LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2014), que, propriétaires de biens immobiliers voisins, la société civile immobilière du 14 rue du Parc (SCI) et la société Thiébault Charenton ont conclu un protocole transactionnel par lequel cette dernière s'engageait, en contrepartie du paiement de 150 000 euros, d'une part, à consentir à la modification de la servitude de cour commune dont bénéficiait son fonds et, d'autre part, à se désister des recours formés contre les permis de construire obtenus par la SCI ; que la société Thiébault Charenton ayant rétracté ses désistements, la SCI l'a assignée en résolution du protocole, en remboursement de l'indemnité transactionnelle et en indemnisation de son préjudice ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Thiébault Charenton fait grief à l'arrêt de prononcer, à ses torts, la résolution du protocole d'accord et de la condamner à restituer l'indemnité transactionnelle ainsi qu'au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que la société Thiébault Charenton soutenait que la construction réalisée par la SCI diminuait les droits issus de la servitude commune, le paiement de la somme de 150 000 euros ayant essentiellement pour objet de compenser cette diminution ; qu'en affirmant que les parties s'accordaient sur le fait que la modification de la servitude de cour commune n'était jamais intervenue, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en s'abstenant de rechercher si la réalisation de la construction n'avait pas eu pour effet de diminuer les droits de la société Thiébault Charenton au titre de la servitude de cour commune de sorte qu'il n'y avait pas lieu de restituer la somme perçue à ce titre, la SCI étant par ailleurs intégralement indemnisée du préjudice ayant résulté du maintien des recours contre les permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Thiébault Charenton n'apportait aucune preuve d'une atteinte à ses droits du fait de la construction entreprise par la SCI et ne démontrait pas l'existence d'une cause légitime justifiant l'inexécution de ses engagements nés du protocole d'accord tandis que la SCI avait rempli sa propre obligation de versement d'une indemnité, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige ni être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la résolution du protocole était justifiée et que la société Thiébault Charenton devait restituer l'indemnité perçue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Thiébault Charenton fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant tout à la fois que le coût du nouveau permis de construire était une dépense directement consécutive au manquement de la société Thiébault Charenton à ses obligations et qu'il était vraisemblable qu'une demande de permis de construire modificatif aurait été déposée eu égard au changement intervenu dans la réalisation des fondations, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que, subsidiairement, en jugeant que le coût du nouveau permis de construire était une dépense directement consécutive au manquement de la société Thiébault Charenton à ses obligations, après avoir relevé qu'il était vraisemblable qu'une demande de permis de construire modificatif aurait été déposée eu égard au changement intervenu dans la réalisation des fondations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
3°/ qu'en fixant forfaitairement à la somme de 56 000 euros le préjudice constitué par les surcoûts consécutifs à la modification du projet en fonction de l'évolution législative, après avoir relevé que les pièces produites par la SCI ne permettaient pas de faire la différence entre les travaux rendus nécessaires par la nouvelle réglementation et les travaux résultant de la modification des fondations, indépendants du présent litige, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'à la suite de l'annulation des premiers permis de construire du fait du non-respect fautif par la société Thiébault Charenton de ses engagements, la SCI avait été contrainte au dépôt d'un nouveau permis de construire et que l'évolution législative intervenue entre-temps avait occasionné un surcoût, la cour d'appel, sans se contredire, a souverainement apprécié le montant de chaque chef de préjudice, sans procéder par voie d'évaluation forfaitaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Thiébault Charenton aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Thiébault Charenton, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI du 14 rue du Parc ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Thiébault Charenton.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la résolution, aux torts de la SARL Thiébault Charenton, du protocole d'accord conclu le 16 décembre 2005, et d'avoir condamné la SARL Thiébault Charenton à restituer à la SCI 14 rue du Parc la somme de 150.000 euros et à lui payer 165.146,96 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de résolution du protocole d'accord, pour condamner la SARL Thiébault Charenton à indemniser la SCI du 14 rue du Parc, le tribunal a retenu l'inexécution partielle des obligations qu'elle avait souscrites aux termes d'un protocole conclu entre elles le 16 décembre 2005 ; que la SCI Thiébault Charenton qui s'était engagée, en contrepartie du paiement d'une somme de 150.000 euros, d'une part à consentir à la modification d'une servitude de cour commune préexistante, d'autre part à se désister de ses recours formés devant le tribunal administratif de Melun contre les permis de construire obtenus par la SCI du 14 rue du Parc les 24 février 2004 et 23 mai 2005, et à renoncer à l'expertise ordonnée par le juge des référés de Créteil ainsi qu'à tout recours à l'encontre d'un éventuel permis modificatif sous réserve de sa conformité au plan d'occupation des sols ou au plan local d'urbanisme et aux droits civils, s'est rétractée, le 20 décembre 2006, des désistements préalablement régularisés par acte du 17 décembre 2005 ; que la SCI du 14 rue du Parc sollicite, comme elle l'avait fait en première instance, sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, la résolution du protocole d'accord du 16 décembre 2005 et la restitution de la somme de 150.000 euros qu'elle a versée à la SARL Thiébault Charenton ; que la SARL Thiébault Charenton soutient, pour justifier la rétractation des désistements d'instances auxquels elle s'était engagée par le protocole d'accord : - que le plan d'implantation des forages d'injection de la société GEOFI, destinés à consolider un fontis découvert sur la parcelle, plan diffusé le 26 octobre 2006, ne correspondait pas au plan-masse des permis de construire, - que la SCI du 14 rue du Parc avait signé des contrats préliminaires de réservation avec des acheteurs sur la base de ces permis de construire, sachant qu'ils allaient être utilisés comme « couverture à l'exécution d'un autre projet », - que la SCI du 14 rue du Parc avait l'obligation de solliciter un permis de construire modificatif pour mettre les permis de construire en conformité avec les plans des contrats de réservation ; qu'elle semble fonder sa décision de rétractation sur cette absence de demande de permis de construire modificatif en vue de la réalisation de fondations profondes et affirme avoir agi pour assurer la protection de ses droits, alléguant une non-conformité aux droits civils ayant porté atteinte à son immeuble ; qu'elle invoque en outre l'inexécution par la SCI du 14 rue du Parc de ses propres obligations, en n'assurant pas la sécurité et la conformité des travaux ; qu'il est certain que le protocole d'accord litigieux contenait une réserve laissant à l'une des parties, la SCI Thiébault Charenton, le choix d'exécuter ou non l'obligation de désistement qu'elle avait souscrite ; que cette clause n'était cependant pas laissée à l'arbitraire de la société Thiébault Charenton mais, d'une part limitée au seul recours à l'encontre « d'un éventuel permis modificatif du permis initial n° 94 018 03 N 1017, sous réserve de sa conformité aux dispositions du plan d'occupation des sols en vigueur et du plan local d'urbanisme comme au droit civil », elle ne pouvait en outre trouver application qu'en raison des circonstances rappelées ci-dessus, dont la preuve incombait inévitablement à la partie qui entendait en faire usage ; que la SCI Thiébault Charenton a rétracté son désistement d'instance dans la procédure qu'elle avait introduite à l'encontre des arrêtés du 24 février 2004 et du 23 mai 2005, à l'égard desquels le protocole ne lui réservait aucune possibilité de ne pas se conformer à l'obligation de désistement souscrite ; qu'ultérieurement, la cour administrative d'appel de Paris, par arrêt définitif du 22 mai 2008 (pourvoi rejeté par arrêt du 17 décembre 2008), a jugé les deux premiers permis de construire attaqués (24 février 2004 et 23 mai 2005) conformes au plan d'occupation des sols et conformes à l'avis de l'inspection générale des carrières, dont les prescriptions n'étaient pas entachées d'une erreur manifeste d'appréciation, quand bien même la reconnaissance de sol effectuée au cours de l'année 2006 a conduit à estimer que la pose de pieux forés était une solution technique plus appropriée que la première solution proposée ; que lorsque la SCI du 14 rue du Parc a formé une nouvelle demande de permis de construire prenant en compte la mise en oeuvre de fondations plus profondes, la SCI Thiébault Charenton a formé vainement un recours devant le juge des référés du tribunal administratif de Melun et le Conseil d'État à l'encontre de l'arrêté du 24 juillet 2007 (PC 094018 07 N 1006) portant ce nouveau permis de construire, rejet motivé par l'absence de moyens « de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée » ; que la SARL Thiébault Charenton, à qui incombe la charge de prouver ses allégations, ne peut se prévaloir, sans aucun élément de preuve, de l'irrégularité des travaux entrepris par la SCI du 14 rue du Parc, pour demander qu'elle soit constatée, qu'il soit sursis à statuer jusqu'au prononcé d'une décision de la juridiction administrative ou qu'une expertise soit ordonnée afin de vérifier la conformité des travaux aux permis initiaux, question du reste sans incidence sur le présent litige, dès lors que l'éventualité d'un permis de construire modificatif était expressément prévue par le protocole ; que, dans ces circonstances, la SARL Thiébault Charenton qui, dans le protocole d'accord du 16 décembre 2005, avait renoncé définitivement à tout recours contre les deux premiers arrêtés, qui a vu l'ensemble de ses recours rejetés sur le fondement de la conformité des arrêtés à la législation et qui n'apporte aucune preuve d'un fait quelconque d'atteinte à ses droits civils causée par la construction voisine de sa propriété, ne démontre pas l'existence d'une cause légitime à l'inexécution de ses obligations résultant du protocole d'accord, invoquant en vain une inexécution de ses obligations par la SCI du 14 rue du Parc, qui avait aux termes du protocole la seule obligation de payer une somme de 150.000 euros, dont il est établi qu'elle a été versée ; que les deux parties s'accordent sur le fait que la modification de la servitude de cour commune n'est jamais intervenue ; que par conséquent, l'inexécution des obligations contractées par la SCI Thiébault Charenton dans un protocole conclu, eu égard à la nature des obligations souscrites, dans le seul but de mettre fin aux obstacles nés ou à naître à la poursuite des programmes de construction envisagés, ôte à la convention son objet même et justifie sa résolution sur le fondement de l'article 1184 du code civil ; que la SARL Thiébault Charenton, dont les demandes reconventionnelles ne sont pas fondées, doit restituer à la SCI du 14 rue du Parc, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2007, jour de la mise en demeure, la somme de 150.000 euros qu'elle a perçue en contrepartie de ses propres engagements contractuels non respectés ; que sur la demande de dommages-intérêts, la SCI du 14 rue du Parc, qui avait conclu le protocole d'accord pour mettre fin aux obstacles à la poursuite de son programme immobilier, était en droit d'envisager la construction de l'immeuble sans retard ; que le non-respect fautif de ses engagements par la SCI Thiébault Charenton lui a directement occasionné des dépenses supplémentaires justifiant que lui soient alloués des dommages-intérêts ; que la SCI du 14 rue du Parc met en compte six chefs de préjudice ; que, sur le coût du nouveau permis de construire (54.418 euros), le tribunal a alloué à la SCI du 14 rue du Parc le remboursement des honoraires de son architecte pour l'établissement de la nouvelle demande de permis de construire, à la suite de l'annulation des premiers permis de construire par le tribunal administratif ; que même s'il est vraisemblable qu'une demande de permis de construire modificatif aurait été déposée eu égard au changement intervenu dans la réalisation des fondations, la dépense occasionnée par la réalisation complète d'un nouveau dossier de permis de construire, à laquelle la SCI du 14 rue du Parc a été contrainte et qui lui a été facturée à hauteur de 3,5 % du montant du marché H.T, est une dépense directement consécutive au manquement de la SCI Thiébault Charenton à ses obligations ; que, sur les surcoûts consécutifs à la modification du projet en fonction de l'évolution législative, il est établi et non contesté que la modification du plan local d'urbanisme et la mise en oeuvre de la législation sur l'accessibilité des bâtiments aux personnes à mobilité réduite ont eu des conséquences sur l'alignement du bâtiment sur rue, la charpente, la création de places de stationnement en sous-sol ainsi que des adaptations aux normes électriques ; que l'ensemble de ces travaux, obligatoirement prévus par le nouveau permis de construire et qui n'étaient pas prévus par les permis de construire initiaux, ont été mis en oeuvre selon quatre avenants au marché d'origine ; que l'avenant relatif au gros-oeuvre précise avoir pour objet « la modification des fondations et de la structure gros-oeuvre » ; que ce document et le devis annexé ne permettant pas de faire la différence entre les travaux rendus nécessaires par la nouvelle réglementation et les travaux résultant de la modification des fondations, indépendants du présent litige, la preuve du lien de causalité entre le montant total du préjudice allégué (106.252,64 euros) et les manquements commis par la SCI Thiébault Charenton n'est pas rapportée et le préjudice est évalué à la somme de 56.000 euros ; que, concernant les autres travaux, il est certain que le nouveau permis de construire, déposé en conséquence directe de l'inexécution de ses obligations par la SCI Thiébault Charenton, était contraint de les prévoir ; que le préjudice indemnisable subi par la SCI du 14 rue du Parc est le surcoût en résultant, à hauteur de 54.728,96 euros ;
1°) ALORS QUE la SARL Thiébault Charenton soutenait (concl. p. 30 et 31) que la construction réalisée par la SCI du 14 rue du Parc diminuait les droits issus de la servitude commune, le paiement de la somme de 150.000 euros ayant essentiellement pour objet de compenser cette diminution ; qu'en affirmant que les parties s'accordaient sur le fait que la modification de la servitude de cour commune n'était jamais intervenue, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en s'abstenant de rechercher si la réalisation de la construction n'avait pas eu pour effet de diminuer les droits de l'exposante au titre de la servitude de cour commune de sorte qu'il n'y avait pas lieu de restituer la somme perçue à ce titre, la SCI du 14 rue du Parc étant par ailleurs intégralement indemnisée du préjudice ayant résulté du maintien des recours contre les permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné la SARL Thiébault Charenton à payer à la SCI du 14 rue du Parc la somme de 165.146,96 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de dommages-intérêts, la SCI du 14 rue du Parc, qui avait conclu le protocole d'accord pour mettre fin aux obstacles à la poursuite de son programme immobilier, était en droit d'envisager la construction de l'immeuble sans retard ; que le non-respect fautif de ses engagements par la SCI Thiébault Charenton lui a directement occasionné des dépenses supplémentaires justifiant que lui soient alloués des dommages-intérêts ; que la SCI du 14 rue du Parc met en compte six chefs de préjudice ; que, sur le coût du nouveau permis de construire (54.418 euros), le tribunal a alloué à la SCI du 14 rue du Parc le remboursement des honoraires de son architecte pour l'établissement de la nouvelle demande de permis de construire, à la suite de l'annulation des premiers permis de construire par le tribunal administratif ; que même s'il est vraisemblable qu'une demande de permis de construire modificatif aurait été déposée eu égard au changement intervenu dans la réalisation des fondations, la dépense occasionnée par la réalisation complète d'un nouveau dossier de permis de construire, à laquelle la SCI du 14 rue du Parc a été contrainte et qui lui a été facturée à hauteur de 3,5 % du montant du marché H.T, est une dépense directement consécutive au manquement de la SCI Thiébault Charenton à ses obligations ; que, sur les surcoûts consécutifs à la modification du projet en fonction de l'évolution législative, il est établi et non contesté que la modification du plan local d'urbanisme et la mise en oeuvre de la législation sur l'accessibilité des bâtiments aux personnes à mobilité réduite ont eu des conséquences sur l'alignement du bâtiment sur rue, la charpente, la création de places de stationnement en sous-sol ainsi que des adaptations aux normes électriques ; que l'ensemble de ces travaux, obligatoirement prévus par le nouveau permis de construire et qui n'étaient pas prévus par les permis de construire initiaux, ont été mis en oeuvre selon quatre avenants au marché d'origine ; que l'avenant relatif au gros-oeuvre précise avoir pour objet « la modification des fondations et de la structure gros-oeuvre » ; que ce document et le devis annexé ne permettant pas de faire la différence entre les travaux rendus nécessaires par la nouvelle réglementation et les travaux résultant de la modification des fondations, indépendants du présent litige, la preuve du lien de causalité entre le montant total du préjudice allégué (106.252,64 euros) et les manquements commis par la SCI Thiébault Charenton n'est pas rapportée et le préjudice est évalué à la somme de 56.000 euros ; que, concernant les autres travaux, il est certain que le nouveau permis de construire, déposé en conséquence directe de l'inexécution de ses obligations par la SCI Thiébault Charenton, était contraint de les prévoir ; que le préjudice indemnisable subi par la SCI du 14 rue du Parc est le surcoût en résultant, à hauteur de 54.728,96 euros ;
1°) ALORS QU'en retenant tout à la fois que le coût du nouveau permis de construire était une dépense directement consécutive au manquement de la SCI Thiébault Charenton à ses obligations et qu'il était vraisemblable qu'une demande de permis de construire modificatif aurait été déposée eu égard au changement intervenu dans la réalisation des fondations, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, en jugeant que le coût du nouveau permis de construire était une dépense directement consécutive au manquement de la SCI Thiébault Charenton à ses obligations, après avoir relevé qu'il était vraisemblable qu'une demande de permis de construire modificatif aurait été déposée eu égard au changement intervenu dans la réalisation des fondations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QU'en fixant forfaitairement à la somme de 56.000 euros le préjudice constitué par les surcoûts consécutifs à la modification du projet en fonction de l'évolution législative, après avoir relevé que les pièces produites par la SCI du 14 rue du Parc ne permettaient pas de faire la différence entre les travaux rendus nécessaires par la nouvelle réglementation et les travaux résultant de la modification des fondations, indépendants du présent litige, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
