Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 novembre 2013), que la société civile immobilière Bizkarbidea (la SCI), propriétaire d'un lot situé au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, a sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de procéder à sa division en deux appartements avec création pour chacun d'eux d'une porte d'entrée ouvrant respectivement sur les façades nord et ouest de l'immeuble ; que ses demandes ayant été rejetées, elle a assigné le syndicat des copropriétaires en autorisation judiciaire à procéder à ces travaux ; qu'ayant été déboutée, la SCI a soumis à l'assemblée générale un projet modifié prévoyant l'ouverture de deux portes d'entrée sur la façade nord, qui a été également rejeté ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant à bon droit énoncé que pouvait être soumis pour la première fois en cause d'appel, aux fins d'autorisation judiciaire de travaux, un projet amélioré et complété constituant la conséquence ou le complément de la demande initiale, et retenu que la demande formée à titre subsidiaire devant la cour d'appel portant sur la création d'une seconde porte en façade nord, qui ne prévoyait que la modification de la localisation de la porte d'entrée du second appartement sur la façade nord plutôt que sur la façade ouest comme prévu dans le projet initial, ne portait pas sur un autre projet que celui soumis à l'assemblée générale du 27 avril 2012 mais sur une évolution de ce même projet, la cour d'appel a pu en déduire que cette demande était recevable en appel ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la création d'une deuxième entrée pour l'appartement n° 2 du lot n° 28 sur la même façade que celle de l'entrée de l'ancien office notarial ne portait pas atteinte aux droits acquis de copropriétaires dans la mesure où ils avaient autorisé l'ouverture sur la façade nord, rue ..., la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident de la société civile immobilière Bizkarbidea qui n'est qu'éventuel :
REJETTE le pourvoi ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur le pourvoi incident ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts ... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts ... à payer à la SCI Bizkarbidea une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts ... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts ....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré recevable la demande subsidiaire de la SCI BIZKARBIDEA visant à se voir autorisée à installer une seconde porte d'entrée en façade nord pour accéder au lot n° 2 ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le juge à se substituer à l'assemblée générale pour accorder l'autorisation refusée ; que ce texte n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés ; qu'en effet, le projet peut être amélioré, complété et ainsi, soumis pour la première fois en cause d'appel aux fins d'autorisation judiciaire en application de l'article 566 du code de procédure civile, s'agissant de la conséquence ou du complément des demandes initiales ; qu'en l'espèce, la demande subsidiaire n'est pas une demande en annulation de la treizième résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2013 mais une demande d'autorisation judiciaire des travaux visés dans la lettre destinée au syndic en date du 20 mars 2013, ne portant pas sur un projet autre que celui soumis à l'assemblée générale du 27 avril 2012 mais sur une évolution de ce même projet, en ce qu'il ne prévoit que la modification de la localisation de la porte d'entrée du second appartement sur la façade Nord plutôt que sur la façade Ouest (du premier projet) ; que la SCI Bizkarbidéa justifie du caractère définitif du refus par l'assemblée et partant, de la recevabilité de cette demande au regard de l'article 30 alinéa 4 de la loi sur la copropriété qui n'exige pas, par ailleurs, que le refus d'autorisation de l'assemblée procède de l'abus de droit ou de majorité ; que dans ces conditions, la demande d'autorisation est recevable ; que dans la mesure où il s'agit de créer une deuxième entrée pour l'appartement n° 2 du lot n° 28, dont la division n'est pas contestée, sur la même façade Nord-Est que l'entrée de l'ancien office notarial, que ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, qu'ils apportent une amélioration au regard soit de l'immeuble soit des parties privatives du demandeur, sans porter atteinte aux droits acquis des copropriétaires dans la mesure où ils ont autorisé l'ouverture sur la façade Nord, rue de Bizkarbidéa (dixième résolution de l'assemblée générale du 27 avril 2012), les conditions de l'autorisation judiciaire sont réunies ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande formulée à titre subsidiaire, en cause d'appel » (arrêt, p. 9) ;
ALORS QUE, premièrement, une demande nouvelle ne peut être considérée comme la conséquence d'une précédente demande que pour autant qu'elle se présente comme une suite de cette première demande et non comme la conséquence de son rejet ; qu'il en résulte qu'une demande subsidiaire ne peut être regardée comme la conséquence d'une demande principale ; qu'en décidant en l'espèce que la demande de la SCI BIZKARBIDEA visant à se voir autorisée à installer une seconde porte d'entrée en façade nord pour accéder au lot de copropriété n° 2 constituait la conséquence de sa demande tendant à obtenir l'autorisation de mettre en place cette seconde porte en façade ouest, quand, s'agissant d'une demande subsidiaire, elle ne constituait qu'une conséquence, non de la demande initiale, mais de son rejet, l'arrêt attaqué a violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, une demande nouvelle ne peut venir en complément d'une précédente demande que pour autant qu'il est fait droit à cette première demande ; qu'il en résulte qu'une demande subsidiaire, qui trouve sa raison d'être dans le rejet de la demande principale, ne peut être regardée comme le complément de cette dernière ; qu'en décidant encore que la demande subsidiaire visant à installer la seconde porte d'entrée en façade nord constituait le complément de la demande principale qui tendait à obtenir l'autorisation de mettre en place cette seconde porte en façade ouest, l'arrêt attaqué a une nouvelle fois violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, statuant sur le fond, il a autorisé la SCI BIZKARBIDEA à installer une seconde porte d'entrée en façade nord pour accéder au lot n° 2 ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le juge à se substituer à l'assemblée générale pour accorder l'autorisation refusée ; que ce texte n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés ; qu'en effet, le projet peut être amélioré, complété et ainsi, soumis pour la première fois en cause d'appel aux fins d'autorisation judiciaire en application de l'article 566 du code de procédure civile, s'agissant de la conséquence ou du complément des demandes initiales ; qu'en l'espèce, la demande subsidiaire n'est pas une demande en annulation de la treizième résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2013 mais une demande d'autorisation judiciaire des travaux visés dans la lettre destinée au syndic en date du 20 mars 2013, ne portant pas sur un projet autre que celui soumis à l'assemblée générale du 27 avril 2012 mais sur une évolution de ce même projet, en ce qu'il ne prévoit que la modification de la localisation de la porte d'entrée du second appartement sur la façade Nord plutôt que sur la façade Ouest (du premier projet) ; que la SCI Bizkarbidéa justifie du caractère définitif du refus par l'assemblée et partant, de la recevabilité de cette demande au regard de l'article 30 alinéa 4 de la loi sur la copropriété qui n'exige pas, par ailleurs, que le refus d'autorisation de l'assemblée procède de l'abus de droit ou de majorité ; que dans ces conditions, la demande d'autorisation est recevable ; que dans la mesure où il s'agit de créer une deuxième entrée pour l'appartement n° 2 du lot n° 28, dont la division n'est pas contestée, sur la même façade Nord-Est que l'entrée de l'ancien office notarial, que ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, qu'ils apportent une amélioration au regard soit de l'immeuble soit des parties privatives du demandeur, sans porter atteinte aux droits acquis des copropriétaires dans la mesure où ils ont autorisé l'ouverture sur la façade Nord, rue de Bizkarbidéa (dixième résolution de l'assemblée générale du 27 avril 2012), les conditions de l'autorisation judiciaire sont réunies ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande formulée à titre subsidiaire, en cause d'appel » (arrêt, p. 9) ;
ALORS QUE le juge ne peut autoriser des travaux d'aménagement refusés par le syndicat des copropriétaires que pour autant que ceux-ci ne soient pas de nature à nuire à la copropriété ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires soulignait à plusieurs reprises que l'ouverture d'une troisième entrée en façade nord-nord-est de l'immeuble, aboutissant directement sur le terrain de loisirs de la copropriété, portait atteinte à la sécurité de l'immeuble (conclusions du 30 août 2013, p. 12, al. 5, et déjà p. 6, al. 5, p. 8, al. 6, et p. 11, al. 5) ; qu'en estimant que les travaux en cause apportait une amélioration et qu'ils ne portaient pas atteinte aux droits acquis des copropriétaires, sans vérifier, comme elle y était invitée, le risque qu'ils pourraient générer pour la sécurité de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière Bizkarbidea.
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande de la SCI Bizkarbidea d'autorisation d'effectuer des travaux de transformation de deux petites fenêtres en une porte d'entrée surmontée d'une gênoise sur la façade Nord-Ouest de l'immeuble, refusée par la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE le projet présenté a l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2012 et les travaux sollicités par la SCI Bizkarbidea constituaient bien une amélioration conforme à la destination de l'immeuble, que toutefois, il apparait qu'elle a elle-même reconnu que ce projet portait atteinte aux droits acquis de la copropriété ; qu'en effet, en cours d'instance d'appel, la SCI Bizkarbidea a modifié son projet et, suivant assemblée générale du 30 avril 2013, les copropriétaires ont accepté la suppression d'un des murs de la jardinière placée devant l'ancienne entrée de l'office notarial, de transformer cette entrée en fenêtre et d'ouvrir en porte d'entrée la fenêtre qui était située juste à côté, à l'arrière de la jardinière. Mais, elle a également refusé en sa treizaine résolution, le second projet d'ouverture d'une porte d'entrée du deuxième logement en façade Nord-Est (la même que l'entrée du premier logement) au lieu et place de la seconde fenêtre situe derrière le portillon ; ce qui explique pourquoi la SCI Bizkarbidea, revenant à son premier projet, maintient seulement en appel, la demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 27 avril 2012, ayant refusé la création d'une entrée en façade Ouest (constitutive de son premier projet) et qu'à titre subsidiaire, elle sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux refusés par la treizième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2013, d'ouverture sur la façade Nord-Est (les deux appartements ouvrant alors sur la même façade) ; que cette treizième résolution de l''assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2013 est ainsi rédigée : « Autorisation de modifier la façade Nord-Est : La SCI Bizkarbidea propriétaire du lot n° 28 est, a ses frais, autorisée à effectuer des travaux de transformation d'une fenêtre par suppression d'une allège et percement d'une porte du type de celle de l'ancienne étude notariale, conformément au plan et au document intitule « plan de masse projet », « proposition d'entrée appartement 1 et 2 », « façade Nord projet » et au montage photos intitulé « propositions pour l'entrée 2 », ci.- joint (s...). Cette résolution n'est pas adoptée » ; qu'il apparait donc que Is SCI Bizkarbidea a abandonné le premier projet puisqu'elle en a présenté un second se rapprochant des souhaits exprimés par la copropriété dans sa dixième résolution de l'assemblée générale du 27 avril 2012 (deux lots avec entrée rue ...) ; que cet abandon résulte clairement des termes de son courrier du 20 mars 2013 destiné au syndic de copropriété : « Ce jugement (du 24 décembre 2012) évoque les deux soucis de la copropriété qui sont le respect de l'aire de repos dans la partie gazonnée séparant la rue de la piscine, d'une part, et la gêne occasionnée par ce qui pourrait devenir une véritable servitude de passage sur cette aire gazonnée, d'autre part, il indique par ailleurs « qu'il n'entre pas dans les attributions de l'assemblée générale de proposer des projets de remplacement mais que cette proposition a le mérite de démontrer que des solutions de substitution sont possibles » ; je rebondis donc que sur cette suggestion du juge qui ouvre la voie à la recherche d'une solution plus satisfaisante pour la copropriété et pour l'aménagement plus cohérent des deux appartements à créer. Je propose à notre assemblée de retenir la solution préconisée l'an passé en assemblée générale, par notre syndic et que j'avais déjà acceptée l'an passé et proposée à nouveau lors de mon dernier courrier au conseil syndical : il s'agit de pratiquer une nouvelle ouverture pour l'appartement 1 comme proposé l'an passé, en réduisant la jardinière. Et, pour l'appartement 2, de transformer la première fenêtre après le portillon ouvrant sur l'aire de repos gazonnée, en porte, avec installation de pas japonais sur le sol. Ainsi, l'accès à l'appartement 2 se ferait immédiatement sur la gauche après avoir refermé le portillon, solution qui me semble-t-il, ne préjudicie en rien le repos de personnes et n'aggrave pas davantage le passage sur le surplus de l'accès à la piscine » ; qu'il résulte également des termes de ce courrier, que la SCI Bizkarbidea reconnait d'une part, que le syndicat, en refusant sa première proposition, poursuivait un intérêt collectif, celui de la copropriété, et d'autre part, que ce projet constituait un risque de nuisance compromettant la tranquillité des copropriétaires et les modalités de jouissance d'une partie commune destinée au repos et aux loisirs des seuls copropriétaires ; que dans ces conditions, au regard de la manifestation par la SCI Bizkarbidea de sa volonté expresse d'abandonner son premier projet propose à l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2012, en ce qui concerne la localisation des entrées des deux appartements à créer, de sa reconnaissance de l'atteinte aux droits acquis des copropriétaires et au regard de l'admission par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 avril 2013 d'une partie de son second projet, sa demande d'annulation de la quinzième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2012 doit être rejetée ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
1°) ALORS QUE le juge doit respecter le principe de la contradiction et ne peut soulever d'office un moyen de droit sans avoir préalablement provoqué les explications des parties ; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Bizkarbidea de sa demande tendant à se voir autoriser à installer une porte dans la façade Nord-Ouest de l'immeuble, sur le fondement de l'article 30, al. 4 de la loi du 10 juillet 1965, sur l'aveu extrajudiciaire de cette dernière quant à l'atteinte portée par son projet aux droits des copropriétaires, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen soulevé d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'aveu exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaitre pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques ; qu'en se fondant, pour juger que la SCI Bizkarbidea avait reconnu l'atteinte aux droits acquis des copropriétaires par son projet de création d'une porte en façade Nord-Ouest de l'immeuble, sur la volonté de cette dernière, notamment exprimée dans un courrier du 20 mars 2013, de trouver un accord avec la copropriété, en tentant de proposer une solution alternative de nature à répondre aux « deux soucis de la copropriété évoqués dans le jugement du 24 décembre 2012 qui sont le respect de l'aire de repos dans la partie engazonnée séparant la rue de la piscine, d'une part, et la gêne occasionnée par ce qui pourrait devenir une véritable servitude de passage sur cette aire engazonnée » (arrêt page 8, al. 5), quand il ne résultait de ces termes aucune manifestation non équivoque de reconnaître que son projet initial portait effectivement atteinte aux droits des copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 1354 du Code civil.
