LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 18 février 2014), que la société civile immobilière Inopolis 4 (la SCI) a vendu un immeuble en l'état futur d'achèvement à la société Kenmore Office Properties, aux droits de laquelle se trouve la société Tamar Office Properties ; que le prix était payable par fractions selon un échéancier depuis la date de signature de l'acte de vente jusqu'à la délivrance du certificat de conformité ; que cet acte prévoyait notamment des intérêts dus au vendeur en cas de retard dans le paiement des échéances, une garantie de surface, avec au-delà des tolérances prévues, la possibilité d'une réduction ou d'une augmentation du prix et une garantie locative au profit de l'acquéreur pour une durée de douze mois à compter de la livraison ; que la société Kenmore Office Properties a assigné la SCI en paiement d'une somme au titre de la garantie locative ; que la SCI a sollicité reconventionnellement le paiement d'intérêts de retard et d'une somme au titre de l'augmentation des surfaces ; que le tribunal de commerce de Lyon ayant ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la SCI et désigné la SELARL MJ Synergie en qualité de mandataire judiciaire, en la personne de M.
Y...
, celle-ci a été attraite à la procédure ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il avait été convenu que les baux à intervenir, établis selon un contrat-type, seraient d'une durée de neuf ans, avec faculté de résiliation triennale au profit du preneur et renonciation de ce dernier à sa faculté de résiliation au terme de la première période triennale et souverainement retenu que l'acquéreur, qui n'avait pas entendu déroger au contrat-type, pouvait subordonner au paiement d'une indemnité de rupture la possibilité d'une résiliation à l'expiration des trois premières années laquelle n'était pas prévue dans ce contrat de sorte qu'il ne pouvait pas lui être reproché d'avoir fait obstacle à la location en violation des stipulations contractuelles, la cour d'appel a pu en déduire que la demande formée par la société Tamar Office Properties au titre de la garantie locative pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le contrat prévoyait que l'échéance n° 7 devait être payée dans les dix jours de la constatation de la levée de toutes les réserves, accompagnée de l'ensemble des documents désignés au paragraphe 9 du titre « charges et conditions de la vente en l'état de futur achèvement » et que l'échéance n° 8 devait être payée dans les dix jours de la remise à l'acquéreur du certificat de conformité avec l'ensemble des mêmes documents visés au paragraphe 9 et retenu, par une interprétation souveraine des termes du contrat que leur ambiguïté rendait nécessaire, que les intérêts ne couraient pas tant que tous les documents afférents à l'échéance n° 7 n'avaient pas été remis, peu important que ceux relatifs à l'échéance n° 8 l'aient été, la cour d'appel, qui n'était pas tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a pu en déduire que le point de départ des intérêts devait être fixé au 27 octobre 2009, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI et de M.
Y...
, ès qualités, au titre de l'augmentation des surfaces, l'arrêt retient que le mesurage de la surface utile effectué par le cabinet de géomètre-expert désigné par le vendeur ne respecte pas les éléments de référence contractuels en ce qu'il inclut les niveaux de sous-sol affectés au stationnement des véhicules ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties avaient défini la surface utile comme incluant explicitement toutes les parties communes et tous les dégagements quelles que soient les zones desservies et tous les sas de sécurité, notamment autour des emplacements de stationnement, lesquels se trouvaient en sous-sols, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société civile immobilière Inopolis 4 au titre de l'augmentation des surfaces, l'arrêt rendu le 18 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société Tamar Office Properties aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour les sociétés Inopolis 4 et MJ Synergie
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR fixé la créance de la société TAMAR OFFICE PROPERTIES, venant aux droits de la société KENMORE OFFICE PROPERTIES, au passif de la procédure de sauvegarde de la société INOPOLIS 4 notamment à la somme de 973. 988, 38 ¿ TTC, au titre de la garantie locative, avec intérêts au taux légal sur 244. 029, 45 ¿, à compter de la mise en demeure du 10 avril 2009 jusqu'au 10 février 2010, date d'ouverture de la procédure collective,
AUX MOTIFS QUE la somme aujourd'hui arrêtée par la société TAMAR OFFICE PROPERTIES de 168. 787, 14 ¿ pour la période du 18 septembre 2007 au 14 janvier 2009 apparaît justifiée et conforme aux stipulations contractuelles ; que toutefois ces intérêts ont fait partiellement l'objet d'une compensation, critiquée par la société INOPOLIS 4 ; que le contrat VEFA stipule au profit de l'acquéreur une garantie locative d'une durée 12 mois à compter de la livraison et basée sur un rendement annuel net de 719. 322 ¿ HT majoré de la TVA et des charges pour compenser l'absence de loyers, cette indemnité étant calculé au prorata des surfaces et au prorata temporis ; que le contrat comporte par ailleurs des indications sur les caractéristiques des baux signés avant ou pendant la période de garantie locative, en précisant que ces caractéristiques seront celles du modèle annexé à l'acte et, en outre, celles qui suivent, notamment, les baux d'une durée de 9 ans avec faculté de résiliation triennale au profit du preneur conformément aux stipulations de l'article L. 145-4 al. 2 du code de commerce ; que le bail commercial figurant en annexe 5 du contrat précise que le bail est conclu pour une durée de 9 ans, le preneur ayant la faculté de donner congé à l'issue de la deuxième période triennale (bail de 6 ans ferme) ; qu'il est également stipulé au contrat que si l'acquéreur faisait obstacle aux opérations de location qui permettent au vendeur de limiter ou de diminuer ses obligations au titre de la garantie locative, le vendeur serait alors déchargé de ses obligations ; qu'il résulte des explications des parties et de la correspondance versée aux débats que la société KENMORE OFFICE PROPERTIES, dès 2007, a présenté à l'acquéreur un candidat à la location de l'ensemble immobilier, la société COLEMAN EMEA, et qu'après négociations, cette société a renoncé à son projet au motif que la société KENMORE OFFICE PROPERTIES, qui ne voulait pas déroger au contrat-type, avait exigé des pénalités correspondant à 12 mois de loyers dans l'hypothèse d'une résiliation par le preneur au terme de la période triennale ; que le contrat de VEFA permet à l'acquéreur de consentir, soit, selon le bail-type annexé, un contrat de 9 ans avec une période ferme de 6 ans avec faculté de résiliation pour le preneur au terme de la deuxième période triennale, soit un contrat de 9 ans avec faculté de résiliation pour le preneur à l'issue de chaque période triennale ; qu'ainsi, la société KENMORE pouvait valablement opter pour le bail-type et subordonner au paiement d'une indemnité de rupture, une résiliation à l'expiration des trois premières années qui n'était pas prévue dans ce type de contrat ; qu'il ne peut donc lui être reproché d'avoir fait obstacle à la location, en violation des stipulations contractuelles ;
ALORS QUE le contrat de vente en l'état futur d'achèvement stipule une garantie locative ayant pour objet d'assurer à l'acquéreur un revenu minimum sur une période de 12 mois ; que la convention, qui a prévu précisément les conditions de location des lieux, a reconnu au vendeur la faculté de rechercher des locataires répondant à des conditions définies de solvabilité (pp. 69-70) ; qu'il a été convenu que les baux à intervenir, établis selon un contrat-type, seraient d'une durée de neuf ans, avec faculté de résiliation triennale au profit du preneur et renonciation de ce dernier à sa faculté de résiliation au terme de la première période triennale, sans prévoir cependant aucune indemnisation dans le cas où cette résiliation interviendrait ; que les stipulations du contrat ont été déclarées « irrévocables dans les rapports contractuels entre le vendeur et l'acquéreur, comme étant de leur intérêt commun : pour le vendeur pour remplir son obligation de garantie locative, et pour l'acquéreur pour louer son immeuble » (p. 68, § 6), et il a été convenu que « si l'acquéreur faisait obstacle aux opérations (¿) décrites qui permettent au vendeur de limiter ou diminuer ses obligations au titre de la présente garantie locative, le vendeur serait alors déchargé de ces obligations » (p. 68, § 7) ; que la société INOPOLIS 4, conformément à ces stipulations, a présenté à la société KENMORE PROPERTIES un locataire la société COLEMAN répondant aux critères convenus ; que la société KENMORE a cependant entendu imposer à ce candidat-locataire le paiement d'une indemnité de rupture en cas de départ au terme de la première période triennale, correspondant à douze mois de loyers ¿ condition qui a été rejetée par le candidat ; que pour juger que la société KENMORE n'avait pas ainsi fait obstacle aux droits du vendeur, la cour a retenu que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement permettait à l'acquéreur d'« opter pour le bail-type et subordonner au paiement d'une indemnité de rupture une résiliation à l'expiration des trois premières années qui n'était pas prévue dans ce type de contrat » ; qu'en se déterminant ainsi, quand l'indemnité qu'entendait imposer la société KENMORE n'avait pas été prévue par les stipulations du contrat, la cour a violé l'article 1134 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, réformant le jugement déféré, condamné la société TAMAR OFFICE PROPERTIES à payer à Me Bruno
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, ès qualités de mandataire judiciaire de la société INOPOLIS 4, les intérêts sur les sommes de 346. 619, 31 ¿ TTC et 115. 539, 77 ¿ TTC au taux annuel de Euribor 3 mois, fixé par période trimestrielle, majoré de 300 points de base par an au prorata temporis du 27 octobre 2009 au 22 mars 2010,
AUX MOTIFS QUE le contrat de VEFA prévoit que l'échéance n° 7 levée des réserves devra être payé dans les dix jours de la constatation de la levée de toutes les réserves, accompagnée de l'ensemble des documents désignés au paragraphe 9 du titre " charges et conditions de la vente en l'état de futur achèvement " et que l'échéance n° 8 conformité devra être payée dans les dix jours de la remise à l'acquéreur du certificat de conformité avec l'ensemble des mêmes documents visés au paragraphe 9 ; qu'il est également stipulé qu'en cas de retard dans le paiement de l'une des échéances, chacune d'elle portera, à compter de son exigibilité, intérêts au taux annuel de Euribor 3 mois, fixé par période trimestrielle majoré de 300 points de base par an, prorata temporis, et ce, jusqu'au règlement définitif des sommes restées en souffrance ; qu'il résulte de la correspondance produite que la société INOPOLIS 4, par courrier du 27 février 2009, a adressé à son acquéreur le procès-verbal de levée des réserves, le DOE et les autres documents visés par le contrat et réclamé en retour la signature de l'attestation de remise des documents ; que par courrier du 13 mars 2009, la société KENMORE PROPERTIES a écrit à la société INOPOLIS 4 pour lui indiquer qu'il manquait notamment le plan des échelles d'accès toiture, le plan des systèmes de lutte contre l'incendie, le rapport d'essai de l'ascenseur, le procès-verbal de conformité des concessionnaires pour la fourniture des fluides thermiques, les certificats de garantie des entreprises ; que le 28 octobre 2009, la société INOPOLIS 4, se référant à cette réclamation, lui a fait parvenir deux pièces en lui demandant si elles permettaient de combler le manque ; qu'un autre échange de courriers a eu lieu entre les parties début janvier 2010 sans que la société INOPOLIS 4 ne reconnaisse, à l'époque, devoir remettre de nouveaux documents ; qu'il y a lieu dans ces conditions de constater que l'échéance 7, d'un montant de 346. 619, 31 ¿ TTC, n'était pas exigible dans les dix jours de la levée des réserves, faute pour le vendeur d'avoir remis l'intégralité des documents exigés, et que la société INOPOLIS 4 peut solliciter le paiement des intérêts moratoires sur ladite somme seulement à compter du 27 octobre 2009 jusqu'au 22 mars 2010, date du règlement de l'échéance ; que la même analyse doit être faite concernant le point de départ des intérêts sur l'échéance 8 d'un montant de 115. 539, 77 ¿ TTC, même si le certificat de conformité a été adressé à l'acquéreur le 10 avril 2009 ;
1° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le contrat a prévu que l'échéance 7 levée des réserves devrait être payée dans les dix jours de la constatation de la levée de toutes les réserves accompagnée de « l'ensemble des documents prévus visés au paragraphe 9° du titre " Charges et conditions de la vente en l'état futur d'achèvement " » ; qu'il a prévu que l'échéance 8 conformité devrait être payée dans les dix jours de la remise par l'acquéreur du certificat de conformité, accompagné de « l'ensemble des documents prévus visés au paragraphe 9° du titre " Charges et conditions de la vente en l'état futur d'achèvement " » (p. 14) ; que, cependant, ce paragraphe 9 (pp. 57-58), dont le titre est « Liste des pièces à remettre à l'acquéreur qui conditionnent le paiement de l'échéance de prix concernée par la remise », indique que, « outre les pièces dont la remise est expressément prévue dans le corps du présent acte, il devra être remis à l'acquéreur, savoir : (¿) à la signature du présent acte (¿) à la livraison de l'immeuble (¿) à la levée des réserves » échéance 7, et enfin « à la délivrance du certificat de conformité » échéance 8, un certain nombre de documents précis, différents pour chacune de ces échéances ; qu'ainsi, les documents exigés pour l'échéance 7 et ceux qui étaient exigés pour l'échéance 8, conditionnant des créances différentes, n'étaient pas les mêmes ; qu'il s'ensuit que la créance relative à l'échéance 8 était exigible dans les dix jours de la remise du certificat de conformité et des documents devant l'accompagner, intervenue le 10 avril 2009, peu important que les documents relatifs à la créance distincte de l'échéance 7 aient été ou non délivrés en même temps que la levée des réserves ; qu'en jugeant dès lors que les intérêts sur l'échéance 8 ne pouvaient courir qu'à compter du 27 octobre 2009 au motif que les documents afférents à l'échéance 7 n'avaient été communiqués à l'acquéreur qu'à cette date, la cour a violé l'article 1134 du code civil ;
2° ALORS QUE conformément aux stipulations contractuelles, la créance relative à l'échéance 8, d'un montant de 115. 539, 77 ¿ TTC, devait être payée dans les dix jours de la remise du certificat de conformité et des documents devant l'accompagner, prévus par le paragraphe 9° du contrat (p. 58) ; que la cour a constaté que le certificat avait été remis le 10 avril 2009 ; qu'en décidant dès lors de faire courir les intérêts dus sur la somme susvisée à compter du 27 octobre 2009, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les documents contractuellement prévus pour cette échéance n'avaient pas été remis en même temps que le certificat de conformité ¿ ce qui avait été le cas, et ce dont il résultait que les intérêts sur la somme due avaient commencé à courir à compter du 20 avril 2009 ¿, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société INOPOLIS de sa demande au titre de l'augmentation des surfaces,
AUX MOTIFS QUE la vente a été consentie moyennant un prix tenant compte d'une surface utile de 4. 7565, 20 ¿ m2 de bureaux page 5 de l'acte ; qu'il est convenu que le vendeur demandera à un expert de son choix de relever, à ses frais, les surfaces utiles des locaux composant l'immeuble moins d'un mois avant la livraison et que ce mesurage sera remis à l'acquéreur 8 jours avant la livraison ; que s'il en ressort une différence à la baisse ou à la hausse de plus de 2 %, considérée comme une franchise par rapport à la surface utile indiquée de 4. 765, 20 ¿ m2, le prix de vente sera réduit ou augmenté pour tout mètre carré endeçà ou au-delà de la tolérance, de 1. 813 ¿ HT par mètre carré de surface utile ; que la société INOPOLIS 4 demande le paiement d'un complément de prix de 412. 636, 69 ¿ TTC au titre de l'augmentation des surfaces en se référant à l'attestation de M. X...23-12-2008, géomètre-expert, qui relève une superficie utile totale de 5. 050, 80 m2 au niveau de l'immeuble, y compris les parkings en sous-sol ; que la surface utile contractualisée de 4. 765, 20 m2 résulte du mesurage effectué en 2007 par le Bureau d'Architecture Contemporaine d'Exécution BAC EXE, mesurage qui ne comprend pas les sous-sols et que l'acte de VEFA, au titre de la garantie des surfaces et pour la décomposition du prix de vente, opère une distinction entre les bureaux et les parkings ; que la surface utile définie en page 5 du contrat ne peut qu'être examinée au regard de la volonté des parties à la vente ; que la société TAMAR OFFICE PROPERTIES fait valoir à bon droit que le mesurage des surfaces utiles effectué par le Cabinet X...ne respecte pas les éléments de référence contractuels en ce qu'il inclut les niveaux de sous-sol affectés au stationnement des véhicules ; que, par ailleurs, le mesurage dudit Cabinet se décompose comme suit :- une surface utile de 4. 841, 50 m2 pour le rez-de-chaussée, le niveau 1, le niveau 2 et le niveau 3, soit un excédent de surface de 76, 30 m2 par rapport au mesurage contractuel, en-deçà de la tolérance de 2 % ;- une surface utile totale de 209, 30 m2 pour les sous-sols-1 et-2 qui ne doivent pas être en considération ; qu'au vu de ces indications, la tolérance contractuelle de 2 % n'est pas dépassée et que la société INOPOLIS 4 ne peut prétendre à une majoration de prix au titre de la garantie des surfaces ;
1° ALORS QUE les parties sont convenues que s'il ressortait, à la suite du mesurage par un géomètre-expert, une différence à la baisse ou à la hausse, pour les bureaux, de plus de 2 %, considérée comme une franchise par rapport à la " surface utile " indiquée de 4. 765, 20 m2, et strictement définie par les termes du contrat, le prix de vente serait réduit ou majoré, pour tout mètre carré au-deçà ou au-delà de la tolérance, de 1. 813 ¿ TT par m2 de surface utile ; que pour exclure qu'il y ait eu dépassement de la tolérance de 2 % et débouter la société INOPOLIS 4 de sa demande au titre de l'augmentation des surfaces, la cour a retenu que le mesurage du Cabinet X..., qui établissait ce dépassement, ne pouvait pas être pris intégralement en compte parce qu'il incluait les niveaux de sous-sol affectés au stationnement des véhicules que l'attestation de la société Bureau d'Architecture Contemporaine d'Exécution avait exclus ; qu'en se déterminant ainsi, quand cette attestation ne constituait pas un document conventionnel de référence, la cour a violé l'article 1134 du code civil ;
2° ALORS QUE, pour retenir que la " surface utile " servant de base conventionnelle de comparaison au mesurage ultérieur des surfaces ne pouvait pas inclure les sous-sols, et rejeter dès lors la demande de majoration de prix présentée par la société INOPOLIS 4, la cour a retenu que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement opérait une distinction entre bureaux et parkings au titre de la garantie des surfaces et pour la décomposition du prix de vente ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à justifier l'exclusion des soussols de la définition de la " surface utile " apportée par les parties, la cour a violé l'article 1134 du code civil ;
3° ALORS QUE la définition de la " surface utile " devant servir de base de comparaison au mesurage ultérieur par un géomètre-expert, afin de déterminer s'il y avait ou non une différence à la baisse ou à la hausse au-delà du seuil de tolérance de 2 %, a été exclusivement apportée par le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; que si cette définition exclut notamment les zones de stationnement et de circulation des véhicules, elle inclut explicitement la totalité des parties communes, les dégagements « quelles que soient les zones desservies », toutes les embrasures de portes et de fenêtres et les sas de sécurité, y compris « entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant notamment d'accéder aux escaliers et ascenseurs » ; que cette surface utile s'étend donc conventionnellement aux étages R-1 et R-2 dès lors que s'y trouvent les lieux ainsi désignés ; que c'est dès lors à bon droit que le Cabinet X...les a lui-même pris en compte dans son rapport, dont les parties étaient convenues qu'il serait définitif « et non susceptible de contestation » (contrat, p. 39, § § 1-4) ; qu'en décidant dès lors, pour débouter la société INOPOLIS 4 de sa demande au titre de l'augmentation des surfaces, qu'il n'y avait pas lieu de retenir la surface utile des sous-sols constatée par le géomètre-expert, alors que les parties avaient défini comme " surface utile " un ensemble qui incluait explicitement toutes les parties communes et tous les dégagements quelles que soient les zones desservies et tous les sas de sécurité, notamment autour des emplacements de stationnement, lesquels se trouvaient en sous-sols, la cour a violé l'article 1134 du code civil.
