LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1610 et 1184 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 10 décembre 2013), que la société Akerys promotion (société Akerys) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X...une maison ; que, se plaignant d'un retard de livraison, ceux-ci l'ont assignée en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour prononcer la résolution du contrat, l'arrêt retient que le non-respect par le vendeur du délai de délivrance constitue en soi un manquement suffisant à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résolution du contrat à la demande de l'acquéreur, que ni la force majeure ni une cause contractuelle de suspension du délai de livraison ne peuvent justifier un retard de plus de dix-huit mois et que le manquement de la société Akerys à son obligation de délivrance est établi ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le retard dans la livraison était un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer à la société Akerys promotion la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Akerys promotion
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente consentie par la société Akerys Promotion à M. et Mme X..., portant sur un logement vendu en l'état futur d'achèvement ;
AUX MOTIFS QUE selon acte authentique régularisé le 12 octobre 2006, la société Akerys Promotion a cédé à M. Olivier X...et à son épouse née Béatrice Y..., une maison individuelle sise sur la commune d'Estissac, pour un prix de 191 200, 00 euros ; QUE l'acte précise que le bien immobilier objet de la vente étant considéré en son état futur d'achèvement, conformément aux dispositions de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 et du décret n° 67-1166 ou 22 décembre 1967, codifiés sous les articles L. 261-9 et suivants et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur s'oblige aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière ; QUE l'article L. 261-1 du code précité énonce qu'ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil, " la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement " ; QUE l'indication du délai d'achèvement dans le contrat de vente d'un immeuble à construire étant donc le résultat d'une exigence légale, le non respect par le vendeur du délai de délivrance constitue en soi un manquement suffisant à ses obligations contractuelles, de nature à justifier la résolution du contrat à la demande de l'acquéreur, l'article 1610 du code civil, disposant ainsi que " si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur " ; QUE l'application du droit général issu de l'article 1184 alinéa 1 du code civil autorise également une éventuelle résolution du contrat, en cas de manquement grave constaté par le juge ; QU'en l'espèce, il est constant qu'en dépit d'une date prévisionnelle de livraison fixée par le vendeur lui-même au 2e trimestre 2008, soit au plus tard le 30 juin 2008, les acquéreurs n'ont finalement été mis en possession du bien que le 19 mars 2010 ; QUE c'est donc à juste titre que le tribunal a recherché si l'existence d'une cause légitime de report du délai de livraison a permis au vendeur de s'affranchir de son obligation de livrer à bonne date le bien immobilier objet de la vente ; QUE page 7 du cahier des charges des ventes en l'état futur d'achèvement de l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers en litige, cahier remis à l'acquéreur et formant le lien contractuel entre les parties, ainsi que stipulé page 43 de l'acte lui-même, il est stipulé au paragraphe intitulé " obligations quant à l'achèvement des travaux ", reproduit en intégralité dans le jugement déféré, que le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés dans le délai convenu, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ; QUE les causes de suspension sont ensuite listées de manière non exhaustive dans ce paragraphe, qui prévoit in fine que la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera rapportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre ; QUE tant devant le tribunal que devant la cour, la société Akerys Promotion fait état de causes légitimes de report de livraison, caractérisées d'une part par les défaillances et/ ou les liquidations judiciaires de sociétés, ainsi que les ruptures de marchés, d'autre part par les intempéries ; QUE produisant à titre de moyen de preuve une lettre datée du 25 mai 2010 que lui a adressée le cabinet Edouard Z..., elle soutient que ce seul document étant nécessaire en vertu du contrat pour justifier des retards de livraison, c'est à tort que le tribunal a retenu que la société Akerys Promotion ne rapporte pas la preuve que ces défaillances étaient une cause légitime de retard ; QUE cependant il ressort de l'article 1134 du code civil que si les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent aussi être exécutées de bonne foi ; QUE c'est donc vainement que le maitre de l'ouvrage entend priver le juge de tout contrôle sur le contenu et la portée de la lettre du cabinet Z... ; QU'à cet égard, les diverses critiques, très circonstanciées, apportées par le tribunal à la teneur de ce courrier s'avèrent pertinentes en ce que son auteur, troisième maître d'oeuvre à être intervenu sur le chantier, a rédigé une attestation tardive, cursive, sibylline et en tout état de cause non susceptible d'établir que les intempéries et/ ou la défaillance des entreprises, cette expression devant être retenue dans son acception la plus large comme incluant les faillites, puissent être retenues comme causes légitime du retard invoqué par la société Akerys Promotion ; QUE le tribunal doit donc être approuvé lorsqu'en conclusion de ses longs développements sur l'examen de l'efficience du maitre de l'ouvrage, il stigmatise tant l'incurie que l'impéritie de la société Akerys Promotion, promoteur immobilier spécialiste ès-ventes en l'état futur d'achèvement, constate que ni la force majeure ni une cause contractuelle de suspension du délai de livraison ne peut justifier un retard de plus de 18 mois et juge que le manquement de la société Akerys Promotion à son obligation de délivrance est établi ;
Mais QU'en refusant de prononcer la résolution du contrat de vente, le tribunal n'a pas tiré toutes les conséquences de ses propres constatations et partant, a fait une application erronée des dispositions de l'article 1610 du code civil : QU'il convient donc d'infirmer le jugement, de prononcer la résolution du contrat établi le 12 octobre 2006 entre les parties, la cour observant à ce propos que ni la destination envisagée par l'acquéreur pour l'immeuble, ni la velléité contenue dans un premier courrier de ce dernier, daté du 19 octobre 2009, d'obtenir un geste commercial de la part de son co-contractant, ne constituent un obstacle à l'accueil favorable de la demande principale des époux X..., et de débouter la société Akerys promotion de l'ensemble de ses demandes ;
1- ALORS QUE le manquement du vendeur à son obligation de délivrer la chose vendue dans le délai convenu ne permet la résolution de la vente qu'à la condition d'être d'une gravité suffisante ; qu'il appartenait dès lors à la cour d'appel d'apprécier la gravité du retard intervenu dans la livraison de l'immeuble ; qu'en se bornant à énoncer que « l'indication du délai d'achèvement dans le contrat de vente d'un immeuble à construire étant donc le résultat d'une exigence légale, le non respect par le vendeur du délai de délivrance constitue en soi un manquement suffisant à ses obligations contractuelles, de nature à justifier la résolution du contrat à la demande de l'acquéreur », la cour d'appel a énoncé un motif d'ordre général et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2- ALORS QUE de même, en s'abstenant de rechercher si, comme il était soutenu, le fait que les acheteurs aient pris possession sans réserve du bien vendu et aient attendu un an avant de demander la résolution de la vente, le fait que ce bien ait été acquis dans le seul but d'être loué et que la société Akerys Promotion ait pris en charge, jusqu'à la livraison, les frais financier engendrés par le retard et les pertes de loyers jusqu'à ce que le bien ait été effectivement loué n'impliquaient pas que le retard dans la livraison n'était pas un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1610 et 1184 du code civil.
