LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser ses revenus, est entré en relation avec la société PB Consulting, conseiller en défiscalisation, qui, au terme d'une étude personnalisée, lui a conseillé d'investir dans un programme immobilier dit de la Résidence des Ducs de Saint Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre, et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que, par acte authentique du 29 décembre 2006, il a acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la résidence, après avoir contracté, par actes sous seing privé, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, M. X..., soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 418 720 euros à titre d'avances sur travaux, a assigné en réparation de ses préjudice et manque à gagner financiers, notamment, la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil ;
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société PB Consulting, l'arrêt retient que M. X..., auquel il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, a été informé des éléments essentiels de cette opération, recommandée dans le « tableau de bord des investissements touristiques en 2006 » publié par le groupement d'intérêt public ODIT comme un produit d'investissement innovant, et qu'il a adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'il recherchait ce qui lui a permis de réaliser une économie substantielle d'impôt, projet qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ;
Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démontrer que M. X..., qui le contestait, avait été informé que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt énonce que M. X..., qui ne remet pas en cause la validité de la vente, ne peut utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, l'investisseur avait déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ;
Qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d'intention d'aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n'acquiert l'immeuble à réhabiliter, n'était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il lui incombait d'en informer M. X..., voire de lui déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d'accomplir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques ;
Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;
Attendu que pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore que les préjudices dont M. X... demande réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales, dont la solidité financière ne s'est avérée douteuse qu'après la vente ;
Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en défiscalisation immobilière comme au notaire, lesquels, par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération, auraient pu inciter l'investisseur à y renoncer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation de la perte des fonds empruntés, formée par M. X... contre la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés, l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PB Consulting et la SCP Nénert et associés à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Philippe X... de sa demande tendant à voir condamner la Société PB CONSULTING à lui payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 535.557 euros en réparation de son investissement réalisé en pure perte et 175.050 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la Société PB CONSULTING, qu'il ressort de l'étude personnalisée du 8 novembre 2006 destinée à M. X..., cadre dirigeant de l'entreprise EADS, que ce dernier avait pour objectif de réaliser une économie d'impôts et de capitalisation et que c'est la raison pour laquelle l'intimée lui avait conseillé l'achat d'un bien immobilier inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ouvrant droit à une "défiscalisation" ; que l'avant-contrat est une promesse unilatérale de vente consentie à M. X... par la Société FINANCIERE BARBATRE suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2006 ; que la Société PB CONSULTING n'a pas prêté son concours à cet acte ; que, par ailleurs, il ne résulte d'aucune des pièces produites que la Société PB CONSULTING ait participé au montage de l'opération de vente, rénovation et exploitation du couvent des Bernardines de Saint-Aignan qui est l'oeuvre des sociétés FINANCIERE BARBATRE, SOGECIF, RBE et RESIDENCES CHATEAUX dont les liquidateurs ne sont pas dans la cause, M. X... ne contestant pas la validité des contrats conclus avec ces dernières sociétés ni n'invoquant la responsabilité professionnelle de celles-ci ; que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit qu'il ne pouvait être reproché à la société PB CONSULTING de ne pas s'être assurée de la solidité financière des sociétés intervenantes qui étaient alors maître de leurs biens, les éléments négatifs ayant été révélés postérieurement à la vente de sorte que la Société PB CONSULTING ne pouvait en avoir connaissance ; que les procédures collectives dont avaient fait l'objet plusieurs sociétés dirigées par M. Pascal Y... étaient anciennes, que la preuve n'est pas rapportée que ce dernier fût atteint d'une interdiction de gérer, de sorte qu'il n est pas établi qu'à la date à laquelle l'opération a été conseillée, l'intermédiaire disposait d'éléments révélant son caractère douteux ; qu'antérieurement à la vente, M. X... a reçu la documentation commerciale de la Société FINANCIERE BARBATRE ; que le groupement d'intérêt public Observation, développement et ingénieries touristiques (ODIT) mentionnait sous forme de recommandation, dans son Tableau de bord des investissements touristiques en 2006: "compte tenu des difficultés durables de l'Etat, il pourra être utile de développer de nouvelles formes de financement associant capitaux publics et privés, y compris à travers une innovation de produits (voir par exemples les résidences hôtelières dans des monuments historiques proposées par la Financière Barbatre)" ; que le compte-rendu des activités de la Société FINANCIERE BARBATRE décrivait des opérations similaires à celle de Saint-Aignan réalisées de 1999 à 2004 dont certaines achevées par la vente complète des lots ; qu'ainsi, il ne peut être reproché à la Société PB CONSULTING d'avoir manqué à son obligation de prudence et de conseil en recommandant l'investissement litigieux eu égard au but recherché par M. X..., l'opération, qui requérait un investissement foncier de 20 % et un investissement de travaux de 80 %, lui permettant une économie substantielle d'impôts ; que, grâce à la constitution de l'ASL, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à cette association n'a causé aucun grief à l'appelant, la création de l'ASL permettant le dépôt de la demande de permis de construire ; que l'acquéreur, auquel il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, qui a été informé des éléments essentiels de l'opération tels qu'ils étaient connus de la Société PB CONSULTING, a adhéré à un projet qui correspondait exactement au type d'investissement qu'il recherchait pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport ; qu'un tel projet suppose l'acceptation d'un certain aléa qui doit être assumé par l'investisseur, étant en outre observé que les préjudices dont M. X... réclame la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales ; que les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés à cause de la cessation des paiements de la Société FINANCIERE BARBATRE fixée au 7 septembre 2007 ; qu'il vient d'être dit que la mauvaise santé financière de cette société et de ses filiales n'était pas connue de la Société PB CONSULTING en 2006 ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut lui être imputé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il ne saurait pas davantage lui être reproché de ne pas s'être assurée de la solidité financière des différentes sociétés intervenantes ; qu'en effet, l'EURL PB CONSULTING allègue à juste titre que les bilans publiés des sociétés du groupe FINANCIERE BARBATRE au titre de l'année 2005 ne laissaient pas présager de difficulté quelconque et que le rapport "alarmant" du commissaire aux comptes pour l'exercice 2004-2005 de la SA RESIDENCE CHATEAUX n'a été publié que le 16 février 2007, soit postérieurement à son intervention ;
1°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer que les investissements qu'il propose à ce dernier sont conformes, par leur nature, à ses objectifs ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur X... avait été informé des éléments essentiels de l'opération, que le projet correspondait exactement au type d'investissement qu'il recherchait pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport et qu'un tel projet suppose un certain aléa qui doit être assumé par les investisseurs, sans pour autant rechercher, comme elle y était invitée, si le projet avait été présenté par la Société PB CONSULTING à Monsieur X... comme étant un investissement prudent, s'abstenant ainsi d'attirer son attention sur les risques de perte liés à l'opération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur X... était informé de ce que le projet immobilier en était à ses débuts, ainsi que des éléments essentiels de l'opération, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Société PB CONSULTING s'était abstenue de l'informer de ce que l'acquisition de son seul lot ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, qui était subordonnée à la commercialisation, dans un temps déterminé, de l'ensemble des lots composant l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QUE, tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit s'assurer de la solidité financière des sociétés à la pérennité desquelles la bonne fin de l'investissement est subordonnée ; qu'en se bornant, pour décider que Monsieur X... ne pouvait reprocher à la Société PB CONSULTING de ne pas s'être assurée de la solidité financière des sociétés du Groupe FINANCIERE BARBATRE, à relever que les bilans de ces sociétés au titre de l'exercice 2005 ne laissaient pas présager de difficulté quelconque, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait que la Société R.B.E., en charge des travaux et destinataire de tous les acomptes versés, avait présenté un résultat d'exploitation négatif au titre des exercices 2004 et 2005 était de nature à remettre en cause la viabilité de l'opération, de sorte que la Société PB CONSULTING avait commis une faute en s'abstenant d'en alerter Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si la Société PB CONSULTING n'avait pas conduit Monsieur X... à effectuer l'investissement, le préjudice, constitué par une perte financière, n'aurait pas été subi, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés à la Société PB CONSULTING et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean-Philippe X... de sa demande tendant à voir condamner la SCP NENERT et Associés à lui payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 535.557 euros en réparation de son investissement réalisé en pure perte et 175.050 euros à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, limitée à quinze années ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire, M. X..., qui ne remet pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ne peut utilement reprocher au notaire, rédacteur d'un acte authentique dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il vient d'être dit que l'opération immobilière, conçue par la Société FINANCIERE BARBATRE, a été présentée à M. X... par la Société PB CONSULTING en qualité de conseil en gestion de patrimoine ; que, par acte sous seing privé du 2 novembre 2006, la Société FINANCIERE BARBATRE a consenti à M. X... une promesse unilatérale de vente sur le lot litigieux, la levée d'option devant être faite soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, et l'acte authentique dressé dans les quinze jours de la levée d'option ; qu'ainsi, lorsque l'acte authentique du 29 décembre 2006 a été reçu, M. X... avait déjà levé l'option de sorte que la vente était parfaite ; que le notaire, tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération ni sur ses risques dont il vient, de surcroît, d'être dit qu'ils n'étaient pas avérés à la date de la vente ; que, grâce à la constitution de l'ASL, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à l'ASL n'a causé aucun grief à l'appelant qui ne peuvent reprocher aucune faute au notaire de ce chef ; que M. X... n'établit pas l'existence de paiements par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut être imputé au notaire, étant en outre observé que les préjudices dont M. X... réclame la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales ;
1°) ALORS QUE, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige, le notaire doit s'abstenir de dresser un acte qu'il sait irrégulier ; que celle des parties à l'acte qui subit un préjudice du fait de l'exécution de cet acte peut agir en réparation de ce préjudice à l'encontre du notaire, alors même qu'il n'en sollicite pas l'annulation ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur X... ne remettant pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, il ne pouvait reprocher utilement à la SCP NENERT et Associés de l'avoir dressé irrégulièrement, sur le fondement d'actes eux-mêmes irréguliers, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en décidant qu'à la date de l'acte authentique, la vente était d'ores et déjà parfaite, motifs pris qu'une promesse unilatérale de vente avait été antérieurement régularisée, prévoyant que l'acte authentique devait être dressé dans les quinze jours de la levée de l'option, pour en déduire que celle-ci était dès lors nécessairement intervenue, bien que la seule rédaction de l'acte authentique ait été impuissante à établir une levée d'option antérieure, un tel acte pouvant être dressé sans levée d'option préalable, la Cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur X..., constitué par la perte des fonds empruntés, trouvait sa cause dans la seule déconfiture de la Société FINANCIERE BARBATRE et de ses filiales, tandis que si le notaire s'était abstenu d'instrumenter ou avait dissuadé Monsieur X... de conclure l'acte dans de telles conditions, l'investissement effectué n'aurait pas été perdu, à défaut d'avoir été effectué, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés au notaire et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
