LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 12 novembre 2013), que par acte sous seing privé du 13 janvier 2006, Lucette X..., Anne Y..., Wilfride Y... et Sabine Y... ont promis de vendre à la SCI Planissieux un tènement immobilier sous condition suspensive de libération des lieux par ses occupants, la réitération par acte authentique étant fixée au 12 janvier 2007 puis reportée par avenant au 30 mars 2007 ; que la vente n'ayant pu être réitérée en raison du défaut de libération des lieux, la SCI Le Clos des cèdres, se substituant à la SCI Planissieux, a assigné les venderesses en paiement de diverses sommes ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le « compromis de vente » stipulait une condition suspensive de libération des biens vendus par les occupants actuels, et retenu qu'il résultait du contrat liant les parties qu'aucune sanction n'était prévue concernant la non réalisation par le vendeur de cette condition, que les investigations autorisées sur la propriété l'avaient été sans recours possible contre le vendeur en cas de non réalisation de la vente et que la non réalisation des conditions suspensives entraînait la seule caducité de la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la demande de dommages-intérêts de la SCI Le Clos des cèdres, acquéreur, devait être rejetée et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Clos des cèdres aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Clos des cèdres ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Le Clos des cèdres.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande en dommages et intérêts formée par la SCI Le Clos des Cèdres à l'encontre de Mmes Y... et X... ;
AUX MOTIFS QU'aux termes du compromis de vente du 13 janvier 2006, les venderesses ont donné à la vente à la SCI Planissieux une propriété sise à Saint Rambert d'Albon sous condition visée en page 3 de l'acte que les biens immobiliers soient libres de toute occupation étant précisé que la maison d'habitation est libre de toute location ou occupation et que les autres bâtiments sont loués à M. Z... et M. A... ; qu'en page 7 de l'acte, est précisé à nouveau au paragraphe autres conditions suspensives en point 4 : libération des biens vendus par les occupants actuels ; que la réitération de l'acte était prévue au plus tard le 12 janvier 2007 et que « passé cette date, 8 jours après accusé réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté et l'indemnité éventuellement versée sera restituée à l'acquéreur, le vendeur autorisant d'ores et déjà le notaire à effectuer cette restitution » ; que les 5 et 20 décembre 2006, les parties ont conclu un avenant aux termes duquel : * la date de réitération est reportée au plus tard au 30 mars 2007, * l'acquéreur doit verser la somme de 6. 000 ¿ à titre de dépôt de garantie étant spécifié que : « l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées au compromis susvisé ou de l'exercice d'un droit de préemption », * « le vendeur autorise expressément l'acquéreur à réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses à charge de remise en l'état en cas de non-réalisation de la vente par acte authentique » ; que, des dispositions de l'article 1176 du code civil, de même que de celles de l'article 1134 du même code, appliquées au contrat liant les parties, il résulte que : * si à la date de réitération de l'acte, reportée au 30 mars 2007, les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté, * l'acquéreur recouvrera le dépôt de garantie s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées au compromis, * les investigations réalisées par l'acquéreur sur la propriété étaient autorisées à ses frais, à charge de remise en l'état en cas de non réalisation de la vente ; qu'il s'ensuit qu'aucune sanction n'a été prévue concernant la non réalisation par le vendeur de la condition suspensive de libération des lieux et que les investigations autorisées sur la propriété l'ont été sans recours possible contre le vendeur en cas de non réalisation de la vente ; que la non réalisation des conditions suspensives, aux termes du contrat, entraîne la seule caducité de la vente, laquelle a été, à bon droit, constatée par les premiers juges ; que conformément à la convention liant les parties et contrairement à ce que prétend la SCI Le Clos des Cèdres, le dépôt de garantie a été restitué par Maître B..., notaire à Saint Rambert d'Albon le 14 janvier 2009 à la SCI Planissieux ; que dès lors et sans avoir à examiner les diligences faites par le vendeur pour parvenir à la libération des lieux, il convient de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
ALORS QU'il appartient au vendeur d'informer l'acquéreur, quelle que soit l'utilisation envisagée pour l'immeuble, de la situation juridique de celui-ci ; que, dès lors, en déboutant la SCI Le Clos des Cèdres de sa demande de dommages et intérêts formée contre Mmes Y... et X... pour la raison qu'aucune sanction n'était prévue aux termes du compromis de vente du 13 janvier 2006 concernant la non réalisation par les venderesses de la condition suspensive de libération des lieux, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. conclusions signifiées le 19 juin 2012, p. 9), si Mmes Y... et X... n'avaient pas manqué à leur obligation de renseignement en n'informant pas la SCI Le Clos des Cèdres de l'existence d'un bail commercial au bénéfice de M. Z... ou, au moins, de l'incertaine qualification du bail cédé à ce dernier qui était de nature à faire obstacle à la libération, à bref délai, des locaux par lui occupés et, corrélativement, à ouvrir droit à des dommages et intérêts au bénéfice de la SCI Le Clos des Cèdres en réparation du préjudice subi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1602 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code.
