LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du Mans, 22 mai 2013), que Mme X... a pris à bail un logement appartenant à la société d'HLM des Marchés de l'Ouest (la Samo) ; que soutenant que la présence de squatters dans l'immeuble l'avait contrainte à quitter les lieux, elle a assigné la bailleresse en réparation d'un préjudice de jouissance et en restitution de son dépôt de garantie ; que la Samo a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de la locataire à lui payer le coût de la remise en état de la porte d'entrée de l'appartement ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le trouble de jouissance résultait de la présence dans les parties communes de l'immeuble de squatters sans lien contractuel avec la bailleresse et exactement retenu que celle-ci n'était pas tenue de garantir la locataire du trouble que des tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance, le tribunal d'instance en a déduit, à bon droit, sans être tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la demande d'indemnisation devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la locataire à payer les frais de remise en état de la porte d'entrée de son logement, le jugement retient que le preneur qui a pris possession d'une habitation dont la porte était en bon état, est tenu d'assurer les lieux afin de couvrir les risques pouvant survenir durant son occupation et de garantir une restitution de l'immeuble dans le même état à l'issue du bail et que, dans l'hypothèse où le contrat d'assurance souscrit ne couvrirait pas les risques, le locataire doit seul supporter les conséquences de cette négligence ;
Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant tenant à la nature de l'assurance de la locataire et sans répondre aux conclusions de celle-ci soutenant que la dégradation de la porte avait été causée par des squatters qui s'étaient introduits dans le hall de l'immeuble, de sorte qu'en application de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, elle n'était pas tenue de prendre en charge la réparation de ce dommage, le tribunal d'instance n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer la somme de 713,04 euros, le jugement rendu le 22 mai 2013, entre les parties, par le tribunal d'instance du Mans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de La Flèche ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le jugement attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné Madame X... au paiement d'une somme de 713,04 euros représentant la différence entre le coût d'une porte d'entrée (959,19 euros) et le dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes du même article 1725, et par application d'une jurisprudence établie, le preneur qui a pris possession d'une habitation dont la porte était en bon état, est tenu d'assurer les lieux afin de couvrir les risques pouvant survenir durant son occupation et de garantir une restitution de l'immeuble dans le même état à l'issue du contrat de location ; que dans l'hypothèse où le contrat d'assurance souscrit ne couvrirait pas les risques, la jurisprudence considère que cela relève d'une négligence du locataire qui doit seul en supporter les conséquences ; que Mme X... sera également déboutée de sa demande à ce titre ; qu'il sera fait droit à la demande reconventionnelle de la SAMO et Madame X... sera condamnée à payer à la SAMO la somme de 713,04 ¿ correspondant au solde du remboursement de la porte d'entrée (954,19 ¿) dégradée par les squatters après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, avant de condamner Madame X... au paiement d'une somme correspondant au coût d'une porte, le juge du fond devait rechercher si les dégradations étaient bien imputables à Madame X... ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, le juge du fond a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1732 du code civil ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, le point de savoir si Madame X... était tenue ou non de s'assurer était indifférent quant à la question de savoir si les dégradations affectant la porte d'entrée pouvaient ou non être imputables à la locataire ; qu'à cet égard, le jugement, fondé sur un motif inopérant, doit être censuré pour violation de l'article 1732 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le jugement attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Madame X... tant à raison des troubles apportés à sa jouissance par la présence de squatters, qu'à raison de la nécessité où elle s'est trouvée, du fait de la présence de squatters, de quitter les lieux ;
AUX MOTIFS QU' « il résulte de l'article 1725 du Code civil que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; que le bailleur n'encourt ainsi aucune responsabilité lorsque le trouble de jouissance est la conséquence d'une atteinte portée par un tiers à l'immeuble lui-même ; que tel est le cas en l'espèce, le trouble invoqué par Mme X... étant constitué par la présence de squatters sans aucun lien contractuel avec le bailleur ; que la jurisprudence est constante en l'espèce » ;
ALORS QUE, dès lors que le propriétaire met les parties communes à la disposition des locataires, il doit assurer aux locataires la jouissance paisible de ces parties, lesquelles représentent un accessoire de la chose louée ; qu'en l'espèce, Madame X... soutenait que les préjudices qu'elle subissait (troubles de jouissance et obligation de quitter les lieux) trouvaient leur origine dans la présence de squatters occupant le hall d'entrée de l'immeuble ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette occupation ne révélait un manquement par le bailleur à son obligation de jouissance paisible, portant sur une partie commune, accessoire de la chose louée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil.
