LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-33, alinéa 1er, du code de commerce ;
Attendu selon l'arrêt attaqué ( Versailles, 28 janvier 2014) que la société Speedy France, titulaire d'un bail commercial dont le renouvellement lui avait été proposé par M. X..., bailleur, a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixée à la valeur locative du bien loué ;
Attendu que pour rejeter cette demande et fixer le loyer du bail renouvelé au montant du loyer antérieur au renouvellement affecté de la variation de l'indice du coût de la construction, l'arrêt retient que les parties ayant contractuellement fixé le principe de l'indexation conventionnelle, la demande de la locataire tendant à voir fixer la valeur du bail renouvelé sur la base de la valeur locative, doit être rejetée ;
Qu'en statuant ainsi alors que la stipulation d'une clause d'indexation conventionnelle régissant la variation annuelle du loyer du bail ne peut faire obstacle à la fixation du loyer du bail renouvelé correspondant à la valeur locative lorsqu'elle est inférieure au montant du loyer plafonné, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. Alain X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Alain X..., le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Speedy France ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Speedy France
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur du bail renouvelé à la date du 15 août 2008 à la somme de 65.267 euros HT et HC, correspondant à la valeur indexée du bail, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
AUX MOTIFS QUE, selon le contrat de bail commercial en date du 16 décembre 1999, le bail est consenti moyennant un loyer annuel de 311.943 francs HT, soit 47.555,40 euros, que le loyer afférent aux locaux sera susceptible de varier proportionnellement à l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'Insee, que cette clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère pas à la révision triennale légale prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre et qui est de droit (ces articles étant désormais codifiés sous les articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145- 20 du code de commerce) ; qu'à la date d'échéance du bail le 15 août 2008, le montant du loyer annuel indexé s'élevait à la somme de 65.266,91 euros, par application de l'indice Insee du coût de la construction au 4ème trimestre 2007 ; que, comme le soutient à juste titre l'intimée, le tribunal a écarté les dispositions de l'article L. 145-34 pour fixer le loyer du bail renouvelé sur le fondement de l'article L. 145-38, pourtant cantonné à la révision du loyer en cours de bail, qui n'avait pas vocation à s'appliquer en l'espèce ; que le bailleur, se rapportant au rapport d'expertise judiciaire, a estimé que les modifications des facteurs locaux de commercialité intervenues pendant la durée du bail à renouveler, n'avaient pas d'incidence favorable sur le commerce de la société intimée pour justifier le déplafonnement du loyer au 15 août 2008 et demandait seulement dans son mémoire en ouverture du rapport du 11 mai 2012 , que la valeur du loyer du bail renouvelé soit fixée à la valeur indexée (65.267 euros), alors que le preneur demande de fixer la valeur du bail renouvelé à la valeur locative par application de l'article L. 145-33 du code de commerce ; que, toutefois, les parties ayant contractuellement fixé dans le bail le principe de l'indexation conventionnelle, la demande de la société intimée tendant à voir fixer la valeur du bail à renouveler sur la base de la valeur locative, doit être rejetée ; que comme le soutient l'appelant, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer, qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, élément non retenu par l'expert ; que par ailleurs, aucun élément justificatif développé dans le rapport d'expertise judiciaire ne permet d'étayer une baisse du loyer par application des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce ; qu'en conséquence, il convient par réformation du jugement entrepris, de fixer la valeur du bail renouvelé à la date du 15 août 2008 à la somme arrondie de 65.267 euros HT et HC, correspondant à la valeur indexée du bail, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
1°) ALORS QUE la stipulation dans le bail d'une clause d'indexation conventionnelle n'a ni pour objet ni pour effet de priver les parties du droit de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la valeur locative du local loué ; qu'en jugeant que la demande de la société exposante tendant à voir fixer la valeur du bail à renouveler sur la base de la valeur locative devait être rejetée parce que les parties avaient contractuellement fixé dans le bail le principe de l'indexation conventionnelle, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le bail stipulait ; le loyer¿ sera susceptible de varier proportionnellement à l'indice du coût de la construction¿La présent clause constitue une indexation conventionnelle¿Le réajustement se fera en vertu de la présente clause tout les ans à compter de la date départ du bail ; qu'en jugeant qu'avec cette clause le preneur avait renoncé à la possibilité de demander la fixation du loyer du bail à renouveler sur la base de la valeur locative, la cour d'appel l'a dénaturée en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative, même inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement, sans que le locataire ait à rapporter la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en subordonnant le bien-fondé de la demande de l'exposante à une modification des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
4°) ALORS QU'en s'abstenant de rechercher quelle était la valeur locative des locaux loués, afin de fixer sur cette base le loyer du bail renouvelé, si cette valeur était inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
