LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 14 octobre 2013), qu'au cours de l'année 2000, Mme X... désirant vendre à M. Y... un appartement qui lui avait été donné à bail antérieurement, les parties se sont accordées sur les conditions de cette acquisition, notamment le versement d'un acompte puis de mensualités par M. Y... ; qu'en 2009, Mme X..., soutenant que cet engagement aurait été révoqué et qu'un nouveau bail aurait été conclu en 2002, a assigné M. Y... en paiement d'un arriéré de loyers, tandis que M. Y... a assigné Mme X... aux fins de constatation de la perfection et réitération de la vente ;
Attendu qu'ayant constaté que les parties s'accordent pour considérer que le courrier de Mme X... du 15 septembre 2000 a formalisé leur accord sur la chose vendue, ainsi que sur le prix et ses modalités de paiement et relevé que ce document ne comporte pas de restriction concernant le transfert de propriété, la cour d'appel, qui, abstraction faite d'un prétendu aveu judiciaire de l'acquéreur portant précisément sur le point de droit de la date du transfert de propriété, a retenu le caractère parfait de la vente de l'immeuble à la date des 15 et 17 septembre 2000 avec transfert de propriété à cette même date, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré parfaite depuis les 15 et 17 septembre 2000 la vente intervenue entre Monsieur Christophe Y... et Madame Véronique X... épouse Z... et portant sur l'appartement de type F2 constituant le lot n° 3 d'une superficie de 40, 42 m2 avec jardin privatif de 46 m2 y attenant dans l'immeuble sis à... 97137 Terre de Haut, moyennant le prix de 45. 734, 71 euros (300. 000 francs) avec transfert de propriété à la date précitée, d'avoir débouté Madame Z... de sa demande tendant à voir condamner Monsieur Y... au paiement de loyers et de l'avoir condamnée à payer à Monsieur Y... la somme de 19. 509, 48 euros à titre de trop perçu, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2010 et capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1554 du Code civil ;
AUX MOTIFS QUE sur la vente, par application combinée des articles 1582 et 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès que l'on a convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé, et elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ; qu'en l'espèce, l'essence du contenu de la lettre datée du 15 septembre 2000, produite en original, adressée par Mme Z... à M. Christophe Y... est le suivant ci-dessous reproduit :
Après nous être entretenu, je vous confirme vous consentir la vente de mon appartement. Il s'agit du lot n° 3 d'une superficie de 40, 42 m2 avec jardin privatif de 43 m3 (sic) y attenant, situé à....
Le montant de la vente est de 300. 000 F (prix arrêté) avec l'apport de 50. 000 F au départ, réglée le 17 septembre 2000 par chèque postal n° 000027021B, puis des mensualités de base de 3. 500 F jusqu'au règlement total de la vente (date de fin de paiement à fixer par le notaire). Vous avez précisé que vous verseriez, lorsque vous le pourriez, des montants supérieurs à la mensualité de base.
Les formalités de vente seront faites par Me A... Marcel qui vous a récemment contacté et vous donnera toutes les instructions nécessaires pour la-bonne exécution de cette vente et prendra en compte toutes ces données.
Je suis ravie de savoir que vous serez l'acquéreur en raison de votre sérieux que je peux apprécier en tant que locataire.
que les parties s'accordent pour considérer que ce courrier a formalisé leur accord sur la chose vendue, à savoir l'appartement et ses dépendances occupés par M. Y..., en qualité de locataire, et appartenant à Mme Z..., et du prix, soit 300. 000 F, sur lequel un acompte de 50. 000 F a été versé le 17 septembre 2000 et dont le solde devait s'effectuer par mensualité de 3. 500 F jusqu'au règlement total de la vente, soit environ 71 mensualités, c'est-à-dire presque 6 ans d'échelonnements ; que le rôle du notaire choisi par la venderesse, Me Marcel A..., consiste à réaliser les formalités de vente ; qu'il est précisé que ce notaire a récemment contacté M. Y... et qu'il lui « donnera toutes les instructions nécessaires pour la bonne exécution de cette vente et prendra en compte toutes ces données » ; qu'à la lecture de cette pièce, aucune restriction n'est apportée sur le transfert de propriété, aucun lien n'étant établi entre la fixation de la date de fin de paiement par le notaire et ce transfert ; qu'il en est de même s'agissant de la passation de l'acte authentique sans lien avec ce même transfert ; qu'enfin, il résulte clairement de ce paragraphe relatif à l'exécution des formalités de vente par Me Marcel A... que cet officier ministériel, qui a déjà contacté M. Y..., lui donnera les instructions nécessaires et que, par conséquent, c'est à lui qu'appartient le pouvoir d'initiative en la matière et non à M. Y..., déjà en possession des lieux et dont la seule obligation, en l'état, consiste à respecter l'échelonnement des versements mensuels du prix arrêté par les parties, ce dont il s'est parfaitement acquitté, dans l'attente des instructions à recevoir du notaire mandaté par la venderesse ; que par conséquent, les conditions requises par les articles rappelés ci-dessus étant parfaitement remplies, il y a lieu de constater le caractère parfait de la vente de l'immeuble appartenant à Mme Véronique Z... à M. Christophe Y... pour un prix parfaitement arrêté entre eux suivant des modalités de paiement échelonné également convenues entre eux sans aucune restriction sur le transfert de propriété dudit immeuble déjà occupé par l'acquéreur ni lien avec la réalisation de l'acte authentique dont l'initiative était réservée au notaire mandaté par la venderesse ;
ALORS QUE l'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir spécial ; qu'il fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; qu'en se bornant à relever, pour décider que le transfert de propriété était intervenu à la même date que le contrat de vente, qu'aucune restriction n'était apportée sur le transfert de propriété, ni aucun lien établi entre la fixation de la date de fin de paiement par le notaire et ce transfert, de même que la passation de l'acte authentique était sans lien avec ce même transfert, sans répondre aux conclusions de Madame Z..., qui soutenait que Monsieur Y... avait soutenu en première instance que le transfert de propriété devait être fixé à la date du jugement à intervenir, ce qui constituait l'aveu que les parties étaient convenues de différer le transfert de propriété, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré parfaite depuis les 15 et 17 septembre 2000 la vente intervenue entre Monsieur Christophe Y... et Madame Véronique X... épouse Z... et portant sur l'appartement de type F2 constituant le lot n° 3 d'une superficie de 40, 42 m2 avec jardin privatif de 46 m2 y attenant dans l'immeuble sis à... 97137 Terre de Haut, moyennant le prix de 45. 734, 71 euros (300. 000 francs) avec transfert de propriété à la date précitée, d'avoir dit qu'il n'y a pas eu novation de cette vente en bail à usage d'habitation le 10 janvier 2002 à effet rétroactif au 1er décembre 2000 et d'avoir condamné Madame Z... à payer à Monsieur Y... la somme de 19. 509, 48 euros à titre de trop perçu, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2010 et capitalisation de ses intérêts dans les termes de l'article 1554 du Code civil ;
AUX MOTIFS QUE par application de l'article 1273 du Code civil, la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte ; qu'ensuite, s'agissant de la caractérisation de cet acte dont l'existence est contestée, par application de l'article 1347 du même code, pour valoir commencement de preuve, l'écrit doit émaner de la personne à laquelle il est opposé et non de celle qui s'en prévaut, le juge devant alors vérifier l'acte contesté et procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose par application des articles 1324 du Code civil et 287 et 288 du Code de procédure civile ; qu'enfin, pour compléter un commencement de preuve par écrit, le juge doit se fonder sur des éléments extérieurs à l'acte retenu comme commencement de preuve, tels que des témoignages, indices ou présomptions ; qu'en l'espèce, Mme Z..., venderesse, oppose à M. Y..., acquéreur, un contrat de bail en date du 10 janvier 2002 avec effet rétroactif au 1er décembre 2010, résultant de la copie d'un fax qu'elle a adressé à M. Y... sur son lieu de travail et signé par les deux parties, et en déduit la novation notamment de l'incompatibilité de ces obligations successives mais aussi de la mention " Vente prévue à terme-Date à voir avec M. Y... d'ici quelques années ", ainsi que de la concordance du montant du loyer mensuel prévu et la somme mensuelle versée par ce dernier, qui, notamment, conteste sa signature, fait valoir que cette somme correspond au montant de l'échelonnement mensuel du prix de vente accepté par la venderesse et se prévaut des importants travaux d'aménagement effectués sur l'appartement acheté ; qu'à cet égard, Mme Z... ne peut produire en effet l'original du contrat de bail dont elle se prévaut mais une copie dont la deuxième page comporte deux versions différentes ; que la première page porte la mention " contrat de location " et deux signatures en haut à gauche sous la rubrique " le bailleur " et en haut à droite sous la rubrique " chaque signataire ", que la comparaison avec celle figurant au bail passé le 1er novembre 1995 et sur l'état des lieux du même jour permet d'attribuer respectivement à Mme Z... et à M. Y... ; que l'une des versions de la seconde page, relative aux conditions particulières, porte également deux signatures, l'une en bas à gauche sous la rubrique " le bailleur " et l'autre en bas au centre sous la rubrique " le (s) locataire (s) dont l'une, la première, correspond bien à celle de Mme Z... et l'autre, n'est manifestement pas de la main M. Y... au regard de la forme de la boucle de la première lettre J de son nom en utilisant le même cadre comparatif que précédemment ; que l'autre version de la seconde page, toujours relative aux mêmes conditions particulières, ne porte que le haut d'une signature sous la rubrique " chaque signataire ", seule rubrique apparaissant sur cette copie, ce haut de signature rappelant en effet, comme l'à relevé le premier juge, par rapprochement, celle de M. Y... ; que la première page et cette dernière version de la deuxième page porte mention de transmissions respectivement émission/ réception sur la première et émission sur la seconde le même jour, c'est-à-dire le 10 janvier 2002 et à des heures compatibles pour l'émission/ réception sous le n° 05. 90. 99. 56. 37 correspondant à la référence B..., employeur de M. Y..., et la référence de l'émission initiale du même jour sous n° 05. 90. 93. 76. 57 références CCI enseignement correspondant à l'employeur de Mme Z... ; que cependant, la Cour observe, comme l'appelant, que la première communication pièces de l'intimée s'est traduite par la remise d'une copie du contrat de bail litigieux, comportant une deuxième page portant une signature qui ne peut être celle de M. Y... ; qu'ensuite, aucune explication raisonnable n'est apportée sur la présence de la signature des parties en haut de la première page de ce contrat de bail litigieux, ni non plus sur l'absence de signature apparente de Mme Z... sur la deuxième page de la copie du contrat litigieux résultant de la deuxième communication de pièces de cette dernière ne portant que le haut d'une signature pouvant être rapprochée de celle, incontestable, de M. Y... ; qu'enfin, aucune explication raisonnable n'est davantage apportée sur la présence des éléments de référence de l'émission et de réception de la première page à l'intérieur de cette première page et non sur sa partie haute comme cela est visible sur la deuxième page portant une signature tronquée ; que par ailleurs, si la volonté des parties visait alors véritablement à les rétablir dans leur situation juridique antérieure à celle du 17 septembre 2000, la Cour constate qu'il y a ni restitution de l'acompte de 50. 000 F, ni réclamation de cet acompte de 50. 000 F, ni non plus retour au loyer initial d'un montant de 2. 500 F effectivement payé jusqu'en décembre 2000, mais maintien du paiement d'une somme de 3. 500 F par mois dont l'accroissement, sans cause puisque portant sur le même local, représente 75 % du loyer initial dans une prétendue continuité par l'effet de la rétroactivité de bail daté du 1er décembre 2000 et qui aurait été signé le 10 janvier 2002 ; qu'aucune quittance de loyer n'est non plus remise pour la période postérieure par Mme Z... ; qu'en outre, aucune explication raisonnable ne justifie l'engagement par Monsieur Y... de travaux de rénovation excédant ceux incombant à un locataire sur l'appartement qu'il occupe postérieurement à la signature de ce contrat de bail litigieux ; qu'enfin, il est constant que le silence n'emporte pas acceptation d'autant que, en l'espèce, même si aucune pièce écrite n'est produite, Mme Z... ne conteste pas avoir été informée par M. Y..., courant 2007, à l'issue de l'échelonnement du règlement du prix, puis de nouveau courant 2009, de la confirmation de sa volonté de devenir propriétaire, peu important à cet égard que ce dernier ait continué à régler la mensualité de 3. 500. F, puisqu'il résulte des éléments ci-dessus que les parties n'étaient pas d'accord sur les conditions de son affectation ; que dans ces conditions, les conditions douteuses de l'établissement d'un nouveau bail le 10 janvier 2002 à effet du 1er décembre 2012 en contradiction avec les éléments extrinsèques contemporains ou postérieurs conduisent à considérer que la preuve de ce prétendu bail n'est pas rapportée par Mme Z... et par conséquent à écarter la novation proposée par cette dernière et dont elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère exprès ;
ALORS QU'un contrat de bail peut être conclu verbalement ; qu'en se bornant à relever que Madame Z... ne rapportait pas la preuve, au moyen de l'acte du 10 janvier 2002, d'avoir conclu avec Monsieur Y... un contrat de bail emportant novation du contrat de vente, en raison de ce que l'une des signatures figurant sur cet acte ne pouvait être attribuée à Monsieur Y..., sans rechercher si la preuve de ce contrat de bail résultait de ce que Madame Z... avait adressé un contrat de bail à Monsieur Y... par télécopie, que celui-ci avait retourné un document le même jour à Madame Z..., que le contrat adressé par cette dernière comportait en première page, en haut, une signature dont il était établi qu'elle était celle de Monsieur Y... et que, entre 2002 et 2007, celui-ci n'avait jamais demandé la réitération de l'acte de vente, outre qu'il avait continué à verser les mensualités au-delà du prix de vente initialement conclu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1715 du Code civil, ensemble au regard des articles 1271 et 1273 du même code.
