LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu que les dispositions du titre premier de la loi sont d'ordre public ; qu'elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 ; qu'elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués à raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 15 mai 2013), que par convention du 14 février 1958, la Société nationale des chemins de fer français (la SNCF) a mis à la disposition de M. X..., en sa qualité d'employé, une maison de garde-barrières à titre d'accessoire à son contrat de travail ; que cette mise à disposition a été renouvelée par une convention du 28 avril 1981 pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, l'acte stipulant que l'immeuble faisant partie du domaine public, la législation de droit commun relative aux baux d'habitation n'était pas applicable ; que M. X... est décédé le 19 janvier 1993 et que sa veuve est demeurée dans les lieux ; que la maison ayant été déclassée du domaine public, l'établissement public Réseau ferré de France, venant aux droits de la SNCF, l'a vendue le 12 février 2011 à M. Y... qui, par lettre du 26 avril 2011, a donné congé à Mme X... ; que Mme X... ayant contesté le congé, M. Y... l'a assignée afin de faire déclarer ce congé valable ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'acte de vente du 12 février 2011 rappelle expressément l'existence de la convention d'occupation précaire du 28 avril 1981 et le montant de la redevance mensuelle de 158,63 euros, qu'il n'y a donc pas eu, contrairement à ce que prétend Mme X..., novation du contrat antérieur, lequel contient des clauses exorbitantes du droit commun en raison de la spécificité des lieux et de la modicité de la redevance mensuelle, ce dernier critère étant précisément une des caractéristiques de la convention d'occupation précaire et que M. Y... ayant respecté les termes de la convention signée avec la SNCF, pouvait dès lors parfaitement, sans avoir à se conformer aux exigences de la loi du 6 juillet 1989, donner congé le 26 avril 2011 pour le 30 avril 2012 ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation précaire postérieurement à la vente à M. Y... de la maison donnée à bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; Condamne M. Y... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X....
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a validé le congé donné par Monsieur Y... le 31 mars 2011, constaté que Madame X... était occupant sans droit ni titre,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Mme X... occupe l'immeuble litigieux en vertu de deux conventions : - La première, signée le 14 janvier 1958, aux termes de laquelle la SNCF autorisait son défunt mari, M. Maurice X..., à occuper ce logement moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 2288 francs ; que cet engagement précisait expressément que l'attribution de ce logement ne constituait pas une location relevant du Code civil et de la législation spéciale sur les loyers, que le logement était réservé aux agents en activité de service avec possibilité pour la SNCF de mettre fin avec un préavis de trois mois à l'occupation en cas de cessation des fonctions et que l'autorisation d'occuper les locaux, dépendant du domaine public Chemin de Fer, était essentiellement précaire et révocable ; - La seconde, signée le 28 avril 1981, aux termes de laquelle la SNCF autorisait M Maurice X... à occuper à usage exclusif d'habitation ce logement à compter du 1er mai 1981, cette autorisation lui étant expressément consentie à titre précaire et révocable pour un an avec tacite reconduction d'année en année avec faculté pour chaque partie d'y mettre fin à l'expiration de chaque période annale en prévenant l'autre partie au moins trois mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception ; que l'article 12 figurant sous la rubrique « LÉGISLATION » de ladite convention, stipule expressément : « L'immeuble dont l'occupation est consentie faisant partie du domaine public du Chemin de Fer, l'autorisation accordée ne saurait en aucun cas relever de la législation de droit commun. En particulier, les dispositions légales applicables aux baux à loyer des locaux à usage d'habitation et aux locations de jardins ouvriers ne seront pas applicables » ; que l'acte de vente à M. Y... du 12 février 2011 rappelle expressément l'existence de la convention d'occupation précaire du 28 avril 1981 et le montant de la redevance mensuelle de 158,63 euros ; qu'il n'y a donc pas eu, contrairement à ce que prétend Mme X..., novation du contrat antérieur, lequel contient des clauses exorbitantes du droit commun en raison de la spécificité des lieux (maison de garde barrière) et de la modicité de la redevance mensuelle (158,63 euros), ce dernier critère étant précisément une des caractéristiques de la convention d'occupation précaire ; que M. Dany Y..., qui a respecté les termes de la convention d'occupation signée avec la SNCF le 28 avril 1 981 , pouvait dès lors parfaitement, sans avoir à se conformer aux exigences de la loi du 6 juillet 1 989, donner congé le 26 avril 201 1 pour le 30 avril 2012 ; que le jugement entrepris qui a validé ledit congé doit être confirmé »;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Suivant engagement d'occupation du 14 janvier 1958, M. Maurice X... a été autorisé par la SNCF à occuper le logement « de la maisonnette du passage à niveau non gardé n°89 de la ligne Orléans - Montargis » à Fleury-les-Aubrais moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 2288 anciens francs ; que cet engagement précisait expressément que l'attribution de ce logement ne constituait pas une location relevant du Code civil et de la législation spéciale sur les loyers, que le logement était réservé aux agents en activité de service avec possibilité pour la SNCF de mettre fin avec un préavis de trois mois à l'occupation en cas de cessation des fonctions et que l'autorisation d'occuper ces locaux, dépendant du domaine public Chemin de Fer, était essentiellement précaire et révocable ; que la SNCF a ensuite autorisé M. Maurice X..., selon autorisation d'occupation par des personnes étrangères à la SNCF d'immeubles ou de locaux à usage d'habitation dépendant du domaine public du Chemin de Fer, à occuper à usage exclusif d'habitation ce logement à compter du 1er mai 1981. Cette autorisation en date du 28 avril 1981 était expressément consentie à titre précaire et révocable pour un an avec tacite reconduction d'année en année avec faculté pour chaque partie de mettre fin à l'expiration de chaque période annale en prévenant l'autre partie au moins trois mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 12 de ce document dispose que l'autorisation accordée ne relève pas de la législation de droit commun et des dispositions légales applicables aux baux à loyer des locaux à usage d'habitation, même si son article 10 prévoit que le taux de la redevance est fixé par analogie avec les règles de la loi du 1er septembre 1948 et que cette redevance sera majorée de façon identique aux majorations résultant de l'application de cette loi ; que la redevance annuelle a été fixée par 4504,80 francs le 28 avril 1981 et son montant mensuel actualisé est de 258,63 euros ; qu'il résulte de l'analyse de ces deux documents que, lors de leur signature et compte tenu de la qualité du propriétaire, et de la nature et de la situation du bien loué, la qualification de convention d'occupation précaire, présente dans chacun d'eux, avait seule été retenue et correspondait à leur esprit ; que tel est en particulier le cas de l'autorisation d'occupation du 28 avril 1981, seule applicable et accordée alors que M. X... n'était plus membre actif de la SNCF, de même que sa veuve était sans lien contractuel ou statutaire avec la SNCF puis l'établissement public RPF ; que le bien en cause, maison de garde-barrières, n'a en effet été déclassé du domaine public ferroviaire qu'à la date du 15 octobre 2010, soit à un moment où la vente de la maison avait déjà été proposée à Mme X... et peu avant l'acte de vente à M. Y... du 12 février 2011 qui rappelle expressément l'existence de la convention d'occupation précaire du 28 avril 1981 et le montant de la redevance mensuelle de 158,63 euros en cours, de sorte qu'aucune conclusion ne peut par ailleurs être tirée de l'emploi du mot « locataire » à un autre endroit de l'acte de vente auquel la convention susvisée était annexée ; que de plus, si la convention d'occupation en cause a été conclue il y a près de 31 ans et que les lieux sont occupés par Mme X... depuis cette date, il n'en reste pas moins que la redevance mensuelle, nonobstant le mauvais état allégué du logement est d'un montant très modeste au regard de sa superficie et du nombre de pièces et ce alors que la modicité de la redevance constitue une caractéristique de la convention d'occupation précaire et de sa fragilité ; qu'il n'y a dès lors pas lieu à requalification en contrat de bail et à application des règles légales applicables en cas de baux ; que le congé délivré par M. Dany Y... par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mars 2011 sera par conséquent validé puisqu'il a respecté le délai de trois mois et la forme de délivrance prévue par la convention d'occupation du 28 avril 2011 ; qu'il n'en reste pas moins que Mme Claude X... n'est à ce jour pas occupante sans droit ni titre puisqu'elle ne le sera qu'à compter du 1er mai 2012 ; que dès lors, puisqu'il n'est en outre pas certain qu'elle ne quitte pas volontairement les lieux d'ici cette date ou qu'elle ne les ait pas déjà quittés depuis la clôture des débats, il n'y a pas lieu à ordonner son expulsion ni à fixer une indemnité d'occupation, même s'il doit être constaté qu'en cas de maintien dans les lieux postérieurement au 1er mai 2012, une indemnité d'occupation équivalente à la redevance actuelle sera effectivement due » ;
ALORS QUE, dans la mesure où il demandait aux juges de constater que Madame X... avait la qualité d'occupant sans droit ni titre, la charge de la preuve incombait à Monsieur Y... ; qu'à partir du moment où Monsieur Y... avait la charge de la preuve, les juges du fond ne pouvaient faire droit sa demande qu'après avoir constaté, au regard des règles de droit appropriées, que Madame X... ne pouvait invoquer aucun droit lui permettant de se maintenir dans les lieux ; que si même elle emprunte en principe ses stipulations au contrat originaire, la convention tacitement reconduite constitue un nouveau contrat ; qu'à ce titre, les règles d'ordre public en vigueur à la date à laquelle la reconduction tacite se produit, ont vocation à régir la convention tacitement reconduite ; qu'à partir du moment où Réseau ferré de France a aliéné l'immeuble occupé par Madame X..., c'est nécessairement que celui-ci a fait préalablement l'objet d'un déclassement pour être transféré du domaine public vers le domaine privé ; que du jour où le bien a figuré dans le domaine privé, les règles gouvernant les baux, tels qu'issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d'ordre public, avaient vocation à s'appliquer ; qu'une recherche dès lors s'imposait ; que les juges du fond ne pouvaient en effet statuer comme ils l'ont fait sans déterminer au préalable si la convention n'a pas été tacitement reconduite postérieurement à la date à laquelle le bien a rejoint le domaine privé de Réseau Ferré de France ; que faute de s'en être expliqués, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 12 du Code de procédure civile et 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
