LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 3 décembre 2013), que M. et Mme X..., aux droits desquels se trouvent aujourd'hui M. Y... et Mme Y...- Z..., ont donné à bail à M. A... des bâtiments et des parcelles de terre ; que les consorts Y... ont en mars 2012 saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages et condamnation de M. A... à leur payer les fermages 2010 et 2011 ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que dès lors que les frais, dont M. A... invoquait le caractère abusif, avaient été prélevés en vertu d'un acte authentique de bail, la cour d'appel a exactement retenu qu'il incombait à celui-ci de saisir le juge de l'exécution de la contestation, ce qu'il n'avait pas fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que le décompte de l'huissier du 6 juillet 2011 mentionne qu'à cette date les fermages 2007, 2008 et 2009 avaient été payés, mais le preneur restait devoir les fermages de 2010 et de 2011, qui sont précisément l'objet de la demande ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le troisième feuillet de ce décompte indiquait que pour le fermage 2008/ 2009 il n'était rien dû et que le quatrième feuillet portait la même mention pour le fermage 2009, qui au vu des dates de paiement ne pouvait se confondre avec le précédent, et correspondait nécessairement au fermage 2009/ 2010, la cour d'appel a dénaturé le décompte clair et précis de l'huissier de justice ;
Et sur le deuxième moyen :
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne par voie de conséquence la cassation sur le deuxième moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. A... de sa demande de remboursement des frais prélevés par l'huissier de justice, l'arrêt rendu le 3 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ; les condamne in solidum à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. A...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail conclu entre M. Matthieu Y... et Mme Isabelle Y... venant aux droits de Fernand et Louise X... et M. Charles A... portant sur la propriété sise à Lectoure, d'avoir ordonné l'expulsion du preneur et dit que M. Charles A... devra libérer lesdites parcelles à compter du 1er décembre 2012 à défaut de départ volontaire et avec au besoin le concours de la force publique ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur la résiliation du bail : L'article L. 411-31 modifié par l'ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006 dans sa version applicable aux faits de la cause dispose que : « I.- Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. II.- Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ; 2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail » ; que les consorts Y... ont délivré à Charles A..., le 23 novembre 2009 et le 8 avril 2010, des mises en demeure d'avoir à s'acquitter du fermage 2008/ 2009 dans le délai de trois mois ; que le paiement est intervenu le 6 juillet 2011, que le bailleur a ensuite mis en demeure le preneur, par exploit d'huissier en date du 17 janvier 2011, d'avoir à régler le fermage 2009/ 2010 exigible le 25 novembre 2010, sous le même délai, ce qu'il n'a pas fait ; que Raymond Y... a dès lors fait délivrer suivant exploit d'huissier du 29 novembre 2011 au preneur, « itératifs mise en demeure et commandement de payer » la somme de 5090, 65 euros, outre les frais (17, 93 euros), soit une somme totale de 5261, 58 euros en rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au bail ; qu'en vertu du texte susvisé, il incombait au preneur de s'acquitter de cette somme dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure de payer, soit au plus tard le 29 février 2011, ce qu'il n'a pas fait ; que le décompte de l'huissier en date du 6 juillet 2011, mentionne qu'à cette date les fermages 2007, 2008 et 2009 avaient été payés, mais le preneur restait devoir les fermages de 2010 et de 2011, ceux qui sont précisément l'objet de la demande ; que Charles A... ne subit aucun grief du fait de la mention dans l'itératif commandement de payer de Raymond Y... comme bailleur au lieu d'Isabelle et Matthieu Y... qui sont les enfants de ce dernier ; qu'en effet, il n'a pu se méprendre ni sur l'identité de son bailleur, ni sur la nature et le montant des sommes réclamées et leur fondement, à savoir le bail à ferme dont il est preneur ; que cet acte a par ailleurs été régulièrement délivré en vertu d'un bail renouvelé qui n'est pas un nouveau bail mais bien un bail initialement établi en la forme authentique et renouvelé tacitement ; que le bail initial, conclu le 20 août 1981, en la forme authentique a en effet été renouvelé sans novation le 8 septembre 1999, puis une seconde fois le 8 septembre 2008, et il reste soumis aux dispositions particulières du bail à long terme en restant un bail écrit en la forme authentique bien que qualifié de nouveau bail ; qu'en ne déférant pas au commandement de payer qui lui a été délivré Charles A... a contrevenu aux dispositions du paragraphe I du texte susvisé, ce qui met en oeuvre la clause résolutoire prévue ay bail et fonde l'action en résiliation ; que le preneur ne peut aujourd'hui se prévaloir de raisons sérieuses et légitimes ni d'un cas de force majeure ; que les raisons invoquées ne le concernent pas personnellement mais sont le fait d'une personne tierce au contrat de bail, en l'espèce sa mère, dont l'âge et l'état de santé ont justifié l'arrêt de l'exécution provisoire, mais ne sauraient être excipés plus longtemps sauf à faire obstacle au droit légitime du bailleur de disposer de son bien ; qu'il ressort en outre des décomptes de Me B..., huissier de justice, que nonobstant des régularisations, le preneur ne cesse depuis l'année 2005 de régler les fermages soit en retard soit en partie alors que le débiteur ne peut forcer son créancier à recevoir paiement partiel de sa dette ; que ce comportement cause incontestablement un préjudice tant matériel que moral au bailleur ; que le bailleur fait donc la démonstration de l'existence de plusieurs motifs de résiliation du bail au sens de l'article L. 411-31 ;
ET EVENTUELLEMENT QUE Sur la créance du bailleur au titre des fermages : le bailleur a saisi le tribunal paritaire pour obtenir le paiement des sommes suivantes : 4560, 34 euros au titre du fermage 2010, 5239, 29 euros représentant la totalité du fermage 2011 ; que le jugement déféré en date du 16 août 2012 condamne le preneur au paiement d'une somme de 7499, 86 euros au titre des fermages 2010/ 2011, que depuis est échu le fermage 2012 ; qu'en cause d'appel le bailleur ramène sa demande à la somme de 4066, 88 euros selon son dernier décompte ; que ce document manifestement établi fin 2012 récapitule les fermages dus depuis 2000 en mentionnant le montant du fermage, sa ventilation, les paiements intervenus, leur report d'une année sur l'autre, ainsi que leur nature (espèces, virement, « huissier », caisse des dépôts, etc.) ; qu'il ne peut être écarté des débats au motif qu'il a été produit pour la première fois en cause d'appel puisqu'il a été fait injonction au bailleur par ordonnance du conseiller de la mise en état du 18 décembre 2012 de produire un décompte « en concordance avec ceux établis par l'huissier Me B... » ; que son rapprochement avec les décomptes de l'huissier permet de vérifier que : les fermages antérieurs à 2007 ont tous été soldés le 28 décembre 2009, le fermage 2007/ 2008 (5279 euros) a été soldé le 24 janvier 2011, le fermage 2008/ 2009 (5124 euros) n'est plus dû selon l'huissier à la date du 6 juillet 2011, le fermage 2009/ 2010 (5090, 65 euros) réclamé par mise en demeure du 17 janvier 2011 a été soldé le 29 novembre 2012, le fermage 2010/ 2011 (5239, 29 euros) a été soldé le 12 décembre 2012 ; qu'il convient de considérer au vu de l'ensemble de ces éléments : que la somme de 667, 38 euros au titre de fermages antérieurs à 2008, dont il avait été demandé au bailleur de justifier par l'ordonnance du conseiller de la mise en état, n'est établie par aucune pièce, que la somme de 7139, 29 euros allouée par le tribunal au titre des années 2009/ 2010 et 2010/ 2011 ressort des décomptes, mais cette somme a été soldée postérieurement au jugement du tribunal paritaire et au plus tard en décembre 2012 et notamment au moyen d'une saisie-attribution pratiquée le 21 septembre 2012, que la somme de 4066, 88 euros réclamée par le preneur dans le dernier état de la procédure concerne le fermage 2011/ 2012, dont la Cour n'est pas saisie d'une action en paiement, compte tenu de la résiliation du bail et de l'expulsion du preneur ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné le preneur au paiement d'une somme de 7499, 86 euros au titre des fermages 2010/ 2011, et le bailleur sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 4066 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le fait de s'abstenir de payer le fermage constitue une violation du contrat entraînant sa résiliation conformément aux dispositions des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, qu'il est à noter que la procédure de résiliation a été respectée (de nombreuses mises en demeure par courrier recommandé et par huissier ayant été adressées au fermier) ; que le preneur n'a pas fait connaître de cause de force majeure ou de raison sérieuse et légitime l'ayant empêché d'exécuter ses obligations ; que dès lors il y a lieu de prononcer la résiliation du bail sur ce seul fondement sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs (défaut d'entretien, construction d'un hangar sans autorisation, divagation des animaux...) et d'ordonner l'expulsion du preneur à compter du 1er décembre 2012 à défaut de départ volontaire ; que le comportement désinvolte du preneur (qui s'abstient de payer les loyers, qui reconnaît avoir construit un hangar sans autorisation et même sans permis de construire, qui a contraint les bailleurs à multiplier les mises en demeure et actions) occasionne un préjudice aux preneurs qui sera indemnisé à hauteur de 500 euros ;
1) ALORS QUE le bailleur ne peut pas invoquer, au soutien de sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, des manquements qui ne persistaient plus à la date de l'introduction de l'instance ; que dans ses conclusions d'appel, M. A... faisait valoir que les loyers visés dans les mises en demeure avaient été intégralement payés au plus tard le 6 juillet 2011, c'est-à-dire avant la date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de Condom intervenue en date du 29 mars 2012 ; qu'en se bornant à relever que les consorts Y... ont délivré à Charles A..., le 23 novembre 2009 et le 8 avril 2010, des mises en demeure d'avoir à s'acquitter du fermage 2008/ 2009 dans le délai de trois mois et qu'un paiement est finalement intervenu le 6 juillet 2011, sans vérifier si ce paiement n'avait pas eu lieu avant l'introduction de l'instance aux fins de résiliation du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des écrits soumis à leur examen ; que le décompte de l'huissier en date du 6 juillet 2011 indique pour la campagne de fermage 2009/ 2010 correspondant aux mises en demeure litigieuses « Il n'est rien dû » ; qu'en affirmant que le décompte de l'huissier en date du 6 juillet 2011, mentionne qu'à cette date les fermages 2007, 2008 et 2009 avaient été payés, mais que le preneur restait devoir les fermages de 2010 et de 2011, ceux qui sont précisément l'objet de la demande, la Cour d'appel qui a dénaturé ce décompte clair et précis, a violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE l'acceptation de l'imputation d'un paiement sur une dette par le créancier et le débiteur empêche le créancier de demander par la suite l'imputation sur une dette différente ; qu'en affirmant qu'il résulte du décompte produit par le bailleur en cause d'appel et établi fin 2012 que le fermage 2009/ 2010 réclamé par mise en demeure du 17 janvier 2011 a été soldé le 26 novembre 2012 sans vérifier, comme cela lui était pourtant demandé, si le décompte d'huissier du 6 juillet 2011 ne valait pas imputation définitive des paiements pour le fermage 2009/ 2010 et donc quittance pour son règlement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1253 et 1255 du code civil et de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE le fait de forcer son créancier à recevoir régulièrement des paiements partiels et tardifs ne constitue pas en soi une cause de résiliation du bail rural, même si ce comportement cause un préjudice au bailleur ; qu'en prononçant la résiliation du bail à ferme liant les consorts Y... à M. A... au seul motif qu'il ressort des décomptes de Me B..., que nonobstant des régularisations, le preneur ne cesse depuis l'année de 2005 de régler les fermages soit en retard soit en partie et que ce comportement cause incontestablement un préjudice tant matériel que moral au bailleur, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. A... de sa demande tendant à voir les consorts Y... condamnés à lui restituer la somme de 4. 385 euros recouvrée abusivement au titre de l'exécution provisoire ;
AUX MOTIFS QUE Sur la créance du bailleur au titre des fermages : le bailleur a saisi le tribunal paritaire pour obtenir le paiement des sommes suivantes : 4560, 34 euros au titre du fermage 2010, 5239, 29 euros représentant la totalité du fermage 2011 ; que le jugement déféré en date du 16 août 2012 condamne le preneur au paiement d'une somme de 7499, 86 euros au titre des fermages 2010/ 2011, que depuis est échu le fermage 2012 ; qu'en cause d'appel le bailleur ramène sa demande à la somme de 4066, 88 euros selon son dernier décompte ; que ce document manifestement établi fin 2012 récapitule les fermages dus depuis 2000 en mentionnant le montant du fermage, sa ventilation, les paiements intervenus, leur report d'une année sur l'autre, ainsi que leur nature (espèces, virement, « huissier », caisse des dépôts, etc.) ; qu'il ne peut être écarté des débats au motif qu'il a été produit pour la première fois en cause d'appel puisqu'il a été fait injonction au bailleur par ordonnance du conseiller de la mise en état du 18 décembre 2012 de produire un décompte « en concordance avec ceux établis par l'huissier Me B... » ; que son rapprochement avec les décomptes de l'huissier permet de vérifier que : les fermages antérieurs à 2007 ont tous été soldés le 28 décembre 2009, le fermage 2007/ 2008 (5279 euros) a été soldé le 24 janvier 2011, le fermage 2008/ 2009 (5124 euros) n'est plus dû selon l'huissier à la date du 6 juillet 2011, le fermage 2009/ 2010 (5090, 65 euros) réclamé par mise en demeure du 17 janvier 2011 a été soldé le 29 novembre 2012, le fermage 2010/ 2011 (5239, 29 euros) a été soldé le 12 décembre 2012 ; qu'il convient de considérer au vu de l'ensemble de ces éléments : que la somme de 667, 38 euros au titre de fermages antérieurs à 2008, dont il avait été demandé au bailleur de justifier par l'ordonnance du conseiller de la mise en état, n'est établie par aucune pièce, que la somme de 7139, 29 euros allouée par le tribunal au titre des années 2009/ 2010 et 2010/ 2011 ressort des décomptes, mais cette somme a été soldée postérieurement au jugement du tribunal paritaire et au plus tard en décembre 2012 et notamment au moyen d'une saisie-attribution pratiquée le 21 septembre 2012, que la somme de 4066, 88 euros réclamée par le preneur dans le dernier état de la procédure concerne le fermage 2011/ 2012, dont la Cour n'est pas saisie d'une action en paiement, compte tenu de la résiliation du bail et de l'expulsion du preneur ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné le preneur au paiement d'une somme de 7499, 86 euros au titre des fermages 2010/ 2011, et le bailleur sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 4066 euros ;
ET AUX MOTIFS QUE sur le caractère abusif du recouvrement des fermages, le preneur demande au bailleur de lui restituer la somme de 4385 euros selon lui recouvrée abusivement au titre de l'exécution provisoire ; que cependant la date de la saisie attribution pratiquée suivant acte du 21 septembre 2012, pour le recouvrement des fermages 2009/ 2010, et 2010/ 2011, le preneur était bien débiteur de la somme réclamée ainsi qu'il vient d'être exposé ; qu'en conséquence, la restitution de cette somme au preneur n'a pas lieu d'être ordonnée ;
ALORS QUE l'acceptation de l'imputation d'un paiement sur une dette par le créancier et le débiteur empêche le créancier de demander par la suite l'imputation sur une dette différente ; qu'en affirmant qu'il résulte du décompte produit par le bailleur en cause d'appel et établi fin 2012 que le fermage 2009/ 2010 réclamé par mise en demeure du 17 janvier 2011 a été soldé le 26 novembre 2012 et qu'en conséquence à la date de la saisie attribution du 21 septembre 2012 pour le recouvrement des fermages 2009/ 2010 et 2010/ 2011 le preneur était bien débiteur de la somme réclamée sans vérifier, comme cela lui était pourtant demandé si le décompte d'huissier du 6 juillet 2011 ne valait pas imputation définitive des paiements pour le fermage 2009/ 2010 et donc quittance pour son règlement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1253 et1255 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. A... de sa demande tendant à voir les consorts Y... condamnés à lui payer la somme de 2565, 79 euros au titre des frais d'huissier abusivement prélevés ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant des frais prélevés par l'huissier soit la somme de 2565, 79 euros et du caractère abusif de la mesure d'exécution forcée invoquée par Charles A..., il incombait à celui-ci de saisir le juge de l'exécution d'une contestation relative à l'exécution forcée, ce qu'il n'a pas fait ;
ALORS QUE le juge de l'exécution n'a pas compétence pour connaître de demande tendant à remettre en cause le titre dans son principe, ou la validité des droits et obligations qu'il constate ; qu'en l'espèce M. A... contestait l'existence même du titre notarié sur lequel l'huissier s'était fondé pour procéder aux mesures d'exécution forcée (conclusions d'appel de M. A... p. 14-16) ; que dès lors en rejetant sa demande de remboursement des frais d'huissier au motif qu'il lui incombait de saisir le juge de l'exécution de la question tenant au caractère abusif des mesures de recouvrement, la cour d'appel a violé l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire.
