LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° X 13-17. 782 et U 13-24. 725 ;
Donne acte à M. et Mme X... de leur reprise d'instance ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Agen, 13 février 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'une parcelle cadastrée AH n° 64, ont assigné M. et Mme Y..., propriétaires des parcelles contiguës AH n° 65 et 193, en bornage de leurs fonds respectifs ; que leur demande a été rejetée et M. et Mme Y... ont été déclarés propriétaires des parcelles AH n° 65 et 193 jusqu'à la limite de la clôture soit suivant le tracé entre les points 162, 126, 119, 115, 114, 111 et 132 ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que, sur le plan annexé à l'acte de vente de M. et Mme Y..., l'emprise du chemin était définie, en quasi totalité de son trajet, sur les parcelles AH n° 193 et 65 qui leur étaient vendues, que, pour ne pas les enclaver, une servitude de passage avait été constituée sur un petit triangle de la parcelle AH n° 64 correspondant à l'assiette de l'empiétement du chemin sur cette parcelle, que ce chemin longeait une clôture qui pouvait laisser croire aux époux Y... qu'elle fixait la limite du fonds vendu, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ceux-ci avaient exercé depuis plus de dix ans une possession paisible, publique, ininterrompue et en qualité de propriétaires sur le chemin d'accès à leur fonds auquel elle n'a pas inclus l'assiette de la servitude, a, dégageant les présomptions les meilleures et les plus caractérisées et répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit aux pourvois par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a débouté les époux X... de leur demande en bornage et a dit que les époux Y... sont propriétaires des parcelles cadastrées section AH n° 65 et 193 jusqu'à la limite de la clôture soit suivant le tracé entre les points 162, 126, 119, 115, 114, 111 et 132 ;
Aux motifs qu'il n'existe dans les titres respectifs des parties aucun élément permettant de figurer leurs limites respectives (¿) ; qu'il résulte des pièces versées au débat que les propriétés vendues aux époux X... et aux époux Y... appartenaient à Monsieur Z... et ses enfants, l'une par le biais de la SCI Saint Henri, l'autre par le biais de l'indivision Z... ; que c'est bien Monsieur Z... qui a déclaré constituer au profit du fonds Y... une servitude sur une partie non déterminée de la parcelle 64 mais pour une contenance déterminée à savoir 37 a 25 ca ; que c'est également Monsieur Z... qui a créé ce chemin d'accès au fonds Y... pour pouvoir y construire une maison, puis la vendre ; que la cour relève en outre que :
- sur le plan annexé à l'acte de vente des époux Y..., l'emprise du chemin est définie sur la quasi-totalité du trajet des parcelles 193 et 65 vendues aux époux Y...,
- le notaire, Maître E...elle-même l'atteste dans un courrier du 12 novembre 2012 « Je vous confirme que l'acte reçu par Maître F... n'a fait que confirmer une servitude existante sur un tout petit passage, puisque le chemin d'accès au vu du plan annexé faisait partie de la propriété que vous avez acquise'',
- selon l'expert A... sur le plan annexé à l'acte, seul un petit triangle situé à 46 m du départ se trouve sur la parcelle 64 : ceci explique logiquement la constitution de la servitude figurant à l'acte notarié puisque selon le plan figurant à l'acte le chemin d'accès empiétait sur la parcelle 64, il était donc nécessaire d'y constituer une servitude de passage afin de ne pas enclaver le fonds vendu, c'est également ainsi que l'a compris le notaire ;
- il résulte du plan de l'expert A... que la quasi-totalité du chemin est situé sur la parcelle 64 : si les consorts Z... avaient considéré que le terrain vendu ne comprenait pas le chemin ils n'auraient pas créé une servitude sur quelques mètres carrés : les consorts Z... ont vendu un terrain s'étendant jusqu'à la clôture, ils craignaient qu'une petite partie ne déborde et n'ont donc constitué la servitude que pour cette petite partie,
- les propriétés sont limitées par une clôture édifiée en 1976 et 1977, non pas par les consorts Z..., mais par leurs auteurs Monsieur et Madame B... ; que la date de l'édification de cette clôture est attestée par divers témoignages et d'ailleurs non contestée par les époux X... ; que certes la clôture n'a pas été édifiée par les auteurs du fonds Y..., mais la cour ne peut que constater que l'ancien propriétaire du fonds X... estimait que la limite de propriété avec le fonds Y... correspondait à l'emplacement actuel de la clôture,
- la propre fille de Monsieur Z..., Madame C... qui habitait la maison appartenant aujourd'hui aux époux X... atteste : ¿'le chemin d'accès à la maison de Monsieur et Madame Y... situé le long de la clôture est dans sa grande majorité du côté de la propriété vendue aux époux Y...'',
- pour proposer sa délimitation l'expert A... est parti d'une borne qui était ignorée de l'ensemble des parties : cette borne retrouvée au fond du terrain était recouverte par la végétation et personne n'en avait connaissance ; que c'est donc en toute bonne foi que les époux Y..., qui en ignoraient l'existence, revendiquent la propriété de ce chemin ;
Que lorsque les époux Y... ont visité les lieux, ils n'ont pas pu imaginer que la clôture implantée en limite de leur propriété ne marquait pas la limite du terrain acquis ; que les époux X... produisent l'attestation de l'agent immobilier Monsieur D... qui leur a fait visiter la propriété et qui leur aurait bien indiqué que la limite n'était pas figurée par la clôture mais par les bornes ; que cela ne prouve en rien que les époux Y... aient été avertis de ce point ; que les époux Y... ont visité une propriété dont la limite était représentée par une clôture ; que sa voie d'accès était constituée par un chemin situé sur leur fonds avant la clôture, que leur vendeur leur a indiqué qu'un petit triangle de 32 a se situait sur la parcelle 64 ce qui a justifié dans l'acte la constitution de la servitude de passage ; que dès qu'ils ont acquis leur fonds, ils ont pris possession des lieux tels qu'ils pensaient les avoir acquis, c'est-à-dire avec la propriété du chemin qu'ils sont les seuls à entretenir et à utiliser, y garant leur véhicule ainsi qu'il résulte de multiples témoignages de voisins qui attestent d'une possession paisible, publique, ininterrompue et en qualité de propriétaires des époux Y... du chemin d'accès à leur propriété ; (¿) que c'est dès lors à juste titre que le premier juge a déclaré qu'ils en avaient prescrit la propriété par juste titre et qu'ils pouvaient en conséquence bénéficier de la prescription acquisitive abrégée, sa décision, sur le fondement de l'article 2272 du code civil sera confirmée (arrêt attaqué, pages 7 à 9) ;
1°/ Alors qu'en prétendant déduire l'appartenance du chemin actuel au terrain vendu aux époux Y... de la constitution d'une servitude sur une petite partie seulement de la parcelle 64 par référence au plan de l'expert A... mentionnant que la quasi-totalité du chemin était située sur ladite parcelle, cependant qu'elle a relevé que cette servitude avait été constituée dans l'acte de vente aux consorts Y... du 22 juin 1999 auquel était annexé un plan dans lequel, tout au contraire, l'emprise du chemin était définie sur la quasi-totalité du trajet sur les parcelles 193 et 65 vendues aux époux Y..., la cour d'appel qui s'est fondée sur des motifs incohérents, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 637 du code de civil ;
2°/ Alors, au demeurant, qu'en statuant comme elle a fait, motifs pris que si les consorts Z... avaient considéré que le terrain vendu ne comprenait pas le chemin situé sur la parcelle 64, ils n'auraient pas créé une servitude sur quelques mètres carrés ; qu'ayant vendu un terrain s'étendant jusqu'à la clôture, ils craignaient qu'une petite partie ne déborde et n'ont donc constitué la servitude que pour cette petite partie, et ce sans pour autant constater que l'emprise de cette servitude aurait été au-delà de la clôture, la cour d'appel a en tout état de cause privé sa décision de base légale au regard de l'article 673 du code civil ;
3°/ Alors encore, que la bonne foi, au regard de l'article 2272 du code civil, consiste en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire ; qu'en statuant comme elle a fait, sans répondre au moyen des conclusions des époux X... (page 6) tiré de ce que dans l'acte de vente aux époux Y... du 22 juin 1999, il avait été constitué une servitude de passage au profit desdits époux matérialisée sur le plan annexé à l'acte, d'où il se déduisait que la partie de parcelle constituant l'emprise de cette servitude était la propriété des consorts Z... et ne faisait donc pas partie des parcelles vendues aux époux Y..., ce que ces derniers ne pouvaient ignorer, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile, qu'elle a violé ;
4°/ Et alors enfin et subsidiairement qu'en statuant comme elle a fait sans répondre au moyen des écritures des époux X... tiré de ce qu'en tout état de cause, la limite de propriété ne pouvait être fixée tout le long de la clôture en ignorant que le terrain sur lequel était constituée la servitude appartenait forcément aux époux X..., comme l'avait reconnu l'auteur des époux Y... en constituant ladite servitude, la cour d'appel a encore méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile, qu'elle a violé.
