LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 31 octobre 2013), que M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y... une maison d'habitation ; qu'en raison de l'apparition progressive de fissures sur la façade, la terrasse et le carrelage, les acquéreurs ont pris contact avec l'assureur de leurs vendeurs, qui leur a appris que M. et Mme X... avaient fait une déclaration de sinistre ; que M. et Mme Y..., après avoir sollicité en référé la désignation d'un expert, ont assigné M. et Mme X... en nullité de la vente pour dol et, subsidiairement, résolution de la vente ;
Attendu qu'ayant relevé d'une part, que M. et Mme X..., vendeurs de leur maison, ne démontraient pas avoir informé M. et Mme Y..., leurs acquéreurs, ni de la présence de fissures, ni de l'intervention de leur assureur dommages-ouvrage et de la réalisation des recherches des causes des fissures, alors qu'ils savaient que ces désordres n'étaient pas superficiels et constituaient des renseignements importants pour la détermination des acquéreurs de contracter au prix demandé, et d'autre part, que le ravalement effectué peu avant la vente avait fait disparaître ces fissures, et souverainement retenu que la réticence d'information des vendeurs à propos de ces fissures avait un caractère délibéré, la cour d'appel, qui ayant procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que l'erreur des acquéreurs avait été provoquée par la réticence dolosive des vendeurs, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ces chefs, D'AVOIR prononcé la nullité de la vente et D'AVOIR condamné les époux X... à restituer aux époux Y... la somme de 404.273,80 euros ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... contestent la motivation des premiers juges qui les a conduits à retenir l'existence d'un dol ; qu'ils démentent notamment avoir usé de manoeuvres pour tromper les époux Y... ; qu'ils se réfèrent aux mentions de l'expertise judiciaire où il est noté par l'expert que, « profanes en la matière, ils étaient fondés à croire les avis des techniciens qui ont consolidé leur pavillon à l'époque. Il restaient dans l'ignorance que de tels phénomènes pouvaient se reproduire » ; qu'ils soulignent prouver qu'ils ont vendu un pavillon en très bon état et reprennent à leur compte les propos de l'expert que l'humidité est présente à tous les niveaux et ce n'est que 20 mois après la vente que les désordres sont apparus ; qu'il n'est nullement démontré que le rapport Saretec leur a été communiqué ; que la remise de la garantie décennale des travaux réalisés exclut toute idée de dissimulation de leur part ; que si les époux X... ont produit des photos montrant une maison sans défauts extérieurs, il ressort des constatations de l'expert judiciaire faites le 26 juin 2006 lors de son déplacement sur les lieux que le pavillon était affecté de très nombreuses fissures extérieures (porte, entrée, pignon du côté de l'appentis, façade principale, terrasse) et intérieures (salle de séjour, WC ; ouvertures de fenêtres et portes sous-sol) qui se sont aggravées et ont été complétées par l'apparition de désordres ultérieurement ; que l'expertise judiciaire a confirmé la présence de désordres antérieurs et mis en évidence la réalisation précédemment d'études et de divers examens approfondis pour en déterminer l'origine ; qu'il ressort du dossier, en particulier d'une étude des sols que le pavillon avait des problèmes de stabilité ; que les époux X... ont reçu du GAN le 10 octobre 2002 une lettre mentionnant transmission du rapport de l'expert commis par cette société d'assurance et (« reprenant l'ensemble du dossier ») et offrant une indemnité de 40.984,08 euros qu'ils ont acceptée et qui comprenait : * 38.879,34 euros coût des réparation, * 3.306,10 euros frais de maîtrise d'oeuvre, * 2.798,64 euros frais de relevés d'inclinomètres ; qu'ils n'ont fait réaliser des travaux qu'à hauteur de la somme de 8.262,09 euros TTC correspondant à des travaux de ravalement ; qu'ils ont eu en mains les conclusions des études et du rapport final (avenant n° 1 Saretec) qui conduisaient à la nécessité de mettre en oeuvre une tranchée drainante en amont du pavillon aux fins de capter les écoulements d'eaux zones superficielles et où Saretec attirait l'attention sur le fait, qu'à l'issue de la mise en oeuvre de la tranchée drainante, il était possible, voire probable, que de nouveaux désordres apparaissent sur la structure du pavillon, ces mouvements étant la résultante de l'abaissement de la teneur en eau des argiles vertes ; que néanmoins, il ne devait être entamé l'exécution des travaux annexes qu'après une parfaite stabilisation des fissures ; que si aucun rapport ne leur a été communiqué par l'assureur, il demeure que la longueur des études menées par leur assureur (constatation, recherche des causes, et estimation des remèdes) et toutes les recherches qui étaient l'occasion de la visite de leur maison, permettaient aux époux X... de réaliser que le problème des désordres qu'ils subissaient n'était pas superficiel ; que de même, le montant de l'indemnité versée par l'assureur était également un élément qui confirmait le caractère sérieux des désordres ; qu'à cet égard, les époux X... savaient qu'ils n'avaient pas utilisé toute l'indemnité remise par l'assureur pour remédier aux problèmes des fissures multiples de leur maison ; que cependant, les époux X..., qui ont vu les fissures de leur pavillon qu'ils ont fait ravaler, ne démontrent pas avoir fait part, lors de la vente, à leurs acquéreurs, de la présence de telles fissures, ni de l'intervention de l'assureur dommages ouvrage et de la réalisation des recherches des causes des fissures ; que considérant que le fait que dans la commune de Groslay, la présence de conséquences préjudiciables sur plusieurs maisons après la sécheresse, le métier de monsieur Y... qui travaillait dans le BTP, ne dispensait pas les époux X... de donner les informations particulières concernant leur maison et notamment la présence de désordres de fissurations antérieures à la sécheresse et leur recours à la garantie dommages ouvrage gérée par le GAN ; qu'en effet, les acheteurs, qui achetaient une maison en particulier (celle des époux X...) et devaient connaître ses aspects singuliers qui étaient bien antérieurs à la sécheresse ; que la seule remise à leurs acquéreurs de la garantie décennale relative au ravalement, dont il n'est pas démontré qu'elle contenait une référence au fait que le ravalement est lié à la garantie des dommages ouvrages, ne peut être considérée comme l'élément remplissant le devoir d'information qu'ils avaient à l'égard de leurs acquéreurs ; que considérant que le ravalement effectué et sa justification étaient un élément de nature à occulter le problème des fissures et toute information à ce sujet, ce que les époux X... savaient être des renseignements importants pour la détermination des époux Y... de contracter pour le prix demandé ; que la réticence d'information des époux X... à propos de ces fissures, à propos desquelles ils veulent seulement rattacher le problème de la sécheresse, revêt un caractère délibéré ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que selon un acte authentique du 25 novembre 2003, les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison à usage d'habitation sise à Groslay, moyennant un prix de 327.800 euros ; que le rapport d'étude géotechnique établi le 10 mai 2000 par la société Saretec a caractérisé l'existence de désordres affectant la structure de l'immeuble objet de la vente ; que les désordres constatés consistent notamment en des fissures à 45° sur le pignon Nord-Est et des fissures horizontales sur la façade Est ; qu'il ressort du rapport d'expertise établi le 2 octobre 2002 par la société Saretec que le pavillon propriété des époux X... subit un basculement relatif vers l'Est ; que l'expert a également relevé une différence entre le sens de l'inclinaison du dallage du rez-de-chaussée et celui du premier étage ; que ces désordres sont imputés à un phénomène de gonflement des argiles vertes alimentées par des circulations de versant transitant par les horizons superficiels et/ou la tranchée du réseau des eaux pluviales passant sous la sente piétonne ; que ce phénomène se traduit par un soulèvement du côté droit du pavillon ; que l'expert préconise la mise en place d'une tranchée drainante en amont du pavillon, aux fins de capter les écoulements d'eau dans les horizons superficiels ; que dans ses conclusions, l'expert indique expressément qu'à « l'issue de la mise en oeuvre de la tranchée drainante, il est possible voire probable que de nouveaux désordres apparaissent sur la structure du pavillon » ; que ce rapport d'expertise est contradictoire à l'égard des époux X... ; qu'il est produit par les époux Y... au soutien de leurs intérêts ; que les conclusions de ce rapport sont claires et circonstanciées et reposent sur des investigations techniques ; qu'elles sont reprises par M. Z..., expert judiciaire, dans son rapport du 30 novembre 2006 ; qu'elles ne font l'objet d'aucune contestation ; qu'il est constant que les époux X... ont perçu de leur assureur le 15 octobre 2002 une indemnité de 40.984,08 euros afin de leur permettre de réaliser les travaux préconisés par Saretec ; que les époux X... produisent plusieurs attestations démontrant qu'ils ont réalisé, préalablement à la vente, différents travaux de ravalement de leur immeuble, afin notamment de combler les fissures constatées ; qu'en revanche, ils ne versent aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu'ils ont fait réaliser la tranchée drainante préconisée par Saretec ; que dans son rapport, l'expert judiciaire relève qu'il n'a pas trouvé trace de l'exécution de ces travaux ; qu'il ressort tant du rapport établi le 30 novembre 2006 par l'expert judiciaire que du procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2008 par la SCP Clément et Ferron que diverses fissures apparaissent sur le pignon et la façade principale du pavillon des époux Y..., que la terrasse présente une cassure sur toute la largueur et que les fissures sur les murs et des déformations du sol sont apparentes dans différentes pièces de la maison ; que l'expert judiciaire impute ces désordres, apparus après la vente, aux phénomènes de déshydratation et de réhydratation des sols constatés par Saretec ; que l'expert judiciaire préconise trois phases successives de travaux d'un montant cumulé de 58.400 euros ; qu'il estime que la première phase de réparations risque de ne pas suffire à garantir la réapparition des désordres ; que ces travaux s'écouleraient sur une longue durée, en raison de la nécessité de surveiller les fissures existantes durant un an avant d'envisager la dernière phase des travaux ; que les époux X... ne démontrent, ni même n'allèguent avoir informé les vendeurs que l'immeuble objet de la vente était exposé à un risque naturel et avait subi peu avant la vente d'importants désordres affectant sa structure ; qu'il y a lieu à cet égard de relever que l'acte de vente du 25 novembre 2003 ne comporte aucune mention relative à des phénomènes géologiques susceptibles d'affecter la structure de l'immeuble ; que les époux X... avaient nécessairement connaissance du fait que les désordres ayant affecté leur maison étaient susceptibles de se manifester de nouveau, le rapport d'expertise établi le 2 octobre 2002 par Saretec ayant expressément attiré leur attention sur un risque de réapparition de ces désordres, après l'exécution des travaux de confortement ; que le fait de dissimuler l'existence de tels risques, après avoir effectué peu avant la vente des travaux de ravalement ayant eu pour effet de faire disparaître les fissures apparues sur leur maison, a nécessairement un caractère intentionnel ; que ce comportement est constitutif d'un dol ; qu'il y a lieu de relever qu'il n'est nullement établi que les époux X... ont fait effectuer les travaux de mise en oeuvre d'une tranchée drainante préconisés par Saretec ; que par conséquent, outre les réserves émises par ce cabinet d'expertise, les acquéreurs, s'ils avaient eu connaissance des rapports d'investigations techniques, auraient pu se convaincre du risque d'apparition de fissures sur la façade et dans les pièces de leur pavillon ; que s'agissant d'une maison à usage d'habitation, l'existence d'un tel risque est déterminante du consentement des acquéreurs ; qu'il convient également de relever que, selon l'estimation de l'expert judiciaire, le coût des travaux qui doivent être entrepris pour remédier aux désordres représente plus de 17 % du prix de vente de l'immeuble ; que l'allégation selon laquelle les époux Y... ne pouvaient ignorer les phénomènes géologiques auxquels est soumis l'immeuble ne saurait emporter la conviction ; qu'en effet, aucun des éléments du dossier ne permet d'établir que les acquéreurs avaient connaissance des désordres ayant affecté l'immeuble ou susceptibles de survenir ; que de plus, s'agissant d'un dol, l'erreur provoquée doit être considérée comme inexcusable ; qu'enfin la consultation d'un plan local d'urbanisme, si elle aurait été de nature à alerter les époux Y... sur la sensibilité du terrain aux migrations des eaux souterraines, ne pouvait les convaincre des désordres affectant spécifiquement l'immeuble objet de la vente ; que dans ces conditions, en application de l'article 1116 du code civil, il y a lieu de prononcer la nullité de la vente passée le 25 novembre 2003 entre les époux X... d'une part et les époux Y... d'autre part ;
ALORS QUE l'acquéreur qui, bien que disposant des moyens d'information lui permettant d'apprécier les risques encourus et d'avoir connaissance par lui même des caractéristiques de la chose vendue, n'a pas été normalement diligent, ne saurait se prévaloir de la réticence dolosive du vendeur au soutien d'une demande en nullité de la vente ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les époux Y..., qui habitaient déjà la commune de Groslay, M. Y... travaillant dans une société de bâtiment et travaux publics, auraient eu, s'ils avaient été normalement diligents, les moyens de connaître, par eux-mêmes, les phénomènes géologiques, de notoriété publique, à l'origine des désordres affectant la maison vendue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil.
