se devait d'interroger elle-même le syndic de la copropriété sur les études de l'état parasitaire ayant été faites ou, à tout le moins, d'informer les acquéreurs potentiels sur les risques d'infestation par des insectes ou champignons que présentait le bien vendu, de leur conseiller de faire expertiser le logement par un diagnostiqueur spécialisé ou d'effectuer tout autre démarche de portée équivalente de nature à attirer l'attention des acquéreurs, profanes de l'immobilier. Or, la société DDS'Immo n'a effectué aucune de ces démarches. La mention dans le « compromis de vente » de l'existence de travaux de réhabilitation qui seront votés lors de l'assemblée du 24 juin 2008 avec la précision que ceux-ci seront pris en charge par l'acquéreur à concurrence de 4000 euros et la communication de la convocation à cette assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2008 qui mentionne l'existence de plusieurs tranches de travaux de réhabilitation ne suffisent pas à établir que la société DDS'Immo, professionnel de l'immobilier, a suffisamment attiré l'attention de Madame E... sur la situation du bien vendu, étant rappelé que si cette dernière, acquéreur profane, a pu constater lors des visites préalables de la vente un état de vétusté généralisé de l'immeuble, elle n'a pas pu avoir conscience de l'ampleur des désordres. Par ce défaut de conseil à Madame E... de recours à un technicien compétent en matière parasitaire et d'incitation à la réflexion sur les risques qu'elle prenait, la société DDS'Immo a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur sur le fondement de l'article 1147 du Code civil en vertu du mandat de recherche la liant à Madame E.... Cependant, le préjudice engendré par la faute de la société DDS'Immo ne peut consister qu'en une perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble litigieux, ou en tout cas de l'acquérir à moindre prix, compte tenu du diagnostic parasitaire conduisant à la connaissance par Madame E... de l'existence d'un champignon et d'insectes xylophages. Toutefois, eu égard au coût des travaux envisagés ¿ plus de 900 000 euros ¿ Madame E..., compte tenu du nombre de tantièmes dont elle est propriétaire, aurait eu une somme importante à payer pour le déparasitage et la réfection (plus de la moitié du prix d'acquisition), avec toute l'appréhension d'occuper un logement qui avait été infesté et sans être assurée que les travaux seraient efficaces à long terme. Il est donc évident qu'elle n'aurait pas acquis le bien des époux X... si elle avait été complètement informée de l'infestation par le champignon et les insectes xylophages. Dès lors, le préjudice pour perte de chance doit être fixé au montant des frais et dommages et intérêts auxquels ont été condamnés les époux X.... La faute de la société DDS'Immo a concouru, avec celle des époux X..., à la réalisation du dommage et la société DDS'Immo sera donc condamnée in solidum pour le montant des frais et dommages et intérêts alloués à Madame E... ».
1° ALORS QUE l'agent immobilier, qui n'est pas un professionnel de la construction, ne peut être tenu d'une obligation de conseil et d'information sur l'existence de désordres non apparents, si n'est pas rapportée la preuve qu'il en avait connaissance ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction et constaté que les vices n'étaient pas apparents et, mais non que la société DDS'Immo en aurait eu connaissance, la cour d'appel, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
2° ALORS subsidiairement QUE, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont estimé que le préjudice subi par l'acquéreur résultant du manquement de la société DDS'Immo à son obligation d'information et de conseil consistait dans la perte de chance de ne pas conclure la vente ; que dès lors en évaluant néanmoins le préjudice résultant du manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur à la somme allouée au titre des dommages-intérêts auxquels ont été condamnés les vendeurs en réparation du préjudice subi par l'acquéreur en raison des vices affectant l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
