LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 10 janvier, 2013), que M. François X... a donné à bail en 2002 à son fils M. José X... un ensemble de bâtiments et terres agricoles moyennant un loyer annuel de 5 614, 18 euros dont 3 810, 98 euros pour les seuls bâtiments ; que M. José X... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour voir condamner le bailleur à réaliser certains travaux, et réduire le fermage des bâtiments ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'expert avait classé les bâtiments litigieux dans la catégorie 2 prévue à l'arrêté préfectoral du 24 avril 1990 parce qu'ils possédaient une charpente métallique, ce dont il se déduisait qu'il les considérait en bon état et de conception rationnelle, et retenu que ces bâtiments étaient cependant dépourvus d'une alimentation normale en eau et en électricité, la cour d'appel, qui a ainsi considéré qu'ils n'entraient en conséquence pas dans les diverses catégories prévues par le dit arrêté, a souverainement fixé le montant du loyer en tenant compte des caractéristiques qu'elle relevait ;
Attendu, d'autre part, que M. José X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que les travaux sur la toiture d'un des bâtiment ne pouvaient donner lieu à majoration du fermage dès lors qu'ils entraient dans les obligations légales du propriétaire, le moyen en sa seconde branche est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder d'office à la recherche prétendument omise, a, en fixant à une certaine somme le fermage des terres louées ainsi qu'il le lui était demandé reconventionnellement, légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. José X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. José X... à payer à M. François X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. José X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. José X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1. 631, 65 euros le montant du fermage annuel dû pour les bâtiments à compter du 23 octobre 2011, deuxième période de 9 ans du bail liant M. François X... à M. José X...,
AUX MOTIFS QUE « M. José X... reproche à l'expert judiciaire d'avoir retenu la catégorie 2, plutôt que la catégorie 4, pour les bâtiments B6, B7 et B8, alors qu'ils ne sont alimentés ni en eau ni en électricité ; que l'expert a justifié son classement par le fait que ces trois bâtiments comportent une charpente métallique et qu'ils ne sont pas " faits maison comme les autres " (sic) ; que toutefois, il résulte des attestations produites par les maires des communes de Landécourt et de Lamath que les bâtiments litigieux, situés lieu-dit " Au Bouxa ", ne sont desservis ni par le réseau public d'eau potable, ni par le réseau d'électricité ; que M. François X... ne conteste d'ailleurs pas que pour alimenter ces bâtiments en électricité il soit nécessaire de faire fonctionner un groupe électrogène et que l'eau doive être puisée dans une source et dans des puits ; que si la présence de cette source et de ces puits constitue une plus-value, celle-ci est tout de même moindre que celle que procure une alimentation publique en eau potable ; que ces circonstances font apparaître que la catégorie 2 retenue par l'expert (applicable à des bâtiments en très bon état et rationnel) et un montant de fermage de 1, 05 euro par mètre carré sont surévalués ; qu'afin de tenir compte du défaut d'alimentation en eau courante et en électricité par les réseaux publics, l'évaluation du fermage doit être réduite à 0, 70 euro du mètre carré ; que M. José X... conteste devoir une majoration de fermage compensant la plus-value produite par la réfection de la toiture effectuée en exécution du jugement du 31 mai 2011 sur le bâtiment B 2, au motif que cette réfection aurait été faite avec un matériau inadapté à des bâtiments d'élevage ; qu'à l'appui de ses dires, il produit une fiche technique sur la tôle de bardage TC4O-250-4 sur laquelle il est indiqué que le régulateur de condensation ne doit pas être utilisé pour les " locaux à forte concentration humaine ou animale (bâtiments agricoles, gymnases,...) " ; que toutefois, rien n'établit que c'est bien cette tôle de bardage TC 40-250-4 qui a été mise en oeuvre sur le bâtiment B 2, ni que c'est le régulateur de condensation déconseillé sur cette fiche qui a été utilisé ; qu'au surplus, M. José X... ne produit aucun élément technique et objectif sur les inconvénients susceptibles d'être concrètement occasionnés à terme par cette toiture ; que par conséquent, le montant du fermage réévalué par l'expert à 1, 05 euro pour tenir compte de la rénovation de la toiture sera retenu ; qu'en résumé, le fermage dû pour les bâtiments s'établit ainsi :
- B1 : 416 m ² x 0, 53 = 220, 48 euros ;
- B2 : 595 m ² x 1, 05 = 624, 47 euros ;
- B6, B7 et B8 : 688 m ² x 0, 70 = 481, 60 euros ;
soit un montant total de 1. 326, 55 euros, qui doit être augmenté de 23 %, conformément à ce que prescrit l'arrêté préfectoral s'agissant d'un bail de 18 ans : 1. 326, 55 x 1, 23 = 1. 631, 65 euros ; que par conséquent le montant du fermage annuel dû pour les bâtiments s'élève à 1. 631, 65 euros à compter du 23 octobre 2011 (la première annualité de fermage révisé venant donc à échéance au 23 octobre 2012), » (arrêt p. 5, 6)
ALORS, D'UNE PART, QU'en cas de modification des maxima et minima arrêtés par l'autorité administrative, le prix du bail à long terme en cours peut être révisé au début de chaque période de neuf années ; que l'arrêté du préfet de Meurthe-et-Moselle du 16 avril 2010 fixant le barème de location des bâtiments d'exploitation agricole a, s'agissant des valeurs locatives minimales et maximales des bâtiments d'élevage, institué quatre catégories de bâtiments, les trois premières concernant des bâtiments dotés notamment de l'électricité et de l'eau potable, et la quatrième incluant les autres bâtiments, pour laquelle l'arrêté a fixé à 0, 53 euro par mètre carré le prix du loyer ; qu'en fixant le fermage annuel des bâtiments B2, B6, B7 et B8 à 1, 05 euro au m ² pour le premier et à 0, 70 euro au m ² pour les autres, après avoir pourtant constaté que ceux-ci n'étaient « desservis ni par le réseau public d'eau potable, ni par le réseau d'électricité » (arrêt, p. 5), ce dont il résultait que le fermage au m ² de ces constructions ne pouvait être supérieur à 0, 53 euro, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé ce faisant l'article L 411-11 du code rural, ensemble l'arrêté du préfet de Meurthe-et-Moselle du 16 avril 2010, fixant le barème de location des bâtiments d'exploitation agricole,
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les investissements du bailleur réalisés avec l'accord du preneur dépassant ses obligations légales peuvent justifier une majoration de loyer ; que tel n'est pas le cas des réparations engagées par le bailleur pour permettre à la chose louée de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en justifiant la majoration du fermage appliquée pour le bâtiment B2, par la rénovation de la toiture effectuée en exécution du jugement du 31 mai 2011, quand un tel investissement ne dépassait pas les obligations légales du bailleur mais se bornait à assurer le remplacement d'une couverture qui était percée à maints endroits, ayant pour conséquence des infiltrations d'eaux pluviales créant des zones d'humidité avec une détérioration des aliments donnés aux animaux, la cour d'appel a violé les articles L 411-11, L 411-12 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir fixé à la somme de 2. 068, 61 euros les fermages des terres louées pour la deuxième période de 9 ans du bail liant M. François X... à M. José X...,
AUX MOTIFS QUE « par jugement rendu le 31 mai 2011, le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise portant tant sur le montant du fermage des terres nues que sur celui des bâtiments ; que l'expert, respectant les termes de sa mission, a rendu un avis différenciant les deux montants ; que les conclusions de l'expert ont été soumises à la discussion des parties, puisque le rapport a été déposé le 15 novembre 2011 et qu'ensuite trois audiences ont eu lieu devant le tribunal paritaire, les 29 novembre 2011, 24 janvier 2012 et 6 mars 2012, avant la mise en délibéré de l'affaire ; qu'ainsi, il ressort du procès-verbal de l'audience du 6 mars 2012, retraçant les débats oraux, que M. José X... a expressément demandé au tribunal paritaire que le prix du fermage " terres nues " soit maintenu à 1. 803 euros par an, tandis que monsieur François X... a tout aussi expressément sollicité l'homologation du rapport d'expertise qui préconisait une fixation du fermage " terres nues " à un montant de 2. 068, 61 euros ; qu'il apparaît donc que le prix du fermage des terres nues constituait bien un des éléments du débat opposant les parties et que cette question a été régulièrement débattue, de sorte que le tribunal paritaire a pu trancher ce différend sans commettre aucune violation du principe de la contradiction et sans statuer au-delà de sa saisine ; que sur le fond, il ressort de la lecture du rapport d'expertise que l'expert judiciaire s'est rendu, en présence des parties, sur chacune des parcelles données à bail pour analyser leurs caractéristiques (pédologiques, floristiques, hydrologiques...) ; que ce travail minutieux l'a conduit à classer chaque parcelle, ou chaque sous-partie de parcelle, dans les catégories prévues par l'arrêté préfectoral et à déterminer un montant de fermage de façon cohérente et transparente ; que M. José X... n'élève d'ailleurs aucune objection technique sur ce travail d'évaluation qui a été fait en sa présence et en la présence de son conseil, » (arrêt p. 4 et 5)
ALORS QUE, devant le tribunal paritaire des baux ruraux, le préalable de la conciliation ne s'applique qu'à la demande initiale et n'est pas exigé pour les demandes incidentes, à condition qu'elles se rattachent par un lien suffisant à la demande initiale ; qu'en considérant que le tribunal paritaire avait pu faire droit à la demande reconventionnelle de mise en conformité du fermage des terres nues pour la deuxième période de 9 ans du bail litigieux, formulée par M. François X... et qui n'avait pas été soumise au préalable de la conciliation, sans même rechercher, au besoin d'office, si cette demande se rattachait par un lien suffisant à la demande initiale en révision du fermage des bâtiments formulée par M. José X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 887 du code de procédure civile.
