LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 octobre 2013), que la SCI LMG, se plaignant de la destruction partielle du mur clôturant sa propriété, a, après expertise, assigné M. et Mme X... ainsi que M. et Mme Y..., propriétaires des fonds contigus, en paiement du coût de sa reconstruction et de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage ;
Attendu que la SCI LMG fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le propriétaire qui, dans son intérêt exclusif, démolit et reconstruit un mur mitoyen doit en supporter les frais ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la démolition du mur n'avait pas été faite dans l'intérêt exclusif de M. Z..., auteur des époux X... et Y..., qui devait ainsi en supporter les frais, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 655 du code civil ;
2°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant la SCI LMG de ses demandes indemnitaires, sans pour autant examiner les conclusions prises par M. Z..., auteur des époux X... et des époux Y..., devant le tribunal d'instance de Poissy dans lequel il reconnaissait avoir « procédé à la réduction de l'ancien mur de soutènement de la grange située à l'arrière du terrain à la hauteur autorisée, afin d'apporter de la clarté à la propriété », la cour d'appel, qui a éludé un élément déterminant du débat, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 du code civil ;
3°/ que pour débouter la SCI LMG de ses demandes, la cour d'appel s'est fondée sur le titre II du règlement de la commune d'Evecquemont qui imposait une hauteur maximale des clôtures implantées en limites séparatives de 2 mètres tandis que ce règlement, qui datait de 1979, ne s'appliquait qu'aux nouvelles constructions et non aux murs existants, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'en 1998, M. A..., auteur de la SCI LMG, avait écrit à plusieurs reprises à M. Z..., auteur des consorts X...- Y..., pour attirer son attention sur le fait que le mur s'effondrait et qu'en 1999, il avait fait constater par un huissier de justice que le mur, sur une partie de 6 mètres de hauteur, s'était partiellement effondré et menaçait de causer des dégâts en raison de sa vétusté et souverainement retenu que c'était l'état de dégradation du mur qui avait conduit M. Z... à en assumer seul l'arasement partiel, la cour d'appel qui a procédé à la recherche prétendument omise, et relevé, sans violer l'article 1134 du code civil, qu'il incombait à l'ensemble des trois parties, propriétaires mitoyens, de supporter les frais de reconstruction du mur suivant les règles d'urbanisme applicables à la date des travaux, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI LMG aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI LMG, la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... ainsi qu'à Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société LMG
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes indemnitaires de la SCI LMG ;
Aux motifs propres que « l'expert C... a conclu que le mur séparant les propriétés de la SCI LMG d'une part, des époux Y... et X... d'autre part est mitoyen, conclusion qui n'est pas remise en cause par les parties quant à la nature de ce mur ; que la SCI LMG conclut que M. Z..., auteur des époux Y... et X..., a fait araser une partie d'un mur mitoyen sans aucune autorisation des voisins, pour son seul confort personnel, pour dégager la vue et apporter de la clarté à sa propriété et donner une plus-value aux nouvelles constructions ; que le permis de démolir n'a concerné que la grange et pas le mur et qu'il n'a jamais été autorisé de réduire le mur de 8m à 3m ; qu'un permis de démolir un mur mitoyen ne peut être déposé et obtenu sans la signature de l'ensemble des propriétaires ; que la SCI fait grief au tribunal d'avoir dans ces conditions considéré que la reconstruction d'un mur incombait à l'ensemble des trois parties ; qu'elle conclut en substance :- que l'article 663 du Code civil ne s'applique pas en l'espèce, car il a trait à l'obligation de se clore et à la participation financière de deux propriétaires mitoyens pour la construction ou la réparation d'un mur de clôture ¿ que le PLU de la commune d'Evecquemont limitant la hauteur des murs de clôture ne s'applique qu'aux nouvelles constructions et non pas aux murs existants ; qu'il s'agit en l'espèce d'un mur très ancien ¿ que l'article 658 du Code civil, qui prévoit que tout propriétaire peut faire exhausser un mur mitoyen mais doit payer seul la dépense de l'exhaussement, ne s'applique pas car il concerne le rehaussement d'un mur mitoyen par la volonté d'un propriétaire qui doit alors en supporter seul le coût ; qu'en l'espèce elle ne demande pas le rehaussement d'un mur qui ne fait que 3 mètres mais des dommages-intérêts pour destruction partielle d'un mur mitoyen,- que le préjudice lié au trouble anormal de jouissance provient des vues directes sur sa propriété à partir des balcons terrasses des nouvelles constructions, qui surplombent le mur ; que la SCI LMG prétend donc en premier lieu que le jugement a statué ultra petita dans la mesure où elle n'a pas demandé le rehaussement du mur séparatif mais où elle a formulé une demande en dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi du fait de la destruction partielle du mur ; mais que la SCI LMG a demandé non seulement une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance mais également une somme de 52 753 euros TTC, avec indexation sur l'indice BT 01, somme correspondant au coût du rehaussement et de la reconstruction du mur à une hauteur de 6 mètres conformément aux travaux préconisés par M. Patrice D..., sapiteur qu'elle conclut d'ailleurs devant la cour qu'il s'agira pour elle « de reconstruire le mur pour le remettre en son état d'origine » ; que M. C... précise en page 13 concernant la grange démolie que la toiture était appuyée sur le mur séparatif lequel mur permettait de clore cette grange ; qu'en réponse à un courrier du 28 octobre 2008 du conseil de la SCI (page 6), il indique : « Maître B... fait remarquer que le mur de la grange aurait été en retrait du fait de la poutre existant sur les photos, de sorte que Maître B... conclut que la grange n'était pas appuyée sur le mur. Sur ce point, les différents éléments subsistants montrent le contraire » ; qu'il ne s'agissait donc pas en l'espèce d'un simple mur de clôture habituel mais d'un mur constituant aussi le mur de la grange des époux Z... en façade arrière ; que l'article 655 du Code civil édicte que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun » ; qu'il résulte des pièces régulièrement versées aux débats :- qu'après le jugement d'adjudication du 13 mars 1996 conférant la propriété de leur fonds au CIAL, les époux Christian et Josiane A... sont néanmoins restés occupants de la propriété dans des conditions qui ne sont toutefois pas déterminées ;- que le 15 septembre 1998, les époux Jean-Claude Z... ont acquis la propriété sise... à Evecquemont, contiguë à celle des époux A... ;- qu'en août, septembre et novembre 1998, M. Christian A... a écrit à M. Z... pour attirer son attention sur le fait que le mur haut de plusieurs mètres séparant leurs propriétés respectives s'effondrait régulièrement ;- que le 9 décembre 1998, M. Z... a obtenu un permis de démolir sa grange ;- que si la SCI appelante fait état de ce qu'un jugement du tribunal administratif du 23 novembre 1999a annulé un permis de construire délivré à M. Z... le 12 avril 1999, en revanche deux arrêtés du 14 février 2001 du maire d'Evecquemont ont accordé à M. Z... un permis de construire pour la construction de deux maisons sises... (permis n° 78. 22700N1006 transféré aux époux X... et n° 78. 22700N1007) ; que les époux Christian et Josiane A... ont engagé le 28 juin 1999 une instance en référé à l'encontre de M. Z... afin de voir ordonner l'interruption des travaux de démolition entrepris sur le mur séparatif, avant que, par ordonnance du 10 octobre 2000, le juge d'instance de POISSY ne rappelle que les époux A... n'étaient plus propriétaires du fond situé... à Evecquemont depuis le jugement d'adjudication du 13 mars 1996 et ne juge qu'ils étaient irrecevables à agir ; qu'un procès-verbal de constat du 20 janvier 1999 de la SCP d'huissiers E...- F...- G..., établi à la demande des époux Christian et Josiane A..., démontre que le mur litigieux s'était partiellement effondré et menaçait de causer des dégâts en raison de sa vétusté, que sur la partie qualifiée de « hangar » d'une longueur de 9 mètres et d'une hauteur de 6 mètres, une première partie s'était effondrée sur 1, 50 mètre en hauteur et que par ailleurs de nombreuses pierres étaient disjointes ; que l'état de dégradation du mur à conduit M. Z..., auteur des époux X... et Y..., à en assumer seul un arasement partiel à trois mètres environ (hauteur du mur constatée dans un constat du mars 2000 établi par la SCP d'huissiers E...- F...- G...) et la réparation sans aucune participation de la société CIAL alors unique propriétaire du fonds situé... ; qu'il convient de relever qu'entre l'adjudication de 1996 et la revente de ce fonds par le CIAL EN 2005 à la SCI LMG, le CREDIT INDUSTRIEL D'ALSACE LORRAINE (CIAL) n'a jamais jugé bon d'engager une quelconque action à l'encontre de M. Z..., notamment à l'encontre du permis de démolir délivré à ce dernier le 9 décembre 1998, ni même de faire une quelconque intervention auprès de M. Z... sur un éventuel trouble anormal de voisinage ; qu'en outre la SCI LMG, en réalité constituée par les époux A... par acte du 3 janvier 2005, ne pouvait quant à elle ignorer la situation antérieure à son acquisition en date du 10 juin 2005 et elle a donc acquis en toute connaissance de cause la propriété située... ; qu'il résulte par ailleurs des constatations de M. Patrice D..., sapiteur, et d'un devis de l'entreprise BARROS du 24 décembre 2007, ainsi que des photographies versées aux débats, que le restant de mur actuel est en mauvais état ; qu'il convient de préciser que compte tenu de la configuration particulière du mur séparatif, qui servait également d'appui et de mur porteur pour une grange lui appartenant, la présomption de mitoyenneté était alors contestée par M. Z... qui a laissé subsister un mur de trois mètres de hauteur environ, au regard de la hauteur légale de la clôture de 2, 60 mètres imposée par l'article 663 du Code civil ; que toutefois, ainsi que l'a retenu le tribunal, le titre II du règlement de la commune d'Evecquemont déroge à la hauteur légale de 2, 60 mètres en imposant une hauteur maximale des clôtures implantées en limites séparatives de 2 mètres sauf clôtures existantes présentant un intérêt architectural ou esthétique ou participant à la cohésion du secteur ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, les premiers juges ont exactement considéré qu'il incombe à l'ensemble des trois parties, propriétaires mitoyens, de supporter les travaux de remise en état du mur dont la dégradation avait naguère commandé l'arasement et la réparation aux frais d'un seul, et ce suivant les règles d'urbanisme applicables à la commune d'Evecquemont, et rejeté les demandes en dommages-intérêts formées par la SCI LMG, tant celle correspondant au coût des travaux de reconstruction du mur, que celle pour trouble anormal de voisinage depuis le 10 juin 2005 » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« il est précisé par l'expert et admis par les parties que le mur litigieux est mitoyen ; qu'il n'est pas davantage discuté que l'état de dégradation du mur a conduit M. Z..., auteur des époux X... et des époux Y..., à en assurer l'arasement et la réparation, ce sans concertation ni participation financière du propriétaire riverain ; qu'il incombe à l'ensemble des trois parties de supporter les travaux de remise en état du mur dont la dégradation avait naguère commandé l'arasement et la réparation aux frais d'un seul, conformément à l'article 655 du Code civil qui énonce que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ; que l'article 663 du Code civil dispose que chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres ; que cependant le titre II du règlement de la commune d'Evecquemont déroge à la hauteur légale de 2, 60 mètres en imposant une hauteur maximale des clôtures implantées en limites séparatives de 2 mètres sauf clôtures existantes présentant un intérêt architectural ou esthétique ; que l'intérêt architectural ou esthétique du mur litigieux n'est pas démontré de sorte que la demande tendant au rehaussement du mur séparatif présentée par la SCI LMG doit être rejetée ainsi que la demande de dommages et intérêts pour trouble de voisinage subi depuis 2005 » ;
Alors, d'une part, que le propriétaire qui, dans son intérêt exclusif, démolit et reconstruit un mur mitoyen doit en supporter les frais ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la démolition du mur n'avait pas été faite dans l'intérêt exclusif de Monsieur Z..., auteur des époux X... et Y..., qui devait ainsi en supporter les frais, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 655 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant la SCI LMG de ses demandes indemnitaires, sans pour autant examiner les conclusions prises par Monsieur Z..., auteur des époux X... et des époux Y..., devant le Tribunal d'instance de POISSY dans lequel il reconnaissait avoir « procédé à la réduction de l'ancien mur de soutènement de la grange située à l'arrière du terrain à la hauteur autorisée, afin d'apporter de la clarté à la propriété » (pièce n° 60 produite par la SCI LMG), la Cour d'appel, qui a éludé un élément déterminant du débat, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 du Code civil ;
Et alors, enfin, que pour débouter la SCI LMG de ses demandes, la Cour d'appel s'est fondée sur le titre II du règlement de la commune d'Evecquemont qui imposait une hauteur maximale des clôtures implantées en limites séparatives de 2 mètres tandis que ce règlement, qui datait de 1979, ne s'appliquait qu'aux nouvelles constructions et non aux murs existants, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
