LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en Provence , 17 décembre 2013), que la SCI Mer sol a donné à bail à la société Kréatik des locaux, à usage commercial, à compter du 1er janvier 2003, étant stipulé que le preneur rembourserait au bailleur toutes les taxes locatives ainsi que la TVA et réglerait chaque mois une avance sur charges de 100 euros qui ferait l'objet d'une régularisation annuelle de la part du bailleur ; que le 23 avril 2010, la SCI Mer sol a délivré au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire, les loyers restant dus du mois de décembre 2009 au mois de mars 2010 inclus ; que le 7 mai 2010, la société Kréatik a formé opposition à ce commandement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de la clause de révision du loyer que son ambiguïté rendait nécessaire, que la cour d'appel, qui a relevé que cette clause se référait au texte réglementaire, au principe et aux modalités d'application de la révision triennale et de variation indiciaire, sans indication d'une prise d'effet automatique ou de plein droit, a pu déduire de ce seul motif, qu'il ne s'agissait pas d'une clause d'échelle mobile ni d'indexation distincte de la révision triennale légale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la bailleresse ne produisait aucun justificatif des charges d'eau et ni des taxes d'ordures ménagères pour les années 2006 à 2009, abstraction faite de motifs surabondants, la cour d'appel, sans méconnaître les termes du litige ni dénaturer les clauses du bail, a pu condamner la SCI Mer sol à rembourser les provisions sur charges pour la période susvisée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mer sol aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mer sol à payer une somme de 3 000 euros à la société Kreatik ; rejette la demande de la société Mer sol ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société Mer sol
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré nul le commandement de payer du 23 avril 2010, d'AVOIR débouté la société Mer Sol de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire et la résiliation du bail au 23 mai 2010 et d'AVOIR condamné la société Mer Sol à délivrer à la société Kreatik les deux appartements du premier étage de l'immeuble situé à Saint Tropez (Var), 19 avenue du général Leclerc, dans les deux mois de la signification du présent arrêt sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant deux mois ;
AUX MOTIFS QUE, sur le commandement de payer du 23 avril 2010, le commandement vise exclusivement les loyers suivants sur la base de la révision appliquée par le bailleur à compter du 1er janvier 2009, soit 3.693,47 euros mensuels au lieu de 3.608 euros précédemment, soit en HT 2.802,47 euros de solde de décembre 2009 et 3.693,47 euros mensuels de janvier à mars 2010 inclus ; que ce dernier loyer ne correspond pas à une créance certaine, liquide et exigible dans les conditions de sa mise en oeuvre ; qu'au fond la clause de révision du loyer (article 7 du bail) ne s'analyse pas en une clause d'échelle mobile ni d'indexation distincte de la révision légale triennale, se référant expressément non seulement au texte réglementaire de celle-ci mais aussi à son principe et ses modalités d'application triennale et variation indiciaire sans indication d'une prise d'effet automatique ou de plein droit ni de modalités distinctes d'indexation ; qu'en la forme cette révision légale n'a pu intervenir sur la base de la lettre simple au bailleur du 15 janvier 2009 dont au demeurant il ne prouve ni l'expédition ni la réception, contestée, par la locataire ; que, dès lors seuls les loyers avec la provision sur charges de 3.708 euros étaient dus par la société Kreatik qui justifie de leurs paiements dans le délai du commandement ; qu'ainsi au titre de l'année 2009, le décompte du bailleur fait apparaître le paiement des 12 mois, soit 44.496 euros dont 3.708 euros du mois de décembre 2009 visé dans le commandement ; que de même la locataire démontre, par ses relevés bancaires, les trois paiements, au demeurant non contestés, de 3.708 euros les 11 janvier, 16 février et 16 avril 2010 ; qu'il en résulte que ce commandement est nul et qu'il n'a pu faire jouer la clause résolutoire en sorte que les demandes, principale, en résiliation du bail et, accessoires, en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation seront rejetées ;
1°) ALORS QU'une clause d'échelle mobile est une clause par laquelle les parties ont prévu une révision automatique du loyer ; qu'elle s'oppose à la révision du loyer selon le dispositif prévu par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce qui ne prévoit qu'une révision facultative au cours de l'exécution du bail à l'initiative de l'une ou l'autre des parties ; qu'en jugeant que la clause de révision du loyer stipulée dans le bail conclu le 29 décembre 2002 ne serait pas une clause d'échelle mobile au prétexte que les parties auraient convenu une périodicité et une indexation similaires à celles applicables à la révision légale du loyer, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article L. 145-39 du code de commerce ;
2°) ALORS QU'en retenant également que le bail du 29 décembre 2002 ne stipulerait pas l'automaticité de la révision du loyer pour exclure que les parties aient entendu convenir d'une clause d'échelle mobile, quand le contrat, qui prévoyait une première révision à l'issue de la première phase triennale en 2006, énonçait ensuite « le loyer continuera à être révisé à l'issue de chaque période triennale » sans laisser aucune liberté aux parties de ne pas opérer cette révision, la cour d'appel a dénaturé la convention, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en retenant que la clause de révision du loyer ne serait pas une clause d'échelle mobile, sans répondre aux conclusions de la société Mer Sol qui, pour établir l'intention des parties, faisait valoir que la stipulation d'une telle clause et la prévision qu'elle constituait une condition essentielle et déterminante de l'engagement du bailleur n'aurait eu aucun sens si elle avait seulement consisté en la reproduction des dispositions légales et d'ordre public, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Mer Sol à payer à la société Kreatik 4.800 euros en remboursement de provisions sur charges et 2.000 euros de frais de procès ;
AUX MOTIFS QUE les décomptes produits par le bailleur font apparaître le paiement des loyers et provisions sur charges sur les périodes en litige de janvier à octobre 2010 (pièce 15, 37.080 euros) et de novembre 2010 à mai 2012 inclus (pièce 22, 72.070,78 euros et non 68.362,78 euros), soit 3.708 euros par mois excepté avril et mai 2012 pour 4.517,39 euros chacun (indemnité d'occupation et provision sur charges) ; (...) que, quant aux charges les documents produits par le bailleur, soit relevé de compte général pour 2007 page 6 (402,11 euros 2006), 2009 page 7 (238 TOM 2009) et décomptes de charges 2007 de 528,73 euros (page 3) et 2008 pour 475,18 euros (page 5), ne sont effectivement accompagnés d'aucun justificatif des charges d'eau (volume et prix unitaire) ni des taxes d'ordures ménagères, celles-ci n'étant en outre pas mises à la charge du locataire commercial dans le bail, ce qu'implique la reddition annuelle contractuellement due par le bailleur ;
1°) ALORS QUE le contrat de bail stipulait à l'article 5 que, « en sus du loyer et des charges, le preneur remboursera au bailleur, proportionnellement à son loyer, toutes les taxes locatives (ordures, assainissement, balayage, etc.) » ; qu'en jugeant, pour condamner la société Mer Sol à rembourser à la société Kreatik les provisions sur charges versées de 2006 à 2009, que les taxes d'ordures ménagères n'auraient pas été mises à la charge du locataire commercial dans le bail, la cour d'appel a dénaturé la convention qui lui était soumise et violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QU'en jugeant que l'obligation conventionnelle de reddition annuelle des comptes due par le bailleur lui aurait imposé d'accompagner les relevés de compte de charges des justificatifs des consommations d'eau et de la taxe d'ordures ménagères, la cour d'appel a ajouté à la loi des parties une obligation dont elle n'avait pas convenu, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QU'en condamnant la société Mer Sol à rembourser à la société Kreatik la totalité des provisions versées entre 2006 et 2009, quand le preneur ne niait pas être redevable des charges d'eau et de taxe d'ordures ménagères mais contestait seulement leur montant, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'à tout le moins, en ordonnant le remboursement par le bailleur de la totalité des provisions sur charge versées par le preneur depuis 2006 sans constater que le bail n'aurait fait peser sur ce dernier aucune charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil.
