LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 août 2013), que la SCI Bordeaux la Bastide a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI Immobilière W des lots d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété ; que se plaignant de désordres, la SCI Immobilière W a assigné en indemnisation la SCI Bordeaux la Bastide ; qu'une expertise a été ordonnée ;
Attendu que la SCI Immobilière W fait grief à l'arrêt de déclarer forclose son action en garantie des vices apparents, alors, selon le moyen :
1°/ que l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est recevable à demander au vendeur réparation des vices apparents qui ont fait l'objet de réserves à la réception sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, tant que les réserves afférentes aux vices dénoncés n'ont pas été levées ; que pour déclarer irrecevables les demandes de la SCI Immobilière W en réparation des vices consignés dans le procès-verbal du 25 janvier 2006, la cour d'appel s'est déterminée par la circonstance que les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, sans rechercher, comme il était soutenu, si la responsabilité de droit commun du vendeur n'était pas engagée pour faute dans l'exécution de son contrat, ce en quoi la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que la SCI Immobilière W faisait valoir qu'elle était recevable à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun directement contre les locateurs d'ouvrage, les sociétés Isomar et SMD, lesquelles avaient commis les fautes à l'origine des désordres consignés dans le procès-verbal de livraison repris dans le procès-verbal de réception ; qu'en déclarant l'action de la SCI Immobilière W forclose sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que sous le couvert d'un grief de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique une omission de statuer ; que l'omission de statuer pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, le moyen n'est pas recevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que l'action de l'acquéreur au titre de désordres apparents relevait des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, exclusives de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur en état futur d'achèvement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sans portée sur une faute du vendeur dans l'exécution de son contrat, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Immobilière W aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Immobilière W à payer à la SCI Bordeaux La Bastide la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Immobilière W ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la SCI Immobilière W
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré forclose l'action en garantie des vices apparents engagée par la société Immobilière W et de l'avoir en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires au titre des vices et malfaçons affectant l'immeuble acquis le 27 avril 2004 ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI BORDEAUX LA BASTIDE et la SAS ISOMAR se fondent sur les dispositions légales des articles 1642-1 et 1648 al. 2 du code civil, d'ailleurs reprises dans les dispositions contractuelles, pour considérer que l'action engagée le 5 juin 2007 par la SCI IMMOBILIERE W en garantie des vices apparents consignés dans le procès verbal de livraison du 25 janvier 2006 est forclose pour n'avoir pas été engagée dans l'année et le mois suivant la prise de possession du bien ; que la SCI IMMOBILIERE W s'en remet à l'appréciation de la Cour pour la pertinence de ce moyen déjà soulevé en première instance ; que les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun ; que selon procès-verbal en date du 25 janvier 2006, Monsieur Michel X..., représentant légal de la SCI IMMOBILIERE W, a pris possession du bien qui lui était vendu en état futur d'achèvement par la SCI BORDEAUX LA BASTIDE en consignant dans un document annexe 12 réserves relatives à des défauts apparents, considérés comme tels au terme du rapport d'expertise judiciaire du 30 avril 2009 qui relevait en outre la mainlevée des réserves pour 4 de ces désordres, auxquels il fut effectivement remédié ; que la livraison du bien ayant eu lieu avec réserves, la SCI BORDEAUX LA BASTIDE assimilée au constructeur, qui en avait pris connaissance sans y remédier intégralement, comme l'établissaient le rapport d'expertise et deux procès-verbaux d'huissiers antérieur et postérieur à la livraison du bien, se devait d'être actionnée en garantie des vices apparents l'année suivant la date à laquelle elle pouvait en être déchargée, conformément aux dispositions combinées des articles 1646-1, 1642-1 dernier alinéa du code civil et L 261-6 et L 261-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, l'acquéreur auquel s'ouvrait à compter de la livraison du bien, effective le 25 janvier 2006, un délai d'un an et un mois expirant le 25 février 2007, pour agir contre son garant en réparation des défauts apparents affectant son bien, sera déclaré forclos pour avoir introduit tardivement son action, le 5 juin 2007 ; qu'il convient de déclarer forclose l'action engagée par la SCI IMMOBILIERE W à l'encontre de son garant et partant de déclarer irrecevables les demandes formulées à son encontre ; que les sociétés ISOMAR et SMD, appelées à garantir et relever indemne la SCI BORDEAUX LA BASTIDE, seront en conséquence mises hors de cause pour la réparation des désordres leur incombant » (arrêt, pages 5 et 6) ;
1) ALORS QUE l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est recevable à demander au vendeur réparation des vices apparents qui ont fait l'objet de réserves à la réception sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, tant que les réserves afférentes aux vices dénoncés n'ont pas été levées ; que pour déclarer irrecevables les demandes de l'exposante en réparation des vices consignés dans le procès-verbal du 25 janvier 2006, la cour d'appel s'est déterminée par la circonstance que les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, sans rechercher, comme il était soutenu, si la responsabilité de droit commun du vendeur n'était pas engagée pour faute dans l'exécution de son contrat (conclusions, pages 7 et 8), ce en quoi la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que la société Immobilière W faisait valoir qu'elle était recevable à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun directement contre les locateurs d'ouvrage, les sociétés ISOMAR et SMD, lesquelles avaient commis les fautes à l'origine des désordres consignés dans le procès-verbal de livraison repris dans le procès-verbal de réception (conclusions p.8 et 9) ; qu'en déclarant l'action de la société l'Immobilière W forclose sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
