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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 juin 2015, 14-12369

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Sens de l'arrêt : Cassation partielle
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 14-12369
Numéro NOR : JURITEXT000030762309 ?
Numéro d'affaire : 14-12369
Numéro de décision : 31500710
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2015-06-16;14.12369 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2013), que par acte du 29 août 2007, la société Les Jardins Ramel a acquis un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à rénover, moyennant le prix de 400 000 euros financé par un prêt consenti par la société Monte Paschi Banque (la société Monte Paschi) ; que par actes établis entre le 31 décembre 2007 et le 28 novembre 2008 par M.

E...

, notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement divers lots de ce bâtiment devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; qu'elle a fourni une garantie intrinsèque d'achèvement, en produisant une attestation de la société Monte Paschi selon laquelle elle détenait la somme de 400 000 euros en remboursement d'un prêt et la somme de 400 000 euros en fonds propres, et une attestation d'achèvement des fondations ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M.

E...

et la société Monte Paschi en indemnisation ;
Sur les premiers moyens des pourvois principaux et du pourvoi incident, réunis :
Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, M. et Mme A..., la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Monte Paschi, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi Banque avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros en l'état d'un virement de la société Mona Lisa étude et promotion, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que la banque avait attesté de façon erronée avoir reçu la somme de 400 000 euros en remboursement du prêt contracté par le vendeur pour l'acquisition du foncier dès lors que cette somme de 400 000 euros ne représentait que le montant du principal du prêt avec intérêts souscrits par le vendeur, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400 000 euros n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la cour a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la banque attestait avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400 000 euros octroyé à la société Les Jardins Ramel et qu'il lui avait été remis la somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, et retenu que le fait que la somme de 400 000 euros n'avait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la société était sans portée quant à la réalité de l'attestation, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la banque n'avait commis aucune faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxièmes moyens des pourvois principaux M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., du pourvoi incident de M. et Mme C... et le deuxième moyen de la société Grahl pris en ses cinq premières branches, réunis :
Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M.

E...

, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la société Les Jardins Ramel, n'était pas indépendante du vendeur, la cour a violé les articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
3°/ que les acquéreurs faisaient valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
4°/ que les acquéreurs faisaient valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M.

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
5°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations dès lors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M.

E...

écrivait dans son courrier du 1er décembre 2006 adressée à la direction des services fiscaux qu'aucun travaux sur les fondations n'est globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, cependant que l'attestation n'attestait, de surcroît de façon inexacte, que de la réalisation du plancher et non de l'achèvement des fondations, la cour a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;
6°/ que la société Grahl investissement se prévalait d'un constat d'huissier du 29 juillet 2010 et d'un rapport d'expert du 6 décembre 2010 pour établir que les fondations, pas plus que les planchers, n'étaient achevées ; qu'en se contentant de relever que sur l'enlèvement des fondations, c'était en vain que les appelants croyaient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par M.

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux, le fait qu'il y fût mentionné une reprise des quatre angles ne pouvant suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M.

E...

écrivait dans ce courrier qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans s'expliquer sur la portée de ce constat et de ce rapport d'expert qui indiquaient clairement que les fondations n'étaient pas achevées, l'expert, notamment, ayant relevé qu'il n'y avait pas eu de reprise des fondations, contrairement aux prévisions de la notice descriptive annexée au contrat de réservation qui indiquait que les fondations de l'immeuble rénové devaient faire l'objet d'une remise à l'état neuf par confortement des fondations existantes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
7°/ que les acquéreurs faisaient valoir que la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme Les Jardins de Ramel et non seulement de l'immeuble Pavillons de Ramel ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°/ que l'acquéreur faisait valoir que le notaire avait commis plusieurs erreurs dans l'appréciation de la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait valoir que le seuil de 2 702 500 euros retenu par le notaire était doublement erroné dès lors qu'il correspondait aux prix de vente et non au prix de construction et qu'il ne concernait qu'un bâtiment dans une opération qui en comportait plusieurs, ainsi que de nombreuses installations communes ; qu'il ajoutait que le notaire avait tenu compte d'une somme de 400 000 euros en remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur alors que le remboursement d'un prêt ne fait pas partie des modalités de financement évoquées par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait enfin valoir que le remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur avait été assuré grâce au produit des ventes intervenues le 31 décembre 2007, si bien que pour parvenir au seuil de 75 %, le notaire avait additionné le montant des ventes et le remboursement réalisé grâce à ce montant, en méconnaissance de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour s'est contentée de relever que « relativement à la condition de financement, il suffira de relever que M.

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit » sans répondre à ces contestations opérantes, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés constaté que les ventes portaient sur des lots de copropriété du bâtiment « pavillon Ravel » après rénovation, et retenu qu'à la date de constatation de la garantie intrinsèque du 31 décembre 2007, le notaire disposait de l'attestation de la banque faisant état de la remise de fonds en remboursement du crédit d'acquisition octroyé à la société Les Jardins Ramel et d'une somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, qu'au vu des attestations produites le seuil de financement de 75 % était atteint, que les fondations étaient achevées depuis de nombreuses années ce qui était confirmé par l'attestation du maître d'oeuvre d'exécution, et qu'aucun élément n'était susceptible de contredire cette affirmation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des moyens que ses constatations rendaient inopérants, a pu en déduire, sans dénaturation, que le notaire n'avait commis aucune faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal de M. et Mme A... :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes contre le notaire, l'arrêt retient qu'il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies, que, s'agissant d'un bâtiment ancien, les fondations étaient nécessairement achevées, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, dont la date ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, et que celui-ci n'avait pas à vérifier la réalité de l'attestation de la banque ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme A... faisait valoir que le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres à la date de la vente du 3 mars 2008 sans se contenter d'une attestation bancaire du 31 décembre 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen de la société Grahl investissement pris en sa sixième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société Grahl investissment formées contre M.

E...

l'arrêt retient que celui-ci n'a pas commis de faute ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Grahl investissement faisait valoir qu'elle avait signé l'acte de vente le 17 octobre 2008, c'est-à-dire trois mois avant la date prévue pour la livraison du bien et que le notaire avait commis une faute en se contentant d'une attestation relative à l'état d'avancement des travaux datée du 24 août 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal de la société Grahl investissement :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour fixer sa créance au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 84 290, 80 euros, l'arrêt retient que la société Grahl investissement invoque pour l'essentiel des préjudices éventuels et non démontrés, à l'exception du trouble de jouissance pour lequel il n'est produit aucun justificatif ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Grahl investissement qui invoquait à titre de préjudices, la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux d'achèvement des planchers non réalisés, les commissions perdues, des droits et émoluments versés au notaire en sus, le surcoût d'achèvement de l'immeuble, une perte de loyers et une perte de trésorerie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. X... et Mme Y... qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement et de M. et Mme A... contre M.

E...

et en ce qu'il limite à la somme de 84 290, 80 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Les Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 8 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M.

E...

et la société F...- G...- H...- I..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Jardins Ramel, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M.

E...

à payer à la société Grahl investissement la somme de 3 000 euros et à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

.
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. B....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (Monsieur B...) de ses demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (Monsieur B...) de ses demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maître d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux A...) de leurs demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que la banque avait attesté de façon erronée avoir reçu la somme de 400. 000 ¿ en remboursement du prêt contracté par le vendeur pour l'acquisition du foncier dès lors que cette somme de 400. 000 ¿ ne représentait que le montant du principal du prêt avec intérêts souscrits par le vendeur, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux A...) de leurs demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE les acquéreurs faisaient valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE les acquéreurs faisaient valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que dès lors que le premier juge avait considéré que rien n'obligeait à affecter à l'opération la somme de 400. 000 ¿ inscrite au compte bancaire du vendeur, il en résultait que le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres à la date de la vente litigieuse intervenue le 3 mars 2008, si bien qu'il ne pouvait se contenter d'une attestation bancaire en date du 31 décembre 2007, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE les acquéreurs faisaient valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux Z...) de leurs demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux Z...) de leurs demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maître d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;

1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Marius et Lou.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (l'EURL MARIUS ET LOU) de ses demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (l'EURL MARIUS ET LOU) de ses demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;

1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Grahl investissement.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la société GRAHL INVESTISSEMENT) de ses demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 ¿ partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 ¿ n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 ¿ ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la société GRAHL INVESTISSEMENT) de ses demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du Code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 : « L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS ¿ (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE ¿ (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS ¿ (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE ¿ (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE ¿ (400. 000 ¿) en fonds propres » ; qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS, en outre, QUE l'acquéreur faisait valoir que le notaire avait commis plusieurs erreurs dans l'appréciation de la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait valoir que le seuil de 2 702 500 ¿ retenu par le notaire était doublement erroné dès lors qu'il correspondait aux prix de vente et non au prix de construction et qu'il ne concernait qu'un bâtiment dans une opération qui en comportait plusieurs, ainsi que de nombreuses installations communes ; qu'il ajoutait que le notaire avait tenu compte d'une somme de 400. 000 ¿ en remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur alors que le remboursement d'un prêt ne fait pas partie des modalités de financement évoquées par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait enfin valoir que le remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur avait été assuré grâce au produit des ventes intervenues le 31 décembre 2007, si bien que pour parvenir au seuil de 75 %, le notaire avait additionné le montant des ventes et le remboursement réalisé grâce à ce montant, en méconnaissance de l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation ; que la Cour s'est contentée de relever que « relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit » sans répondre à ces contestations opérantes, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, n'avait pas la moindre compétence technique, et n'avait pas de surcroît la qualité de maître d'¿ uvre, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations dès lors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans son courrier du 1er décembre 2006 adressée à la direction des services fiscaux « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, cependant que l'attestation n'attestait, de surcroît de façon inexacte, que de la réalisation du plancher et non de l'achèvement des fondations, la Cour a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civillegifrance ;
5°) ALORS QUE la société GRAHL INVESTISSEMENT se prévalait d'un constat d'huissier du 29 juillet 2010 et d'un rapport d'expert du 6 décembre 2010 pour établir que les fondations, pas plus que les planchers, n'étaient achevées ; qu'en se contentant de relever que sur « l'enlèvement » des fondations, c'était en vain que les appelants croyaient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux, le fait qu'il y fût mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvant suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations (n'était) globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans s'expliquer sur la portée de ce constat et de ce rapport d'expert qui indiquaient clairement que les fondations n'étaient pas achevées, l'expert, notamment, ayant relevé qu'il n'y avait pas eu de reprise des fondations, contrairement aux prévisions de la notice descriptive annexée au contrat de réservation qui indiquait que les fondations de l'immeuble rénové devaient faire l'objet d'une « Remise à l'état neuf par confortement des fondations existantes », la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civillegifrance ;
6°) ALORS enfin QUE la société GRAHL INVESTISSEMENT faisait valoir qu'elle avait signé l'acte de vente le 17 octobre 2008, c'est-à-dire trois mois avant la date prévue pour la livraison du bien (le 31 décembre 2008) et que le notaire avait commis une faute en se contentant dans ces conditions d'une attestation relative à l'état d'avancement des travaux datée du 24 août 2007, c'est-à-dire plus d'un an avant la signature de l'acte de vente ; qu'en laissant ce moyen sans réponse, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé la créance de l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la société GRAHL INVESTISSEMENT) au passif de la liquidation du vendeur (la SCCV JARDINS RAMEL) à la somme, seulement, de 84. 290, 80 ¿ ;
AUX MOTIFS QUE sur la production de la SARL GRAHLINVESTISSEMENT celle-ci demande que sa créance à l'égard de la liquidation judiciaire de la SCCV JARDINS RAMEL soit fixée à la somme de 400. 000 ¿ ; que cette demande est recevable en ce qu'elle porte sur un montant inférieur à celui mentionné dans la déclaration de créance faite le 18 août 2010 par GRAHL INVESTISSEMENT (pièce n° 11) ; qu'au titre de remboursement de la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux non réalisés cette dernière demande que soit admise au passif la somme de 185. 445 ¿, soit le montant de l'acompte versé par elle ; que toutefois la SCP BTSG, es-qualités, fait valoir à bon droit qu'elle ne peut solliciter de ce chef une somme supérieure à celle qu'elle a elle-même calculée par ailleurs, soit 83. 490, 80 ¿ ; qu'ensuite l'appelant évalue à 200. 000 ¿ « le préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur » ; que ce poste comprend pour l'essentiel, au vu de la déclaration de créance, des préjudices éventuels et au demeurant non démontrés, à l'exception du trouble de jouissance pour lequel l'appelant ne produit aucun justificatif ; qu'enfin ce dernier fait état d'une somme de 15. 800 ¿ au titre de l'astreinte et de la condamnation prononcées par ordonnance de référé du 12 février 2010 (pièce n° 8) ; que l'astreinte n'ayant pas été liquidée aucune créance ne peut être fixée de ce chef ; que sera uniquement retenue la somme de 800 ¿ correspondant à l'indemnité de procédure au paiement de laquelle SCCV a été condamnée ;
1°) ALORS QUE la société GRAHL INVESTISSEMENT invoquait à titre de préjudices (conclusions, p. 19 à 23), la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux d'achèvement des planchers non réalisés à hauteur de 83 490, 80 ¿, les commissions perdues à hauteur de 25 219, 06 ¿, 18 394, 64 ¿ et 14 214, 04 ¿, les droits et émoluments versés au notaire en sus d'un prix de 85 590 ¿, le surcoût d'achèvement de l'immeuble à hauteur provisoirement de 2 385 000 ¿, une perte de loyers à hauteur de 36 996 ¿ et une perte de trésorerie à hauteur de 9 249 ¿ ; qu'en ne répondant à aucun de ces moyens, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'une perte de loyers était invoquée tant par les conclusions de la société GRAHL INVESTISSEMENT (p. 22) que sa déclaration de créance au titre du « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur » ; qu'à cet égard, la société GRAHL INVESTISSEMENT produisait (pièce n° 4 produite et visée par les conclusions) et invoquait (conclusions, p. 22) le bail commercial signé le 5 septembre 2008 qui n'avait pu recevoir exécution en l'absence de livraison de l'immeuble ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce chef des écritures de la société GRAHL INVESTISSEMENT et cette pièce produite afin d'établir la réalité de ce chef de préjudice invoqué tant par les écritures d'appel que la déclaration de créance, pour simplement retenir que la déclaration de créance, au titre du « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur », faisait état de « préjudices éventuels et au demeurant non démontrés », la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civillegifrance ;

3°) ALORS QUE le surcoût des travaux était invoqué tant par les conclusions de la société GRAHL INVESTISSEMENT (pp. 20, 21), que sa déclaration de créance au titre du « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur » ; qu'à cet égard, la société GRAHL INVESTISSEMENT produisait (pièce n° 19 produite et visée par les conclusions) et invoquait (conclusions, pp. 20, 21) le rapport de l'expert D... qu'elle avait mandaté afin d'évaluer ce surcoût ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce chef des écritures de la société GRAHL INVESTISSEMENT et cette pièce produite afin d'établir la réalité de ce chef de préjudice invoqué tant par les écritures d'appel que la déclaration de créance, pour simplement retenir que la déclaration de créance, au titre du « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur », faisait état de « préjudices éventuels et au demeurant non démontrés », la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civillegifrance. Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Dumoulin.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la SARL DU MOULIN) de ses demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la SARL DU MOULIN) de ses demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

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« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;

1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Victoire.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (l'EURL VICTOIRE) de ses demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (l'EURL VICTOIRE) de ses demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;

1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (Monsieur X... et Mademoiselle Y...) de leurs demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (Monsieur X... et Mademoiselle Y...) de leurs demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;

1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE l'acquéreur faisait valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné Monsieur X... et Mademoiselle Y... aux dépens ;
ALORS QUE la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; que Monsieur X... et Mademoiselle Y... n'étaient pas parties perdantes et l'arrêt ne comporte aucune décision motivée s'agissant des dépens ; que la Cour a don violé l'article 696 du Code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux C...) de leurs demandes dirigées contre la banque (la banque MONTE PASCHI BANQUE) ayant délivré l'attestation prévue par l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation pour l'application de l'article R*261-18 du même Code ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son attestation du 31 décembre 2007, la MONTE PASCHI indique avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 euros qui avait été octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL (Pavillon RAMEL) et qu'il lui avait été remis en outre la somme de 400. 000 euros partie au crédit de son compte (pièce n° 1 à 4) ; qu'est invoqué en premier lieu le caractère ambigu de ladite attestation en ce que l'article R. 261-18 exige que le financement soit assuré, notamment, par des fonds propres du vendeur ; que toutefois en mentionnant que le vendeur avait remboursé le prix d'acquisition du terrain, ce qui n'est pas contesté, la banque a attesté, ainsi qu'elle le fait justement valoir, que celui-ci disposait de fonds propres correspondant à la valeur d'acquisition de ce terrain ; que d'autre part le fait que la somme de 400. 000 euros n'ait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la SCCV est sans portée quant à la réalité de l'attestation ; qu'est également opérée une confusion entre les « crédits confirmés » prévus par l'article R. 261-18 et le remboursement de crédit mentionné dans l'attestation qui avait été précédemment octroyé pour l'acquisition du terrain et non pour financer l'opération de rénovation ; que de plus le fait que la somme de 400. 000 euros ait été versée par un associé de la SCCV, la société MONALISA ETUDE ET PROMOTION ne saurait davantage caractériser un quelconque comportement fautif de la banque, laquelle a seulement attesté que ladite somme était portée au compte de la SCCV et n'avait aucun moyen d'interdire à celle-ci de débiter cette somme qui n'avait pas à être déposée sur un compte bloqué ; qu'en tout état de cause le fait que ces fonds n'aient pas été investis dans l'opération de construction, ainsi que le soutiennent les appelants, n'est pas susceptible d'être reproché à la banque mais, le cas échéant, au titulaire du compte ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article R 261-20 susvisé il a été justifié par la banque MONTE PASCHI suivant attestation du 31 décembre 2007 :- avoir reçu ce jour les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400. 000 ¿ octroyé à la SCCV JARDINS RAMEL/ Pavillon RAMEL (suit l'adresse du siège social) ; qu'il est également remis ce jour la somme de 400. 000 ¿ portée au crédit du compte n° 0195. 0160. 004 40 de ladite SCCV » ; que la banque verse aux débats les relevés des comptes de cette société démontrant qu'au 2 janvier 2008 les fonds propres visés dans l'attestation ont bien été versés sur ces comptes ; qu'il convient de rappeler que la garantie intrinsèque d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et n'engage pas l'établissement de crédit auquel il ne peut être reproché de ne pas avoir « bloqué » les fonds existants ; que les demandeurs n'indiquent pas en quoi les sommes ayant servi au remboursement du crédit qui avait été consenti à la société JARDINS RAMEL et donc à payer le prix ne pourraient être prises en compte comme fonds propres ; que les demandeurs n'exposent pas en quoi l'attestation de la MONTE PASCHI BANQUE serait délibérément trompeuse puisque les fonds versés à la banque le 31 décembre 2007 comme elle en atteste, ont été portés au crédit des comptes de la SSCV le premier jour ouvrable suivant ; qu'en conséquence la preuve de l'existence d'une faute imputable à l'établissement financier susceptible d'engager sa responsabilité, n'étant pas démontrée, les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils présentent à son encontre ainsi que de leurs prétentions subséquentes ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque MONTE PASCHI BANQUE avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ en l'état d'un virement de la société MONA LISA ETUDE ET PROMOTION, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
3°) ALORS QU'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400. 000 ¿ n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la Cour a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux C...) de leurs demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques

E...

) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est reproché au notaire d'avoir manqué de vigilance malgré la qualité d'investisseurs des acquéreurs représentés par un clerc lors de la signature, leur éloignement géographique, l'absence d'une réelle garantie intrinsèque, un financement contestable, une attestation relative à l'état d'avancement des travaux douteuse ; que toutefois le manquement au devoir de conseil qui serait caractérisé par la qualité et l'éloignement des acquéreurs et la nature de la garantie n'est pas établi, le notaire ayant, avant chaque vente, adressé à l'acquéreur une copie de l'acte et de ses annexes, le projet de la vente contenant une information sur la garantie et un modèle de procuration ; que les acquéreurs, ainsi informés, avaient toutes possibilités de se rétracter, d'assister personnellement à la signature ou de demander des informations complémentaires ce qu'aucun des appelants n'allègue avoir fait ; que, s'agissant de la garantie intrinsèque, il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies ; que, sur l'enlèvement des fondations, c'est en vain que les appelants croient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par Maître

E...

le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux (pièce n° 5) pour connaître le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation du Pavillon RAMEL ; que le fait qu'il y soit mentionné « une reprise des quatre angles » ne saurait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux (sic) sur les fondations n'est globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage ; qu'à cet égard la date de ladite attestation ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, dès lors que celle-ci correspondait à ce qu'il avait lui-même écrit précédemment à l'administration ; que, relativement à la condition de financement, il suffira de relever que Maître

E...

disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître

E...

, portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R 261-17, R 261-18, R 261-20, R 261-21 et R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007 ; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître

E...

« contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'¿ uvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2. 702. 500 ¿) et que le seuil de 75 % est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS (2. 026. 875 ¿). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 249. 500 ¿). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir :- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440, la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés,- que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195. 0160. 00440 la somme de QUATRE CENT MILLE EUROS (400. 000 ¿) en fonds propres » ; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75 % fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs Maître

E...

indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés » ; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie ; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître

E...

à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente ; que si en, application de l'article R 260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux ; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître

E...

n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître

E...

;

1°) ALORS QU'aux termes de l'article R*261-20 du Code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la SCCV JARDINS DU RAMEL d'une somme de 400. 000 ¿ cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la Cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civillegifrance ;
2°) ALORS QU'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la SCCV JARDINS DE RAMEL, n'était pas indépendante du vendeur, la Cour a violé les articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE les acquéreurs faisaient valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE les acquéreurs faisaient valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus Maître

E...

écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation et 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QUE les acquéreurs faisaient valoir que la condition de financement visée par l'article R*261-18 du Code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme « Les Jardins de Ramel » et non seulement de l'immeuble « Pavillons de Ramel » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 08 octobre 2013


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 16 juin 2015, pourvoi n°14-12369

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Me Bertrand, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 16/06/2015
Date de l'import : 23/03/2016

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