LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 novembre 2013), que par acte authentique du 12 novembre 2008 M. Patrick X..., Mme Dominique Y..., épouse X... et Mme Huguette Z..., veuve Y... (les consorts X...- Y...) ont vendu à la société civile immobilière Gadelan (la SCI) une maison d'habitation ; que la SCI a donné ce bien à bail à la société Chez Toi en provence ; que se plaignant de l'apparition de fissures, la SCI et la société Chez Toi en provence ont assigné, après expertise, les consorts X...- Y... et la société Freyssinet, qui avait effectué des travaux avant la vente, aux fins de résolution de la vente et condamnation à dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI et la société Chez Toi en provence font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un vice ne peut être qualifié d'apparent qu'autant que l'acquéreur a pu se convaincre, dès la conclusion de contrat de vente, de sa gravité, de son ampleur et de ses conséquences, d'où il suit que la manifestation apparente d'un vice n'implique pas nécessairement le caractère apparent du vice lui-même ; qu'en l'espèce, les appelantes faisaient valoir qu'à supposer que les fissures aient été apparentes dès le jour de la vente (ce qui était contesté), ce n'était que postérieurement à celle-ci qu'elles avaient pu mesurer l'ampleur de ces fissures, leur caractère évolutif et se convaincre qu'elles constituaient la manifestation d'un vice grave comme trouvant son origine dans les fondations mêmes de l'immeuble litigieux ; qu'en se bornant à retenir, pour conclure au caractère apparent du vice invoqué, que certaines fissures et micro-fissures étaient déjà visibles lors de la vente, cependant que cette seule constatation ne pouvait suffire à caractériser la connaissance par l'acquéreur du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, la cour prive son arrêt de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
2°/ qu'en se bornant pour le surplus à retenir par un motif « passe-partout », essentiellement repris du libellé même de l'article 1641 du code civil, « qu'il n'est pas établi que les fissures litigieuses portent atteinte à la solidité de la maison ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu », sans s'expliquer sur les éléments concrets mis en avant par les appelantes, qui notamment avaient fait valoir que M. X... lui-même, dans un courrier adressé à sa compagnie d'assurances le 20 septembre 2003, avait fait état de « la mise en péril de la construction », que l'importance des travaux de reprise à accomplir pour remédier aux désordres observés, tels que chiffrés par l'expert judiciaire à la somme TTC de 174 267, 96 euros, excluait que la société Gadelan aurait pu persister dans sa décision d'acquérir aux mêmes conditions et au même prix si le vice caché lui avait été révélé et encore que l'immeuble en cause était destiné à être exploité en chambres d'hôtes de grand confort labellisé « 3 épis », cependant que les désordres observés avaient rendu impossible la poursuite de cette exploitation, la cour prive derechef son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le vice caché dont se prévalait la SCI concernait des fissures affectant le bien immobilier et que MM. B..., C..., D..., E... et Mme G... avaient attesté avoir constaté l'existence de fissures tant à l'intérieur, qu'à l'extérieur de la villa à une époque contemporaine de la vente, la cour d'appel qui a souverainement retenu que la preuve du caractère caché du vice n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Gadelan et la société Chez Toi en provence aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la SCI Gadelan et la société Chez Toi en provence à payer aux consorts X...- Y... la somme globale de 1 500 euros et à la société Freyssinet la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la SCI Gadelan et de la société Chez Toi en provence ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Gadelan et autre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI Gadelan tendant à la résolution de la vente immobilière conclue le 12 novembre 2008, outre au paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le vice dont se plaint la SCI Gadelan consiste en des fissures ; que ces fissures sont constatées par Monsieur H..., expert mandaté par la SCI Gadelan ; qu'un rapport avec documents photographiques les montre ; qu'il s'agit de fissures à l'intérieur, au rez-de-chaussée, dans le salon et la salle à manger, dans la chambre Ouest, dans la chambre du centre, dans la chambre Est, au rez-de-jardin sur le carrelage de la chambre Est, à l'extérieur en façade Nord, en pignon Est, dans la cuisine d'été, et vers les poutres de l'auvent ; que l'expert de la société Gadelan a constaté que ces fissures avaient tendance à évoluer et n'étaient pas stables ; que selon lui, elles seraient la conséquence d'un tassement différentiel provenant du sol ; que cet expert ne peut dire ni si ces désordres étaient apparents au moment de la vente, ni s'ils ont une conséquence sur l'habitabilité de la maison ou ne sont qu'esthétiques ; que la SCI Gadelan produit plusieurs courriers et attestations de personnes ayant visité la maison peu avant son acquisition : Monsieur Thierry I... qui certifie n'avoir constaté aucune fissure, de même que Madame Anne J..., ainsi que Madame Anne-Marie K..., ces dernières personnes précisant que la maison était couverte de lierre ; que par contre, Monsieur Jean-Charles E... a certifié avoir constaté des fissurations et micro-fissurations à l'extérieur et à l'intérieur de la maison ; que la preuve du caractère caché du vice n'est pas établie ; qu'en tout état de cause, il n'est pas établi que les fissures litigieuses portent atteinte à la solidité de la maison, rendaient la maison impropre à son habitation ou qui diminuaient tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur H... a constaté l'existence de fissures sur les murs intérieurs du salon et de la salle à manger situés au rez-de-chaussée, des chambres situées en rez-de-jardin, le carrelage de la chambre Est en rez-de-jardin, sur les murs extérieurs de la façade Nord, en pignon Est, sur le mur extérieur de la cuisine d'été ainsi que sur les poutres de rives de l'auvent en rez-de-jardin ; que l'expert apprécie que ces fissures sont évolutives et ont pour origine le sous-dimensionnement des semelles filantes reposant sur des sols médiocres ; que Monsieur H... indique enfin dans son rapport n'avoir obtenu aucun élément permettant de conclure que ces fissures étaient apparentes au jour de la vente ; qu'il n'est en revanche pas contesté que des fissures étaient apparues antérieurement à la vente, consécutivement à la sécheresse de l'année 2003, Monsieur X... ayant effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur la GMF en date du 20 septembre 2003 ; qu'il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats par les demanderesses que Monsieur X... a reçu une somme de 11. 570 euros des services de la Préfecture du Var en octobre 2006 pour réaliser les travaux nécessaires au rétablissement de l'intégralité de la structure, du clos et du couvert et que des travaux de reprise en sous-oeuvre ont été réalisés par la société Freyssinet au mois de mars 2007 ; que les consorts X...- Brasseur soutiennent que les fissures invoquées par la SCI Gadelan étaient apparentes à l'époque de la vente ; que la SCI Gadelan soutient le contraire, produisant diverses attestations dont il ressort que la villa ne présentait aucune fissure à l'époque de la vente ; que les témoignages invoqués pour la plupart émanent de professionnels de l'immobilier, ont tous constaté l'existence de fissures tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de la villa à une époque contemporaine de la vente intervenue ; qu'il n'est pas établi que d'autres travaux que ceux de reprise en sous-oeuvre qui auraient eu pour objet de masquer les fissures existantes ont été réalisés ; que les attestations produites par la SCI Gadelan demeurant peu nombreuses et émanant soit d'amies de la gérante de la SCI, soit d'employé de l'EURL « Chez Toi en Provence », soit d'artisan intervenu à la demande de la SCI ne peuvent en raison des liens particuliers unissant les témoins à la demanderesse, se voir accorder de force probante suffisante de l'absence de vices affectant la villa au jour de la vente dès lors que les vendeurs produisent de nombreuses attestations concordantes émanant pour la plupart, de professionnels de l'immobilier parfaitement indépendants établissant que la villa présentait au jour de la vente de nombreuses fissures parfaitement visibles ; que dans ces conditions, force est de constater que la SCI Gadelan ne rapporte pas la preuve de l'existence du vice caché allégué ;
ALORS QUE, D'UNE PART, un vice ne peut être qualifié d'apparent qu'autant que l'acquéreur a pu se convaincre, dès la conclusion de contrat de vente, de sa gravité, de son ampleur et de ses conséquences, d'où il suit que la manifestation apparente d'un vice n'implique pas nécessairement le caractère apparent du vice lui-même ; qu'en l'espèce, les appelantes faisaient valoir qu'à supposer que les fissures aient été apparentes dès le jour de la vente (ce qui était contesté), ce n'était que postérieurement à celle-ci qu'elles avaient pu mesurer l'ampleur de ces fissures, leur caractère évolutif et se convaincre qu'elles constituaient la manifestation d'un vice grave comme trouvant son origine dans les fondations mêmes de l'immeuble litigieux (cf. leurs dernières écritures d'appel, notamment p. 15 et suivantes, spéc. p. 16 dernier paragraphe et p. 17 § 1) ; qu'en se bornant à retenir, pour conclure au caractère apparent du vice invoqué, que certaines fissures et micro-fissures étaient déjà visibles lors de la vente, cependant que cette seule constatation ne pouvait suffire à caractériser la connaissance par l'acquéreur du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, la Cour prive son arrêt de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en se bornant pour le surplus à retenir par un motif « passe-partout », essentiellement repris du libellé même de l'article 1641 du Code civil, « qu'il n'est pas établi que les fissures litigieuses portent atteinte à la solidité de la maison ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu », sans s'expliquer sur les éléments concrets mis en avant par les appelantes, qui notamment avaient fait valoir que Monsieur X... lui-même, dans un courrier adressé à sa compagnie d'assurances le 20 septembre 2003, avait fait état de « la mise en péril de la construction » (cf. les dernières conclusions des appelantes, p. 7 § 3 et leur pièce n° 32), que l'importance des travaux de reprise à accomplir pour remédier aux désordres observés, tels que chiffrés par l'expert judiciaire à la somme TTC de 174. 267, 96 euros, excluait que la société Gadelan aurait pu persister dans sa décision d'acquérir aux mêmes conditions et au même prix si le vice caché lui avait été révélé (mêmes écritures, p. 7 § 6 à 8) et encore que l'immeuble en cause était destiné à être exploité en chambres d'hôtes de grand confort labellisé « 3 épis », cependant que les désordres observés avaient rendu impossible la poursuite de cette exploitation (mêmes écritures, notamment p. 7, pénultième alinéa), la Cour prive derechef son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par l'EURL « Chez Toi en Provence » ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'EURL « Chez Toi en Provence » demande la condamnation des vendeurs à lui payer des dommages et intérêts pour une perte d'exploitation qu'elle prétend en relation avec l'état de la maison ; que l'EURL « Chez Toi en Provence » tient ses droits sur la maison du propriétaire de celle-ci, qui est la SCI Gadelan ; qu'elle forme cependant une action en responsabilité délictuelle contre des tiers, les vendeurs, estimant que la faute de ceux-ci à l'égard de la SCI Gadelan lui a causé un préjudice ; que cette faute dolosive n'étant pas établie, la demande dc l'EURL « Chez Toi en Provence » ne peut prospérer ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la demande de résolution de la vente intervenue le 12 novembre 2008 ayant été rejetée, les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI Gadelan et l'EURL « Chez Toi en Provence » ne peuvent prospérer ;
ALORS QU'en l'état du lien de dépendance nécessaire qui unit les chefs de l'arrêt ayant respectivement rejeté l'action résolutoire intentée par la SCI Gadelan, acquéreur du bien immobilier litigieux, et mêmement rejeté la demande de dommages et intérêts formée, également en raison des vices cachés affectant l'immeuble, par l'EURL « Chez Toi en Provence », locataire de la SCI Gadelan, la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur la base du premier moyen ne pourra qu'entraîner l'annulation, par voie de conséquences, du chef ayant rejeté ladite demande de dommages et intérêts, ce en application de l'article 624 du Code de procédure civile.
