LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 16 mai 2013), que l'EURL DLD (DLD), qui exploitait à Loches, un supermarché qu'elle envisageait de transférer au lieu-dit « Pièce du Bon Raisin » où une jardinerie exploitée par la société X... était implantée sur un terrain loué à bail commercial à la SCI du Bon Raisin (la SCI), a conclu un accord avec ces sociétés sur un projet de regroupement des deux établissements sur un site commun ; que ces trois sociétés, M. et Mme X..., gérants de la SCI, et leur fils M. Fabrice X..., gérant de la société X..., ont signé un protocole d'accord, contenant une clause d'indivisibilité, le 28 mars 2006, prévoyant en particulier des promesses de ventes de parcelles entre, d'une part, la SCI au profit de DLD, en vue de l'édification du supermarché, et, d'autre part, entre DLD et la société X..., en vue de l'édification de la nouvelle jardinerie qui serait déplacée, ainsi que la résiliation du bail commercial consenti à la société X... sur les parcelles rachetées par DLD, le versement d'une indemnité de résiliation et la signature d'une convention d'occupation précaire à titre gratuit au profit de la société X... dans l'attente de la construction de la nouvelle jardinerie ; que le 24 août 2006, en exécution de cet accord, la SCI a cédé ses parcelles à DLD, le bail commercial a été résilié, DLD a versé l'indemnité de résiliation à la société X..., consenti à cette dernière la convention d'occupation précaire convenue et régularisé devant notaire une promesse unilatérale de vente des parcelles destinées à accueillir la nouvelle jardinerie expirant le 30 septembre 2008 ; que la société X..., n'ayant pas levé l'option, contenue dans cette promesse, la société DLD a mis fin à la convention d'occupation précaire et engagé une procédure d'expulsion ; que par un accord transactionnel signé le 27 avril 2009 avec l'administrateur judiciaire désigné dans la procédure de redressement judiciaire de la société X..., la date de départ des lieux a été fixée au 1er mai 2009 et le délai pour lever l'option d'achat des parcelles prorogé au 31 mai 2009 ; que la société X... n'ayant pas levé l'option, la SCI, estimant que la cause de la vente qu'elle avait consentie à DLD avait disparu, l'a assignée, le 22 octobre 2011, en caducité de celle-ci et en restitution réciproques des terrains et du prix, outre des indemnités en cas de destruction des immeubles s'y trouvant et pour perte de loyers entre septembre 2006 et avril 2011 ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'une promesse unilatérale peut être comprise dans un ensemble indivisible comportant des obligations contractuelles réciproques ; qu'en écartant, en l'espèce, toute indivisibilité entre les diverses obligations stipulées dans le protocole d'accord du 28 mars 2006, au motif qu'en exécution de ce protocole, la DLD avait consenti une promesse unilatérale de vente, tandis que la nature unilatérale de cette promesse ne pouvait remettre en cause l'indivisibilité de cet engagement avec les autres obligations prévues dans cet acte unique, aux termes clairs duquel l'ensemble des obligations prévues « constitu ait un tout indivisible », la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1134 du code civil ;
2°/ que la cour d'appel a écarté l'indivisibilité entre l'ensemble des obligations prévues dans le protocole d'accord du 28 mars 2006, dont il devait résulter la caducité de la vente de parcelles par la SCI à DLD, faute de réalisation de la vente d'un autre bien promise par DLD à la société X..., au motif que ce protocole prévoyait lui-même une hypothèse de réalisation de l'opération sans que la société X... ne fût propriétaire du bien promis par DLD, puisqu'il stipulait que ce bien pouvait être rétrocédé à cette dernière société à défaut de réalisation de la jardinerie après l'expiration d'un délai de trois ans et six mois suivant la vente ; qu'en en déduisant que la réalisation de cette jardinerie ne faisait pas partie de l'économie de l'opération, sans rechercher si, précisément, la prévision de cette rétrocession ne caractérisait pas l'importance de l'édification de la jardinerie, puisque cette rétrocession visait à permettre cette édification par DLD, aux lieu et place de la société Charrault qui serait défaillante après la vente, laquelle était donc un préalable nécessaire à une édification faisant partie intégrante de l'économie de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que la disparition de la cause de l'engagement d'une partie, entendue comme le but poursuivi par cette dernière, peut emporter la caducité du contrat ; qu'en l'espèce, en se contentant d'affirmer que l'existence de la cause s'appréciait au moment de la formation du contrat, date à laquelle la cause de la vente de parcelles par la SCI à DLD résidait à la fois dans le paiement du prix intervenu, dans le versement par DLD à X... d'une indemnité de résiliation de 350 000 euros et dans l'engagement de DLD de consentir à X... une promesse de vente sur ses terrains, sans rechercher si la caducité du contrat de vente de la SCI pouvait résulter de la disparition ultérieure de sa cause entendue comme le but poursuivi par les parties ayant conclu l'opération d'ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, que si le protocole d'accord du 28 mars 2006 prévoyait, pour les parcelles sur lesquelles une nouvelle jardinerie pourrait être édifiée, que DLD s'engageait à consentir une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société X..., il ne stipulait pas d'obligation pour cette dernière de lever l'option et d'acquérir lesdites parcelles ; que la cour d'appel a pu en déduire que la clause d'indivisibilité contenue dans le protocole ne visait pas la levée de l'option par la société X... qui n'y était pas incluse ;
Et attendu que l'arrêt relève que la cause de la vente consentie par la SCI à DLD réside à la fois dans le paiement du prix par DLD, le versement par cette dernière d'une indemnité de résiliation du bail commercial et son engagement de consentir une promesse de vente de ses parcelles pour permettre la réinstallation de la jardinerie par la société X... qui restait libre de procéder à celle-ci ; qu¿ayant constaté que la SCI invoquait l'indivisibilité du protocole sans en poursuivre l'annulation, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, justifié sa décision de rejeter la demande de caducité de la vente présentée par la SCI ;
D'où il suit que le moyen, qui s'attaque en sa deuxième branche à un motif surabondant, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI du Bon Raisin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société MJC du Bon Raisin
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI MJC du Bon Raisin de la totalité de ses demandes tendant à ce que soit constatée la caducité de la vente conclue entre cette SCI et l'EURL DLD par acte authentique du 24 août 2006 pour défaut de cause, à ce que soit prononcée son annulation en conséquence et à ce que soit ordonnée la restitution des parcelles visées, outre indemnisations en cas de destruction des bâtiments et pour pertes de loyers ;
Aux motifs propres que la clause d'indivisibilité insérée dans le protocole d'accord du 28 mars 2006 stipule que « l'ensemble des conventions incluses dans le présent protocole constituent un tout indivisible », et ainsi que l'ont pertinemment énoncé les premiers juges, cette indivisibilité ne peut être étendue à d'autres conventions, ou à un autre objet que celui de cet accord ; que le protocole comporte deux promesses de vente convenues entre des parties différentes, l'une entre la SCI MJC du Bon Raisin et l'EURL DLD et l'autre entre DLD et la SARL X..., et si la première est une promesse synallagmatique, la seconde est bien une promesse unilatérale et n'a pas, sous peine de dénaturation, à être requalifiée en une promesse synallagmatique dont rien ne vient démontrer qu'elle aurait constitué l'objet réel de l'accord des cocontractants, l'acte authentique par lequel elle a été formalisée le 24 août 2006 la désignant expressément en « objet du contrat » et en toutes ses clauses, comme une « promesse unilatérale de vente », et stipulant que l'EURL DLD, promettant, s'obligeait irrévocablement, pour la durée convenue expirant le 30 septembre 2008 à céder ses parcelles à la société X..., bénéficiaire, laquelle se réservait quant à elle « la faculté d'en demander ou non réalisation suivant qu'il lui conviendra » ; que cette option ouverte à la SARL X... impliquait nécessairement une incertitude sur le fait qu'elle recréerait ou non sur les terrains de DLD une jardinerie, dont la réalisation effective ne peut donc être présentée comme ayant fait partie de l'économie de l'opération en vue de laquelle l'accord indivisible était passé ; que la SCI MJC du Bon Raisin est d'ailleurs d'autant moins fondée à prétendre que l'absence de la jardinerie ferait disparaître la cause de sa vente de terrains à DLD que l'article 3 du protocole règle l'hypothèse dans laquelle X... aurait acquis les parcelles de DLD sans toutefois y transférer en définitive sa jardinerie, en prévoyant alors leur rétrocession ; qu'en réalité, et comme le tribunal l'a jugé à bon droit, la cause de la vente de parcelles entre la SCI MJC du Bon Raisin et l'EURL DLD réside à la fois dans le paiement du prix, qui est intervenu, dans le versement par DLD à X..., locataire commerciale, d'une indemnité de résiliation de 350.000 euros qui a également été acquittée et dans son engagement, pareillement tenu, de consentir à X... une promesse de vente sur ses terrains, cette société, ainsi dédommagée de la perte du bail en cours, restant libre de se réinstaller ou non, étant ajouté, d'une part, que l'existence de la cause s'apprécie au moment de la formation du contrat et, d'autre part, que l'appelante argue de l'indivisibilité du protocole mais n'en poursuit pas l'annulation et se garde bien de remettre en cause l'indemnisation versée à son locataire commercial évincé en vertu de ce même protocole ;
Et aux motifs réputés adoptés que le protocole d'accord signé le 28 mars 2006 entre l'EURL DLD, la SCI MJC du Bon Raisin, la SARL X..., Mme Jeannine Y..., M. Michel X... et M. Fabrice X... prévoyait notamment quatre opérations, deux promesses de vente, une résiliation de bail moyennant versement d'une indemnité de résiliation et une convention d'occupation précaire : article 1er « la SCI MJC du Bon Raisin promet de vendre à la société DLD (ou à toute personne qu'elle se substituerait), laquelle société DLD s'engage à les acquérir ou à les faire acquérir, les parcelles de terres cadastrées section AK n° 44, 45, 47, 48, 1480 et 1482 et toutes les constructions édifiées sur ces parcelles, au prix de 100.000 euros payables comptant au jour de la cession », article 2 « dès la réalisation de la vente, la SCI MJC du Bon Raisin résiliera le bail commercial qui la liait à la SARL X... à charge pour la société DLD de verser à la SARL X... une indemnité de résiliation de 350.000 euros et de consentir à cette dernière une convention d'occupation précaire à titre gratuit des parcelles et locaux pour une durée maximale de trois ans aux fins de lui permettre d'édifier sur les parcelles 61, 62, 63, 64, 65 et 60 pour partie, les bâtiments au sein desquels elle exploiterait son activité. La société DLD verse dès ce jour à la société X... à titre d'acompte sur l'indemnité de résiliation du bail, la somme de 150.000 euros, le solde soit 200.000 euros étant payable au jour de la signature de l'acte de résiliation du bail », article 3 « la société DLD s'engage à vendre à la société X... (ou à toute personne morale dont M. Fabrice X... détiendrait la majorité du capital) les parcelles de terre cadastrées AK n° 61, 62, 63, 64, 65 et partie de la parcelle n° 60 et le cas échéant la parcelle n° 66, ce au prix de 4 euros le m2. Les parcelles sont destinées à la réalisation d'une jardinerie, horticulture, animalerie, alimentation animale, chasse, pêche, loisirs qui présentera une surface de vente de 2.773 m2 (¿). L'édification de cet ensemble immobilier devra intervenir dans les trois ans à compter de la cession au profit de la DLD des parcelles objet de la promesse visée à l'article 1. La vente des parcelles au profit de la société X... interviendra dans le délai susvisé à première demande de cette dernière dès lors que l'autorisation de transfert aura été obtenue de la CDEC. Il est expressément convenu que si dans un délai de trois ans et six mois à compter de la vente de l'immeuble objet de la présente promesse, la société X... n'avait pas fait édifier la jardinerie susvisée, elle serait tenue de rétrocéder les parcelles objet de la présente promesse de vente (¿) » ; que par ailleurs, ce protocole contient en son article 6 une clause d'indivisibilité ainsi rédigée : « l'ensemble des conventions inclues dans le présent protocole constituent un tout indivisible, les parties s'obligeant à faire leurs meilleurs efforts pour parvenir à la réalisation de chacune d'entre elles (¿) » ; qu'il est donc exact ainsi que le prétend la SCI MJC du Bon Raisin, que les quatre contrats dont la conclusion est prévue par le protocole sont liés entre eux et que la rupture de l'un ne peut avoir lieu indépendamment de celle des autres ; qu'il convient cependant d'observer que les deux promesses de vente prévues par le protocole du 28 mars 2006, d'une part ne sont que des promesses de vente et non des ventes, d'autre part sont de nature juridique différente ; qu'en effet, alors que la promesse de vente consentie par la SCI MJC du Bon Raisin à la société DLD est une promesse de vente synallagmatique obligeant à la fois la première à vendre les parcelles de terre prévues et la seconde DLD à les acquérir, la promesse de vente consentie par la société DLD à la société X... est une promesse de vente unilatérale, seule la société DLD s'obligeant à vendre les parcelles 60 à 66, mais le protocole ne stipulant pas d'obligation pour la société X... de lever la promesse et d'acquérir lesdites parcelles ; que d'ailleurs, l'acte du 24 août 2006 conclu entre la société DLD et M. Fabrice X... agissant pour le compte de la société Lou-Tasseou mentionne bien qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire ayant jusqu'au 30 septembre 2008 pour lever l'option ; qu'il n'est pas contesté que la totalité des opérations prévues par le protocole a été réalisée puisque notamment, la société DLD s'est acquittée de toutes ses obligations en régularisant devant notaire le 24 août 2006 la promesse de vente unilatérale portant sur les parcelles 60 à 66 au profit de M. Fabrice X... agissant pour le compte de la SCI Lou-Tasseou, en versant à la société X... une indemnité de résiliation de 350.000 euros et en lui consentant une convention d'occupation précaire ; que le fait que l'option prévue dans la promesse unilatérale consentie par la société DLD n'ait pas été levée par la société Lou-Tasseou, ne peut remettre en cause les autres opérations résultant du protocole puisque celle-ci n'était pas tenue de lever l'option dans le cadre du protocole et que l'indivisibilité prévue par l'article 6 du protocole ne peut s'étendre à une obligation non prévue par lui ; qu'il n'est en rien établi que la SCI MJC du Bon Raisin s'est engagée en considération de la vente effective par la société DLD des parcelles de terre 60 à 66 à la société X... ou à une autre société dans laquelle Fabrice X... détient la moitié du capital ; qu'au contraire, il ressort du caractère d'indivisibilité stipulé par le protocole que la SCI MJC du Bon Raisin s'est engagée à vendre ses parcelles de terre à la société DLD, non seulement en considération du prix de 100.000 euros payé en contrepartie, mais aussi au regard des autres prévisions du protocole, et tout particulièrement de l'engagement pris par la société DLD de verser à la société X... dont le gérant est le fils des gérants de la SCI MJC du Bon Raisin, une indemnité de résiliation d'un montant important de 350.000 euros et de lui consentir une promesse de vente de plusieurs parcelles de terre ; qu'or cette indemnité de résiliation de 350.000 euros a bien été versée par la société DLD à la société X... et la promesse de lui vendre les parcelles de terre 60 à 66 a également été régularisée ; que de même le prix de 100.000 euros a été versé ; que les mobiles ayant poussé la SCI MJC du Bon Raisin à s'engager étaient donc tout à fait réels et son obligation est parfaitement causée ; que par suite, il n'est pas justifié, même en prenant en compte la clause d'indivisibilité stipulée par l'article 6 du protocole, de prononcer la caducité de la vente consentie par la SCI MJC du Bon Raisin à la société DLD et la demanderesse doit être déboutée de la totalité de ses demandes ;
Alors, d'une part, qu'une promesse unilatérale peut être comprise dans un ensemble indivisible comportant des obligations contractuelles réciproques ; qu'en écartant, en l'espèce, toute indivisibilité entre les diverses obligations stipulées dans le protocole d'accord du 28 mars 2006, au motif qu'en exécution de ce protocole, la société DLD avait consenti une promesse unilatérale de vente, tandis que la nature unilatérale de cette promesse ne pouvait remettre en cause l'indivisibilité de cet engagement avec les autres obligations prévues dans cet acte unique, aux termes clairs duquel l'ensemble des obligations prévues « constitu ait un tout indivisible », la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1134 du code civil ;
Alors, d'autre part, que la cour d'appel a écarté l'indivisibilité entre l'ensemble des obligations prévues dans le protocole d'accord du 28 mars 2006, dont il devait résulter la caducité de la vente de parcelles par la SCI MJC du Bon Raisin à la société DLD, faute de réalisation de la vente d'un autre bien promise par la société DLD à la société X..., au motif que ce protocole prévoyait lui-même une hypothèse de réalisation de l'opération sans que la société X... ne fût propriétaire du bien promis par la société DLD, puisqu'il stipulait que ce bien pouvait être rétrocédé à cette dernière société à défaut de réalisation de la jardinerie après l'expiration d'un délai de trois ans et six mois suivant la vente ; qu'en en déduisant que la réalisation de cette jardinerie ne faisait pas partie de l'économie de l'opération, sans rechercher si, précisément, la prévision de cette rétrocession ne caractérisait pas l'importance de l'édification de la jardinerie, puisque cette rétrocession visait à permettre cette édification par la société DLD, aux lieu et place de la société Charrault qui serait défaillante après la vente, laquelle était donc un préalable nécessaire à une édification faisant partie intégrante de l'économie de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors, enfin, que la disparition de la cause de l'engagement d'une partie, entendue comme le but poursuivi par cette dernière, peut emporter la caducité du contrat ; qu'en l'espèce, en se contentant d'affirmer que l'existence de la cause s'appréciait au moment de la formation du contrat, date à laquelle la cause de la vente de parcelles par la SCI MJC du Bon Raisin à la société DLD résidait à la fois dans le paiement du prix intervenu, dans le versement par DLD à X... d'une indemnité de résiliation de 350.000 euros et dans l'engagement de DLD de consentir à X... une promesse de vente sur ses terrains, sans rechercher si la caducité du contrat de vente de la SCI MJC du Bon Raisin pouvait résulter de la disparition ultérieure de sa cause entendue comme le but poursuivi par les parties ayant conclu l'opération d'ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du code civil.
