LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Yelmass du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Probono management et la société ACI Partner's ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 novembre 2013), que selon acte notarié reçu par M. X..., la société civile immobilière Les Tamaris (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement deux studios à la société Yelmass ; que cette opération s'inscrivait dans un programme de défiscalisation, les biens étant destinés à être exploités en résidence pour personnes âgées ; que la société Yelmass a consenti un bail de onze ans et neuf mois à la société Méditerranée seniors, filiale de la société Probono ; que le conseil général des Bouches-du-Rhône a refusé de délivrer l'agrément nécessaire pour créer un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dans l'immeuble litigieux ; que se prévalant de ce refus, la société Yelmass a assigné la SCI et M. X... en résolution de la vente pour absence de conformité et en paiement de diverses sommes ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1604 et 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société Yelmass, l'arrêt retient que le refus opposé à la création d'un EHPAD ne pouvait pas caractériser le défaut de conformité allégué en ce que ni le contrat de réservation, ni le bail consenti par la société Yelmass à la société Méditerranée seniors ne mentionnaient que les locaux étaient destinés à être exploités en résidence services pour personnes âgées et qu'il ne pouvait être reproché au notaire de ne pas s'être assuré, lors de la vente, de l'obtention de l'agrément nécessaire ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la qualification EHPAD était mentionnée dans l'acte notarié de vente et que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer les acquéreurs sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par eux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Yelmass de résolution de la vente passée le 8 février 2008, ses demandes subséquentes et sa demande en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de M. X..., l'arrêt rendu le 5 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCI Les Tamaris et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Les Tamaris à payer la somme de 2 500 euros à la société Yelmass et condamne M. X... à payer la somme de 2 500 euros à la société société Yelmass ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Yelmass
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL Yelmas de ses demandes de résolution ou de nullité de la vente passée le 8 février 2008 et d'avoir rejeté toutes ses demandes contre la SCI Les Tamaris et Maître D. X....
AUX MOTIFS QUE « Sur la non conformité : que la SARL YELMASS soutient en premier lieu que son action en résolution est fondée sur le nonrespect des délais de livraison et d'achèvement et sur le défaut de qualité'EHPAD'; que sur ce dernier point le seul fait que le département ait refusé l'agrément de créer un EHPAD ne saurait caractériser le défaut de conformité allégué en ce que ni le contrat de réservation ni même le bail consenti à la société MEDITERRANNEE SENIORS ne mentionnaient la qualification EHPAD mais précisaient seulement que les locaux étaient destinés à être exploités en'résidence services pour personnes âgées'; que la qualification EHPAD mentionnée dans l'acte notarié est sans incidence sur l'opération de défiscalisation envisagée ; que les retards de livraison ne sont pas contestables puisque l'acte de vente prévoyait un délai de livraison et d'achèvement au 30 juin 2009 (pièce n° 9 page 22) ; que l'acte précise que le vendeur s'oblige à achever et livrer le bien vendu à cette date'sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'; que l'acte énumère ensuite les causes légitimes de suspension, notamment les intempéries et la défaillance d'une entreprise, lesquelles sont justifiées en l'espèce par les pièces produites par l'intimé (pièces n° 4 et 21, pièces YELMASS n° 15, 17 et 18) ; qu'au surplus la SARL YELMASS n'a pas répondu à la convocation qui lui a été adressée (pièce n° 18) pour procéder à la livraison de ses lots le 14 novembre 2012, pas plus qu'elle n'a répondu aux convocation ou sommation suivantes, contraignant le vendeur a établir seul le procèsverbal ; Sur la garantie des vices cachés : que c'est en vain que la SARL YELMASS prétend à titre subsidiaire que le refus d'agrément du conseil général des Bouches-du-Rhône rendait la chose (¿) impropre à l'usage auquel elle était destinée au sens de l'article 1641 du code civil dès lors que, comme exposé plus haut, le refus d'agrément comme EHPAD, à supposer qu'une telle qualification ait été contractuellement prévue, n'avait pas d'incidence sur l'opération de défiscalisation envisagée ; que pour les mêmes motifs la nullité de la vente pour erreur ne saurait davantage être prononcée ; que dans ces conditions les fautes alléguées par l'appelant à l'encontre de chacun des intimés ne sont pas caractérisées en ce qu'il leur est reproché d'avoir, à des titres divers participé à la vente d'un bien sans s'assurer que la résidence avait bien obtenu la qualité d'EHPAD ; qu'à cet égard c'est à bon droit que Maître X... rappelle qu'il s'agissait d'une vente en l'état futur d'achèvement et que l'agrément allégué ne peut intervenir avant l'achèvement de l'immeuble ; qu'il ne saurait donc être reproché aux intimés de ne pas s'être assurés de l'obtention de cet agrément lors de la vente » ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE « Outre le fait qu'en l'absence des pièces de la SARL YELMASS, le préjudice de celle-ci n'est pas justifiée, il convient de rappeler quelques éléments.
En premier lieu, la solidarité ne se présume pas. Chacun des coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum et non solidairement à la réparation de l'entier dommage.
En second lieu, la restitution du prix n'est pas un préjudice indemnisable et elle reste à la charge du vendeur, en l'espèce la SCI LES TAMARIS. La demande tendant au « remboursement solidaire de toutes les sommes versées au titre de la vente » est donc mal formulée en ce qu'elle comporte le prix de vente mais aussi les frais et honoraires des prestataires.
Enfin, il est présenté plusieurs demandes relatives au prêt alors que l'organisme prêteur n'est pas à la cause et que la résolution du prêt n'est pas invoquée.
En l'état de l'irrecevabilité des demandes d'anéantissement de la vente et de ces éléments, les demandes de dommages et intérêts ne peuvent qu'être rejetées » (jugement p. 7 et 8).
1°/ ALORS QUE la société exposante faisait valoir que la SCI Les Tamaris avait méconnu son obligation de délivrance dès lors que les deux lots qui lui avaient été attribués par le contrat de vente, soit les lots n° 301 et 316 ne correspondaient pas aux lots mentionnés dans son contrat de réservation portant les numéros 315 et 401 ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions opérantes la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
2°/ ALORS QUE le défaut de conformité de la chose vendue doit s'apprécier au regard des stipulations du contrat de vente dès lors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, en retenant, pour considérer que la qualification d'E. H. P. A. D. n'avait pas été contractuellement prévue par les parties et, partant, pour débouter la SARL Yelmas de ses demandes, que ni le contrat de réservation du 31 mars 2007 ni le bail commercial consenti le même jour à la société Méditerranée Séniors ne mentionnaient une telle qualification, quand l'acte authentique de vente du 8 février 2008 se référait expressément à la qualification d'E. H. P. A. D. la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;
3°/ ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer, pour débouter la SARL Yelmas de ses demandes, que la qualification E. H. P. A. D. mentionnée dans l'acte authentique de vente du 8 février 2008 est sans incidence sur l'opération de défiscalisation envisagée par la société appelante, sans s'expliquer davantage, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers son client et doit s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit ; qu'il lui appartient à cet égard d'informer son client lorsque la vente mentionne qu'elle concerne des biens revêtant dans l'acte une qualification ouvrant droit à des avantages pour l'acquéreur, que cette qualification ne sera acquise que sous réserve d'obtenir un agrément de l'Administration non délivré à la date de la vente ; qu'en ayant jugé du contraire alors que Maître Salzès s'était abstenu d'informer la société Yelmas que l'affectation des biens vendus à usage de Résidence médicalisée pour personnes âgées, mentionnée dans l'acte, était subordonnée à la délivrance d'un agrément administratif qui n'avait pas été obtenu à la date de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code Civil.
5°/ (SUBSIDIAIRE) ALORS QUE le juge ne saurait dénaturer les écritures des parties ; qu'en ayant affirmé qu'en l'absence de pièces de la société Yelmas le préjudice de celle-ci n'était pas justifié alors que la société produisait les pièces justifiant de son préjudice, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
6°/ (SUBSIDIAIRE) ALORS QUE la société Yelmas demandait une condamnation in solidum et non solidaire des défendeurs ; qu'en ayant affirmé le contraire la cour d'appel a dénaturé ses écritures en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
7e/ (SUBSIDIAIRE) ALORS QUE la résolution ou la nullité d'une vente ouvre droit à la restitution du prix et à des dommages-intérêts envers le vendeur et, le cas échéant, envers le notaire rédacteur de l'acte ; qu'en ayant jugé du contraire envers la SCI Les Tamaris aux motifs que la restitution du prix n'était pas un préjudice indemnisable et restait à la charge du vendeur, que la demande de la société Yelmas était mal formulée en ce qu'elle comporte le prix de vente mais aussi les frais et honoraires des prestataires et qu'il était présenté plusieurs demandes relatives au prêt alors que l'organisme prêteur n'est pas dans la cause et que la résolution du prêt n'est pas invoquée, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants en violation de l'article 1134 du code civil.
8e/ (SUBSIDIAIRE) ALORS QUE la résolution ou la nullité d'une vente ouvre droit à la restitution du prix et à des dommages-intérêts envers le vendeur et, le cas échéant, envers le notaire rédacteur de l'acte ; qu'en ayant jugé du contraire envers Maître D. X... aux motifs que la restitution du prix n'était pas un préjudice indemnisable et restait à la charge du vendeur, que la demande de la société Yelmas était mal formulée en ce qu'elle comporte le prix de vente mais aussi les frais et honoraires des prestataires et qu'il était présenté plusieurs demandes relatives au prêt alors que l'organisme prêteur n'est pas dans la cause et que la résolution du prêt n'est pas invoquée, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants en violation de l'article 1382 du code civil.
