LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à MM. Clément et Simon X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'acquéreur, M. Z..., avait déposé le 17 novembre 2010, dans le délai prévu par la promesse de vente, un dossier de permis de construire conforme aux règles de l'urbanisme et souverainement retenu qu'il n'était pas établi que la non-obtention du permis de construire dans le délai prévu au contrat était imputable à l'autorisation préalable de défrichement qui ne peut être considérée comme tardive, mentionnée par la Commune dans un courrier du 6 décembre 2010 et obtenue le 9 février 2011, la cour d'appel, qui n'a pas renversé la charge de la preuve ni méconnu les termes du litige et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs que la défaillance de la condition suspensive n'était pas imputable à M. Z...;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. Clément et Simon X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Clément et Simon X... à payer la somme de 3 000 euros à M. Z...; rejette la demande de MM. Clément et Simon X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour MM. Clément et Simon X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la restitution du dépôt de garantie déposé par M. Z...entre les mains de Me Y..., notaire à Marseille, d'un montant de 62 000 Euros et d'avoir condamné les consorts X... à payer la somme de 2 000 euros à M. Z...au titre des frais irrépétibles ;
Aux motifs que la vente était soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire avant le 19 mars 2011 ; que le permis n'avait été obtenu que le 9 mai 2011, un peu moins de deux mois après la date butoir prévue dans la promesse de vente ; que la condition suspensive liant la réitération par acte authentique de la vente ne s'était pas réalisée dans le délai contractuel ; que les vendeurs faisaient valoir que le permis de défricher était un préalable nécessaire à l'octroi du permis de construire et n'avait été délivré que le 9 février 2011, n'ayant été sollicité par M. Z...que le 26 novembre 2010, après le dépôt d'un permis de construire incomplet, de sorte que le retard dans l'obtention du permis de construire était imputable à l'acquéreur ; que les appelants avançaient sans preuve que cette nécessité aurait dû être connue de M. Z...qui était entouré de professionnels, deux architectes et deux notaires ; que le courrier de la commune produit, mentionnant cette nécessité d'autorisation préalable de défricher, qui portait à sept mois le délai d'instruction de la demande de permis, n'était daté que du 6 décembre 2010 ; que l'autorisation de défricher avait été donnée le 9 février 2011, plus d'un mois avant l'expiration du délai pour obtenir le permis de construire ; qu'il n'était pas établi que l'obtention de ce permis de construire le 9 mai seulement fût imputable à cette régularisation qui ne pouvait être considérée comme véritablement tardive ; que la promesse de vente visait seulement le dépôt par l'acquéreur dans le délai requis d'un dossier conforme aux règles de l'urbanisme et non le dépôt d'un dossier complet ; qu'il n'était pas établi que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire avant le 19 mars 2011 fût imputable à l'acquéreur ; qu'après l'expiration de ce délai, par lettre du 8 avril 2011, M. Z...avait d'abord fait connaître aux vendeurs que n'ayant toujours pas obtenu le permis de construire, il confirmait ne pas pouvoir signer l'acte authentique prévu le 19 avril ; que l'acquéreur avait donc clairement renoncé à la caducité de la promesse en prolongeant la date d'obtention du permis de construire et la date de signature de l'acte de vente après le 19 avril 2011, date initialement prévue ; qu'ensuite, par sa lettre du 2 mai 2011, M. Z...avait indiqué aux vendeurs : « l'acte authentique n'ayant pu être signé, faute de trouver un accord sur un certain nombre de points, le calendrier ne respectant pas les délais légaux, les raccordements aux réseaux non effectués, la construction érigée depuis le compromis, le droit de passage mal défini, le bornage fourni tardivement et n'ayant pas obtenu le permis de construire malgré nos efforts incessants, devant l'obligation de financer une autre solution pour loger ma famille, je confirme que les fonds doivent m'être restitués ; si vous avez d'autres acheteurs en attente ou si vous souhaitez remettre en vente le terrain, nous pouvons envisager, dans la mesure du possible, la cession d'autorisation de défrichement ou de permis de construire » ; que le 6 mai 2011, M. Z...avait encore écrit aux vendeurs pour indiquer qu'il estimait avoir exposé des frais importants en vue de la vente, que le retard du permis était le fait du vendeur et qu'il s'était engagé dans une autre transaction ; que la condition suspensive ne s'étant pas réalisée dans le délai contractuel ni dans le délai de la prorogation amiable, l'acquéreur s'était à bon droit prévalu de la caducité de la promesse de vente à compter du 2 mai 2011 ; qu'après cette date, les vendeurs avaient continué à renoncer unilatéralement à se prévaloir de l'expiration des délais pour la réalisation de la condition suspensive et du délai prévu pour la réitération de la vente, en sommant encore l'acquéreur le 20 mai 2011 de comparaître pour signer l'acte de vente le 31 mai 2011 ; que M. Z..., qui avait déjà manifesté son refus de poursuivre la vente, était fondé à refuser de déférer à la sommation de signer l'acte de vente ; que le jugement ayant dit la promesse de vente caduque et ayant ordonné la restitution du dépôt de garantie à l'acquéreur devait être confirmé ;
Alors 1°) que l'acquéreur d'un bien immobilier sous condition suspensive doit démontrer avoir accompli toutes les diligences afin qu'elle s'accomplisse dans les délais prévus ; qu'en ayant énoncé qu'il incombait aux vendeurs de démontrer que la nécessité d'obtenir un permis de défricher préalablement au permis de construire aurait dû être connue de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1178 et 1315 du code civil ;
Alors 2°) que M. Z...avait lui-même reconnu dans ses conclusions d'appel signifiées le 17 juin 2013 (p. 8 § 2) qu'il s'était adjoint les services de professionnels en la matière pour déposer en temps et en heure le dossier et qu'il savait que l'autorisation de défrichement était nécessaire ; qu'en ayant énoncé que les appelants n'apportaient pas la preuve que la nécessité pour l'acquéreur d'obtenir un permis de défricher préalablement au permis de construire aurait dû être connue de lui parce qu'il était entouré de professionnels, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors 3°) que lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement, la demande de permis de construire doit être complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d'autorisation de défrichement est complet ; qu'en ayant considéré que la promesse de vente visait seulement le dépôt par l'acquéreur, dans le délai requis, d'un dossier conforme aux règles de l'urbanisme et non le dépôt d'un dossier complet pour en déduire que le dossier de permis de construire était complet même s'il ne comportait pas d'autorisation de défrichement, la cour d'appel a violé l'article R 431-19 du code de l'urbanisme ;
Alors 4°) que la partie qui a la charge de la preuve ne peut être crue sur ses seules allégations dépourvues d'éléments probants ; qu'en s'étant fondée sur les seules allégations de l'acquéreur ayant affirmé, sans preuve, que les raccordements aux réseaux n'avaient pas été effectués, le « droit de passage mal défini », le bornage tardivement fourni, autant de circonstances qui auraient empêché la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
Alors 5°) que le débiteur sous condition suspensive qui reconnaît sa responsabilité doit en indemniser toutes les conséquences ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si M. Z...n'avait pas reconnu sa responsabilité en offrant spontanément de payer une somme de 15 000 euros aux vendeurs, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
