LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen relevé d'office après avis donné aux parties :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 novembre 2013), que la société UGC ciné cité exerçant une activité cinématographique, a pris à bail, dans un centre commercial, divers locaux commerciaux dont la société civile immobilière Espace plus est propriétaire ; que les parties s'opposant sur le calcul des charges et taxes incombant à la société locataire, celle-ci a attrait la bailleresse en restitution d'un trop-perçu de charges et fixation des bases de calcul ; que le tribunal de grande instance a jugé que la répartition des charges se fera au prorata de la surface réelle louée affectée d'un coefficient de pondération sans possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux et a, sur le surplus, ordonné une expertise ; que par arrêt du novembre 2013, la cour d'appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant, a retenu l'accord des parties sur les surfaces réelles et, renvoyé à l'expertise le calcul selon la thèse de chaque partie de la quote-part des charges particulières « horaires décalés » et de la taxe foncière ;
Attendu que le dispositif de l'arrêt attaqué qui, confirme le jugement ayant écarté la possibilité de répartir les charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des salles de cinéma et qui, dans le même temps, donne mission à l'expert de « reprendre la thèse de chacune des parties concernant la facturation au locataire des charges particulières « horaires décalés » et de la taxe foncière, de procéder au chiffrage des deux modes de calcul proposés par les parties et de faire les comptes entre les parties » contient une contradiction interne qui, susceptible de donner lieu, en application de l'article 461 du code de procédure civile à une requête en interprétation, ne peut ouvrir la voie de la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Espace plus aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Espace plus.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2002, la répartition des charges se ferait au prorata de la surface réelle louée à la société UGC Ciné Cité SA affectée d'un coefficient de pondération de 0,75 sans possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture desdits locaux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE d'un commun accord, les parties ont souhaité communiquer à la cour en cours de délibéré, la note « compte-rendu de la réunion d'expertise en date du 20 septembre 2013 » élaborée le 26 septembre 2013 par l'expert désigné par le tribunal, actant certains points d'accords trouvés entre le bailleur et le locataire, en cours d'expertise, précisant que ce document sera considéré comme définitif passé le 15 octobre 2013, en l'absence de note des parties exprimant leur désaccord sur le compte-rendu ; que le versement de cette note, à caractère définitif, ayant été expressément autorisé par application de l'article 445 du code de procédure civile, il convient de lister les points d'accords entre les parties tels que mentionnés par l'expert judiciaire concernant la détermination des tantièmes à appliquer au regard des surfaces réelles mesurées :- au numérateur : les parties ont été d'accord sur la surface occupée par UGC, arrêtée à 10.614 m²,- au dénominateur, les surfaces mesurées par le cabinet Tartacode-Bollaert, se déterminent selon le tableau figurant en page 2, les parties ont marqué leur accord sur la surface totale du centre de 31.198 m² à porter au dénominateur, si bien que les tantièmes doivent être fixés à 0,25160 (coefficient de pondération de 0,75),- la refacturation de la taxe foncière afférente à l'ensemble immobilier et aux locaux loués : selon l'expert qui vise un document du service des impôts, l'UGC reste devoir au bailleur la somme de 67.329 euros,- la reddition des charges générales de 2010 et 2011, la reddition des charges de l'Aful 34 : l'expert reste dans l'attente de pièces complémentaires et des observations des parties, que dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit qu'en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2002, la répartition des charges se fera au prorata de la surface réelle louée à la société UGC Ciné Cité SA affectée d'un coefficient
de pondération de 0,75 sans possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture desdits locaux ; que sur les demandes des parties concernant la facturation au locataire des charges particulières « horaires décalés » et de la taxe foncière, il appartiendra à l'expert, eu égard à sa note du 26 septembre 2013, de reprendre la thèse de chacune des parties et de procéder au chiffrage des deux modes de calcul proposées par les parties ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE il apparaît que le bailleur facture à la société UGC Ciné Cité des « charges générales horaires décalés (21 h à 1h) » sans pour autant que le bail prévoie une telle possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux loués, de sorte que la contestation de la société UGC Ciné Cité doit être admise en son principe ; qu'ainsi, il doit être retenu que les seules quote-parts de répartition de charges prévues au bail doivent être calculées au regard des surfaces hors oeuvre nettes réelles affectées du coefficient 0,75 et il est nécessaire de vérifier tant la surface réelle totale du centre commercial que la surface réelle louée à la société UGC Ciné Cité ;
1/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, les premiers juges ont dit qu'en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2002, la répartition des charges se ferait au prorata de la surface réelle louée à la société UGC Ciné Cité, affectée d'un coefficient de pondération de 0,75 sans possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture desdits locaux ; que dans leurs conclusions d'appel, les parties se sont opposées sur la surface contractuelle des lieux loués, sur la surface contractuelle de l'ensemble du centre commercial, sur la répartition des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux loués et sur la refacturation de la taxe foncière ; que lors d'une réunion d'expertise qui a eu lieu le 20 septembre 2013, dont le compte-rendu du 26 septembre a été transmis à la cour d'appel en cours de délibéré, un accord a été trouvé entre les parties sur la surface contractuelle des locaux loués et la surface contractuelle du centre commercial ; qu'en revanche, aucune accord n'a été matérialisé sur la question de la répartition des charges selon les horaires d'ouverture des locaux loués ; que la cour d'appel a constaté l'accord des parties sur la surface occupée par UGC, arrêtée à 10.614 m², et à la surface totale du centre commercial, arrêtée à 31.198 m² ; qu'elle a également décidé, sur les demandes des parties concernant la facturation au locataire des charges particulières « horaires décalés », qu'il appartiendrait à l'expert eu égard à sa note du 26 septembre 2013, « de reprendre la thèse de chacune des parties et de procéder au chiffrage des deux modes de calcul proposés par les parties » ; qu'en décidant néanmoins que « dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit qu'en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2002, la répartition des charges se ferait au prorata de la surface réelle louée à la société UGC Ciné Cité, affectée d'un coefficient de pondération de 0,75 sans possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture desdits locaux », quand aucun accord n'était intervenu entre les parties sur la question de la répartition des charges selon les horaires d'ouverture des locaux loués, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les parties se sont opposées sur la surface contractuelle des lieux loués, sur la surface contractuelle de l'ensemble du centre commercial, sur la répartition des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux loués et sur la refacturation de la taxe foncière ; que lors d'une réunion d'expertise qui a eu lieu le 20 septembre 2013, dont le compte-rendu du 26 septembre a été transmis à la cour d'appel en cours de délibéré, un accord a été trouvé entre les parties sur la surface contractuelle des locaux loués et la surface contractuelle du centre commercial ; qu'en revanche, aucune accord n'a été matérialisé sur la question de la répartition des charges selon les horaires d'ouverture des locaux loués ; que la cour d'appel a constaté l'accord des parties sur les points relatifs à la surface occupée par UGC, arrêtée à 10.614 m², et à la surface totale du centre commercial, arrêtée à 31.198 m² ; qu'elle n'a constaté l'existence d'aucun accord sur la répartition des charges selon les horaires d'ouverture des locaux loués ; qu'en décidant néanmoins que « dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit qu'en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2002, la répartition des charges se ferait au prorata de la surface réelle louée à la société UGC Ciné Cité, affectée d'un coefficient de pondération de 0,75 sans possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture desdits locaux », sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle fondait cette décision, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3/ ALORS QUE, subsidiairement et en toute hypothèse, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article 6.1 du bail du 19 décembre 2002, il était expressément stipulé que le preneur contractait « la quote-part des charges affectées au local qui lui (était) donné à bail, en fonction des actes juridiques régissant l'opération immobilière », et qu'il rembourserait au bailleur « les charges et impôts de toute nature relatifs à l'ensemble immobilier », ces charges s'exprimant notamment « en charges spécifiques au local loué » ; que le règlement intérieur du centre commercial, qui constitue une annexe contractuelle du bail, précisait que les locaux loués, à destination de multiplexe de cinéma, seraient « ouverts de 10 heures à 1 heure du matin » ; qu'il résultait nécessairement de ces stipulations claires et précises que la société UGC Ciné Cité s'était engagée à régler au bailleur les charges spécifiques du local loué liées aux horaires d'ouverture de celui-ci prévus au règlement intérieur ; qu'en décidant que le bail ne prévoyait pas la possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux loués, la cour d'appel a méconnu la volonté des parties et violé l'article 1134 du code civil ;
4/ ALORS QUE, subsidiairement et en toute hypothèse, les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ;qu'en l'espèce, la société Espace Plus faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (pp. 26 et 27), qu'aux termes de son exploit introductif d'instance du 18 janvier 2008 et de ses conclusions subséquentes, la société UGC Ciné Cité avait admis formellement le principe de la refacturation des charges particulières relatives aux « horaires décalés » ; que de même, elle avait admis, aux termes d'une lettre recommandée AR du 10 juillet 2007 et d'une sommation du 23 novembre 2007, le principe de la refacturation des charges « horaires décalés », en se limitant à contester leurs modalités de répartition entre les locataires ; qu'il résultait nécessairement de ces éléments qu'en application de l'article 6.1 du bail du 19 décembre 2002 et du règlement intérieur, qui constitue une annexe contractuelle du bail, la volonté des parties était de procéder à la refacturation des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux loués ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans analyser, même sommairement, les documents versés aux débats, de nature à établir la volonté des parties de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux loués, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les points d'accords entre les parties tels que mentionnés par l'expert judiciaire dans sa note du 26 septembre 2013 « compte-rendu de la réunion d'expertise du 20 septembre 2013 » concernant la détermination des tantièmes à appliquer au regard des surfaces réelles mesurées, portaient notamment sur la refacturation de la taxe foncière afférente à l'ensemble immobilier et aux locaux loués, UGC restant devoir au bailleur la somme de 67.329 euros ;
AUX MOTIFS QUE d'un commun accord, les parties ont souhaité communiquer à la cour en cours de délibéré, la note « compte-rendu de la réunion d'expertise en date du 20 septembre 2013 » élaborée le 26 septembre 2013 par l'expert désigné par le tribunal, actant certains points d'accords trouvés entre le bailleur et le locataire, en cours d'expertise, précisant que ce document sera considéré comme définitif passé le 15 octobre 2013, en l'absence de note des parties exprimant leur désaccord sur le compte-rendu ; que le versement de cette note, à caractère définitif, ayant été expressément autorisé par application de l'article 445 du code de procédure civile, il convient de lister les points d'accords entre les parties tels que mentionnés par l'expert judiciaire concernant la détermination des tantièmes à appliquer au regard des surfaces réelles mesurées :- au numérateur : les parties ont été d'accord sur la surface occupée par UGC, arrêtée à 10.614 m²,- au dénominateur, les surfaces mesurées par le cabinet Tartacode-Bollaert, se déterminent selon le tableau figurant en page 2, les parties ont marqué leur accord sur la surface totale du centre de 31.198 m² à porter au dénominateur, si bien que les tantièmes doivent être fixés à 0,25160 (coefficient de pondération de 0,75),- la refacturation de la taxe foncière afférente à l'ensemble immobilier et aux locaux loués : selon l'expert qui vise un document du service des impôts, l'UGC reste devoir au bailleur la somme de 67.329 euros,- la reddition des charges générales de 2010 et 2011, la reddition des charges de l'Aful 34 : l'expert reste dans l'attente de pièces complémentaires et des observations des parties, que dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit qu'en vertu du contrat de bail du 19 décembre 2002, la répartition des charges se fera au prorata de la surface réelle louée à la société UGC Ciné Cité SA affectée d'un coefficient de pondération de 0,75 sans possibilité de répartir des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture desdits locaux ; que sur les demandes des parties concernant la facturation au locataire des charges particulières « horaires décalés » et de la taxe foncière, il appartiendra à l'expert, eu égard à sa note du 26 septembre 2013, de reprendre la thèse de chacune des parties et de procéder au chiffrage des deux modes de calcul proposées par les parties ;
1/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les parties se sont opposées sur la surface contractuelle des lieux loués, sur la surface contractuelle de l'ensemble du centre commercial, sur la répartition des charges spécifiques selon les horaires d'ouverture des locaux loués et sur la refacturation de la taxe foncière ; que lors d'une réunion d'expertise qui a eu lieu le 20 septembre 2013, dont le compte-rendu du 26 septembre a été transmis à la cour d'appel en cours de délibéré, un accord a été trouvé entre les parties sur la surface contractuelle des locaux loués et la surface contractuelle du centre commercial ; qu'en revanche, aucune accord n'a été matérialisé sur la question des modalités de calcul et du montant de la taxe foncière, l'expert précisant qu'il avait été décidé qu'il exposerait la thèse de chacune des parties, qu'il procèderait au chiffrage des deux modes de calcul proposés par les parties et que, s'agissant d'un point de droit, le tribunal trancherait ; que la cour d'appel a cependant constaté l'accord des parties sur la refacturation de la taxe foncière afférente à l'ensemble immobilier et aux locaux loués ; qu'en retenant l'existence d'un accord entre les parties sur la refacturation de la taxe foncière afférente à l'ensemble immobilier et aux locaux loués, et que selon l'expert qui visait un document du service des impôts, l'UGC restait devoir au bailleur la somme de 67.329 euros, quand aucun accord n'était intervenu entre les parties sur ce point qu'il appartenait au juge de trancher, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ;qu'en l'espèce, le compte-rendu de la réunion d'expertise du 20 septembre 2013 indiquait expressément que « la question de refacturation de la taxe foncière par le bailleur à UGC, a été évoquée. Le bailleur considère en effet que la taxe foncière est une charge comme les autres et qu'elle doit en conséquence être refacturée à UGC, selon le coefficient habituel des charges. UGC ne partage pas cette analyse en estimant qu'elle doit rembourser au bailleur la taxe foncière effectivement acquittée par celui-ci pour les locaux loués. Il a été décidé que j'exposerai la thèse de chacune des parties, que je procèderai au chiffrage des deux modes de calcul proposés par les parties, et que, s'agissant d'un point de doit, le tribunal trancherait » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis qu'aucun accord n'était intervenu entre les parties sur les modalités de calcul et le montant de la taxe foncière ; qu'en déduisant cependant de ce compte-rendu l'existence d'un accord des parties sur la refacturation de la taxe foncière afférente à l'ensemble immobilier et aux locaux loués et que selon l'expert qui visait un document du service des impôts, l'UGC restait devoir au bailleur la somme de 67.329 euros, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compte-rendu de la réunion d'expertise du 20 septembre 2013 et violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause.
